2019年中国互联网房地产经纪行业研究报告.pdf

1 报告编码19RI0796 头豹研究院 | 互联网服务行业深度研究 400-072-5588 2019 年 中国互联网房地产经纪行业研究报告 报告摘要 TMT 团队 中国房地产市场从增量时代进入存量时代，正逐步 从新房主导向二手房主导的阶段过渡。二手房市场 崛起是房地产经纪行业成长的驱动力，二手房交易 信息不对称、交易流程更复杂，对房地产经纪服务 的需求更大，为房产经纪行业的发展提供充足的市 场需求。互联网房地产经纪作为传统房产经纪行业 的优化渠道，将拥有更广阔的市场空间，预计互联 网房地产中介交易市场 2019-2023 年间的复合增长 率为 20.5%， 增长速度将与房地产中介交易服务市场 的增长速度接近。 热点一：资本加持，助力互联网房地产经纪行业腾飞 热点二：房屋租赁需求，拓宽房产经纪业务空间 热点三：各类中介平台边界渐模糊，参与者业务多元化 截至 2018 年底， 中国的租房人口接近 2 亿。 以成都、 杭 州为代表的新一线城市，租房市场成交总量同比增长明 显， 其中长沙、 重庆同比增长高达 50%， 住房租赁市场呈 现出前所未有的成长势能。住房租赁市场与二手房交易 市场相似，同样有着信息不透明，不对称的特征，房屋 租赁者同样需要专业的房产经纪提供居间服务以寻得称 心房源，因此住房租赁需求的持续增长将推动房产经纪 行业的发展。 房地产经纪行业是通过人力资本提供信息服务从而获得 佣金收入的轻资产行业，对资金需求量相对较少，因此 传统房地产经纪行业鲜有大规模融资活动。随着互联网 +房地产进程的加深，互联网房地产经纪行业逐渐成为 资本的聚焦领域，资本加持助力互联网房地产经纪企业 的腾飞。资本大量介入改变了互联网房地产经纪行业的 生产结构和竞争格局，未来经纪企业间的竞争将转变成 资本和人才的角逐。资本的介入使互联网房地产经纪行 业呈现良性竞争和良性发展态势。 互联网房地产交易服务平台竞争渐趋激烈，信息聚合型 平台、交易型平台、中介自营型平台的边界逐渐模糊， 现阶段仍以中介自营型平台发展较为领先。 卢佩珊 邮箱：csleadleo 分析师 行业走势图 相关热点报告 互联网服务系列深度研究 知识产权服务行业点 燃创新的火种 互联网服务系列深度研究 人力资源服务： 让企业用工 不再难 互联网服务系列深度研究 人口老龄化与二胎政策加 持，家政服务加速崛起 互联网服务系列深度研究 商业地产招商运营服务 商业地产价值的缔造者 2 报告编码19RI0000 目录 1 方法论 . 5 1.1 方法论 . 5 1.2 名词解释 . 5 2 市场综述 . 7 2.1 定义及特征 . 7 2.2 发展历程 . 8 2.3 商业模式 . 9 2.4 市场规模 . 11 2.5 产业链分析 . 12 2.5.1 产业链上游 . 12 2.5.2 产业链中游 . 13 2.5.3 产业链下游 . 14 3 行业驱动因素 . 16 3.1 房地产存量时代，提供房产经纪生存空间 . 16 3.2 房屋租赁需求，拓宽房产经纪业务空间 . 16 3.3 资本持续加持，加速业务互联网化进程 . 17 4 行业制约因素 . 19 3 报告编码19RI0000 4.1 虚假房源信息难除 . 19 4.2 专业经纪人才缺乏 . 19 5 行业政策 . 21 6 发展趋势 . 23 6.1 业务与服务多元化 . 23 6.2 统一开放的平台有望建立 . 23 7 竞争格局 . 25 7.1 竞争概况 . 25 7.2 典型代表企业分析 . 26 7.2.1 链家网中介自营型 . 26 7.2.2 房多多交易平台型 . 28 4 报告编码19RI0000 图表目录 图 2-1 互联网房地产交易服务平台发展历程简介 . 9 图 2-2 中国互联网房地产中介交易市场规模，2014-2023 年预测 . 11 图 2-3 中国互联网房地产经纪产业链 . 