领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场.pdf

研究部中国 | 2020年 8月领航“后疫情时代” 解构北京办公楼市场在突如其来的新冠肺炎疫情面前，没有任何一个人、一个行业能够“独善其身”。这场史无前例的疫情在世界范围内迅速蔓延， 引发了高度的不确定性与不安情绪。即便是在疫情爆发已逾八个月之后的今天，全球疫情形势依然严峻，众多城市和地区仍处于严格防控状态。在这段时间内，我们不得不培养新的生活习惯，快速适应新的工作模式，这种转变似乎也在某种程度上成为了一种新的 “类常态”。新冠疫情不仅夺走无数生命、冲击全球经济，也倒逼国际市场深化结构性变革。聚焦国内，上至宏观经济格局，下至本文所着重探讨的北京办公楼市场，都深受疫情影响。从市场研究的角度出发， 我们希望深化对当前危机与变化的规律性认识，追本溯源，探究推动市场发展的内在驱动力。疫情的确放大了当前商业地产市场中的下行压力，但并非其产生的根本原因。若要全面厘清市场趋势的发展脉略，我们必须深入分析市场环境的基本面，避免被由疫情引发的短期供需失衡所误导。 在2020年之前，政策驱动下的供给侧变化是牵动北京办公楼市场活动和投资者目光的主导性因素；而今年，在经济下行压力的基础上，疫情进一步加速了市场逻辑的转变，回归需求主导。供应端所受疫情冲击相对有限，但需求端则承受了经济放缓和突发疫情的双重压力，面临巨大挑战。因此，本文旨在深入挖掘北京办公楼市场的需求格局及其演化趋势，解构隐藏在“水面之下”的需求动态机制，预测未来市场的潜在可能。希望借此帮助市场中的各方参与者精准把握市场脉搏，在迈向“后疫情时代”之际紧抓机遇、提前 布局。米阳华北区研究部总监 仲量联行目录引言市场逻辑已然改变 4北京的需求“故事”需求动态 5冰山模型 6基石需求 6动能需求 6从动需求 6需求时间表 8P2P 8IT 9共享经济 10“水面之下”的需求 11下一波浪潮 12北京的租金叙事租金调整周期 14市场驱动型子市场：CBD 16政策驱动型子市场：中关村&金融街 17展望复苏之路 18投资机会 把握机会窗口 19市场有利因素 20市场情绪“故事”的最后一块拼图 22结语安心定志，砥砺前行 26领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 3 与其它城市一样，北京办公楼市场也受到了新冠病毒的“冲击”。截至2020年6月底，北京甲级办公楼市场租金同比大幅下跌近7.0%，市场活跃度受到明显抑制，全市租赁活动较去年同期下降50%。起初，各方普遍担忧这些指标预示着市场环境和趋势的骤变，但事实上，我们已经可以清楚地看到，当前市场所面临的下行压力并非全然由疫情触发租金下调和空置上浮的趋势在2019年底已有显现。因此，新冠疫情虽然放大了市场压力、加速了下行趋势，但并未从根本上改变市场的内核。我们当前所面临的挑战在疫情爆发之前就已经埋下了种子。但是，我们也不能忽视新冠病毒对市场逻辑转变所起到的推动性作用。在前几年，供给侧被视为塑造北京办公楼市场格局的关键性因素，城市规划和新政不断限制市区供应，市场中需求的流向基本随着新项目的位置而动。但是，新冠疫情显著加剧了经济放缓所带来的挑战，需求侧成为当前市场的主要驱动因素。因此，全面了解需求放缓的具体趋势及其对市场的深刻影响，对于项目业主和投资者而言尤为重要本质上，需求逻辑主导市场运行已经成为北京办公楼市场的主基调。深入剖析市场的需求结构及其对租金走势的影响，将为各方做出战略决策、推进业务发展提供重要依据。市场逻辑已然改变 引言4 | 仲量联行* 办公楼净吸纳量指市场中新承租（含扩租）和新增自用面积的总和与退租面积之间的差值。需求动态 近十年来，北京持续受益于强劲的租户需求。自2011年以来，本市新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可以达到75%。 在某种程度上，甚至可以说北京办公楼市场已经被旺盛的需求给“宠坏了”。北京的需求“故事”有限的供给抑制了需求需求放缓01002003004005006007008009001,0002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020FM然而，进入2019年之后，形势发生了变化。全市租赁吸纳水平首次出现显著下降，2019年净吸纳量同比大跌80%（近10万平方米），下行趋势已然显现。不仅如此，2020年该指标进一步下滑，预计全年将降至7.5万平方米。因此，为了探究当前市场所面临的核心问题的根源，我们对近年来市场需求的发展路径及其内部结构进行了研究，详析其具体特征规律，以便于更为全面地了解当前的市场情况。 