2019年北京商业地产投资市场白皮书.pdf

中国 | 2019年北京商业地产投资市场白皮书2 北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇乘风逐浪，探索价值机遇：经济环境的不确定性持续影响市场，但同时也为北京商业地产市场创造了优质的投资机会。政策观点：随着近年来相关政策不断收紧，投资者只有深入理解北京的政策环境，才能把握市场动向、做出明智决策。当前塑造市场环境的两个主要的政策方向，分别是限制中心城区的供应，和引导需求向外部区域转移。 对中心区域商业地产开发的限制引发了市场中物业改造的热潮，许多投资者纷纷计划将表现欠佳的零售和酒店资产转型为办公用途。而后，随着政策进一步收紧，大部分物业转型改造的机会窗口基本关闭。未来北京市场上仍将存在一事一议的改造型投资机会，将老旧物业改造为科创中心可能是一个重要方向。 向外围区域转移需求，既能提升北京中心城区的宜居水平，也将推动周边地区整体均衡发展。在政策支持下，通州将是承接北京非首都功能的第一站。 市场活动：尽管北京市场中的大宗成交量有限，核心型、增值型和新兴区域的投资机会不断浮现，为投资者提供了收益驱动和潜力驱动等多样的选择。 核心型投资机会仍将保持稀缺，但部分核心资产开始陆续进入整栋销售市场。由于北京办公楼市场表现稳健、前景良好，办公楼资产仍将是市场中的主要投资热点。 尽管受到了政策环境的一定限制，增值型投资将持续吸引市场的密切关注，特别是物业改造类机会。项目升级也是增值型投资的一个主要方向。 投资新兴区域的本质在于捕捉其未来的的增长潜力。通州和丽泽预计将是全市短期内最热门的投资增长点。 投资者市场情绪：在理解政策环境、追踪市场活动之后，深入探索存在竞争关系的投资人在市场中的兴趣、决策和行为也至关重要。 整体而言，投资者在北京大多首要关注核心资产，并主要聚焦于办公楼市场。具备成熟商业运营经验的投资者会高度关注零售物业机会。 虽然预期目标各有不同，但对于办公楼项目，投资者可接受的最低资本化率平均约为4.0%，而零售物业则为4.2%。北京投资市场机遇涌现：投资人只有掌握政策趋势和其他市场参与者的动态，才能充分利用每一个合适的机会、挖掘丰厚的潜在收益，不会因错失良机而留下遗憾。摘 要 北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇 3 目 录政策观点 . 05限制中心区域供应 . 06 定制化改造潜力巨大 . 09向外部区域疏解需求 . 10 从北京周边向外拓展 . 11 周边发展对中心城区并非威胁 . 11 投资亮点遵循政策趋势 . 11市场活动 . 12核心型投资 . 14 紧握核心资产 . 16 抓住稀缺机遇 . 16增值型投资 . 17 品质升级不容小觑 . 19 价格溢价仍将存续 . 20新兴区域投资 . 21 立足先发优势，赢在起跑线 .23 新兴市场未来展望 . 23 核心型、增值型和新兴区域的投资机会 . 24主要市场参与者 . 25 内资自用型买家 . 25 外资投资者 . 25投资者市场情绪 . 26核心资产多为投资首选 . 27仓储物流吸引投资兴趣 . 28IT中心备受市场青睐 . 29资本化率预期分析 . 31 成熟市场VS新兴市场 . 31 按投资者背景划分 . 32 按投资者来源划分 . 32 投资者预期引领未来趋势 . 33北京投资市场机遇涌现 . 344 北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇北京商业地产投资市场 将北京建设为“国际一流的和谐宜居之都”绝不是一句空谈，随之而变的政策环境正从多方面影响市场。前行之路仍充满挑战，在国内经济放缓和债务规模增长的背景下，中美贸易战的紧张局势可能危及市场稳定，具有潜在的深远影响。内外部压力持续累积，但同时也为北京商业地产市场创造了全新的机遇。在强劲基本面的支持下，北京对投资者极具吸引力。高度聚集的人才资源、庞大的工作人口及日益增长的收入水平，保证了全市GDP稳健增长。这不仅能为企业在北京的扩张和发展提供基础，也为城市带来源源不断的消费需求。