2019-2020养老地产行业发展前景研究报告.pptx

,“需求升级+政策红利”双轮驱动，养老地产有望开启新时代,2019年9月23日,2019-2020养老地产行业发展前景研究报告,投资要点,需求升级叠加政策驱动，养老地产迎发展新契机：目前我国老龄化问题日益突显，2018年底60周岁及以上人口占总人口比 重达17.9%，65周岁及以上人口占比达11.9%，已超过联合国老龄化标准（10%、7%）。随着养老需求总量增长，加之第 一批中产阶级退休在即，有望推高中高端养老消费需求，养老产业潜在市场规模可观。根据中国社科院2016年预计，至 2030年我国养老产业规模有望达13万亿。面对我国养老机构床位数缺口较大（2017年末国内每千名老年人拥有养老床位 30.9张，远低于国际标准50张）以及老年医护资源紧张等现状，2015年以来养老产业相关支持政策不断加码，养老地产迎 来发展新契机。国外多层次养老协同发展，完善服务体系是核心：从海外情况看，主要发达国家均建立了适合自身国情的多层次协同发展 养老产业体系。其中美国凭借发达金融体系，建立高度资本化多元养老体系，并依据不同需求开发出了覆盖各年龄层的老 年产品服务体系（如活跃长者住宅、独立生活系列、辅助生活系列、专业护理系列、持续照料社区等）。对比之下，日本 良好的社会保险保障体系（介护保险制度）则极大地促进养老产业发展。日本养老服务企业普遍实行多元化战略（涵盖医 疗、介护、保育、教育等），产品趋于精细化、多元化。从项目特点看，日本养老地产项目大多位于成熟居住区，且单体 规模普遍较小，主要通过连锁化经营实现规模经济优势。国内养老地产仍处发展初期，商业模式尚未清晰：受传统“养儿防老”文化及老年人资产不足等因素影响，我国老年人口 养老模式仍以居家养老为主。然而“4-2-1”的家庭结构使家庭养老功能日渐衰弱，社区养老与机构养老发展有望提速。目 前，我国养老地产仍处发展初期，养老床位仍以政府福利型为主。虽然2015年以来房企、险资等各路玩家纷纷试水养老地 产，但是在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下，“重销售轻服务”的现象较为普遍，绝大部分企业商业模 式尚未清晰。我国养老产业启动在即，医养结合大势所趋：展望未来，在国内需求与日俱增的背景下，养老产业发展启动在即。从发展 趋势上看，随着未来养老产业市场持续细分，房企与养老资源方的合作将更加深入，有望双向合作共建、收购、参股、并 购等，充分整合各方资源，其中医养结合发展将是大势所趋。运营模式方面，未来的养老地产项目将更加关注服务环节的 轻资产运营，快速实现品牌和运营模式的输出，拓宽盈利渠道。投资建议：伴随国内老龄化程度不断加深、首批中产群体推动中高端养老消费以及养老支持政策的不断加码，养老地产行 业发展空间值得期待。展望未来，我们认为具备养老产业资源整合能力，形成清晰的盈利模式是养老地产企业做大做强的 关键点所在。我们预计资金实力较强、运营服务水平较高且多种养老业务模式协同发展的企业有望脱颖而出。,3,养老地产行业全景概览,养老地产,定义,动力,现状,老龄化程度加深,中产阶级老龄化推高中高端养老需求,政策驱动下养老地产迎发展新契机,居家养老为主,“重销售轻服务”较为普遍，商业 模式尚未清晰,供地持续增长，其中医卫慈善用地 总供应占比57%（2008-2015年）,养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式,“4-2-1”结构下家庭养老 功能日渐衰弱，社区养老 与机构养老发展有望提速,各方合作加深，医养结合大势所趋趋势关注服务环节轻资产运营，实现品 牌及运营输出,中国社科院2016年预计， 至2030年国内养老产业 规模有望达13万亿元,Contents,发展动力：需求升级叠加政策驱动， 养老地产迎发展新契机,养老地产是什么？,他山之石：多层次养老协同发展，完善服务体系是核心国内现状：养老地产仍处发展初期， 商业模式尚未清晰,竞争格局：各路玩家纷纷试水，业务布局各有侧重,010203040506,未来展望：养老产业启动在即，医 养结合大势所趋,一、养老地产是什么？