2020房地产企业专题销售分析报告.pptx

,2020房地产企业专题销售分析报告,核心摘要,为更好地分析各家房企的经营状况，平安地产研究团队将针对行业50强房企，从土储、销售、财务等多个维度展开系列分析。在此前 的土储篇中，我们从现状、布局、质量及管控四大维度展现50强房企土储全貌，本篇报告为50强房企全景图研究系列的第二篇， 我们以销售为切入点，全面剖析50强房企销售状况。销售增速稳中趋降，各梯队态度分化：50强房企2015-2019年销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%，大幅优于同期全国整体 水平（16.3%、7.5%）, 2019年全国销售额、销售面积市占率达59.7%、40.7%。随着调控升级、潜在住房需求下降，2017年以来50强 房企增速逐步放缓，中长期看，随着行业整体已由成长期步入成熟期，各房企将由规模为王向高质量发展转变。从各梯队来看， TOP11-20、 TOP31-50销售增速靠前，规模增长诉求依旧强烈；从房企属性来看，民营房企由于更完善的激励及增速诉求，2015-2019 年销售金额、面积复合增速均值为52.3%、43%，明显高于央企及地方国企；从具体房企来看，新力控股、中梁等中型房企2015-2019 年增速较高，销售额年复合增速超70%。从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈：50强房企布局以一二线及三大城市圈（长三角、珠三角、环渤海） 为主，2015-2019年销售占比均过半。结合历年拿地情况，50强房企呈现从下沉三四线到回归一二线、从中西部向沿海核心城市圈倾 斜；综合产业、人口等因素，预计后续主要城市圈仍将为房企中长期销售贡献主力。从各房企来看，50强房企中滨江、禹洲销售主要 分布一二线且多在三大城市圈；得益于三四线去库存，三四线占比高的中南、美的2015-2019年销售额复合增速明显高出平均水平。销售均价涨幅收窄，已售项目盈利能力尚可：调控加码、城市下沉、中央强调遏制房价上涨等背景下，2018、2019年50强房企均价涨 幅放缓，2019年50强房企整体销售均价13662元/平米，同比增长1.3%，高于全国均价（9310元/平），反映出其更高的产品影响力及 议价能力。以上年地价/当年售价估算已售项目盈利能力，2017年以来比值呈现下行，2019年各梯队上年地价/当年售价维持30%左右， 相对平稳且较低的地价房价比反映依旧较强的获地能力及营销能力，预计短期毛利率仍有望维持较高水平。布局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位：2019年上半年23家数据可得房企平均布局城市74城，较2015年增加36城，随着覆盖城市 数量增加，可拓展版图缩小，预计城市深耕重要性将进一步凸显。受房价上涨影响，50强房企销售套均金额持续走高至2019年的168,核心摘要,万元/套，由于销售主要面向大众市场，套均面积基本维持100平米左右，刚需、刚改仍为主流定位。中南、美的置业等三四线占比较 高房企单套面积相对更大，而一二线占比高房企相对套均面积更小，反映不同区域的购买力差异、客户偏好差异。未来展望：（1）强者恒强，集中度提升。中长期随着新房市场规模收缩，主流房企凭借融资及拿地优势、强大的运营能力，有望持 续扩大市场份额。（2）从规模到质量，从单一到多元。行业增速回落下房企发展需同时关注规模增长与质量提升，将更加注重拿地 质量、成本及效率管控、产品议价等能力提升；同时增量空间收窄将持续带动多元化布局探索。（3）城市圈为主战场，区域深耕重 要性凸显。从维持货值和体量角度出发，结合区域产业及人口因素，预计未来全国主要城市圈将为房企销售贡献主力；可拓展版图收 缩下区域深耕重要性将进一步凸显。（4）需求各有侧重，建立多种类、标准化、具备价值感的产品体系。刚需刚改受制于购买力削 弱更青睐小型化、实用性产品，纯改善客群价格敏感度相对较低，品质仍为关注重点，多种类、标准化、具备价值感的产品体系可满 足多方需求、提高周转效率、树立产品辨识度与感召力。投资建议：短期受新冠疫情影响，房企销售开工受到冲击，资金端压力亦逐步加大，但我们认为对于房企危中藏机，危险在于短期销 售回款放缓及现金流压力加大、开工停滞导致未来供货不足的风险；机会在于线下售楼的暂停催生多元化营销手段，融资、拿地、品 牌占优房企相对抗风险能力更强，且有望把握本轮疫情带来的拿地机遇，进一步巩固行业地位或实现弯道超车。