12 图 2-4 中国商品房销售额，2014 至 2018 年 . 14 图 7-1 房地产交易服务 App 月均活跃用户数，2018 年 Q4 . 25 图 7-2 中国互联网房地产经纪企业简介 . 26 5 报告编码19RI0000 1 方法论 1.1 方法论 沙利文研究院布局中国市场， 深入研究 10 大行业， 54 个垂直行业的市场变化， 已经积 累了近 50 万行业研究样本，完成近 10,000 多个独立的研究咨询项目。 研究院依托中国活跃的经济环境，从互联网、房地产经纪、大数据等领域着手，研 究内容覆盖整个行业的发展周期，伴随着行业中企业的创立，发展，扩张，到企业 走向上市及上市后的成熟期， 研究院的各行业研究员探索和评估行业中多变的产业 模式，企业的商业模式和运营模式，以专业的视野解读行业的沿革。 研究院融合传统与新型的研究方法， 采用自主研发的算法， 结合行业交叉的大数据， 以多元化的调研方法， 挖掘定量数据背后的逻辑， 分析定性内容背后的观点， 客观 和真实地阐述行业的现状， 前瞻性地预测行业未来的发展趋势， 在研究院的每一份 研究报告中，完整地呈现行业的过去，现在和未来。 研究院秉承匠心研究， 砥砺前行的宗旨， 从战略的角度分析行业， 从执行的层面阅 读行业，为每一个行业的报告阅读者提供值得品鉴的研究报告。 弗若斯特沙利文本次研究于 2019 年 04 月完成。 1.2 名词解释 O2O（Online To Offline）是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为 线下交易的前台。 居间服务指居间人向委托人提供居间媒介的中间服务行为。居间是指居间人向委 6 报告编码19RI0000 托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。 行纪是指一方（行纪人）接受他方（委托人）委托，以自己的名义为他方利益，从 事物品的卖出和买入等行为并收取报酬的营业行为。 房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租 的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房地产三级市场是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。 C 端市场即消费者市场，是指所有为个人消费而购买或取得商品和服务的个人和 家庭。 IDG 资本（IDG Capital）即 IDG 技术创业投资基金，创始于 1992 年，专注于在 中国进行风险投资活动。 Realtor是美国房地产协会官方网站 Realtor，可供大众查询全国待售及待租的房 源。 Zillow是美国最大的房产信息平台。 MLS（multiple listing service）即多重上市服务系统，由美国房地产行业协会组 织管理，是美国房地产经纪行业共享信息、协同销售、共享佣金的服务系统。 7 报告编码19RI0000 2 市场综述 2.1 定义及特征 根据中国经纪人管理办法规定，房地产经纪是一种中介行为，以促成房地产交易为 目标，以收取佣金为主要经济收益，向委托人提供居间、代理等服务。经纪人是指依法在经 纪活动中， 以收取佣金为目的， 为促成他人交易而从事居间、 行纪或代理等经纪业务的公民、 法人和其他经济组织。 房地产经纪行为包括代理、 居间和行纪三种形式。 根据中国房地产市场发展程度看， 房 地产居间和房地产代理是当前房地产经纪活动的主要形式。 代理是指房地产经纪人通过与委 托人签订委托合同，得到委托人的授权，取得代理人的身份，在委托合同的授权范围内，实 施民事法律行为。 居间则是通过签订居间合同与委托人达成共识而提供的媒介服务。 房地产 经纪人提供的居间服务能给客户带来有关房屋交易的各种需求信息， 因此其有权利就提供的 信息服务收取佣金。 