北京甲级办公楼市场非自用面积净吸纳量*来源：仲量联行研究部领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 5 北京的需求“故事” 冰山模型 基石 需求从动需求动能需求51%28%21%三大需求类别承租占比动能需求基石需求从动需求基石需求：作为需求结构中的根基，基石需求具有稳定且持久的特点，在市场中追求合理的租金水平。此类租户合力支撑市场，塑造了北京需求模型中稳健的根基，承租面积占整体市场规模的51%。该类别由风险度低、知名度高的企业租户组成，包括央企、国企、跨国公司、私企巨头，以及世界500强企业，是市场中坚实可靠的组成部分。 动能需求：尽管在市场中占比较小（21%），但该类别居于冰山结构的顶端，且租金支付能力最强，引领市场租金增长。此类租户的特征是增长迅猛，但风险相对更大。因此，在经历过一轮轮的洗牌和淘汰后，仅有一部分企业能持续在市场中保持活跃。该类型租户主要来源于新兴行业，办公面积扩张速度快，一部分企业的租赁选址仅针对特定区域，另一部分则在各个子市场均有布局。此类需求由市场驱动型租户组成，吸引各方的高度关注。动能需求来源涵盖各个行业，但近年来大多以科技领域相关企业为主导。从动需求：此类租户介于上述两个类别之间（28%）。尽管该类别也可能展现出基石需求和动能需求的部分表征，但是并不具有决定性特质。此类租户往往在市场中表现低调、并不张扬，但其实际承租量很大，充分参与并支持市场发展。因此，该类型在市场中也扮演着重要角色，不应小觑。从动需求来源并不局限于某些具体行业。在北京，该类别主要为中小型公司，包含内资和外资企业。 北京办公楼市场日臻成熟，且租赁需求来源稳定、多元，有利于抵御单一行业大幅下滑所带来的风险，或如新冠疫情等突发事件所带来的挑战。整体而言，北京市办公楼租赁需求可被划分为三大类别基石需求、动能需求和从动需求。疫情的后续影响及增长放缓的整体环境持续向市场施压，基石需求的韧性成为维护市场稳定的“压舱石”。简单来说，它能够保证市场相对平稳地渡过不确定性时期，为中长期的增长机会保驾护航。来源：仲量联行研究部6 | 仲量联行基石需求、动能需求和从动需求之间动态互补的关系，对于引导市场活动、驱动市场表现至关重要。上述需求结构模型体现了以下三个要点： 历史上，当动能需求丰富强劲时，该类型需求将成为引领当下市场主流、塑造市场主要特征的决定性因素。市场需求在这一时期集中爆发，租金显著增长，市场蓬勃发展。 然而，当动能需求相对不足时，基石需求则成为市场上的主导性因素。这一时期市场发展更为理性。基石需求类租户议价能力强，且追求较为合理的租金区间，往往推动整体市场租金表现平稳，甚至会有小幅下滑。 整体而言，从动需求追随当前市场中的主导性需求类别的表现，对于市场总体方向的塑造没有显著影响。 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 7 从2014到2018年，上述需求冰山模型中的各类需求共同作用，不断推动市场发展。在这一时期，受益于自2014年以来全国推行的“大众创业，万众创新”的初创企业扶持性政策，源源不断的动能需求驱动了市场中大部分的增长。随着新兴行业领域不断形成、融汇或更迭前进，新的需求来源也如雨后春笋般涌现，保证了市场中的租赁需求持续强韧。持续的动能需求为市场营造了一个稳定增长的环境。下图展示了北京市场中出现过的主要动能需求来源。北京的需求“故事” 需求时间表第一波 IT浪潮 第二波 IT浪潮P2P贷款大众创业万众创新2015 2016 2017 2018 2019 20202014共享经济共享单车共享出行联合办公P2P贷款公司：2014年中至2016年初随着P2P行业的兴起，此类公司自2014年开始进入高品质办公楼租赁市场。时至2014年中期，P2P行业规模已经以几何倍数增长，但其迅猛增长的势头不多时就化为泡影。2015年底“e租宝”非法集资事件发生后，政府部门持续收紧P2P行业的监管政策。疯狂扩张的行业巨头一夕之间轰然倒塌，仅“e租宝”一家企业就在北京全市甲级办公楼市场中退租了超过10万平方米的面积。此后，业主方对于此类租户的态度变得极其谨慎，而P2P行业的新租需求也急剧萎缩。目前，只有高度合规的P2P公司仍在甲级楼宇中承租。动能需求扩张时间表联合办公P2P贷款第一波IT浪潮 第二波IT浪潮 联合办公2015 2016 2017 2018 2019P2P贷款第二波IT浪潮第一波IT浪潮快速扩张收缩整合动能需求发展浪潮来源：仲量联行研究部来源：仲量联行研究部8 | 仲量联行IT浪潮：2015年至2017年，2018年至2019年自2014年以来，IT行业的发展在北京获得巨大关注，IT企业的租赁需求遍布全市各个区域。