板块投资方面，目前 主流房企对应2020年估值不到7倍，潜在股息率超过4%，市场波动加剧情形下，低估值、低涨幅、高股息率的地产板块成为不确定性 中的确定性，行业配置价值凸显。同时，尽管中央持续强调“房住不炒”，但经济及楼市下行背景下因城施策空间打开，地方政策微 调频频，行业融资利率持续下行，有望打开板块估值提升空间。中期随着政策微调、货币端发力，楼市有望逐步走稳，关注流动性宽 松可能带来的“资产荒”配置机会。个股方面，短期建议优选财务状况佳、融资能力强、估值低的全国性房企万科、保利、金地、招 商等，同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。风险提示：1、行业短期资金压力加大风险；2、板块毛利率大幅下降风险；3、由于中指和克而瑞数据与公司披露略有差异，导致相关结论和指标并不完全准确。,逻辑图,TOP50销售分析,现状,TOP50整体,分梯队,布局,城市能级,质量,销售均价,上年地价/当年房价,策略,展望,销售增速稳中趋降,调控常态化、需求下降,冲击前十、冲击千亿降融资成本,TOP11-20、TOP31-50更积极,区域,棚改货币化退潮、一二线市场 回暖及限价放开,从下沉三四线到回归一二线,产业支撑及人口流入、市场体量大,加大中西部到聚焦城市圈,调控加码、“稳地价、稳房价”,房价稳定，涨幅放缓,已售项目盈利能力尚可,维持低位,可拓展区域或城市减少,区域深耕重要性凸显,套均总价上行，购买力削弱,刚需刚改为主流,强者恒强，集中度提升,从规模到质量，从单一到多元,城市圈为主战场，区域深耕重要性凸显,产品定位鲜明，各有侧重,“三稳”及楼市窄幅波动,分类型,开发规模中长期趋势向下,民企增速更快、更高,激励完善、规模及降成本诉求,Contents,销售布局：从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈,销售现状：增速稳中趋降，各梯队态 度分化,销售质量：均价涨幅收窄，已售项目 盈利能力尚可,销售策略：布局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位,0102030405,未来展望与投资建议,销售增速稳中趋降，整体表现优于全国,整体表现优于全国，房企增速趋于放缓。2015-2019年50强房企销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%，大幅优于同期全国整体水平（16.3%、7.5%）。从增速走势来看，受一二线调控升级及三四线棚改货币化退潮影响，2017年以来50强房企销售额、销售面积增速呈下降趋势，2019年同比增速较2018年下降20.2个、20.5个百分点至17%、15.5%。考虑“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向延续，且当前行业 整体已由成长期步入成熟期、市场体量屡创新高，预计增长将回归平稳，各房企亦将由规模为王向高质量发展转变，整体增速将进一步放 缓。,TOP50房企销售金额走势,TOP50房企销售面积走势,全国销售规模升至高位,25220,39460,59365,81437,95303,56.5%,50.4%,37.2%,17.0%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,0,20,000,40,000,60,000,80,000,100,000,2015,2016,2017,2018,2019,120,000亿元,TOP1-50,同比,22979,32326,44404,60374,69756,40.7%,37.4%,36.0%,15.5%,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000,2015,2016,2017,2018,2019,万平米,TOP1-50,同比,20181614121086420,1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019,亿平米、万亿元,全国商品房销售面积,全国商品房销售额,50强市占率稳步提升，前十销售贡献度最高,各梯队销售面积占50强房企比重,各梯队销售金额占TOP50比例,54.1%,53.3%,53.0%,49.2%,47.6%,16.1%,17.0%,18.0%,19.2%,20.3%,13.6%,13.1%,13.1%,14.0%,13.4%,16.3%,16.5%,18.7%,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2018,2019,TOP31-50 