房地产经纪指在房地产市场中， 以提供房地产供需咨询、 协助供需双方公平交易、 促进 房地产交易形成为目的而进行的房地产租、售经济活动，委托代理业务或价格评估等服务。 房地产经纪服务贯穿于整个房地产产业链， 涉及咨询顾问， 销售代理、 房屋经纪、 房产估值、 物理管理、营销策划等业务。房地产经纪人活跃于物业交易二级市场和物业交易三级市场， 为房地产买卖双方提供中介服务，其中在物业交易二级市场主要为开发商提供代理销售服 务， 在物业交易三级市场主要为机构或个人提供房屋租赁、 二手房交易中介服务。 房地产经 纪企业不拥有房地产商品， 只依托于房地产商品提供服务， 主要通过对房地产信息的搜集与 分析为顾客提供咨询、代理等信息服务。 房地产经纪服务一般是阶段性的服务。 客户如需获得房地产经纪企业提供的居间、 代理 8 报告编码19RI0000 等服务， 需要与房地产经纪企业签订委托合同， 房地产经纪人只针对委托事项为顾客提供居 间或代理等服务。 委托事项办理完成则代表经纪服务结束， 房地产经纪人不需要为顾客的后 续需求提供售后服务。 当顾客需要新的房地产经纪服务时， 需要签订新的委托合同， 建立新 的委托关系。委托合同一般是短期的，具有阶段性特征。 随着“互联网+”房地产的深入发展，互联网房地产经纪行业逐渐兴起，互联网房地产 交易服务平台大量出现，成为“互联网+”房地产的主要落地产品，既有为买房者、卖房者 定制的大众交易平台，也有以一手房、二手房为区分的信息分类软件，业务一般涵盖新房、 二手房、租房、装修、查房价等板块。互联网房地产交易服务平台是房源、客源和经纪人的 “分发平台”， 集中的信息匹配场所。 在一个房地产买方、 卖方和经纪人都高度分散的房地 产经纪行业， 互联网房地产交易服务平台需要完成对分散渠道的整合， 大量获取上游房源信 息、掌握供给；深度吸引下游买方眼球，掌握需求；并通过线上平台让买方找到房源、让卖 方找到客源；通过线下门店，让房地产经纪人为卖方、买方提供优质的配套服务。 2.2 发展历程 2011 年开始，58、赶集、百姓网、搜房、安居客等互联网房地产交易平台以及互联网 房地产中介企业开始形成。 随着移动互联网的发展， 各家互联网房地产企业纷纷推出移动房 地产交易 App，房多多成为中国首个移动互联网房地产交易服务平台。 2016 年，互联网房地产成为互联网创业者的聚焦领域，爱屋吉屋、房呀、好屋中国、 吉屋网等 O2O 房地产中介平台相继出现， 传统线下房地产中介运用互联网思维纷纷开展线 上房地产中介业务，线上房地产中介通过电商模式涉足线下房地产交易。 2017 年，风口过后，互联网房地产交易服务平台陆续发生并购、倒闭事件，互联网房 地产经纪行业进入自我调整期。 互联网房地产交易服务平台主要经历了 3 个发展阶段： 第一阶段， 互联网房地产交易服 9 报告编码19RI0000 务平台以代理销售开发商的房地产商品为主， 主要采用线下销售模式； 第二阶段， 互联网房 地产交易服务平台开启电商销售模式， 二手房交易服务量逐渐提升， 房地产交易开始移动化； 第三阶段， 互联网房地产交易服务平台以二手房中介交易服务为主， 以大数据为导向向用户 提供房地产中介服务，同时平台开始提供具有高附加值的金融服务。 图 2-1 互联网房地产交易服务平台发展历程简介 来源：沙利文研究院绘制 2.3 商业模式 互联网房地产交易平台商业模式有 3 种： 信息聚合型的互联网房地产交易服务平台： 通过聚合各类房源信息以吸引房地产中介及终端用户， 平台自身通过收取端口费盈利， 代表 企业有安居客和 58；交易平台型的互联网房地产交易服务平台：独立开放的平台引入支 付和交易功能，为房地产商、房产代理商、房屋中介、购房者等多方提供交易服务，代表企 业有吉屋和房多多等； 中介自营型的互联网房地产交易服务平台： 传统线下房地产中介自 建互联网平台，将业务迁移线上，不对外开放自营平台，代表企业有链家、我爱我家和中原 地产等。 