2020-2021百货商业全国格局及发展趋势研究报告.pptx

,2020-2021百货商业全国格局及发展趋势研究报告,百货业态的全国格局与发展趋势,01,百货业态全国布局剪影,02,一二三线城市百货业态的步伐,03,城市群视角下的百货形态发展格局,本次研究中的商业形态定义,百货：是指以生活日用品主营的综合性 零售商业，经营范围广，商品类别多。 一般实行统一管理，按照楼层和专柜等 若干类别销售产品，为顾客提供必要服 务的零售业态。一般由“专门店”的经营形态演变成“百货店”，再进化成大型百货公司。,购物中心：为包含所有计划、开发、经 营、管理等商业和服务业的集合体。 一般具有大型的主力店、或多元化商业 街区及停车场设施。可以提供消费者多 元化，且具备便利性、舒适性及娱乐性 的购物场所。,奥特莱斯：以折扣价格销售国际、国 内名牌的过季、下架、断码商品，独 立于其他卖场且以零售为主要业态， 并具有一定的品牌聚集度的商业设施。,百货,购物中心,奥特莱斯,01,百货业态的 全国布局剪影,商业发展路径及阶段特征演绎,百货 店,百货 公司,百货 公司,购物 中心,购物 中心,百货,传统生 活百货,新型体 验百货,数量减少,数量增加,迭代演进,适应市场,发展进步,百货自诞生以来，由于商业市场的不断变化推进百货业态不断演进与迭代。自小型百货发展到大型综合百货后，受到购 物中心占有率挤压被迫适应市场形成“购物中心+百货”联合体形态；但随着百货的迭代演进，目前百货商业已慢慢发 展成为传统生活百货和新型体验百货两大类，前者重在生活服务配套、后者重在体验重奢消费。,采集时间2019年12月。,雏形期,发展期,冲击期,迭代期,全国七大地区中，华东商业较为发达，领军百货业的迭代更新，购 物中心发展迅速，受需求影响，部分向百货业态趋同,全国七大区域中，华东地区的购物中心、百货业态数量皆处于领先水平，主要得益于上海、苏州、杭州、南京等一线城 市的商业发展较快；华南地区百货占比较高，但目前仍处于雏形期百货店形态；东北与华中地区的商业总体数量处于中 等水平，但购物中心占比较高，处于商业冲击期阶段；华北地区百货与购物中心占比相当，百货目前依然处于发展期阶 段；西南与西北地区商业总体体量较小，购物中心占比略高于百货业态。,0%,10%,20%30%40%,50%60%70%80%,90%100%,华南,华北,西南,西北,华东,华中,东北,七大地区商业占比,百货占比,奥特莱斯占比购物中心占比,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,华东,华南,华中,华北,东北,西南,西北,七大地区商业数量,百货奥特莱斯,购物中心,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,华北地区中北京的购物中心发展迅速，百货处于向体验型转型阶段,华北地区中，北京的购物中心的数量与发展都处于领先地位，占比达到80%；天津市处于购物中心冲击期发展阶段，占比超过85%，并不断挤压百货的增长空间； 各省市奥特莱斯的数量皆较少，不属于城市主要商业形态；河北省的百货占比超过华北地区其他省份与城市，达到70%，但形态属于发展期阶段，主要功能是满足日常生活需求。,0,500,1000,1500,2000,2500,北京市,河北省,山西省,内蒙古自治区,天津市,华北地区商业数量,百货奥特莱斯,购物中心,0%,80%,100%,河北省,山西省,内蒙古自治区,天津市,北京市,华北地区商业占比,20%40%百货占比奥特莱斯占比,60%购物中心占比,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,东北地区整体购物中心发展较好，大牌地产商强势入驻，百货有较 大的发展空间,东北地区整体呈现出购物中心占比较高，平均达到80%，主要原因在于万达、大悦城等购物中心的入驻挤压原有的百货 业态占比；百货业态平均占比20%左右，目前处于冲击期阶段；奥特莱斯数量整体较少，非地区主要商业形态。,0,200,600400,800,12001000,1400,1600,吉林省,辽宁省,黑龙江省,东北地区商业数量,百货奥特莱斯,购物中心,80%90%100%,辽宁省,吉林省,黑龙江省,东北地区商业占比,0%10%20%30%百货占比,40%50%奥特莱斯占比,60%70%购物中心占比,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,华东地区整体发展较为迅速，购物中心占比均超50%，百货向新型体 验模式发展,华东地区整体商业发展较好，购物中心占比均超过50%；其中上海市商业处于迭代期发展阶段，购物中心占比高达90%，已逐渐发展到新型体验百货模式，江苏省商业项目数量、 体量均领先华东区域其他省市，主要得益于江苏省经济规模以及人口规模较大，为商业发展提供市场与空间。