城市更新：开启地产增量新时代.pdf

请务必阅读正文后的 重要 声明部分 Table_IndustryInfo 2019 年 10 月 17 日 强于大市 (维持 )证券研究报告 行业研究 房地产 行业新方向系列 城市更新 ：开启地产增量新时代 投资要点 西南证券研究发展中心 Table_Author 分析师：胡华如 执业证号： S1250517060001 电话： 0755-23900571 邮箱： hhrswsc 联系人：尉鹏洁 电话： 021-58351917 邮箱： ypjswsc Table_QuotePic 行业 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础 数据 Table_BaseData 股票家数 131 行业总市值（亿元） 22,408.56 流通市值（亿元） 21,611.28 行业市盈率 TTM 9.11 沪深 300 市盈率 TTM 12.3 相关 研究 Table_Report 1. 房地产行业 2019 年中报总结：业绩稳健增长，现金流持续向好 (2019-09-05) 2. 房地产行业政策点评：新提法为应有之义，利空出尽行情可期 (2019-07-31) 3. 房地产行业 2018 年报及 2019 一季报总结：业绩快速释放，集中度持续提升 (2019-05-15) 4. 房地产行业动态点评：大幅取消落户限制，加速推动城市集群协同发展 (2019-04-09) 5. 房地产行业动态点评：拿地明显回落，推升政策宽松预期 (2019-03-15) 6. 房地产行业动态点评：板块仓位 持续提升，防御价值不断凸显 (2019-01-27) Table_Summary 城市更新有望开启地产增量新时代 ： 近年来 我国城市化进程不断加快，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。房地产正在从增量时代进入到存量时代，城市更新或将开启房地产空间增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手 。 政策 引导作用大，后续积极政策依然可期 ： 2009 年 国土资源部 与广东省开展部省合作 ， 推进节约集约用地试点示范省建设 ，之后广东省在城市更新 领域 积累了丰富的实践经验，相关规章制度也在不断完善 ，但依然存在保障弱、时间长、落地难等问题 。 2019 年以来 ，中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策。 9 月 4 日广东省 发布了关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见，从 10 个方面深化改革 ， 后续 促进城市更新的利好政策有望不断出台。 大湾区珠九市的城市更新机会值得重点关注 ： 从区域集中度和平均 城镇化率 来看 ， 珠三角位居全国首位 ， 常住人口城镇化率超过 80%的城市个数也最多 ， 叠加经济活力突出 、 增量土地有限 、 人口流入显著的特征 ， 建议重点关注广州 、深圳 、 佛山 、 珠海 、 东莞 、 中山等城市的城市更新机会 。 广东省在未来三年的“三旧”改造行动方案中明确，全省至 2021 年 “三旧”完成改造面积 15 万亩以上 ， 其中珠三角 城市新增改造面积占比在 80%以上 ，发展 空间很大 。 房企 可通过多种方式 参与城市更新 项目 ： 旧改项目 存在“拆迁难、时间长、毛利高”等特点，在“旧厂改造”房企可以直接通过协议受让或收购公司股权成为单一实施主体；在“旧村改造”方面房企可以与村集体经济组织继受单位签订合作协议， 在专项规划审批后 确认实施主体 ；在“旧城改造”方面可以配合政府主导，吸引专项基金采取轻资产的方式参与 。 重点 推荐大湾区城市更新项目储备多的 个股： 珠九市受益大湾区建设和深圳发展先行示范区的双重利好， 积极 政策持续性较强，关注低估值龙头和城市更新领域储备丰富的个股 。我们 推荐万科 （ 000002.SZ）、 金地集团（ 600383.SH） 、华发股份（ 600325.SH）、碧桂园 （ 2007.HK）、 佳兆业 （ 1638.HK）和 龙光地产 （ 3380.HK） ，关注世茂房地产（ 0813.HK）和中国奥园（ 3883.HK） 。 风险提示： 城市更新利好政策不及预期 、 旧改开发周期较慢等 。 