信息聚合型 信息聚合型平台通过聚合房源信息吸引传统房地产中介企业和终端用户， 房源信息量越 10 报告编码19RI0000 大， 流量集聚效应越强。 信息聚合型平台通过收取传统中介企业端口费获利。 传统房地产中 介企业则利用平台发布房源信息， 扩大房源的触达面， 同时可节省互联网平台的建造费支出。 信息聚合平台以体量大、客户流量大为竞争优势，如 58、安居客和赶集网，以提供大 量的房屋信息为专注点， 以庞大的网站流量吸引广告投放为盈利点， 不收取买卖双方的成交 佣金， 节省了买卖双方的成本支出。 但信息聚合平台存在效率不高和房源信息的真实性难以 考究等问题。 交易平台型 交易型平台作为独立的第三方平台， 可聚集房地产商、 房产代理商、 房屋中介和购房者 等房地产交易关联方，为房地产交易关联方提供便捷的信息服务、推广服务、交易服务、支 付服务以及金融服务等。 例如， 成立于 2011 年的吉屋是移动互联网房地产交易平台的领导 者。吉屋采取流量+渠道+科技的方式赋能传统房地产中介企业的线上运营。吉屋平台的城 市运营商可帮助传统房地产中介企业进行本地房产的线上运营和推广， 平台内置的置业管家 可自动向在线客户推荐房产中介发布的优质房源， 并线下派发专车接送客户看房， 帮助房产 中介企业达成线下交易。 交易型平台目标客户群体直接向 C 端转移，以真实房源作为核心竞争点，以二手买卖 佣金或服务费作为营业收入， 帮助传统房地产中介企业实现房地产商品的线上销售、 线下交 易以及高效率低成本地卖房。 中介自营型 在互联网+的潮流下，传统房地产中介纷纷布局，开始转型为互联网房地产中介，通过 自有平台获取并发布房源信息，通过自有经纪人撮合房产交易。中介自营型平台，如链家、 房多多、 爱屋及乌、 我爱我家、 中原地产等， 通过闭环生态提供房地产全产业链服务。 例如， 链家提供的服务涉及资产管理、交易管理和金融理财等，业务覆盖租赁、新房、二手房、资 11 报告编码19RI0000 产管理、海外房产、金融、理财、房地产售后等领域，是中国较大的具有全产业链服务能力 的房产 O2O 平台。 链家作为传统房地产中介企业的资源积累为线上业务的开展提供了有力 支撑，广泛的线下门店和大量的房产经纪人快速地将线上客源往线下交易转化。 2.4 市场规模 2014 年，搜房网与世联行以及合富辉煌的合作，正式拉开互联网房地产中介登场的序 幕。2015 年房地产市场的火热带动了互联网房地产中介交易市场的增长，大量互联网房地 产交易服务平台相继出现。 但低佣金和免佣金等烧钱模式和政府房地产调控政策趋严， 致使 纯平台型的互联网房地产中介发展受阻，2017 年互联网房地产中介行业开始进入自我调整 期， 市场规模增速有所放缓。 截至 2018 年底， 互联网房地产中介交易服务市场规模达 1337.4 亿元人民币，同比增长率下降为 13.0%。预计未来中国互联网房地产中介交易市场的增长 动力将回归于房地产交易需求本身， 互联网作为销售渠道， 为交易锦上添花， 并不会增加交 易需求。预计互联网房地产中介交易市场 2019-2023 年间的复合增长率为 20.5%，增长速 度将与房地产中介交易服务市场的增长速度接近。 图 2-2 中国互联网房地产中介交易市场规模，2014-2023 年预测 来源：fsTEAM 软件采编，沙利文数据中心编制 12 报告编码19RI0000 2.5 产业链分析 互联网房地产中介产业链包括上游的房地产开发商和房屋业主， 中游的互联网房地产交 易服务平台以及下游的房屋买家和租户。房地产开发商和房屋业主在房屋买卖业务中为卖 方，在房屋租赁业务中为出租方，属于房地产商品的供给方，处于产业链上游。处于产业链 中游的互联网房地产中介平台起着连接房地产商品供给方和需求方的作用， 房地产中介企业 和房地产经纪人通过平台为供需双方提供代理销售、 房屋租赁、 二手房交易等中介信息和交 易服务。 