这一浪潮驱动了位于北京东北角的望京子市场迅速发展。新兴的望京区域受益于来自中关村的外溢需求，在2014至2016两年内，年度净吸纳量即从5,000平方米跃升至10万平方米。同期，在北京传统的高新技术产业聚集区中关村子市场，甲级办公楼租金从2014年的297元/平方米/月，大幅上涨到2016年的322元/平方米/月。至此，中关村子市场已经成为与全市其它甲级办公楼子市场同等量级的成熟优质办公区域，其办公楼租金的上游区间甚至可以与CBD子市场的水平看齐。IT行业始终是市场中稳定、持续的需求来源，且在以下两个阶段表现尤其突出。IT创新先行者：2015-2017 互联网行业巨头的快速扩张引领了科技、媒体和通信（TMT）行业的发展。位于望京的阿里巴巴北京总部和落址于中关村的谷歌，均引发了产业集聚效应，吸引众多互联网初创公司涌入周边区域。类似美团点评的O2O模式创新（Online to Offline 线上到线下）启发了许多企业效仿，不断探索该商业模式在各领域中的拓展与应用。与此同时，热闹纷繁的市场版图中也不乏兼并整合的案例，为市场中的后来者提供了生长空间，推动行业不断洗牌。例如，在内资时尚消费平台美丽说升级搬迁至望京仅一年后，被竞争对手蘑菇街所并购，此后提前解除了10,000平方米办公场所的租约。IT迎来第二波浪潮：2018-2019手机APP软件催生新的经济模式，新兴内资科技企业崛起，新的APP创意层出不穷，推动了IT行业以新的路径保持增长势头。在中国已享有盛名的字节跳动近两年快速发展，旗下产品包括内容信息平台今日头条和短视频软件抖音（及其海外版本TikTok），不仅迅速占领国内市场，也成功在海外市场争得一席之地，为北京市场创造了大量的扩张型需求。字节跳动在短短一年的时间内就在北京租赁了近10万平方米的办公面积。此外，其它表现亮眼的科技企业如另一家短视频巨头快手也持续支撑行业增长。IT行业在2018年超过传统金融行业成为北京最大的租赁需求来源，具有里程碑式的意义。尽管自2019年以来经济下行、市场承压，租赁需求相对放缓，但是IT公司仍在市场中保持扩张步伐，主要在科技产业聚集区域寻求办公面积。截至当前，IT行业租赁成交约占市场新租交易的四成。领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 9 *灵活办公是一种区别于传统办公空间的新型办公理念，包括市场中的联合办公、服务式办公， 或流动办公等其它具备灵活性的办公服务模式。共享经济：2015年至2018年发展历程声势浩大但也磕磕绊绊的共享经济浪潮，曾为市场中的动能需求注入了巨大活力。从网约车到共享单车，再到 联合办公，共享经济的概念不断延伸渗透，为市场带来了源源不断的新机遇。共享出行：2015-2016末优步进入中国市场后，中国网约车市场竞争加剧，此后滴滴迅速加码扩张，而更多后来者不断加入战局。在这一阶段，共享出行公司数量倍增、积极扩张，吸纳大量办公面积。行业整合很快到来，2014年滴滴出行与快的打车宣布合并。2016年，滴滴出行又收购了优步中国，使得第二年优步退租了在望京的整层办公面积。此后，共享出行的行业格局逐渐趋于稳定，滴滴始终保有较高的市场占有率，继续其扩张步伐，而其它企业的市场份额则相对较小。 共享单车：2016中-2018末共享单车的热潮来得迅速而猛烈。各个品牌、各种颜色的共享单车似乎一夜之间占据了大街小巷。在快速扩张时期，OFO在中关村的甲级办公楼内租赁了5,000平方米的面积，但仅一年后就因经营困难和资金链问题退租。共享单车行业当时的现象级盛况，很大程度上源于共享经济概念在市场中的迅速蔓延。 此后，这一概念与办公楼市场相结合，催生了联合办公行业的广泛兴起。 联合办公：2017-2018末 联合办公的商业模式不断兴起，到2017年开始进入甲级办公楼市场。截至2017年底，北京已有112家联合办公运营商共开设了超过300家门店。进入2018年，联合办公持续快速扩张，业主对其接纳程度较高。然而时至2018年底，市场开始对该行业的过度扩张表示担忧，并对其整体盈利能力产生质疑。联合办公行业的无序爆发式增长导致行业间整合和洗牌成为必然，截至2019年底，全市已有超过100家联合办公门店关闭。退租所产生的空置面积为市场带来了额外的压力。虽然这绝不是联合办公行业的终止符，但爆发式增长的时代已经结束，大多数联合办公运营商已经转变经营策略，将关注重点从扩张转向整合或盈利。尽管联合办公作为动能需求高速扩张的浪潮已经逐渐退去，但灵活办公*的概念仍然受到市场欢迎，有很大拓展空间，未来将继续对租赁市场和传统租赁模式的创新和变化产生影响。部分业主选择自主运营灵活办公的空间，而一些租户也在承租面积内引入灵活办公模式。10 | 仲量联行