重点公司盈利预测与评级 Table_Finance 代码 名称 当前 价格 投资 评级 EPS（元） PE 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 000002 万 科 27.07 买入 3.06 3.73 4.33 8.85 7.26 6.25 600383 金地集团 13.11 买入 1.79 2.13 2.65 7.32 6.15 4.95 000961 中南建设 9 买入 0.59 1.09 1.90 15.22 8.26 4.74 600048 保利地产 15.8 增持 1.59 2.01 2.49 9.94 7.86 6.35 600325 华发股份 7.83 买入 1.08 1.56 2.19 7.25 5.02 3.58 数据来源： 聚源数据 ， 西南证券 -4%8%20%32%45%57%18/10 18/12 19/2 19/4 19/6 19/8 19/10房地产 沪深 300 行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 目 录 1 城市更新是城市化进程的必然产物 . 1 2 城市更新的政策对比与展望 . 4 2.1 广州城市更新相关政策及特点 . 4 2.2 深圳城市更新相关政策及特点 . 5 2.3 珠海城市更新相关政策及特 点 . 6 3 从城镇化率看城市更新空间的区域性差异 . 8 4 房企参与城市更新的路径与案例 . 10 5 风险提示 . 14 行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 图 目 录 图 1：不变城乡人口增长率差值 URDG 的城市化水平曲线 . 2 图 2：不变 URDG 的城市化水平发展速度曲线 . 2 图 3：我国常住人口城镇化 率的可能变化趋势 . 3 图 4：国家开发银行 2018 年末贷款余额主要行业分布 . 7 图 5： 2018 年末广东常住人口分布情况（万人） . 8 图 6： 2018 年珠九市人口净增量（万人） . 8 图 7：深圳侨城东城市更新项目所处区位 . 10 图 8：深圳侨城东城市更新项目效果图 . 10 图 9：深圳大冲村城市更新项目规划组团 . 12 图 10：深圳大冲村城市更新项目效果图 . 12 图 11：深圳白石洲旧改项目组团示意图 . 12 图 12：深圳白石洲旧改项目街 道区位图 . 12 图 13：佳兆业在售的城市更新项目 . 13 图 14：碧桂园在深圳已参与的旧改项目熟化进展和预计供货 . 14 表 目 录 表 1：旧改和棚改的主要区别 . 1 表 2：我国最主要的城市更新相关政策 . 4 表 3：珠三角城市更新相关政策的异同点 . 6 表 4：央行 PSL 余额与国开行棚改贷款余额（亿元） . 8 表 5：长三角常住人口超过 500 万的城市及城镇化水平（万人） . 9 表 6：深圳大冲村城市更新项目主要规划指标 . 11 行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 1 1 城市更新 是城市化进程的必然产物 首先 ， 有必要区别 “旧改”、“棚改”和“城市更新”几个概念。 旧城改造简称 “旧改” ， “旧” 是 指 城市建成区内 “旧城镇 ” （ 包 含 聚汇的 人流较密集的旧商业、旧住宅 在内 ） 、“旧厂房”和“旧村庄”，“改”一般包括 局部改造、整体改造、或大面积重新规划建设等。 一般而言，一个城市的旧城改造是一个持续的过程，既反映了城市的更新发展、空间布局的重新划分、附属建筑逐步完善 的 过程 ，也分阶段地显示了当期城市建筑和福利设施的状况 或阶段性改造的物质成果 。 旧城改造 一般涉及到 1）改造城市的规划结构，在行政界线范围内涉及用地和规划的重新分区； 2）改善城市环境，包括绿化、空气、水资源等； 3） 道路系统 、 公共服务设施 、 工业 /商业 /居住 区的更新和调整。 棚户区改造简称 “棚改”，顾名思义“棚户”的“户”是指居民户， 所以棚改主要是政府主导的、为改造城镇危旧住房 （ 外表上不一定是 棚户形态 的特征 ） 、改 善困难家庭住房条件而推出的民生居住工程。 棚改的核心是政府主导，公益性为主，但政府可以通过市场化运作的方式 来 提升棚改效率，比如通过实施财政补贴、税费减免、土地出让受益返还等优惠政策 ，甚至 还可以配建一定比例的商业服务设施和商品住房来让渡部分政府收益， 吸引一些企业参与进来。 棚户区 不仅可能在 市县 居住 区、老城区脏乱差聚集区，也可能在 工矿区、林区、垦区等 （超越了城市的范畴） 。 