房屋买家和租户在房屋买卖和房屋租赁业务中属于房地产商品需求方， 处于产业链 下游。 图 2-3 中国互联网房地产经纪产业链 来源：沙利文研究院绘制 2.5.1 产业链上游 房地产开发商和房屋业主是互联网房地产中介上游市场的主体， 在房屋买卖业务中为卖 方， 在房屋租赁业务中为出租方。 房屋买卖业务主要可分为房地产二级市场的新房买卖以及 三级市场的二手房买卖业务， 二级市场卖方为房地产开发商， 三级市场卖方为房屋业主。 房 屋租赁业务的出租方主要为房屋业主， 在国家政策引导和支持下， 房地产开发商逐渐亦出现 在房屋租赁市场中，成为房屋租赁的出租方。 房地产开发行业集中度呈上升趋势， 房地产龙头开发商凭借在拿地、 融资方面的优势合 13 报告编码19RI0000 理布局业务，保持业绩稳步增长，市场占有率逐步提高。据中国房地产协会数据，前四大房 地产开发商销售金额合计占比从 2013 年的 6.9%上升至 2018 年的 14.2%。2018 年房地 产前百强房企销售规模增长 28.9%， 前 50 强房企销售规模占全行业 51.9%。 除了商品房买 卖业务，房地产开发商在政策支持下还逐步在房屋租赁市场布局业务。2016 年 6 月，国务 院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 ，提出要支持房地产开发企业拓展 业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住 房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作， 发展租赁地产。 在此政策引导下， 多家房地产 开发商抢先机会布局房地产租赁市场，发展长租公寓业务，房地产租赁市场竞争愈发激烈。 2.5.2 产业链中游 互联网房地产交易服务平台为中游市场主体， 连接着房地产商品供求双方。 互联网房地 产交易服务平台是传统房地产中介服务行业在 “互联网+” 房地产背景下进一步升级的产物。 在互联网房地产交易服务平台上提供经纪服务的主要是房地产中介企业和房地产经纪人， 为 房地产商品供给双方提供代理销售、房屋租赁、二手房交易等服务。 互联网房地产交易服务平台竞争渐趋激烈， 信息聚合型平台、 交易型平台、 中介自营型 平台的边界逐渐模糊， 现阶段仍以中介自营型平台发展较为领先。 信息聚合型平台和交易型 平台以广告投放和买卖佣金为主要收入来源， 盈利来源相比中介自营型平台单一。 中介自营 型平台凭借多年的中介业务积累， 积极地拓展除信息和交易服务外的增值业务， 如资产管理， 金融，装修，搬家等，服务覆盖面更广，收入来源更多元化，在业内的竞争优势更突出。例 如，链家除了提供房源信息服务和中介交易服务外，还有互联网交易支付、长租公寓、平台 运营管理等业务布局，业务线发展良好，营业收入稳定。 14 报告编码19RI0000 2.5.3 产业链下游 房屋买家和租户为产业链下游市场主体， 为房地产商品的需求方。 房屋买家可分为从房 地产二级市场购买新房的买家和从房地产三级市场购买二手房的买家。 租户主要从房屋业主 处租住房屋，而随着长租公寓业务的兴起，租户亦可从房地产开发商处租住房屋。 从房地产市场的需求端来分析， 中国商品房销售额近 5 年来逐年上升， 表明商品房买家 需求呈上升趋势。国家统计局数据显示，中国商品房销售额 2014-2018 年逐年增长，年复 合增长率为 18.4%， 其中， 2016 年， 同比增长速度高达 34.8%。 而后， 2017 年和 2018 年 增速均有所下降，2017 年增速同比下降 21.1 个百分点，2018 年增速同比下降 1.5 个百分 点。2017 年和 2018 年中国商品房销售额增速下滑主要是因为国家加大房地产调控力度， 打击房地产过度投机现象，尤其 2018 年，全国各地出台多部房地产调控政策，调控力度明 显加大。 