TOP11-20,TOP21-30 TOP1-1015.9%17.6%,57.0%,57.6%,57.5%,53.0%,51.2%,14.4%,15.5%,16.3%,18.5%,19.5%,13.4%,12.6%,12.4%,13.1%,13.1%,15.2%,14.2%,16.2%,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2015,2016,2017,2018,2019,TOP31-50 TOP11-20,TOP21-30 TOP1-1013.7%15.4%,各梯队销售金额占全国比重,201520162017各梯队销售面积占全国比重,17.9%,20.5%,26.2%,35.2%,40.7%,10.2%,11.8%,15.1%,18.6%,20.8%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,2015,2016,2017,2018,2019,TOP1-10（右轴） TOP21-30（右轴）,28.9%,33.5%,44.4%,54.3%,59.7%,15.6%,17.9%,23.5%,26.7%,28.4%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,70%60%50%40%30%20%10%0%,2015,2016,2017,2018,2019,TOP1-50,TOP11-20（右轴）,TOP1-10（右轴） TOP21-30（右轴）,TOP1-50 TOP11-20（右轴）TOP31-50（右轴）,TOP31-50（右轴）,50强市占率稳步提升。2015-2019年50强房企全国市占率持续提升，2019年销售 额、销售面积市占率分别较2015年提升30.8个、22.8个百分点至59.7%、40.7%。 中长期看，随着新房市场规模收缩，头部房企凭借融资及拿地优势、强大运营能 力，有望持续扩大市场份额。,从50强内部来看，TOP1-10房企2019年销售面积占50强比重过半。结合上篇土储报 告分析，2019年末TOP1-10房企土储建面占50强（剔除华侨城、华夏幸福）总土储 比例55.1%，2019年同口径TOP1-10房企销售面积占比为52.4%，土储占比高于销售 占比，预计后续TOP1-10市占率仍能维持较高水平。,前十追赶者及千亿内房企增速领跑,前十追赶者及千亿内房企增速领跑。2015-2019年TOP11-20、TOP31-50销售额（销售面积）年复合增速分别达47.7%（42.4%）与44.4%（34.2%），增速高于其他梯队，反映TOP11-20房企冲击前十意愿仍然强烈，而千亿内房企（2019年TOP30销售门槛为1131亿）仍存在规 模增长诉求，这与此前土储报告中该两梯队拿地更积极相一致。相较而言，2017年以来TOP1-10房企销售增速有所放缓，我们认为主要受 制于龙头房企较大的规模体量，同时主流房企在规模上台阶后逐步开启多元化尝试、注重中长期业务布局。,各梯队房企销售金额增速,25.3%,11.7%,52.0%,44.5%,32.0%,37.2%32.5%,54.3%52.7%,21.5%21.4%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,2016,2017,2018,2019,各梯队房企销售面积增速TOP1-50TOP1-10,TOP11-20,TOP21-30,TOP31-50,49.7%,27.4%,13.1%,58.9%,65.3%59.2%,44.7%,51.8%46.5%,24.4%23.8%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,2016,2017,2018,2019,TOP1-50,TOP1-10,TOP11-20,TOP21-30,TOP31-50,民企销售面积增长更快,分房企属性来看，民营房企2015-2019年销售面积增长较快，各企业年复合增速均值为43%，高于央企（29.6%）及地方国企（20.5%）， 反映民企更灵活的激励机制、更强的扩规模降融资成本诉求。