表 1： 旧改和棚改的主要区别 类别 旧城改造 棚户区改造 常见改造对象 城市内 旧城 镇 （含旧住宅）、旧厂房、旧村庄 市县 “棚户”形态的 居 民聚集 区 主导（实施） 主体 （多数或单一）权利主体委托的单位（多数为房企） 地方 政府或地方政府委托的 企业 （多数为国资背景） 改造目的 多重 目的 ， 涉及到功能的重新划分 、业态的 优化 、 环境的改善 等 改善 居民居住 质量 /环境 改造方式 原地改造，原地安置拆迁户（实物补偿、过渡期租金补贴） 可以原地改造也可以异地，货币安置 /还迁房置换等 实施难度 相对 较大 相对 适中 统筹 推进 不同 城市 旧改项目实施障碍差别很大，难以统一推进 属于国家自上而下的民生工程，有专门资金、年度目标 分散权利主体 100%/高比例同意方可实施 80-90%同意后即可行政接入拆除 赔偿力度 赔偿较多 ，或 遭遇 “钉子户” 有固定的标准和范围 ，分实物 /货币补贴 行为 本质 房企商业 行为 为主 ， 兼 顾一定社会效益 改善居住条件为主 ， 兼顾一定经济效益 改造 区域 原地改造 原地改造 /原地拆除异地置换 /原地拆除货币化补贴 推进速度 企业积极推动下一般 5-8 年 政府积极推动下一般 2-3 年 数据来源： Wind， 西南证券整理 对比 不难 发现 ， 旧改 项目 可以完全不涉及到 居住 问题 ， 比如可以是旧厂房 （工业用地）改造为商业用地 （不过涉及到住宅的旧改项目往往盈利空间大，经济效益可观） ，而棚改 项目一般都会 涉及到原居民的拆迁及补偿问题 。实际上不少项目可能既涉及到旧改，也部分涉及到棚改（只要符合相关政策 /条件即可），严格上看 两者并 不是截然对立的两个概念。 “三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造是 2009 年 国土资源部和广东省开展的部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。“城市更新”是“旧改”的广义称谓，内涵更丰富，表述更严谨。 根据官方的定义，城市 更新 是指由 实施 主体对特定城市建成区 (包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等 ) 内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和 相应 规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动 。 行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 2 1） 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2） 环境恶劣或者存在重大安全隐患 ； 3） 现有土地用途 、 建筑物使用 功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 ； 4） 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 城市更新相比 旧改而言 ， 超越了旧改以物质形态改造为主的范畴 ， 内涵还扩展到了城市结构 、 功能体系及产业结构的更新与升级等多方面的内容 。 从发达国家 的城市发展 经验和我国核心城市 的 土地供应两方面看，城市更新是房地产市场高阶发展的必然出路。 从国际经验来看 ， 城市的发展一般会经历 四个阶段：起步 发展 阶段，当城市化水平达到25-30%时产生第一个拐点 ； 之后进入 提速成长 阶段 ， 成长分为一般 成长 和加速成长 （中间的界限是城市化水平达到 50%，这是第二个拐点）；当城市化水平达到 70-80%时进入鼎盛成熟期 ，之后进入缓慢发展阶段 ， 呈诺瑟姆 S 型曲线。 一般来讲，当城市化水平超过 80%后 ， 城市更新的作用开始凸显出来 ， 成为城市可持续发展的重要抓手。 参考联合国城乡人口预测方法， 如果用城乡人口增长率的差值（简称 URGD）替代城市化率，并通过指数形式替代简单的复利增长率，可以得出 URDG 不变的情况下城市化水平变化曲线及增速曲线 ，分别如下所示 。 图 1： 不变城乡人口增长率差值 URDG 的城市化水平曲线 图 2： 不变 URDG 的城市化水平发展速度曲线 数据来源： 联合国城乡人口预测方法 ， 西南证券 整理 数据来源： 联合国城乡人口预测方法 ， 西南证券 整理 根据 国务院发布的人口发展规划 2016-2030 ，我国总体的城镇化率（ 一般国外叫城市化率，在我国包括县及建制镇在内，凡列入城镇建设规划且城区建设延伸到了乡镇并实现了水电路三通的 都算 ，居住时间超过半年的人口 算常住人口 ）在 2030 年的控制目标是 70%。我们根据控制目标对 2019-2030 每年末的城镇常住人口及城镇化率进行了预测 ， 如下图所示 。 