,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,江苏省山东省浙江省,安徽省上海市,福建省江西省,华东地区商业数量,百货奥特莱斯购物中心,0%,20%,80%,100%,上海市,江苏省,安徽省,浙江省,江西省,福建省,山东省,华东地区商业占比,40%60%百货奥特莱斯购物中心,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,华南地区广东商业体量较大，百货占比高，以雏形期百货店为主要 形态,0,1000,2000,3000,50004000,6000,广东省,海南省,广西壮族自治区百货奥特莱斯购物中心,0%,80%,100%,广西壮族自治区,广东省,海南省,20%40%60%百货奥特莱斯购物中心,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,华南地区中，广东省是最主要的商业集中地，百货占比超过50%，主要处于雏形期百货店形态，但同时购物中心也处于发 展冲击阶段；海南省整体商业数量较少，但购物中心占比高，达到60%，受政策利好，商业处于冲击期发展阶段； 广西整体体量也较小，目前仍然以百货作为主要的商业形态。华南地区商业数量华南地区商业占比,华中地区购物中心发展较好，百货业态处于迭代演进阶段，河南省 商业总量领先，品牌开发商占比高,0,500,1000,1500,25002000,3000,河南省,湖北省,湖南省,华中地区商业数量,百货奥特莱斯,购物中心,0%,60%,80%,100%,湖南省,湖北省,河南省,华中地区商业占比,20%40%百货占比奥特莱斯占比,购物中心占比,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,华中地区整体呈现出购物中心占比较高的趋势，其中河南省的商业总量最高，购物中心占比达到70%，源于万达、凯德、 华润等商业项目的进入，百货业态处于迭代演进阶段；湖北省与湖南省的总体商业体量低于河南省，但购物中心处于发展冲击期，成为区域主要的商业模式。,西南地区中四川省购物中心占比高，商业市场发展速度领先，业态 演进较快，百货业态大型百货公司为主，处于发展路径的冲击期,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,四川省,云南省,重庆市,贵州省,西藏自治区,西南地区商业数量,百货奥特莱斯,购物中心,0%,80%,100%,四川省,贵州省,云南省,重庆市,西藏自治区,西南地区商业占比,20%40%百货占比奥特莱斯占比,60%购物中心占比,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,西南地区中，四川省的商业处于领先地位，商业总量较大，购物中心占比高达60%；重庆市商业处于冲击期阶段，购物中心发展较快，但百货依然是主要商业形态； 云南、贵州的商业体量处于中等水平，购物中心与百货业态比例基本持平。,西北地区中陕西省购物中心发展迅速，百货业态仍有较大发展空间,西北地区中陕西省的商业较为发达，商业总量在西北五省中处于领先地位，购物中心占比接近80%，甘肃、新疆、宁夏、 青海的商业数量整体较低，其中青海、宁夏、甘肃的百货占比超过了50%，目前处于百货发展期，主要满足于日常生活 需求。,1400120010008006004002000,陕西省,甘肃省,新疆维吾尔自治区,宁夏回族自治区,青海省,西北地区商业数量,百货奥特莱斯,购物中心,0%,80%,100%,陕西省,新疆维吾尔自治区,甘肃省,青海省,宁夏回族自治区,西北地区商业占比,20%40%百货占比奥特莱斯占比,60%购物中心占比,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,全国商业以江苏、北京、四川、南部沿海等地区作为重点发展区域,从数量上看，全国奥特莱斯整体数量较少，且集中在上海、北京、天津、成都等一线城市中；华南地区百货商业较为集 中，但部分仍处于百货发展雏形期阶段，上海、江苏、北京、重庆等发达地区的百货也较为集中，百货形态有了更多的 演进；南部沿海地区的购物中心较为密集，主要原因是香港、澳门购物业发达，与广东地区的百货商业形成地区商业格 局互补。奥特莱斯热力分布图百货热力分布图购物中心热力分布图,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,02,一二三线城市 百货业态的步伐,全国商业迭代大格局下，百货业态在购物中心的冲击下不断更新,0.0%,10.0%,80.0%,90.0%,100.0%,全国,一线城市,二线城市,三线城市,全国及一二三线城市商业形态占比20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%,百货业态,奥特莱斯,购物中心,-,10,000,20,000,30,000,40,000,50,000,60,000,全国,三线城市,全国及一二三线城市商业形态总量分析,一线城市百货业态奥特莱斯,二线城市购物中心,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比,全国层面目前录得百货公司、购物中心与奥特莱斯三种商业形态的占比约为17.2：82.6:0.2，市场趋向不断转换中，以购物中心为主力军带动整个商业市场向前迈进。