,真正的养老地产必须包括部分长期持有经营性物业，其核心是 服务与运营，而不仅是产品本身。相比一般住宅开发：1）养老地产提供良好的居住环境与方便的适老化产品，满足老年人生理与生活需求；2）养老地产须提供满足老年人需求的配套，尤其医疗配套；3）非短期回款类物业，需长期持续盈利的经营性物业开发。,养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目， 是养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式。养老地产是 各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上 与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。,养老地产,产权用地,民政系 统项目,“养老”地 产项目,综合型地产 项目,开发商有土 地使用权,开发商无土 地使用权,前期通过一般渠道取 得土地，以养老概念 为主销售住宅产品通过医院/养老等项 目捆绑，以低成本取 得大规模土地开发,社会福利用地，政 府主导开发,什么是养老地产,养老地产主要特点,居家养老是主流养老模式,目标市场,低端中端高端,专 业 护 理,独 自 居 住,专生业活护协理助,护理计划政府部分资助,私人护理设施更高水平的护理私人资助基于租赁和月度护 理计划盈利/非盈利组织,公共护理设施多数在农村地区主要是独居基于租赁和月度 ,社会福利院多数在农村和郊区 主要是独居政府全资资助基于租赁,退休社区从独居到专业护理所有照 护等级私人资助独立公寓销售、会员模式基于租赁和月度护理计划,高级公寓独居私人资助独立公寓销售、会员模式,中国养老体系主要有三种基本模式：1）居家养老，是以家庭成员作为养老支撑主体，与中国传统思想 “养儿防老”相契合，广大农村人口以居家养老模式为主，占整体 养老比例90%；2）社区养老，是依赖政府、家庭成员、社会力量为老年人提供养 老服务，占整体养老比例7%；3）机构养老，例如养老院、养老公寓（养老地产）等，是以社会 保障制度为根本，由复合型机构组件来提供养老资源的一种养老模 式，占整体养老比例3%。养老地产主要面向高端养老客户,5,一、养老地产是什么？,政府结构,地产开发商,保险机构,其他投资公司,运营商(服务提供者),监管资金支持,中、老年人群,金融支持,养老金,居家看护,医疗辅助,休闲娱乐,生活支援,产品选择,其他补贴/资助，政策引导、法律保护公益性设施和服务,个人储蓄,保险产品,子女赡养,慈善捐款,养老住宅,消费资金来源,投资经营,从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、 保险机构、其他投资者和养老人群。目前我国养老产业存在诸多挑战，从养老机构床位数缺口较大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应 对老龄化社会的到来，国内养老产业尚需在诸多方面进行改善。与此同时，随着养老需求总量增长，加之第一批中产阶级退休在即，将推 高中高端养老消费需求，可以预见，我国养老产业潜在市场需求可观。,养老产业产业链概况,照护险、终 身险、健康 险等,养老金 代管,以房养老,养老金融,养老院,养老社区 公寓,居家养老,养 老 地 产,医疗护理,上门照护,日常护理,养 老 医 护,养老旅游,老年大学,电子产品,养 老 文 娱,日常生活器 械,休闲活动及 场地器械,照护器械,养 老 设 施,医疗诊断器械,投资,远程医疗,紧急呼叫服 务,养老管理软 件,养老科技,大数据处理 分析,技术 支持,养老产业涉及主要产业板块,6,养老产业涉及主要产业板块,Contents,发展动力：需求升级叠加政策驱动， 养老地产迎发展新契机,养老地产是什么？,他山之石：多层次养老协同发展，完善服务体系是核心国内现状：养老地产仍处发展初期， 商业模式尚未清晰,竞争格局：各路玩家纷纷试水，业务布局各有侧重,010203040506,未来展望：养老产业启动在即，医 养结合大势所趋,二、发展动力：中国老龄化程度不断加深,截至2018年底，我国60周岁及以上的老龄人口数达到2.49亿，占总人口比重的17.9%，其中65周岁及以上老龄人口数 达到1.67亿，占总人口比重的11.9%。