行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 3 图 3： 我国常住人口城镇化率的 可能 变化趋势 数据 来源： Wind， 西南证券 整理（ 2019 年及以后是预测值 ） 尽管全国平均的常住人口城镇化 率 在 2018 年依然低于 60%， 但超大型城市 、 特大城市 、部分 I型大城市人口城镇化 率 已经超过 80%或位于 70-80%这个区间 （国家统计局数据显示，2017 年末珠三角平均城镇化率达 84%、 长三角平均城镇化率为 68%、京津冀也超过 60%），通过城市更新盘活存量土地资源实现可持续发展已经迫在眉睫 。 另外 ， 一个城市的产业结构变迁和升级 也 给城市更新提供了驱动力 。从国际经验看，一个大城市的发展一般会经历工业型经济向服务型经济的升级转变、低端服务向中高端服务优化发展、区域性中心向国际中心城市跨越的过程。我国在 2017 年以来 ， 部分中心城市第三产业占比已经接近甚至超过 60%， 比如北京 、 广州 、 上海 、 杭州 、 西安 、 南京 、 深圳等城市 。 再次 ，因为产业、人口、资源的 集聚能带来更高的效率 ， 中心城市会对人口有持续的吸引力 。 当城市进入存量房交易为主的发展阶段后 ，特别是像现在 又面临限售 时间 的限制 ， 城市的住房土地供应必须要通过城市更新才能保证一定的持续性 ， 来 满足 民生居住问题 。 以广州为例， 2016-2018 年城市更新项目个数分别为 14 个 、 17 个和 47 个 ， 涉及的更新面积分别为 253.0 万方 、 113.2 万方和 1987.5 万方 。 深圳更为明显，在“深圳城市更新十三五规划中”， 2016-2020 年 深圳计划通过拆除重建类城市更新供给建筑面积 4600 万 方 ，这里面能提供的居住建筑面积有 2340 万方 ， 占总 的 居住用地建面之比为 74.3%（其他包括新供应居住用地、征地返还居住用地对应的建筑面积）。 最后 ， 从城市内部结构来看 ， 各区域的配套功能和空间承载能力需要与周边的 产业特征 、人口密度和土地开发强度相适应 。土地的稀缺性、维持“地根 及 房价”的稳定也导致了土地节约集约利用的必然性，这都需要通过推进城市更新来统筹解决。 城市更新不仅提升改善了城市面貌、丰富完善了相应的城市功能，也可以是推进区域或城际融合、产业 协同嫁接、空间格局重新塑造经济利益重新划分的重要抓手。 020,00040,00060,00080,00010 0,000120,0003540455055606570752001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029年末城镇常住人口 / 万人 常住人口城镇化率行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 4 2 城市更新的政策 对比 与展望 在 2009 年以前 ，我 国 绝大 部分 城市 （ 北京最早是 2009 年开始二手房交易量超过新房 ）的房地产市场 还没 进入存量发展时代 ，新房供应依然是以增量土地供应为主，很多城市都还在摊大饼，不断 推进新区 规划 （土地快速城镇化） 。在这样的背景下， “三旧”改造推进地较为缓慢，实施过程中遇到的很多问题是缺乏制度依据和参照标准，很多项目停滞不前在“等待政策”。城市更新的概念还没有， 更多 的是“土地批租”、“政府收储”、“违法建筑拆除”、“城中村改造”、“危棚简屋改造”、“房屋拆迁管理”等内涵相对比较单一的概念。 此外，因为我国房地产市场的基础制度借鉴于香港，经由深圳、广东推广到全国。在城市更新方面，依然是广东走在全国前列 。 2009 年 国土资源部 与广东省开展部省合作 ， 推进节约集约用地试点示范省建设 ， 对于城市更新政策，主要关注广东 特别是深圳和广州的政策，相比而言有较高的借鉴意义，另外也可以参考中央及上海等城市的相应制度 。 表 2： 我国最主要的城市更新相关政策 时间 出台机构 名称 核心内容 2009.08 广东省 “三旧”改造政策 明确了 “三旧”改造、用地出让、历史用地手续完善等六方面的操作指引 2009.12 深圳市 深圳市城市更新办法 国内首部系统性的城市更新工作规章制度 ， 明确了 “政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，确立了三种更新模式 2010.09 深圳市 深圳市城市总体规划 2010-2020 率先提出空间发展模式由 “增量夸张”到“存量优化”的转变 2013.12 中央 中央城镇化工作会议公报 三大城市群要以盘活存量为主 ， 不能再无节制地扩大建设用地规模 2014.02 国土资源部 