百货形态由于受到新型业态的冲击，处于“进退”调整状态中，即进“升级迭代”退“改造提升”的状态调整中，逐渐 从一线城市开始回归市场，也更多关注体验感与消费档次的提升。,一线城市中深圳百货占比高，上海重奢百货形态较多，需求驱动下， 未来百货商业市场发展潜力较大，购物中心管理百货化趋势亦存在,0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%深圳市 东莞市 杭州市 广州市 南京市 北京市 宁波市 重庆市 成都市 昆明市 苏州市 长沙市 沈阳市 武汉市 西安市 郑州市 青岛市 上海市 天津市,百货业态,奥特莱斯,购物中心,-,200,400,1,400,1,600,深圳市 广州市 东莞市 北京市 重庆市 上海市 苏州市 杭州市 成都市 南京市 郑州市 宁波市 西安市 武汉市 天津市 长沙市 昆明市 青岛市 沈阳市,一线城市中购物中心广州、上海、北京和深圳依次位于前四位，其中上海的百货商业最少，三种业态中仅占比近10%；深圳购物中心数量居高的同时百货业态占比亦居一线城市首位，录得28.9%；作为一线城市的天津虽然商业总量不高，但百货业态占比远低于全国平均水平17.2%，录得9.8%，由于其购物中心的 业态形式进入迅速，百货发展缓慢停滞。一线城市商业形态占比一线城市商业形态数量对比分析,6008001,0001,200购物中心奥特莱斯百货业态,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比,前列二线城市中无锡商业发展较为发达，百货业态迭代发展空间最大,0,100,200,300,400,500,600,700,800,无锡市 佛山市合 肥市大连 市福州市 厦门市哈 尔滨市济 南市温州 市南宁市 长春市泉 州市石家 庄贵阳市 南昌市,0%,10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%,南宁市 佛山市厦 门市泉州 市贵阳市 哈尔滨市 温州市福 州市合肥 市南昌市 长春市无 锡市大连 市济南市 石家庄,二线城市南宁市百货业态占比最高，高达26%，但整体商业总量不高，市场仍处于中前期阶段，百货业态发展较迟缓； 无锡市百货数量、购物中心数量均达二线城市首位，且商业总量是排位第二的石家庄总量近2倍，市场发展阶段处于中 后较发达阶段。二线城市（前15）商业形态占比二线城市（前15）商业形态数量对比分析,百货业态,奥特莱斯,购物中心,购物中心,奥特莱斯,百货业态,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比,三线城市百货业态正处在传统百货时期，需求驱动下，亟待向体验 式百货业态演进,三线商业发达城市中，以芜湖市的商业总量最高、百货业态占比最低，仅录得8.1%略低于一线城市最低百货占比9.8%，芜湖未来百货商业，仍有不断演进的空间；此外，注入新乡、株洲等商业总量居前的城市，逐渐从传统百货向体验式百货迭代将成为未来三线头部商业城市的发展 方向。,0%,10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%,淄博市 舟山市漳 州市信阳 市宿迁市 宜昌市银 川市株洲 市肇庆市 襄阳市三 明市上饶 市新乡市 连云港市 芜湖市,三线城市（部分）商业形态占比,-,50,100,150,200,250,300,350,400,450,淄博市 株洲市舟 山市肇庆 市漳州市 银川市宜 昌市宿迁 市信阳市 新乡市襄 阳市芜湖 市上饶市 三明市连 云港市,三线城市（部分）商业形态数量对比分析,百货业态,奥特莱斯,购物中心,购物中心,奥特莱斯,百货业态,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比,03,城市群视角下的 百货形态发展格局,长三角商业发展领先，珠三角百货形态较多，衍变升级梯度层次多， 整体仍有较大投资空间,从城市群的角度看，长三角的商业总数量超过珠三角及京津冀地区，购物中心占比也处在较高水平，商业发展处在领先 地位；珠三角的百货占比高于其他两大城市群，主要原因在于其多数百货为传统生活百货；从商业类型上看，奥特莱斯 占比在所有城市群中都处在极低水平，非城市的主要商业构成。