上海物业市场2017回顾与2018展望研究报告.PDF

高力展望 上海 物业 | 华东区 2018 年 1 月 23 日 上海物业市场 2017 回顾与 2018 展望 陈铁东 董事 | 研究部 | 华东区 timothy.chencolliers 在经济持续健康增长的带动下， 2017 年上海物业市场发展势头良好，各类物业的净吸纳量不断提高。因此虽然新增供应较大，办公物业、商务园区和零售物业的空置率仅有微幅提高。由于国内外机构投资者持续关注和参与，大宗交易市场保持活跃。在需求保持强劲，土地供应量逐渐缩减的趋势下，物流物业成为上海及周边城市物业市场上的稀缺资源，空置率不断下降，租金不断走高。在乐观前景的背景下， 2017 年下半年有一些主要投资交易项目达成。 展望未来， 2018 亚洲经济增长前景依然乐观，实际利率也将维持低位。中国、日本、韩国、香港和新加坡的 GDP 均有增长，而 2018 年可能仅会有适度放缓。此外，许多亚洲国家的货币政策目前都较为宽松，因此预计紧缩货币的调整步伐在 2018-2019 年对房地产市场的影响将会非常有限。由于整体需求将保持强劲，上海的房地产市场将于 2018 年较为乐观。 2018 年我们做出以下预测： 1. 商务园区的资本值及租金会进一步上升，而空置率则会维持低位。 2. 上海主要的物流物业的空置率将持续下降，租金将不断走高，而需求也会不断向邻近城市外溢。 3. 写字楼市场方面，大量的新增供应将会对部分区域的平均租金产生压力。但来自金融、科技以及灵活办公等行业的需求将保持强劲，因此 2018 年我们预测上海核心区的平均租金将会走平。 4. 零售物业市场中，我们预测核心区域仍将保持低空置率与稳健的租金增长，而非核心区域的大量新增供应将会导致空置率升高及租金的微跌。 执行摘要 在经济持续健康增长的带动下， 2017 年上海物业市场发展势头良好，各类物业的净吸纳量不断提高。因此虽然新增供应较大，办公物业、商务园区和零售物业的空置率仅有微幅提高。由于国内外机构投资者持续关注和参与，大宗交易市场保持活跃。在需求保持强劲，土地供应量逐渐缩减的趋势下，物流物业成为上海及周边城市物业市场上的稀缺资源，空置率不断 下降，租金不断走高。在乐观前景的背景下， 2017 年下半年有一些主要投资交易项目达成。 展望未来， 2018 亚洲经济增长前景依然乐观，实际利率也将维持低位。中国、日本、韩国、香港和新加坡的GDP 均有增长，而 2018 年可能仅会有适度放缓。此外，许多亚洲国家的货币政策目前都较为宽松，因此预计紧缩货币的调整步伐在 2018-2019 年对房地产市场的影响将会非常有限。由于整体需求将保持强劲，上海的房地产市场将于 2018 年较为乐观。 写字楼市场租金展望 “ 随着中国加速开放其金融领域， 上海必将吸引更多的内外资金融机构，形成未来三至五年内甲级写字楼新增需求的稳固基础。 同时据高力国际数据显示， 科技行业将快速扩张成为稳定的市场需求来源。 而除了产业的发展， 预计大量的供应与不断完善的基础设施（包括轨交线路）将刺激写字楼的市场需求，包括租户对优质办公空间的升级需求高力国际预计虽然需求将保持强劲，上海核心区写字楼的平均空置率将保持在 15%上下，而 租金将在2018 年内呈基本走平态势。 ” 零售物业市场租金展望 “ 在核心区域 ，由于 2018 年仅有三个新增项目计划入市， 预计空置率仍将保持低位，租金将保持稳定增长。 而对于非核心区域来说，未来大量新项目入市预计将会使空置率上升，租金下滑。 ” 我们预计商务园区的资本值及租金会进一步上升，而空置率则会维持低位。鉴于市场对物流物业的需求量较大，而土地供应极为有限，我们认为 2018 及未来几年内上海主要的物流物业的空置率将持续下降，租金将不断走高，而需求也会不断向邻近城市外溢。写字楼市场方面，大量的新增供应将会对部分区域的平均租金产生压力。但来自金融、科技以及灵活办公等行业的需求将保持强劲，因此2018 年我们预测上海核心区的平均租金将会走平。零售物业市场中，国际品牌促进了需求增长，并部分抵消了大量供应的影响（尤其在非核心区域）。 2018 年，我们预测核心区 域仍将保持低空置率与稳健的租金增长，而非核心区域的大量新增供应将会导致空置率升高及租金的微跌。 3 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 目录 执行摘要 . 2 2017 年经济基本面稳健向好 . 4 2018 年强劲的经济增长和持续的低实际利率将继续推动亚洲房地产市场的租赁与投资 . 5 核心区甲级写字楼 供应充足，租赁需求强劲. 6 商务园区 活跃市场促进租金上扬 . 8 零售 新增供应创新高，国际品牌推动需求 . 9 工业 需求强劲 ，租金上涨显著 . 