根据世界卫生组织预测，到2050年，中 国将有35%的人口超过60岁，成为世界 上老龄化最严重的国家。,中国已经处于老龄化社会,根据联合国2017年的测算，我国60岁以 上人口将在2055年左右达到最高峰，预 计约5.07亿人，而同期劳动人口数量将 不断下降，预计2055年25-64岁人口约7.3亿人，青壮年工作年龄段人口数量下 降速度将超过老龄人口增长速度，2035 年前后抚养比将超过世界平均水平。,未来抚养比将超过世界平均水平,2018年我国65岁以上人口增速为5.2%， 较2017年增长了约827万人。而总人口 在2018年增速仅为0.38%，较2017年下 降 0.15 个百分点 ， 同年出生率仅为 10.94，较2017年下降1.49个千分点。1999年至2018年我国65岁以上人口的 平均增速达到3.5%，同期我国人口增速 仅为0.56%，老龄人口比重持续增加。,当前老龄人口增速远超总人口增速,联合国老龄化标准：60岁以上人口比例达10%或65岁以上人口比例达7%，该地区可视为进入老龄化社会。,180001600014000120001000080006000400020000,1990199319961999200220052008201120142017,65岁以上人口数量（万人）,65岁及以上人口占总人口比重（%）11.90 14121086420,30,40,50,60,70,80,90,195019601970198019902000201020252035204520552065207520852095,65岁以上人口占总人口比重逐年上升,65岁以上人口增速远超总人口增速,2035年前后中国非劳动人口/劳动 人口比重将超世界平均水平世界平均水平（%）中国（%）,0%,1%,2%,3%,4%,5%,6%,1999,2001,2003,2005,2007,2009,2011,2013,2015,2017,总人口增速,65岁及以上人口增速,8,二、发展动力：“富人养老”成养老产业最大红利,首批中产群体推动中高端养老消费,1.05,0.97,0.6,0.68,0.0,0.2,0.4,0.6,0.8,1.0,1.2,0-4岁,5-9岁,10-14岁,15-19岁,20-24岁,30-34岁,35-39岁,40-44岁,45-49岁,50-54岁,55-59岁,60-64岁,65-69岁,70-74岁,75-79岁,80-84岁,85-89岁,90-94岁,95岁以上,银行高净值客户年龄分布已有近50%客户迈过50岁门槛,首批中产群体退休在即（单位：亿人）,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,20122016,2018,40岁以下,40-49岁,50-59岁,60岁及以上,备注：2012-2018年中国建设银行和波士顿咨询公司开展的私人银行客户调研,高净值人群对中高端养老社区态度三年数据对比,9,首批中产阶级指改革开放后通过自身努力拥有财富积 累的群体。这一群体目前主要集中在50岁至65岁年龄 段，具有较强的消费能力和消费需求，富人变老将推 动养老产业朝着中高端方向变革。,根据中国建设银行与波士顿咨询公司开展的私人银行 客户调查，样本中近半数高净值客户已迈过50岁门槛，“富人养老”脚步渐行渐近。,养老需求总量增长叠加富人养老，我国养老产业潜在 市场需求可观。根据中国社科院2016年发布的中国 养老产业发展白皮书预计，至2030年中国养老产业 规模有望达到13万亿元。,二、发展动力：支持政策不断出台，养老地产迎来发展新契机,1.改革阶段（2000-2011）,养老产业投资主体多元化、服务对象公众化、服务形式多样 化；养老服务扩大到医疗、家政、文娱、老年教育等领域。,2.发展阶段（2012-2018）鼓励民间资本进入养老产业，大力推进居家养老，出现医养 结合、以房养老、智慧养老新模式,3.