结合国家对房地产行业调控政策以及居民住房实际需求来看， 中国商品房买方需求 以平稳增长为发展基调，增速再现 2016 年高位的可能性不大。 图 2-4 中国商品房销售额，2014-2018 年 来源：国家统计局，沙利文数据中心编制 15 报告编码19RI0000 中国城镇化率不断提高， 推动城镇租户数量增长。 中国城镇化率从 2014 年的 54.8%提 高到 2018 年的 59.6%， 大量农村人口移居到城市，而商品房价格不断上涨，农村流动人口 家庭收入水平相对较低， 直接购买商品住宅的能力有限， 因而对于移居到城市的农村人口而 言， 租房相比买房是更合适的选择。 政府对房屋租赁市场的政策支持促进房屋租赁市场规范 稳健发展，移居到城市的农村人口选择租房的意愿亦会提升，助推城镇租户数量增长。 从中国流动人口的流动方向来分析，珠三角、长三角、京津冀、长江中游和成渝城市群 为代表的五大城市群将是房屋买家和租户增长集中地。中国国家卫健委数据显示，2018 年 中国流动人口达到 2.4 亿人，主要流向京津冀、长三角、珠三角，长三角中游，成渝城市群 等经济发达区域， 这些城市群成为中国流动人口的主要集聚区和城镇化的主战场， 未来房屋 买家和租户数量将有可观的增长空间。 16 报告编码19RI0000 3 行业驱动因素 3.1 房地产存量时代，提供房产经纪生存空间 当前，中国房地产“黄金十年”结束，房地产行业新增开发受限。自 2013 年以来，中 国住宅房屋竣工面积增长缓慢，2015 年开始呈现负增长。2018 年，中国住宅房屋竣工面 积同比下降 8.1%至 66,016 万平方米。与此同时，中国二手房交易体量实现跨越式增长， 核心城市的二手房交易已超过新房成为主导，截至 2018 年底，中国二手房交易量达 2,391 万套，累计交易额突破 30 万亿元。中国房地产行业已进入下半场，行业从增量开发模式切 换至存量经营模式。 一线城市率先进入存量时代， 自 2015 年起， 北京和深圳的二手房销售面积超新房销售 面积。二手房交易已是一线城市楼市的主力，如 2018 年 12 月，北京二手房成交量达 1.15 万套是新房成交量（0.55 万套）的 2 倍。二线城市如天津、成都、南京、厦门的二手房与 新建商品房交易量之比也大体达到 1:1。三、四线城市中二手房交易规模增长速度较快，特 别是位于中西部的三、四线城市的二手房成交面积和销售额上涨幅度均远超过市场平均涨 幅。 各方面指标显示， 中国房地产市场从增量时代进入存量时代， 正逐步从新房主导向二手 房主导的阶段过渡。 二手房市场崛起是房地产经纪行业成长的驱动力， 二手房交易信息不对 称、 交易流程更复杂， 对房地产经纪服务的需求更大， 为房产经纪行业的发展提供充足的市 场需求。互联网房地产经纪作为传统房产经纪行业的优化渠道，将拥有更广阔的市场空间。 3.2 房屋租赁需求，拓宽房产经纪业务空间 2015 年以来，降息降准、公积金新政、下调首付比例等一系列政策推动，房地产行业 迎来房价的一波上涨，各大城市房价纷纷达到新高，其中一线城市涨幅尤为明显。2017 年 17 报告编码19RI0000 一线城市的住宅房屋平均价格相比 2015 年涨幅高 40%。 相比于住宅房屋价格的上涨速度， 人均可支配收入的增速则显得非常缓慢，一线城市房价收入比高达 20 倍，置业难度已然很 大。 随后，各地政府为了打击房地产投机行为，密集出台楼市调控政策，如提高首付额度， 调高购房资格门槛， 提高房贷利率等， 使得置业门槛进一步提高， 部分潜在购房者被迫放弃 置业继而转向房屋租赁市场。 租赁模式相对其他房屋获取方式而言， 在居住成本上具有绝对 优势，更加适合经济能力较薄弱的人群。 截至 2018 年底，中国的租房人口接近 2 亿。以成都、杭州为代表的新一线城市，租房 市场成交总量同比增长明显，其中长沙、重庆同比增长高达 50%，住房租赁市场呈现出前 所未有的成长势能。