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1 目录 一、大湾区未来房地产需求空间巨大 . 2 二、大湾区的需求向核心城市集中 . 4 三、核心城市的住房问题主要是供应结构失衡的问题 . 7 四、破局之道：住房结构再平衡 . 11 五、湾区房地产行业未来发展趋势 . 12 2 破界重构 包容发展 粤港澳大湾区房地产市场白皮书 2019 年 2 月 18 日，中共中央、国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要，要将粤港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。 8 月 9 日，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见，为深圳未来的发展进一步指明道路。 那么，大湾区未来市场潜力和格局是什么样的？ 大湾区住房面临可持续发展的问题吗？具体是什么问题，未来的破局之道在哪里？ 一、 大湾区未来 房地产 需求 空间 巨 大 经济活力带动人口和住房缺口的扩大。 大湾区的民营经济高度发达，市场 经济的 活力强， 大湾区近几年民企 500 强数量的增速最快 ， 带动了大量的就业和人口的增长， 近三年大湾区平均每年增加 150 万 人口 。 数据来源：贝壳研究院整理 图： 广东省民企 500强数量走势 0102030405060702012 2013 2014 2015 2016 2017 20183 人口流动的方式发生 了 变化，从个人的流动转向举家流动。 根据中国流动人口发展报告（ 2015 年），目前我国人口流动出现了新的变化，具体来说， 近 9成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动，与配偶、子女共同流动的约占 60%，流动人口家庭规模持续扩大。相对于单独个体的对居住空间的高忍受度，家庭流动人口对品质居住的要求更高。 大湾区住房自有率较低， 近 3500 万 人无自 有住房 。 广东省为外来人口大省 ，湾区 11 城中有 8 城 住房自有率低于 60%，尤其 深圳 仅为 23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距 。 数据来源： 国家 统计局（ 2015）、 香港政府统计处 （ 2017）、澳门特别行政区政府统计暨普查局（ 2016） 图： 粤港澳大湾区城市住房自有率 居住品质不高， 后期 大量的改善需求待释放。 三个 核心 城市人均居住面积分别为 15 平、 19.7 平、 25 平，距离全 国人均 36.9 平（ 2017 年） 的水平存在较大差距。和国外的湾区对比，也存在着不小的距离 。 23.7%35.7%49.0% 52.8% 52.9%53.8% 54.9% 56.1%66.2%73.9%82.3% 84.5%深圳 东莞 香港 惠州 中山 佛山 广州 珠海 澳门 全国 江门 肇庆4 数据来源：香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局、美国人口普查局、日本国土交通省 图： 四大湾区典型 城市 人均住房面积（平） 预计到 2025 年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约 3.7 万亿 ，占全国总体 GMV 的 15%。 其中新房约 1.5 万亿 （占全国新房交易的 12%） ， 平均每年增加 600 亿； 二手房约 2.2 万亿 （占全国二手交易的 18%） ，平均每年增加 1300 亿 。二手房交易 占比将会持续扩大，到 2025 年 提升 5 个百分点至 59%。 表 ： 2025年粤港澳大湾区新房二手房交易规模预测 2018 年 2025 年 年均增速 新房（亿） 11243 15323 4.5% 二手房（亿） 12918 21852 7.8% 总计 24161 37175 6.3% 二手房占比 53.5% 58.8% 0.75pct 数据来源：贝壳研究院测算 二、大湾区的需求 向核心城市集中 人口 向 大城市流入是城市化阶段 的必然规律。 和 5 年前相比，中国的城市人口更加集中：人口 top10 城市的人口数量占比提升了 0.4 个百分点； top20 提升了0.9 个百分点； top30 提升了 1.2 个百分点，人口向头部城市集中的趋势明显。 15.019.725.040.0 41.846.555.732.4 33.335.8香港 深圳 广州 纽约 纽瓦克 旧金山 奥克兰 东京都 神奈川县 千叶县粤港澳2017纽约湾区2017旧金山湾区2017东京湾区20185 数据来源： 贝壳研究院整理 数据来源： 广东省统计局、 香港政府统计处 、澳门特别行政区政府统计暨普查局 图： 近三年 大湾区城市 人口增量（万） 以深圳为例，从外部来看，深圳 客户中原籍为广东的比例不到 20%， 超过 80%都是“新深圳人”。 15% 15% 15% 16% 16% 16%24% 24% 24% 25% 25% 25%49% 49% 49% 50% 50% 51%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年TOP15 TOP30 TOP50165 140 48 26 17 14 10 9 8 7 2 深圳 广州 佛山 珠海 香港 东莞 中山 肇庆 江门 惠州 澳门图：近 5年 TOP城市人口占比变化深圳 、广州 作为核心城市的人口吸引力最强。 