新阶段（2019.04-）持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合 的养老服务体系，确保到2022年在保障人人享有基本养老 服务的基础上有效满足老年人多样化、多层次养老服务需 求，老年人及其子女获得感、幸福感、安全感显著提高。,10,二、发展动力：支持政策不断出台，养老地产迎来发展新契机,（4）减轻养老服务税费负担。聚焦减税降费，养老服务机构符合现行政策规定 条件的，可享受小微企业等财税优惠政策。对在社区提供日间照料、康复护 理、助餐助行等服务的养老服务机构给予税费减免扶持政策。落实各项行政事业,性收费减免政策，落实养老服务机构用电、用水、用气、用热享受居民价格政策， 不得以土地、房屋性质等为理由拒绝执行相关价格政策。,（5）提升政府投入精准化水平。接收经济困难的高龄失能老年人的养老机 构，不区分经营性质按上述老年人数量同等享受运营补贴，入住的上述老年人按 规定享受养老服务补贴。,（6）支持养老机构规模化、连锁化发展。支持在养老服务领域着力打造一批具 有影响力和竞争力的养老服务商标品牌，对养老服务商标品牌依法加强保护。对 已经在其他地方取得营业执照的企业，不得要求其在本地开展经营活动时必须设 立子公司。,（8）推动解决养老服务机构融资问题。鼓励商业银行探索向产权明晰的民 办养老机构发放资产（设施）抵押贷款和应收账款质押贷款。探索允许营利性养 老机构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押融资。大力支持符合条件的市场 化、规范化程度高的养老服务企业上市融资。支持商业保险机构举办养老服 务机构或参与养老服务机构的建设和运营，适度拓宽保险资金投资建设养老项目 资金来源。,（28）完善养老服务设施供地政策。鼓励各地探索利用集体建设用地发展 养老服务设施。存量商业服务用地等其他用地用于养老服务设施建设的，允许按 照适老化设计要求调整户均面积、租赁期限、车位配比及消防审验等土地和规划 要求。,国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见国办发20195号,推动养老机构规模化、连锁化发展， 有望催生养老产业龙头。,减税降费，支持养老机构运营。,加强融资支持，放宽险资进入养老产 业限制，险企布局养老产业迎来新契 机。,多措并举加强养老产业土地供应，助力养老地产行业发展。,Contents,发展动力：需求升级叠加政策驱 动，养老地产迎发展新契机,养老地产是什么？,他山之石：多层次养老协同发展，完善服务体系是核心国内现状：养老地产仍处发展初期， 商业模式尚未清晰,竞争格局：各路玩家纷纷试水，业务布局各有侧重,010203040506,未来展望：养老产业启动在即，医 养结合大势所趋,13,三、他山之石：美国模式高度资本化的多元养老,1935年颁布社会保障法案初步建立起养 老、遗属及残障保险制度（OASDI)。现行养 老保险体系主要由三大支柱构成:美联邦政府 强制社会养老金计划、雇主养老金计划和个 人储蓄养老金计划，覆盖美国绝大多数家庭。,三支柱养老保险体系,美国主流的养老机构均属于民办盈利性质，养老院80%-90%的收入来源于私人支付。美国养老 地产的发展方向是差异化养老社区，目前包括太阳城模式、持续照料社区模式（简称CCRC）、 房地产信托投资基金（REITs）参与投资模式。太阳城模式一般以出售为主，部分出租；CCRC主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。REITs是在金融市场日渐成熟 的背景下兴起的，由房地产信托投资基金参与投资，通过出租或委托经营回收成本。,养老地产,资料来源：美国养老地产三种模式及典型案例J.全球商业经典2017第9期 P82-89.马天月.美国人的养老模式及启示J.中国社会工作,2018(29):46-47，,太阳城模式,CCRC,REITs,项目仅针对年龄55-70岁的活跃健康老人，由地产开发商 主导，通过销售养 老概念住宅，开发 商得以收回投资并 产生盈利。,持续照料社区,针对 自理型、介助型、 介护型三类老人， 只提供地产租赁权 和服务享受权。,REITs 作为养老地产投资 商，通过出租或委托代理 的方式将旗下物业交给运 营商赚取租金收益，为地 产项目提供资金来源，并 为开发商提供退出机制。