在政策严格调控、房价高企、置业观念转变等多重因素影响下，租住人 群平均年龄逐渐增长，2018 年，南京、成都、武汉、深圳、苏州、西安、重庆、长沙等城 市租房者平均年龄均超过 30 岁，其中，北京、天津、杭州租客平均年龄位居前三，分别是 35.6 岁、34.0 岁、33.2 岁。 住房租赁市场与二手房交易市场相似， 同样有着信息不透明， 不对称的特征， 房屋租赁 者同样需要专业的房产经纪提供居间服务以寻得称心房源， 因此住房租赁需求的持续增长将 推动房产经纪行业的发展。 3.3 资本持续加持，加速业务互联网化进程 房地产经纪行业是通过人力资本提供信息服务从而获得佣金收入的轻资产行业， 对资金 需求量相对较少，因此传统房地产经纪行业鲜有大规模融资活动。随着互联网+房地产进程 的加深， 互联网房地产经纪行业逐渐成为资本的聚焦领域， 资本加持助力互联网房地产经纪 企业的腾飞。例如，截至 2015 年底，房多多已完成 3 轮融资；搜房网获得 IDG、凯雷集团 数亿美元的战略投资； 爱屋吉屋累计获得 3.5 亿美元融资。 资本对互联网房地产经纪行业的 18 报告编码19RI0000 加持，一方面加速了行业的并购重组步伐，提高行业集中度。2016 年以来，各地互联网房 地产经纪企业获得融资后，加速并购步伐，扩大企业规模，提高市场占有率，如链家先后与 上海德佑地产、深圳中联地产、北京高策机构、杭州盛世管家、广州满堂红等传统房地产中 介企业达成战略合并协议；58 同城宣布并购安居客，世联行入股 Q 房网。另一方面，资本 的大量介入改变了互联网房地产经纪行业的生产结构和竞争格局， 未来经纪企业间的竞争将 转变成资本和人才的角逐。 资本的介入使互联网房地产经纪行业呈现良性竞争和良性发展态 势。 19 报告编码19RI0000 4 行业制约因素 4.1 虚假房源信息难除 根据中国质量万里行促进会调研数据显示，2018 年，真实的房源信息及交易信息透明 化是购房人选择互联网房产交易平台时最关心的问题（关注度达 73.9%） 。然而有 89.3%消 费者认为当前的互联网房产交易服务平台的信息真实性缺乏有效监管。 当前互联网房地产经 纪行业仍存在大量虚假房源信息， 主要因为： 一方面， 房地产经纪机构从绩效激励层面对经 纪人设定了每月或每天的房源发布量、 新增客户量以及带客看房数量等考核指标， 真实房源 数量的有限性逼迫经纪人捏造虚假房源信息以充数。 另一方面， 房产中介购买平台的发布端 口后， 可随意发布房源信息， 如需获取持续更新置顶权限， 则需要不断上新或刷新房源信息， 否则所发信息将被海量的房源信息淹没， 促使经纪人需不断发布房源信息， 但真实房源永远 有限。此外，平台面对大量不断刷新的房源信息，难以保证所有发布信息真实可靠，也无法 查证房源信息真实与否。 经纪机构、 互联网经纪平台和经纪人的利益机制使得为数不多的真 实房源难以在网络平台形成规模， 且虚假房源信息不断驱逐真实房源信息， 最终使整个经纪 行业的虚假房源泛滥。 极端情况下， 真实房源将不复存在， 整个行业将被虚假房源信息所覆 盖。 4.2 专业经纪人才缺乏 房地产经纪行业作为劳动密集型的服务行业， 业务开展需要依靠大量从业人员。 而行业 的低门槛、低底薪导致行业中从业人员鱼龙混杂，水平参差不齐。没有执业证书，没有任何 行业相关经验人员也能上岗， 业内精通房地产业务、 房地产法律等方面的专业知识的人才较 为缺乏。业内人员的专业性、诚信度长期受到质疑。根据沙利文数据显示，房地产经纪行业 的从业人员的学历水平整体偏低，2018 年，中国房地产经纪行业有 84.3%的经纪人学历在 20 报告编码19RI0000 专科及以下， 其中高中学历的经纪人占 31.8%。 此水平远落后于欧美发达国家， 在美国，房 地产经纪人的学历在本科及以上的占比超 50%。此外，中国房地产经纪行业没有采取严格 的资格准入制度， 没有政府或行业机构的强监