10 4 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 2017 年经济基本面稳健向好 2017 年上海市整体经济保持稳定增长的态势，截止第三季度，上海市实现地区生产总值人民币 21,618 亿元（ 3,322 亿美元），增速达 7.0%。同期第三产业增加值达人民币 14,903 亿元（ 2,290 亿美元），同比增速 6.6%，第三产业在 GDP 的占比为 69%，近十年来保持快速增长。其中信息传输、软件和信息技术服务业、金融业、交通运输、仓储与邮政业增长率均较高，为写字楼、商务园区、物流物业等提供需求支撑。 图 1：上海市地区生产总值及年增长率（ 2006-2017Q3） 图 2：上海市第三产业增加值及 GDP 占比（ 2006-2017Q3） 图 3： 2017 年前三季度上海主要第三产业增加值增速 2017 年上海市社会消费品零售总额稳健攀升，截止第三季度已达人民币 7,912 亿元（ 1,216 亿美元），继续稳定在 8%左右的增幅。同期上海人均可支配收入和人均消费支出分别增长 8.5%和 6.2%。零售商业业将受惠于消费需求的稳步增长，进而带来商业空间发展的机遇。 图 4：上海市社会消费品零售总额及年增长率（ 2006-2017Q3） 0%2%4%6%8%10%12%14%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q3地区生产总值（亿元）左轴 年增长率（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%05,00010,00015,00020,00025,0002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q3第三产业增加值（左轴）亿元第三产业占 GDP比重（右轴）2.60%6.20%11.60%11%13.70%住宿和餐饮业批发和零售业交通运输、仓储和邮政业金融业信息传输、软件和信息技术服务业0%4%8%12%16%20%24%02004006008001,0001,2002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q3社会消费品零售总额（左轴）十亿 增长率（右轴）资料来源： 上海市 统计局 资料来源： 上海市 统计局 资料来源： 上海市 统计局 资料来源： 上海市 统计局 5 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 图 5：上海市人均可支配收入、人均消费支出及年增长率（ 2007-2017Q3） 截至 2017 年第三季度，上海市货物运输总量强势反弹，增长率达 10.6%。物流及相关产业的强大需求从整体上有力地支撑了大上海地区的物流物业市场。网络零售额和其在零售总额中的占比持续攀升，网络零售的高速增长尤其推动了其对现代物流物业的需求。 图 6：上海市货物运输量及年增长率（ 2007-2017Q3） 图 7：上海市消费品零售总额、网络零售总额及占比（ 2007-2017Q3） 2018 年强劲的经济增长和持续的低实际利率将继续推动亚洲房地产市场的租赁与投资 2017 年全球经济状况转好，全球实际 GDP 增长率达到2010 年后的最高水平，而 2018 年预计增长率将会更高。亚洲国家中，中国、日本、韩国、香港和新加坡较 2016年均应有增长甚至大幅增长，而 2018 年可能会有适度放缓。 2017 上半年，印度的增长势头有所回落，因此全年增长率应低于中国，但其增长应会于 2018 年大幅反弹。经济状况的走强提振了办公空间的租赁需求，尤其在香港、新加坡、中国的主要城市与印度。基于类似的原因，工业与物流地产的需求也有所加强。随着写字楼和物流物业的整体租赁需求将保持强劲，未来写字楼和物流物业的租金应进一步上涨，或至少保持合理稳定，推动租金持续流向业主，从而支撑未来物业投资的需求。 美国的利率已确定将被逐步提升，这将给亚洲的基准利率带来上行压力。然而，当下许多亚洲国家的货币政策都较为宽松，因此预计紧缩货币的调整步伐在 2018-2019 年对房地产市场的影响将会非常有限。我们认为香港将继续享受负 实际利率（即扣除通货膨胀）至 2019 年底或 2020年初；而伴随通胀率的可能上行，新加坡、日本、印度与中国的实际利率应保持低位，甚至出现负实际利率。持续的低实际利率会从根本上确保房地产开发商和投资者仍获得较低的融资成本。