,20%,40%,60%,80%,100%,120%,控 产团 股,集 团,团集 团 团,集 团,控产股,0%保 中 华 招 中 绿 中 华 万 绿 首 华 首 建 碧 中 融 新 世 龙 阳 金 旭 中 金 中 华 富 融 正 远 雅 中 祥 佳 荣 滨 蓝 美 龙 新 卓 金 合 泰 中 时 禹 新 建 利 海 润 商 国 城 国 侨 科 地 开 发 创 发 桂 国 创 城 茂 湖 光 地 辉 南 科 梁 夏 力 信 荣 洋 居 国 生 兆 盛 江 光 的 光 力 越 辉 景 禾 骏 代 洲 希 业 地 地 置 蛇 金 中 铁 城 控 股 股 置 房 园 恒 中 发 房 集 城 集 集 建 股 地 幸 地 中 地 集 乐 奥 地 业 发 集 发 置 地 控 置 集 泰 集 集 中 地 望 地 产 产 地 口 茂 国 建股 份 份 业 产 大 国 展 地 团 集 团 团 设 份 产 福 产 国 产 团 集 园 产 集 展 团 展 业 产 股 业 团 富 团 团 国 产 地 产,销售面积复合增速（2015-2019年）,民企2015-2019年销售面积增长更快,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,140%,控 产团 股,集 团,团集 团 团,集 团,控产股,保 中 华 招 中 绿 中 华 万 绿 首 华 首 建 碧 中 融 新 世 龙 阳 金 旭 中 金 中 华 富 融 正 远 雅 中 祥 佳 荣 滨 蓝 美 龙 新 卓 金 合 泰 中 时 禹 新 建 利 海 润 商 国 城 国 侨 科 地 开 发 创 发 桂 国 创 城 茂 湖 光 地 辉 南 科 梁 夏 力 信 荣 洋 居 国 生 兆 盛 江 光 的 光 力 越 辉 景 禾 骏 代 洲 希 业 地 地 置 蛇 金 中 铁 城 控 股 股 置 房 园 恒 中 发 房 集 城 集 集 建 股 地 幸 地 中 地 集 乐 奥 地 业 发 集 发 置 地 控 置 集 泰 集 集 中 地 望 地 产 产 地 口 茂 国 建股 份 份 业 产 大 国 展 地 团 集 团 团 设 份 产 福 产 国 产 团 集 园 产 集 展 团 展 业 产 股 业 团 富 团 团 国 产 地 产,销售金额复合增速（2015-2019年）,央企增速均值34.0%,地方国企增速均值33.7%,民企增速均值52.3%,民企销售金额增速更高,从销售金额来看，2015-2019年民营房企销售金额增速亦更高，各企业年复合增速均值为52.3%，优于央企（34%）及地方国企（33.7%）。民企2015-2019年销售金额增速更高,新力、中梁增速居前，绿城、中海相对靠后,从具体房企来看，2015-2019年销售额、销售面积复合增速均靠前 的为新力控股、中梁地产，对应销售金额复合增速超74%、销售面 积复合增速超80%；销售额、销售面积增速相对靠后的为绿城中国、 中海地产，对应销售金额复合增速低于25%、销售面积复合增速低 于10%。,2015-2019年销售额复合增速后十房企,2015-2019年销售额复合增速前十房企,116%,88% 81% 74% 72% 71%,71% 71% 67% 67%,140%120%100%80%60%40%20%0%,销售金额复合增速（2015-2019年）,30% 29% 29%,26% 26%,25%22%,20%,18% 17%,35%30%25%20%15%10%5%0%,华润 富力 雅居 泰禾 首创 万科 中海 华夏 绿地 绿城 置地 地产 乐集 集团 置业地产 幸福 控股 中国团,销售金额复合增速（2015-2019年）,102%,86%,81%,65% 62%,62% 61% 59% 58% 58%,100%80%60%40%20%0%,120%,中梁 新力 融创 阳光 新城 华侨 祥生 佳兆 中国 中国 地产 控股 中国 城集 发展 城 地产 业集 奥园 金茂 集团团 控股集 团 团,2015-2019年销售面积复合增速前十房企销售面积复合增速（2015-2019年）,18% 18% 18% 17%,16% 16% 15%,9%,8%,5%,20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,万科 泰禾 华夏 绿地 荣盛 雅居 首开 中海 绿城 首创 集团 幸福 控股 发展 乐集 股份 地产 中国 置业团,新力 佳兆 祥生 中梁 美的 中南 新希 新城 华发 中国 控股 业集 地产 地产 置业 建设 望地 发展 股份 奥园团集 团 集团产控股2015-2019年销售面积复合增速后十房企销售面积复合增速（2015-2019年）,龙头规模诉求放缓，中小房企增速更高,中国恒大万科,融创中国,保利地产,绿地控股,中海地产,新城发展控股,龙湖集团,招商蛇口 世茂房地产 金地集团华润置地,阳光城集团 