,建立完善的养老保险制度 美国PACE医疗保险项目覆盖老年病患所需的多种医疗相关服务项目，根 据病患程度和治疗方法支付部分或全部费用。我国应借鉴探索适合国情的养老保险制度，根据不同 人群特征制定有针对性的保障政策，对弱势老年群体予以救助。规范预算管理体系，扩大直接融资比例 建立信息披露机制，将各级、各类政府养老保险预算管理 信息及时公开，逐步完善以证券为主导的直接融资体系，健全REITs相关政策和法规，逐步放开保 险金、养老金和住房公积金的投资范围，对REITs管理、运营和维护能力进行合理评估。发挥民间组织和社会力量，探索多元的养老服务模式 美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富 多元的居家养老模式。如会员制模式、合作居住模式。充分发挥民间团体的力量，有利于激发老年 人主动参与养老服务的热情，广泛调动社会资源为养老服务增色添彩，更好地服务老年群体，丰富 老年人的精神生活。,借鉴意义,14,三、他山之石：美国模式高度资本化的多元养老,医疗护理,39.7%,持续照料 社区, 16.6%,独立生活, 23.2%,辅助生活, 20.5%,医疗护理,42.2%,持续照料社区, 7.2%,独立生活, 14.6%,辅助生活, 36.0%,美国养老机构数量分布（2018）,美国床位数量分布（2018）,美国养老产业市场空间4204亿美元（2018）,美国养老产业多元化发展,医疗护理, 30.0%,持续照料 社区, 26.0%,独立生活,18.4%,辅助生活, 25.6%,三、他山之石：美国模式高度资本化的多元养老,美国养老地产开发模式,美国养老地产开发模式：投资、开发和运营相分离。美国投资商一方面通过股权融资获得外部资金注入，降低融资成本，另一方面通过多元化投资，与运营商建立长期稳定合作关系，确保 收入增长，并赚取超额利润。美国的投资商一般与运营商签订长期租赁合同或委托经营合同，以保证旗下物业的入住率和租金增长，从而确保营业收入的增长。,建筑商,资本市场,运营商,投资领域,投资方式,投资商,养老社区专业护理院,生命科学,医疗办公室,医院,净出租,委托经营,债权投资,股权投资,参与开发与 再开发,美国养老地产开发参与方与主要投资模式,15,美国养老运营商的商业逻辑是规模化发展：规模 化发展是降低经营成本、提高盈利能力的关键。美国养老运营市场集中度较高，2012年以来前 十运营商拥有房间数占前五十房间总数比例即维 持60%左右。截至2018年6月1日，前十大运营 商拥有项目2502个、房间数31.2万间；其中龙 头运营商Brookdale即拥有项目994个、房间数9.6万间。,三、他山之石：美国模式高度资本化的多元养老,Brookdale公司并购事件,60.1%,63.4%,57.3%,0%,80%60%40%20%,100%,2012.6.12015.6.12018.6.1美国前五养老运营商（截至2018.6.1，按房间数）,TOP21-TOP30,TOP41-TOP50 TOP11-TOP20,TOP31-TOP40 TOP10,美国养老运营商拥有房间数占TOP50房间总数,16,介护保险制度,多层次年金计划,医疗保险制度及相关法律保障,日本介护保险体系由保险基金、参保人和服 务供应商组成。2000年4月，日本介护保 险法正式实施，主要围绕老年长期照护制 度展开，实现居家养老和机构养老互补。,1959年4月日本国会批准通过了国民年 金法，1961年开始实施，从此日本进入“全民皆年金”时代。综合来看日本的养 老金制度是以“强制”为核心的增加养老 金收入的方法，包括强制性的国民年金、 雇员年金（厚生年金和共济年金）、企业 年金。后来为了应对财政压力，组建年金 经营基金会、引进基金管理经营的竞争机 制；强制推迟养老金支付年限、扩大投保 来源。,目前日本医疗保险体系主要由雇员健康保 险、国民健康保险、特殊行业健康保险组 成。此外为缓解老龄化压力，日本建立老 年保健制度，主要覆盖70岁以上老人及65 岁以上残疾或卧床老年人，同时为75以上 老人增设后期高龄者医疗制度。医疗保险 资金通常来源于患者、保险金、公费三 方。