从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看，深圳 、广州 分别增长 165 万和 140 万，而肇庆江门等城市三年累计增长不足 10 万，头部城市的人口吸引力强。6 数据来源：贝壳研究院 图： 深圳 购房者原籍 top10占比 及分布 2018 年 广深港 3 个核心城市的交易 额 占比为 60% ， 预计 2025 年 交易额 为2.4 万亿，占据湾区市场份额 进一步提升至 65%。 表 ： 2025年粤港澳大湾区 各个城市 交易规模 （新房 +二手） 预测 GMV 总计 （亿） 总体 37175 广州 10249 深圳 8891 香港 4896 佛山 4310 惠州 2493 东莞 2258 江门 1032 珠海 976 中山 919 澳门 763 肇庆 388 数据来源：贝壳研究院测算 大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市，因此大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。 19.8%13.8%12.1%9.4%5.7%4.1% 3.9% 3.4% 3.1%2.5%广东 湖北 湖南 江西 河南 四川 黑龙江 安徽 山东 福建7 三、 核心城市的住房问题主要是 供应结构失衡 的问题 核心城市的住房问题主要是外来流动人口与以及 年轻人口的住房困难，主要表现在住房的不可支付、居住品质差两个方面。 房价过高带来的 不可支付问题 。 从房价收入比数据来看，深圳香港的房价收入比最高，分别为 30 和 21，面临严峻的不可支付问题。 数据来源：贝壳研究院、广东省统计局 、澳门特别行政区政府统计暨普查局、香港政府统计处 图： 2018年湾区 城市 房价收入比 居住品质差 。 深圳城中村住房体量庞大，约 510 万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约 1500 万人口，占实际总人口 75%的份额 ，这部分人群的居住环境待改善 。 主要原因是： 第一，地理空间的限制。 2017 年 深圳土地开发强度达 46.7%1，远超国际警戒线 30%，几无地可供。在 2014-2018 年的五年间，深圳常住人口增量达 225 万，新增住房供应仅约 24 万套，新增供应节奏难以跟上需求。 第二，供给主体过于单一。 政府是唯一的土地供应方，开发商是唯一的商品住房供应者，招拍挂是商品房用地的唯一来源。 1 土地开发强度 =建设用地面积 /城区面积 30211815 1410.8 109 77深圳 香港 珠海 东莞 广州 澳门 佛山 中山 江门 惠州8 第三， 存量 房屋利用效率不高。 深圳存量住房产权不清晰比例高，流通受阻。深圳质量好、产权清晰，能入市流转的存量住房占比 仅约四分之一，导致存量流通率低，近两年仅 0.6%的水平，国际大都市一般在 4%以上。 传统城市更新难度大。 前 期房价的过快上涨大大提升了拆迁的成本和难度，推倒重建、提升容积率以增加供应的方式也难以推进 。 数据来源： 深圳市 房地产 研究中心 图： 2016年 深圳 住宅结构 第四 ，住房保障的渠道不足。 深圳在 1998 年制定的经适房：商品房：廉租房供应比例 6:3:1 的房改计划在实际运行中变成了 90%都是商品房。当前深圳市存量住房中保障房（经济适用房 +公租房）占比仅 4.1%。 供给结构 过于单一 的原因是： 深圳房改之后走的是最彻底的市场化道路，政府在住房保障方面是缺位的，主要是 通 过信贷工具支持居民购房 。 过度市场化和金融化 带来 的结果是居民的杠杆高企， 高杠杆的金融风险问题突出 ，深圳 月供收入比达 90%，居民杠杆率高大 82.3%。 根据链家交易的数据，2018 年 深圳 二手房买卖中贷款成交占比达到 92%，几乎人人使用杠杆， 购房者平均贷款成数 59%， 远高于其他一线城市。 房价和信贷相互促进和循环的作用下，低收入群体被排除在购房市场之外，越来越难进入市场。 村民自建房47.8%工业区配套宿舍17.2%商品住房17.0%其他8.7%单位及个人自建住房5.2%保障性住房4.1%9 数据来源：贝壳研究院 图： 2019年上半年环深、环京、环沪二手房交易中贷款成交占比 过度市场化的模式已经无法适应当前及未来的需求变化，主要原因是：第一，居民杠杆已经很高。 第二，土地财政的方式已经无法继续。第三，过度市场化带来的贫富差距问题严重。 香港 则是供给端市场化不足的问题 。 香港的住房供应体系中仅有 53.7%的住房是私有产权房屋（即开发商建造的商品住宅）， 非市场化的公屋和居屋的比重过高。 从增量看， 2017 年新开工住房中 ， 55.8%是由市场提供的私人居住单位，较其他城市 比例 偏 低。租赁方面， 2016 年 香港 私人租赁的比例为 17.8%，整体的市场化程度低 ， 难以响应大量的人口及需求规模。 香港公屋 也 未能很好解决中低收入群体住房问题。 面对庞大的待保障群体，公营住房供应显得不足。 2008-2017 年的十年间，香港公屋（公营租住房屋）存量仅增 8.8 万套，居屋（ 资助出售单位 ）存量仅增 5500 套。到 2018 年 3 月，香港公屋的平均轮候时间持续延长至 5.1 年，且香港公屋居住质量极差， 40 平以下的公屋占比达 87%。 92.4%84.4%79.4% 77.6% 76.3%65.1%51.7% 49.5%45.8%深圳 廊坊 东莞 北京 上海 天津 苏州 惠州 杭州
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