旭辉集团,金科股份,中国金茂,中梁地产集中团南建设,融信中国,绿城中国,远洋集团,雅居乐集团华夏幸福,中国奥园,佳兆业集团祥生地产集团,滨江集团 正荣地产,中国铁建 富力地产,蓝光发展,美的置业,龙光地产荣盛发展,新力控股,首开股份,金辉集团卓越置业,合景泰富集团,泰禾集团首创置业,中骏集团,时代中国控股,建发房产,新希望地产华发股份,华侨城 禹洲地产建业地产,0%,20%,60%,80%,100%,120%,0,1,000,2,000,3,000,5,000,6,000,7,000,8,000,2015-2019,年 销 售 额 复 合增 40%速,4,0002019年销售额（亿元）,碧桂园中位数45%,中位数1242亿元,我们用2015-2019年房企销售额年复合增速作为纵坐标、2019年房企销售金额作为横坐标，对50强房企进行划分。可以看到越靠近右下 角的房企销售规模越高、而增速越低，其中万科、恒大等龙头房企在达到一定量级后，增速明显放缓；而新力控股、佳兆业、祥生等房 企，由于较低的基数相对增速更高。各房企2015-2019年销售复合增速及2019年销售额分布图,Contents,销售布局：从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈,销售现状：增速稳中趋降，各梯队态 度分化,销售质量：均价涨幅收窄，已售项目 盈利能力尚可,销售策略：布局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位,0102030405,未来展望与投资建议,40%,50%,100%90%80%70%60%,控 产团股,集 团,团集 团 团,集 团,控产股,30%20%10%0%碧 万 中 融 保 绿 中 新 世 华 龙 招 阳 金 旭 中 金 中 中 华 富 融 正 绿 远 雅 中 祥 佳 荣 滨 中 蓝 美 龙 新 首 卓 华 金 合 泰 首 中 华 时 禹 建 新 建 桂 科 国 创 利 地 海 城 茂 润 湖 商 光 地 辉 南 科 国 梁 夏 力 信 荣 城 洋 居 国 生 兆 盛 江 国 光 的 光 力 开 越 发 辉 景 禾 创 骏 侨 代 洲 发 希 业 园恒 中 地 控 地 发 房 置 集 蛇 城 集 集 建 股 金 地 幸 地 中 地 中 集 乐 奥 地 业 发 集 铁 发 置 地 控 股 置 股 集 泰 集 置 集 城 中 地 房 望 地 大 国 产 股 产 展 地 地 团 口 集 团 团 设 份 茂 产 福 产 国 产 国 团 集 园 产 集 展 团 建 展 业 产 股 份 业 份 团 富 团 业 团国 产 产 地 产,2019年销售面积占比,2019年销售金额占比,面积占比均值41.1%,金额占比均值45.1%,研究数据梳理,为统一数据口径，我们采用中指数据库的销售城级及区域分类标准，囿于数据可得原因，中指数据库对各房企城级或区域销售统计并不 完整。2019年中指统计的50强房企各城级销售金额（面积）之和与总金额（面积）不一致。中指数据库各城级或区域销售总和占房企总销售额比例,中指二线销售占比高估、三线占比低估,我们选取7家数据可得且可比的房企年报数据，按照中指城级标准重新归类整理，对比其年报数据与中指样本数据发现，除建业地产外，年 报数据反映的各城级占比与中指数据相对一致。剔除建业后，整体来看，年报数据的一线城市销售额占比略高2.6个百分点，二线城市占比 则低12.4个百分点，三线城市占比则高9.8个百分点，或因三四线地产项目数据收集相对困难，导致中指数据有所低估。在下文分析中，我 们仍采用中指的城级数据，并剔除了样本占比低于20%的房企，但可能存在高估二线占比，低估三四线占比的情况。各公司年报销售城级占比与中指数据对比（2018年）,注：年报数据依据中指城级标准区分一线、二线、三四线,中指与年报各区域销售占比差异相对可控,从区域销售占比来看，剔除建业外的6家房企中，年报数据的珠三角销售占比较中指数据略高、长三角占比略低，但整体差异控制在7%以内， 相对可控。综上，我们在房企销售城级及区域分析中剔除了华夏幸福、中国奥园、祥生地产集团、建业地产四家样本占比较低或与年报数据 差异明显的房企。由于统计样本并未包括房企所有销售项目，本文城市及区域分析结果可能与公司实际情况存在差异。