继国民年金法后，建立老人保健 法护理保险法等重要的法律体系， 保证养老产业持续运转。,借鉴意义居家养老市场的文化温床 由于文化背景和生活方式的相似，日本与我国都以 居家养老为主。不同的是，日本在医疗、护理方面的开支明显高于我国，较为 充足的医疗资源和较为丰厚的补贴使日本国民更有意愿也更有能力在医养结合 方面消费。日本年金及介护保险支付能力强，国内仍有较大发展空间 日本企业职工/公职 人员人均支付年金是中国职工人均支付养老金的2.6倍，日本国民年金人均支 付额为中国城乡居民人均支付养老金的26.5倍。由此可见，国内养老金体系待 遇和日本差距明显，国内养老产业的成长还有赖于养老金待遇的提升。此外， 目前我国长期护理保险覆盖地区仅包括上海、青岛、成都等14个城市，以及 吉林、山东两个重点试点省份。日本养老产业龙头多数有跨界背景，深挖客户资源是关键 日本养老产企业多 以自己现有的产业作为依托，通过服务人群拓展、产业链拓展等方式，将业务 拓展到养老及其相关服务。如倍乐生和日立学馆凭借原有业务中庞大的客户群 体发展养老业，西科姆利用原有安保业务优势发展配备高科技监护系统的高端 养老社区服务。,三、他山之石：日本模式法律制度推进下的医养结合,17,三、他山之石：日本模式法律制度推进下的医养结合,缴纳时间费用类别支付方式标准收费标准（日元）,入住时 缴纳,一次性入 住费（住 不满可退）,一次性,90岁以下,A-E依次：2950、3850、3450、4650、3750万（7年）,90岁以上,A-E依次为：2300、3000、2700、3600、2940万 （5年）,分期（每年付）,-,A-E依次为：510、660、600、800、645万,每月缴纳,管理费-按房间类型分,A、C：18万B、E：20万 D：23万,餐费-统一7万,介护险中,自付部分,-要支援老人级别一：6670；级别二：15321,-要介护老人,一至五级依次为：19263、21534、26244、28616元,地缘性客户是养老项目的市场基础 ：与中国养老院大多位于郊区不同，日本的养老地产项目大多位于成熟的居住区，以地缘性客户为 主的特点，极大方便相关养老项目开展日间照护、上门服务等介护服务，丰富收入来源。单体规模普遍较小，通过连锁化经营实现规模经济优势 ：日本养老项目规模普遍较小，房间数大多集中在50-150间左右，具备体量小、 先期投入少、销售周期短、人员配置少等优势。在此基础上，通过多个单体的连锁化经营，实现规模经济。以紧凑户型为主，注重功能和性价比，降低建造成本 。收费模式清晰：日本金融市场不及美国发达，当地养老机构普遍收取一次性入住费，以覆盖前期投资，通过每个月收取管理费覆盖运营 成本支出，实现盈利。日本养老项目单体规模较小日本Alive世田谷下马养老项目收费一览表,日本养老机构项目情况,田世谷下马,18,丰州老年公寓,19,三、他山之石：日本模式法律制度推进下的医养结合,日本养老服务公司普遍实施多元化发展战略：以日本养老服务龙 头公司日本医学馆为例，公司2013年以前业务聚焦医疗及健康护 理，2012年医疗相关及健康护理业务营收占比分别为39%、 52.9%；后业务内容进一步细分，现已形成医疗、介护、保育、 健康护理、教育事业等多种类业务板块，2018年营收占比分别为 37.4%、52.6%、4.4%、0.6%、4.1%。,日本医学馆业务结构,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2015,2016,2017,2018,其他教育事业,健康护理,保育介护医疗相关,12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%,350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000,20042006200820102012201420162018日本医学馆收入结构,营业收入（百万日元）,同比,日本医学馆营收情况,医疗相关事业提供从医院、诊所及配药药房的各种医疗事务到经营咨询、各种 系统销售等的经营支援和诊断支援服务。,介护事业从上门介护等居家型介护服务到收费养老院等居住型介护服务， 提供诸多方面的综合介护服务。