关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知 原则不再安排城市人口在 500 万以上特大城市中心城区新增建设用地 2014.03 上海市 关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见 提出 “总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地管理思路 2016.02 国务院 关于深入推进新型城镇化建设的若干意见 鼓励存量想复合双创转型 ， 实行按原用途和土地权利类型使用土地的过渡政策 2016.02 上海 关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见 新增商办用地提高开发商自持比例 ， 鼓励存量商办物业有机更新 ， 办公物业自持比例不低于 40%， 商业物业不低于 80% 2016.04 国土资源部 国土资源 “十三五”规划纲要 新增建设用地总量控制在 3256 万亩 ， 单位 GDP 建设用地使用面积降低20%，提高存量建设用地供地比重 2016.06 国务院 关于加快培育和发展住房租赁市场的意见 允许改建房用于租赁 ， 允许将商业用房等按规定改建为租赁住房 数据来源： 互联网 ， 佳兆业城市运营核心逻辑， 西南证券整理 2.1 广州城市更新相关政策及特点 自 2009 年广东省出台关于 “三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造政策之后，广州 也持续出台了系列的操作细则，“三旧”取得明显进展 。 特别是针对旧厂和旧村的改造， 政府鼓励开发商主导，市场开放程度较大。但旧城的改造拆迁难度较大，盈利难以预期，开发商参与意愿不高。这种情况持续下去，导致了城市的局部和整体的规划发展出现不协调不平衡的矛盾。 之后 广州市 又出台了改进的政策全面地 、 系统地进行了规范 。 2015 年 2 月广州出台了广州市城市更新办法和三个配套文件（针对旧城镇、旧村庄和旧厂房）， 简称城市更新 “ 1+3”政策，同期广州市城市更新局正式成立（我国首个市级专门机构） 。 行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 5 广州关于城市更新政策的核心要点： 1） 在坚持市场运作原则的基础上，适度加大了政府主导规 范实施的力度，特别是针对旧城镇的改造；除了政府主导平衡各方利益诉求之外，也反映在对基础数据调查和共享机制方面，区级政府机构负责组织调查城市更新涉及的基础数据，再由市级政府机构审议和批复。 2） 广州明确城市更新项目需要在市公共资源交易中心通过“招拍挂”方式确定合作企业，避免了少数人裹挟多数人利益、甚至出现多家合作企业的潜在可能性。 3） 强调对文化遗产的保护 、 强调规划引领和成片更新 。 城市更新通过整合分散的 、 碎片的 、 利用效率不高的土地 ， 实现区域整体的开发利用 ， 提升基础设施配套水平 。成片更新包括收储 、 整备 、 置换 、 归宗等手段 ， 在政府主导下可以打破边界管辖问题破除区域利益格局 ， 有利于城市更新的实施效率 。 4） 针对旧村改造 ， 根据改造主体不同分为征收储备 （政府）、自主改造（原权利人）和合作改造（引入合作企业）三种方式 ， 80%村民表决通过后可进入实施 ； 针对旧厂房改造，严格按照“政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则， 以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提升土地利用效率为目的；针对旧城镇改造，遵循“保护文物古迹、改善人居环境、完善公共服务配套、优化城市功能布局”四大原则， 分为全面改造和微改造两种方式。 2.2 深圳城市更新相关政策及特点 2009 年 12 月 1 日，深圳市城市更新办法 正式实施 ， 可称为国内首部系统性规范城市更新工作的政府规章 ，明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，并确定了“综合整治、功能改变和拆除重建”三种更新模式。 2010 年开始 ，深圳市政府及相关职能部门陆续出台了系列配套政策， 2012 年 深圳市城市更新办法实施细则颁布，这些 构成了 较为完备 的城市更新政策系统。 2016 年以来 ， 政府有意识地提升了城市更新在基础设施建设和公益方面的作用 ，比如 对旧工业区鼓励综合整治 、 将 保障性住房配比增加 、 有更多的用地贡献 、 拆迁责任捆绑 等 。 