各公司年报销售区域占比与中指数据对比（2018年）,注：年报数据依据中指区域标准区分长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部,30.2%,27.3%,21.1%,18.0%,18.9%,53.3%,55.5%,59.1%,61.3%,59.2%,16.5%,17.3%,19.8%,20.7%,22.0%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,三四线占比,13.7%,6.9%,6.7%,3.4%,3.5%,48.6%,58.6%,51.2%,37.7%,34.6%,42.1%,51.2%45.4%,50.5%46.0%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,三四线占比,23.0%,12.9%,12.6%,42.7%43.8%,62.9%,50.4%,54.2%,58.3%,13.5%,22.9%14.1%,26.6%,32.9%,29.1%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,2015201620172018201920152016201720182019201520162017,2018,2019,三四线占比,从下沉三四线到回归一二线,50强房企销售整体上以一二线为主，占比超50%。 2016年“930”新政下核 心城市开启严调控、三四线处于去库存周期，多数房企选择下沉三四线，,2017、2018年三四线拿地占比明显提升；50强房企2015年以来三四线销售占 比逐步上升，2019年销售面积、销售金额占比分别升至29.3%、22%。从拿地 走势来看，2019年随着棚改货币化退潮、一二线市场回暖及限价放开，房企 布局又逐步向一二线回归。预计受拿地影响，三四线销售占比后续亦将逐渐 回落并回归平稳。,50强房企销售金额分布 一线占比二线占比,50强房企拿地建面分布一线占比二线占比,14.2%,12.5%,9.5%,7.8%,8.2%,61.3%,62.3%,64.1%,64.7%,62.5%,24.4%,25.1%,26.4%,27.5%,29.3%,70%60%50%40%30%20%10%0%,20152016201750强房企拿地金额分布一线占比二线占比,2018,2019,50强房企销售面积分布一线占比二线占比,三四线占比,注：一线、二线、三四线采取中指城级分类，尽管拿地、销售数据均来自中指，但由于统计方法存在差异，故销售城级占比与拿地城级占比绝对值对比意义削 弱，下同,TOP21-30三四线销售面积占比更高,从各梯队房企来看，TOP21-30房企三四线销售面积占比相对其他梯队房企更高，2019年占比达33.9%。结合拿地情况，TOP21-30房企三四 线拿地面积占比在各梯队房企中亦最高，反映出三四线城市为TOP21-30房企布局主战场。从拿地走势来看，随着一二线回暖和三四线落 潮，前30强房企2019年二线城市拿地占比均有提升，考虑销售滞后于拿地，预计后续各房企二线销售占比亦有望提升。,各梯队房企历年销售面积城市分布,各梯队房企历年拿地面积城市分布,各梯队二线销售额占比领先,从销售金额占比来看，各梯队二线城市销售金额占比相对其他各线城市明显更高，占比普遍超过50%。,各梯队房企历年销售金额城市分布,各梯队房企历年拿地金额城市分布,首开、泰禾一线销售占比高，中南、龙光销售聚焦三四线,从具体房企来看，为剔除异常值影响，我们对各房企各城级2015-2019年销售占比进行均值化处理，2015-2019年一线城市销售面积占比 均值最高的为首开、泰禾和首创，均超过35%；二线城市销售面积占比均值靠前的为新希望和滨江，超过90%；三四线城市销售面积占比 均值最高的为中南建设、龙光地产和美的置业，占比均超过60%。,2015-2019年销售面积一线城市占比均值前十,2015-2019年销售面积二线城市占比均值前十,2015-2019年销售面积三四线城市占比均值前十,35% 35%33%,31%,24% 23% 23% 22%,19%,50%47%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,首开 泰禾 首创 合景 时代 卓越 远洋 中国 华侨 佳兆 股份 集团 置业 泰富 中国 置业 集团 金茂城业集集 团 控股团,一线销售面积占比均值,100% 95%,86%,84% 83% 82% 81% 81% 81% 79%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,新希 滨江 金科 融创 新力 龙湖 旭辉 蓝光 正荣 中国 望地 集团 股份 中国 控股 集团 集团 发展 地产 铁建 产,二线销售面积占比均值,68%64%,60% 59%,50% 49% 46%,44% 