,0%,100%,长三角,珠三角,京津冀,20%40%百货占比奥特莱斯占比,60%80%购物中心占比,9000800070006000500040003000200010000,长三角,京津冀,珠三角百货奥特莱斯购物中心,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,城市群商业形态占比,城市群不商业形态数量对比分析,上海领军长三角，百货和购物中心优势互鉴共同发展,上海市 南通市马 鞍山市芜 湖市苏州 市嘉兴市 泰州市无 锡市常州 市盐城市 合肥市台 州市池州 市绍兴市 滁州市湖 州市宁波 市镇江市 扬州市南 京市杭州 市安庆市 铜陵市舟 山市金华 市宣城市,百货占比,奥特莱斯占比,购物中心占比,0,500,1000,1500,苏州市南京市 合肥市 南通市 常州市 盐城市 扬州市 台州市芜湖市 滁州市马 鞍山市铜 陵市池州 市,购物中心,奥特莱斯,百货业态,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,上海作为长三角的经济发展中心，商业氛围最为浓厚，百货占比低，且已逐步向新型体验式百货发展，而购物中心也趋于精细化百货化的运营管理模式，两者优势互鉴；其他省会城市及发达城市紧随其后，商业总数量高百货占比低，城市 商业发展进入成熟期。长三角城市商业形态占比长三角城市商业形态数量对比分析,本土特色品牌百货在南京及杭州发展强劲，转型升级态势向好,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,长三角头部城市的购物中心及百货热度均较高；其中南京及杭州的百货热度明显高于购物中心，在于本土特色品牌百货进 驻时间早且发展势头好，如南京中央商场、南京新百、杭州银泰百货等；上海的购物中心热度则高于百货，传统百货虽在 转型，但购物中心也在快速升级更新。长三角购物中心数量热力图长三角百货数量热力图,珠三角城市与港澳商业布局互补，跨境购物习惯拉升本地百货占比,中山市,惠州市,深圳市,百货占比,奥特莱斯占比,购物中心占比,0,500,1000,1500,肇庆市,珠海市,江门市,购物中心奥特莱斯,百货业态,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,珠三角城市中，以广州和佛山为主广州都市圈，及深圳、东莞及惠州为主的深圳都市圈商业数量高，发展快；中山市及珠 海地理位置靠近购物业发达的澳门，本地客群有跨境购物的习惯，本地百货则作为基本生活消费的补充，占比较高。珠三角城市商业形态占比珠三角城市商业形态数量对比分析广州市广州市肇庆市深圳市江门市东莞市佛山市佛山市东莞市中山市珠海市惠州市,广州本地消费粘性高，主要以生活需求为主，百货业态发展空间大,珠三角购物中心热力明显集中在香港地区，而百货作为互补型消费，在相近的深圳都市圈热度高；广州与港澳有一定距离， 本地消费粘性高，且本身在珠三角城市群中商业最为发达，购物中心与百货的热力均较高。珠三角购物中心数量热力图珠三角百货数量热力图,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,8.3%,8.8%,9.1%,10.2%,9.8%,10.8%,11.1%,11.2%,13.4%,14.3%,17.2%,91.7%,91.2%,90.9%,89.6%,89.6%,89.2%,88.9%,88.5%,86.6%,85.7%,85.7%,85.5%,82.2%,北京市衡水市14.5%邢台市14.3%邯郸市 张家口市唐山市 沧州市秦 皇岛市天 津市石家 庄市承德 市保定市 廊坊市,百货占比,奥特莱斯占比,购物中心占比,0,500,1000,北京市 天津市石 家庄市保 定市唐山 市沧州市 邯郸市邢 台市廊坊 市张家口 市秦皇岛 市承德市 衡水市,购物中心,奥特莱斯,百货业态,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,京津冀城市群中，北京的购物中心和百货在数量上处在领先地位，但百货占比高达17.2%在一线城市中处在高位，老牌百 货如王府井百货、新华百货等正在进行转型升级；天津及石家庄紧随其后，商业数量高，但百货占比较低，在于百货在发 展冲击期数量减少，发展缓慢，而购物中心进入迅速发展期。京津冀城市商业形态占比京津冀城市商业形态数量对比分析,京津冀主要城市百货发展进化较为缓慢，购物中心发展相对迅速,京津冀购物中心及百货数量热力相似，北京作为京津冀中商业发展最成熟的城市，热力高；其中百货多分布分散，而购物 中心多集中在核心区；此外天津、石家庄作为京津冀的代表城市，商业发展迅速，辐射周边区域。珠三角购物中心数量热力图珠三角百货数量热力图,采集时间2019年12月。本报告的样本量为商业项目的数量，商业占比均为商业项目的数量占比。,转型升级期的北京老牌百货数量高，商业发展快，体验重奢百货占 比更高,THANKS,