而与此同时，在北京乃至周边地区商业地产市场的发展和成熟过程中，政策的引导更具决定性作用。城市及区域的控制规划、政策鼓励和限制等多种因素，共同塑造市场未来发展的格局。因此，只有深刻理解政策趋势，投资者方能把握先机，充分发掘机会缺口，抓住北京市场中的核心型、增值型和新兴区域的投资机会。本报告首先梳理了北京政策环境的发展脉络，随后详细探讨了过去十年间投资市场的亮点与趋势。最后，通过问卷调查，着重分析了投资者的策略与目标，希望能为投资者在北京商业地产市场中的决策提供有价值的指导和参考。北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇 5 当关注北京投资市场时，政策因素不容忽视。在北京商业地产市场的发展历程中，政策规划的引导无处不见，北京见证了从CBD到金融街、从中关村到望京等市场的快速崛起。这些区域的高速发展推动多个办公楼子市场和零售商圈形成、兴起和成熟，为市场带来了大量机会。然而，自2014年以来相关政策逐步收紧，而市场中所有的活动都在不同程度上受到了紧缩政策环境的深刻影响。值得注意的是，当下并非当前政策趋势的起点，而是近年来政策环境的延续。毫无疑问，政策将持续引领未来的市场方向、影响市场决策。举例而言，由于北京严格限制城市中心区域新增商业建设，现有物业改造的投资热潮自2015年广泛兴起。不仅如此，2017年北京出台政策管控城区建筑高度，并对已动工的在建办公项目也产生了影响。市场明确意识到政府政策收紧的决心将北京打造为全国的政治中心、文化中心、国际交往中心和创新中心1，优化城市发展路径和提升宜居水平，是全市整体规划的最终目标。增强城市中心区域的宜居性也将促进北京实现需求分布的调整和优化，进而推动周边区域发展。投资者只有理解北京的政策环境，才能充分把握市场的动向和机会。下文中，我们将重点阐述当下塑造市场趋势的两个主要的政策方向，即限制中心城区的供应，并引导需求向外围区域转移。 政 策 观 点1 北京“四个中心”的城市战略定位由习近平于2014年首次提出，并在2017年发布的北京城市总体规划（2016年-2035年）中再次强调。6 北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇1 - 限制中心区域供应五年前，北京颁布了北京市新增产业的禁止和限制目录（2014年版）。虽然当时市场尚未完全意识到该文件的影响力，但这版禁限目录为之后一系列的政策收紧和目前市场上的供应受限打下了基础。这项政策标志着北京首次对中心区域新增的商业开发项目实施限制，为未来颇具前瞻性的供给侧改革奠定基调，是重塑城区格局和推动周边区域增长的关键第一 步。自2014年起，北京市开始禁止城市中心区域新建、新规划大型商业项目，仅余几个高端产业功能区2除外。而一年后，2015年版禁限目录取消了例外区域，对商业地产的限制在全市城区中心范围内严格执行。 因此，CBD核心区和丽泽成为北京中心区域内仅存的大规模商业开发区域。 2 高端产业功能区包括CBD、金融街和中关村区域，在2014年版禁限目录中免受城区商业地产的开发限制。 近年来，一系列政策持续收紧了对中心区域新增供应量的限制，改造类项目在市场中意外迎来机会窗口期。分析和理解这一趋势背后的机制和发展脉络，将有助于投资者更好地追逐市场潜力，做出明智决策。政策时间表 东、西、北五环及南四环以内，禁止新规划大型商业地产项目，部分区域除外严格管控中心城区建筑高度（在建中的CBD核心区受到 影响）北京城市总体规划（2016年-2035年）东、西、北五环及南四环以内，禁止新规划大型商业地产项目，无例外区域北京市新增产业的禁止 和限制目录（2015年版）强调建设国际一流的和谐宜居之都北京“十三五”规划 （2016-2020年）北京市新增产业的禁止和限制目录 （2014年版） 数据来源：仲量联行研究部政策观点改造型投资的机会窗口限制各类用地调整为大型商业或商务办公项目建设项目规划使用性质正面和负面清单北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇 7 2014年末，由于商业地产开发在城市中心区域受限，计划中的“商转办”类改造项目受到市场的广泛关注。