42%,38%,80%70%60%50%40%30%20%10%0%,中南 龙光 美的 碧桂 荣盛 时代 新城 雅居 华发 中骏 建设 地产 置业园发展 中国 发展 乐集 股份 集团控 股 控股团,三四线销售面积占比均值,从布局中西部转向沿海核心城市圈,50强房企历年销售面积分布,50强房企历年销售金额分布,50强房企历年拿地金额分布,26.6%,27.9%,29.6%,25.2%,25.3%,20.4%,12.8%,19.4%,19.6%14.3%,15.4%,13.8%,14.2%,3.0%,4.7%,13.6%3.5%,12.3%3.8%,4.3%,30.6%,33.5%,38.0%,44.9%,43.4%,50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,2015,2016,2017,2018,2019,环渤海占比,长三角占比 东北占比,珠三角占比 中西部占比,从销售区域分布来看，2017、2018年50强房企中西部销售占比走高，18年销售金额 占比达26.8%、销售面积占比达37.3%，我们认为一方面有本轮楼市繁荣成渝、中部 城市群爆发滞后于东部的原因，另外一方面也与2017年以来房企下沉三四线城市有 关。随着三四线楼市降温、一二线市场回暖，2019年中西部销售占比已有所回落。,2019年三大城市圈（长三角、环渤海、珠三角）拿地面积占比同比升1.04个百分点 至52.3%，预计短期三大城市圈的销售占比仍有望上升。中长期来看，综合产业、 人口等因素，主要城市圈仍将为房企中长期销售贡献主力。,34.6%,44.5%,37.4%,37.8%,37.2%,12.9%,17.1%,20.6%,26.3%,27.4%,50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,2015,2016,2017,2018,2019,环渤海占比,长三角占比东北占比,珠三角占比中西部占比,29.3%,30.8%,28.8%,30.7%,16.5%,16.5%,14.1%,13.7%,15.9%,15.4%7.2%,6.1%,12.5%7.7%,11.8%6.1%,13.6%6.2%,28.4%19.7%,30.6%,34.7%,37.3%,35.7%30.8%,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,2015,2016,2017,2018,2019,环渤海占比,长三角占比 东北占比,珠三角占比 中西部占比,35.8%,37.6%,38.4%,38.7%,19.7%,17.0%16.7%,16.1%,16.0%,4.3%,3.5%,4.6%,13.9%3.9%,4.1%,23.5%,26.8%,24.7%,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,20152016201750强房企拿地面积分布,2018,2019,环渤海占比,长三角占比东北占比,珠三角占比中西部占比36.1%,TOP11-30长三角销售较多，其余梯队中西部占比领先,从销售面积占比来看，TOP1-10房企及 TOP31-50房企中西部销售比例一直较高， 2015-2019年销售面积占比均值分别为35.5%、34.3%，高于50强房企整体（33.3%），这与其拿地情况相吻合。TOP11-20房企长三角、中西部销售面积占 比双高，2015-2019年占比均值达36.9%、 32.8%。TOP21-30房企长三角销售面积占比 同样相对较高，2015-2019年销售面积占比 均值达36.2%。,各梯队房企历年销售面积区域分布,各梯队房企历年拿地建面区域分布,各梯队长三角区域销售额占比领先,各梯队房企历年销售金额区域分布,各梯队房企历年拿地金额区域分布,由于长三角的销售均价高于中西部，不同 于销售面积分布，各梯队房企在长三角销 售金额占比均高于其他区域，这也与拿地 金额相一致。除前10房企外，其余梯队2019年长三角销售额占比均超过40%，其中长三角布局力度更大的TOP11-20房企占比 达46.3%。,滨江、中梁聚焦长三角，时代、龙光深耕珠三角,对于各房企各区域销售情况，我们同样采 用2015-2019年销售面积占比均值进行分 析，滨江、中梁销售聚焦长三角，占比均 值均超90%；时代控股、龙光地产聚焦珠三 角，占比均值超65%；首开、首创深耕环渤海 ，占比均值高于45%；新力控股、金科股份、 蓝光发展则以中西部为主，占比均值分别 为87%、73%、71%。,