2016 年 12 月 6 日，深圳市政府发布了关于施行城市更新工作改革的决定，将城市更新审批的权限由市规土委下放至各区政府行使，明显提升了城市更新项目的审批效率。 深圳因为城市历史较短，相比于广州、北京和上海，旧城镇的 范围不大 ，更多是城中村旧工业区 和旧住宅小区的 改造。 深圳关于城市更新相关政策的特点： 1） 存在时限要求： 缩短了政府相关部门的审批时限，同时也 对参与的市场 主体 有推进的时限要求 ， 倒逼项目的推进 。 2） 城市更新的土地使用权可以通过协议方式出让 ， 特别是针对存在多个权利主体的可以在各权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新 ， 也可以通过各权利主体签订协议按公司法作价入股成立股份公司实施更新 。 3） 通过更高一个级别的 “城市更新单元”解决多个城市更新项目腾挪空间不足或难以利益平衡的问题。 行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 6 4） 明确三种更新模式的界限 ， 综合整治类主要改善消防设施 、 基础设施 、 公共服务设施 、 沿街立面 、 节能改造等 ， 不改变建筑的主体结构和使用功能 ；功能改变类可以改变全部或部门建筑物的使用功能，但不改变主体结构，不变更土地使用权的权利主体和使用权年限；拆除重建就是推倒重来，很可 能会涉及到土地权益主体的变更。 2.3 珠海 城市更新相关政策及特点 2016 年 12 月 20 日， 珠海市珠海经济特区城市更新管理办法 正式实施 ， 以 期进一步降低城市更新门槛 ，把政府的审批服务节奏加快， 加速城中村和旧住宅小区的升级改造 。 1） 城市更新的基本程序：意愿征询 形成申报主体 编制更新单元规划 规划报批 形成实施主体 编制报批项目实施方案 办理手续 动工。 2） 向政府申报城市更新的条件：需要项目范围内 2/3 以上的业主同意且其所占的建筑面积达到整个项目的 2/3 以上方可。 3） 对于城市综合服务体类型的更新项目 ， 为提升房企参与意愿 ，可以 按用地面积配建一定的住宅 。 4） 采取自行实施方式进行城中村改造的村集体经济组织，应当成立单项房地产开发全资子公司实施。 5） 拆迁类城市更新单元规划应当由单一的权利主体进行申报和实施 ， 其范围内存在多个权利主体的 ， 权利主体以房地产作价入股成立或加入公司 、 权利主体与实施主体签订搬迁补偿安置协议 、 权利主体的房地产被实施主体收购 。 拆迁类更新单元需要将不小于 3000 平方米且不小于拆除地块 15%的面积无偿移交政府 ， 用于城市基础设施或公共服务设施项目的建设 。 6） 对旧厂房的改造 ， 遵循 “优二进三补公”（优化第二产业、促进第三产业、补偿公共用地），严格限制“工改居”、控制“工改商”、鼓励“工改产”。 另外 ， 其他 珠三角 城市的城市更新政策这里不再赘述 ， 我们总结下城市更新政策的异同点如下表所示 。 表 3： 珠三角城市更新 相关 政策的 异同 点 类别 相同点 不同点 更新目的 通过城市更新达到 政府部门 、土地权利 人 、实施主体、社会公众的参与和 多方共赢 平衡各方利益诉求的调节机制、多数通过的门槛比例等 更新的本质 改善城市面貌、增加有效供给、完善功能配套、分享土地增值 政府主导还是政府引导 、 土地增值的 约束 和分享机制 政府部门 满足一定社会效益 （文化保护，新的公建、基建、保障房）、土地节约集约利用、成片改造提升土地利用效率 政府有没有明确的市 -区级城市更新管理机构负责、是否给审批时限设定时间表、政府推动力 的大小 城市更新划分 一般按 “ 三旧 ”（旧城镇、旧厂房、旧村庄） 的框架 按土地性质 /改造的 复杂度 /形态的改变类型划分 改造主体的认定 出资方 /共享土地增值，一般 与 土地 权利人不一致 协议出让 /公开渠道出让 /通过交易平台确定 审批流程 一般区分为 城市更新方案编制阶段、方案审批阶段、改造实施阶段 是否在规划审批前就需对拆迁成本、补缴地价进行明确 容积率确定 提升容积率，增大 土地增值 的分享空间 提升 容积率的标准 、 难度和审批时限 拆迁补偿标准 需要对权利人作出合理的拆迁补偿 不一定有明确的标准 、 自行协商的占多数 行业新方向系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 7 类别 相同点 不同点 补缴地价标准 一般是根据更新前后地块的差值来定，一般都不高 评估值基于基准地价还是市场价 ， 折扣系数怎么取 更新对象 旧厂房 （国有建设用地 -工业）、 旧村庄 （集体用地）、 旧城镇 （上述两者以外，一般旧住宅涉及到众多权利主体） 旧厂房最容易 ， 旧村一般涉及引入开发商 ， 旧城镇改造一般难度最大 改造