,保育事业通过认定保育园、医院内保育园及企业内保育园等保育机构的开 办等，促进育儿家庭更好利用保育服务。,健康护理事业提供家政、育儿、家人介护等服务，同时销售纸尿裤等护理用 品。,教育事业为日医提供外语学习、海外留学支援等课程服务。,注：日本医学馆自2016年开始将介护与健康护理业务分别列示,Contents,发展动力：需求升级叠加政策驱 动，养老地产迎发展新契机,养老地产是什么？,他山之石：多层次养老协同发展，完善服务体系是核心国内现状：养老地产仍处发展初 期，商业模式尚未清晰,竞争格局：各路玩家纷纷试水，业务布局各有侧重,010203040506,未来展望：养老产业启动在即，医 养结合大势所趋,21,四、国内现状：家庭小型化限制养老能力，社区&机构养老发展有望提速,目前，国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以 来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合 的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下，我国老年 人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严 重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。,受计划生育政策影响，目前我国独生子女家庭以三口之家为主，比例约为70%， “4-2-1”家庭结构使家庭的养老功能日渐衰弱，赡养父母的负担与日俱增，越来 越多的老年人被动空巢。展望未来，政府与社会力量亟需给予养老产业更多的支 持，社区养老与机构养老的发展有望提速。,10,2,3,4,5,6,1950s,1990,2000,2010,2016,中国家庭平均人口数量(个),100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,1982,1990,2000,2010,2016,小家庭(一代人)大家庭(三代或以上),核心家庭(两代人),中国各类型家庭占比,资料来源：国家统计局，易观，等,三种养老模式对比,四、国内现状：养老地产尚处发展初期，“重售房轻服务”较为普遍,由于当前养老地产项目面临资金回笼周期 长，盈利模式尚不清晰等问题，因而尽管 试水者众多，但都尚未形成规模，且仍没 有公认的行业标杆和成功样本。从本质上看，不同的养老地产经营模式面 向的养老服务模式不尽相同，随着介护需 求提升，自持经营的比重不断提升。从去化模式看，目前有60%的企业通过开 发售房形式进入养老行业，养老服务质量 薄弱。,养老地产行业发展进程,销售型,自持型,租售结合养老地产经营模式,机构 养老养老 社区 模 养老 式居家 养老,养老模式与养老地产经营模式关系,22,四、国内现状：养老地产尚处发展初期，“重售房轻服务”较为普遍,养老地产主要开发模式,23,四、国内现状：养老地产尚处发展初期，“重售房轻服务”较为普遍,开发商,运营公司,运营团队,入住者,出出售租收收入益,组建,运营权 出让 收入,管理,附加 服务 受益,附加 服务 受益,套餐/定制服务,定制化 服务,服务项目分成,一次性收益包括：,出售养老住宅的收益收取养老住宅的入门金出售服务权的收益,开发商,非盈利 组织,政府,合作机构,入住者,无偿服务,出售服务权 收益出租服务权 收益,政府补贴,持续性 一次性 出租收 住宅销 益售收益,持续性收益包括：,出租养老住宅的收益月管理费用收益出租服务权收益,一次性收益为主 持续性收益为辅,赚土地的钱,，,以养老地产获取廉价土地，本 质是房地产开发市场上大部分定位养老的项目 均是以养老和适老为卖点，仅在产品的市场细分上倾向于老 人居住,赚房子（配套）的钱,以养老地产为名，通过养老配 套的完善，便于提升项目竞争 力当社区成熟后，养老文化的形成，社交聚集的圈层效益，均 有利于提升物业价值,赚服务的钱,以服务和设施作为养老地产项 目的核心，通过细分市场，研 究老年人的活动规划，进行有 针对性的设计，形成成熟的服 务体系，管理体系,赚产品的钱,以老人需求为中心，开发相应 的产品和提供相应的服务，通 过老年超市或老年用品展销中 心等渠道，让老年人买到自己 真正需要的产品，引导老年人 的健康生活。