基汇资本收购了位于第三使馆区的盈科中心综合体，计划将其空置的商业零售部分改造为办公用途，挖掘北京低空置、高租金的甲级办公楼市场的增长潜力，寻求更高的投资回报。当时物业改造尚无行之有效的固定公式，投资风险较高，而该项目是政策环境转变初期的第一宗物业改造案例。出乎许多人的意料，盈科中心成为市场上将大型商场改造为甲级办公楼的首例成功样本，随即触发了“商转办”改造热潮。许多业主及投资人纷纷效仿，将表现欠佳的零售和酒店资产转型为办公物业。重点改造项目 注：*具体指2018年北京市发布建设项目规划使用性质正面和负面清单之后数据来源：仲量联行研究部8 北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇在转型热潮持续受到市场追捧的同时，北京也更加重视疏解过度拥挤的人口。2017年，北京城市总体规划（2016年-2035年）正式发布，勾勒出城市发展的蓝图。总规重申将减少常住人口规模作为缓解中心区域资源压力的关键举措，并严格管控中心城区建筑高度。在CBD核心区，即使是主体工程已经在建的项目，也受到了严格的高度限制3。在人口高度聚集、交通严重拥堵的CBD区域，限高举措致力于更好地控制未来人流量的进一步增长，却也引发CBD核心区在建项目骤然停工。 虽然数月后已有多个项目恢复施工，但据悉区域内尚未破土动工的项目则须修改规划 （建筑面积可能减少），重新报规的方案仍在等待审批。尽管上述举措曾使得部分投资者重新调整北京的投资优先级，但CBD区域的吸引力仍然很高。作为北京商务、商业活动的密集区域，CBD吸引了全市的顶级企业和人才。仅从政策角度来看，限高政策也给市场提了醒，展现了北京限制供给、疏解需求的决心。 3 实际执行中，CBD核心区的建筑高度限制约为100-200米。CBD核心区供应量数据来源：仲量联行研究部CBD核心区供应体量由180万平方米降至约 130-150万平方米北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇 9 定制化改造潜力巨大随后，北京持续收紧政策，进一步限制中心区域的开发供应。由于市场上涌现了大量的改造项目，与此前限制市区供应的政策方向不符，北京进一步调整政策限制，实质上关闭了大部分改造型投资的机会窗口。2018年初，北京市发布建设项目规划使用性质正面和负面清单，明确限制将市区项目的规划使用性质调整为商务办公或大型商业项目，限制“商改办”改造的选择和空间。但是，科技创新方向的用途调整被列入正面清单。在现有物业转型改造的窗口完全关闭之前，市场上仍然存在基于一事一议的机会。 在“正负面清单”发布后，市场中的转型改造项目数量大幅下降，但仍有潜在机会存在，特别是在IT产业主导的中关村子市场。在2019年初，京东以及合众集团（联合啟城投资、颢腾投资和中东家族财富基金）均收购了较为老旧的资产，并计划进行改造。在有“中国硅谷”之称的中关村区域，办公楼市场极度供不应求，也有观点认为这限制了北京科技行业的发展。因此，将老旧物业改造为科创中心，可能是投资者在当前的政策方向下寻求改造型投资机会的关键。在未来，改造型机会很可能集中于与科技企业的合作投资者为科技企业完成定制化的科创中心类物业 改造，竣工后即可向后者整体出租。10 北京商业地产投资市场 | 乘风逐浪，探索价值机遇2 - 向外部区域疏解需求在推动供给侧政策转变的同时，北京也在需求侧不断发力。二者共同作用下，北京将有效疏解非首都功能，并推动周边区域协同发展。转移北京非首都功能有两个重要阶段。首先，北京将不断发展城市外围区域，转移集中在中心区域的需求，合理配置全市资源；第二，疏解非首都功能将作为推动周边及整体京津冀区域4均衡发展的催化剂。为了实现第一步，北京选定通州作为实施非中心城区发展战略的起点。随后，北京周边的其他区域也将追随通州的发展步伐，为突破城市边界的地区协同发展提供桥梁，推动现有卫星城和新兴城市群发展，直至对接雄安。京津冀地区一体化程度的不断完善将提升整体区域的定位，效仿华南的珠三角和华东的长三角区域，实现社会资源和财富资本的共享与集聚。 向外部区域疏解需求 4 京津冀是中国北方的“首都经济圈”，包括北京、天津及部分河北省地级市。数据来源：仲量联行研究部