,此部分最为容易，也是开发商 最希望赚到的钱,养老地产发展中期的盈利模式养老地产发展成熟期的盈利模式,养老地产主要盈利点,设施和服务是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要项目投资商/开发商进一步加强,24,25,四、国内现状：养老地产尚处发展初期，“重售房轻服务”较为普遍,我国养老地产主要分布在： 京津冀、长三角、珠三角、 川渝等四大经济圈,销售类养老项目,自持经营类项目,自持经营类项目空置率普遍较高，目前主要城市群空置率位于 37%-47%之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有较长的 培育期。一般养老院入住率要达到75%-85%才能实现盈亏平衡。,落地养老地产项目经营情况,35000300002500020000150001000050000,京津冀 长三角 珠三角 川渝,平均价单位:元/月,0,10,20,30,40,50,京津冀 长三角 珠三角川渝,整体优质销售类养老地产项目去化率普遍较高，平均在80%以上, 由于川渝区域、珠三角区域以高端旅游养老地产居多，因而去化 率较高。平均售价方面，销售类养老地产多处于城市周边郊区非 中心区域，所以售价相对较低；而其中京津冀区域明显高于其他 区域，其次是长三角，珠三角和川渝区域则相对较低。自持经营类项目空置率(%)自持经营类养老地产收费区间,12100,11100,2320085,1600084,91,96,75,80,85,90,95,100,0,5000,10000,15000,20000,25000,京津冀 长三角 珠三角 川渝,8000,8300,7100,4800,59,57,63,53,807570656055504540,9000800070006000500040003000200010000,京津冀 长三角 珠三角 川渝,销售类养老项目售价与去化率平均售价(元/平米)去化率(%),自持类养老项目费用与入住率平均费用(人/月)平均入住率(%),26,0%20% 40%,60% 80% 100%,500-1000元/月,1001-2000元/月,2001-2500元/月,2501-3000元/月,3001-5000元/月,5001-10000元/月,10000+元/月,05000 1000015000 2000025000,养老机构数量(家),不同收费水平的养老机构数量对比,四、国内现状：养老地产尚处发展初期，“重售房轻服务”较为普遍,我国城市养老机构床位数与建筑面积稳健增长，2017年床位数达144万张，建筑面积3500万平米，单客平均实现收入约为13000元/人/年。目前，服务较好的民营养老机构收费较高，普通家庭难以承受。其中分收费水平看：1）,2）月均收费1001-2000元/月的养老机构，全国仅有3059家；3）月均收费2001-2500元/月的养老机构，全国也仅有1758家，其中民营机构占比73.72%，为1296家。总体上看，国营机构主要保障老年人口的基本养老需求，相对来说机构数量也比较多。 而其他收费阶梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，而且 供应较少。城市老人及其子女的收入水平直接影响着老人养老的方式，由于养老机构服务收费标准 大多高于大多数老年人的收入水平，导致多数老人无法享受优质的养老服务。,民营养老机构普遍费用较高，普通家庭难以承受,20%15%10%5%0%,30%25%,100806040200,月均收费500-1000元之间养老机构有22255家，其中19682家为国营机构，占比88.43%； 120,140,160,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017,床位数(万张)床位:同比(%,右),建筑面积(百万平米) 建面:同比(%,右),城市养老机构床位数与建筑面积增长情况城市养老机构,