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q3-12%-6%0%6%12%18%020,00040,00060,00080,000100,0002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q3货物运输量（左轴）百万吨 年增长率（右轴）-10%10%30%50%03006009001,2002012 2013 2014 2015 2016 2017Q3人均可支配收入（左轴）元 人均消费支出（左轴）元 人均可支配收入增长率（右轴） 人均消费支出增长率（右轴） 资料来源： 上海市 统计局 资料来源： 上海市 统计局 资料来源： 上海市 统计局 6 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 核心区甲级写字楼 供应充足，租赁需求强劲 2017 年度上海 CBD 甲级写字楼市场在供需两侧均有强劲表现。据上海统计局数据显示， 2017 年前三季度，上海市 GDP 和第三产业同比分别增长 7%和 6.6%，良好支撑了核心区甲级写字楼市场强劲的租赁需求。然而由于全年新竣工项目的大量涌入，市场平均空置率有所攀升，随之引起的竞争亦使平均租金有所小幅下调。投资方面，写字楼市场 2017 年保持活跃，全年共录得 39 项大宗投资交易（包含商业综合体项目），交易总金额达人民币 678 亿元（ 104.5 亿美元）。 上海核心区甲级写字楼市场年内共有 12 个新项目竣工，共计建筑面积 95.6 万平方米（ 1,029 万平方英尺），创历史新高。受市场瞩目的项目包括位于陆家嘴的中国人寿金融中心与上海中心大厦、竹园的世纪汇广场 2 座、静安区南京西路的香港 兴业中心 2 座、黄浦区的外滩金融中心南区 1、 2 号楼与上海中海国际中心 A、 B 座等。上海核心区甲级写字楼市场总存量由此被推升 15.3%至约 708 万平方米（ 7,620 万平方英尺）。 2017 年上海核心区甲级写字楼市场共录得近六年来最高的 59.9 万平方米（ 644.8 万平方英尺）的净吸纳量，但由于同一时期的大量供应，使市场全年平均空置率同比攀升3.7 个百分点至 13.9%。就区域而言，浦西空置率同比升高 2.8 个百分点至 14.3%，而浦东则同比提升 5 个百分点至 13.2%。 需求来源方面，金融业与专业服务业企业仍为主导力量，其在市场租赁交易总量的占比达 31%与 22%；随后是科技业、制造业与贸易类企业，分别占据 12%、 8%与 7%的比重。此外，各类联合办公企业如 WeWork、办伴于 2017 年内开始抢占上海甲级与超甲级写字楼市场。由于资金充裕，这些行业领跑者接连与核心区甲级写字楼业主签下数个楼层甚至整栋的重磅合约。高力国际预计联合办公行业领先企业将在 2018 年继续大量吸纳核心区写字楼的空置面积。 图 9: 上海核心区甲级写字楼市场租赁交易行业占比 （以数量计）（ 2017） 图 8: 上海核心区甲级写字楼新增供应、净吸纳量与空 置率（ 2008-2017） 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02004006008001,0001,2002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017000 平方米新增供应 净吸纳量 空置率资料来源： 高力国际研究部 金融业 , 31%专业服务业 , 22%科技业 , 12%制造业 , 8%贸易 , 7%时尚 , 5%地产业 , 4%医疗健康 , 4%联合办公 , 2%其它 , 7%资料来源： 高力国际研究部 7 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 图 10: 上海核心区甲级写字楼 2017 年大宗租赁交易 租户名称 (英 ) 租户名称 (中 ) 面积(SQM) 租赁项目 行政区 Pepsico 百事公司 8,000 歌斐中心 黄浦区 DJS18 大金所 8,000 中国人寿金融中心 浦东新区 Bank of Hangzhou 杭州银行 13,000 外滩金融中心 N2 黄浦区 PICC 中国人民保险 9,000 世纪汇广场 1 座 浦东新区 Changjiang Securities 长江证券 10,000 世纪汇广场 1 座 浦东新区 Yum China 百胜中国 13,000 T20 徐汇区 Gensler 晋思建筑咨询 5,200 博华广场 静安区 WeWork WeWork 28,000 上海中海国际中心B 座 黄浦区 由于空置率攀升，加之 2018 年预期竣工的新增供应量仍然较大，核心区写字楼业主当下正普遍承受租金下行的压力。部分业主因此调低租金预期来竞争或挽留客户，导致年内平均租金的小幅下调。截止 2017 年末，上海核心区甲级写字楼租金同比小幅下调 2.2%至人民币 10.21 元每天每平方米（ 1.57 美元）。分区域看，浦西的平均租金下跌 3.6%至人民币 9.14 元每天每平方米（ 1.41 美元），浦东则微幅下调 1.1 个百分点至人民币 11.79 元每天每平方米（ 1.82 美元）。在六大子市场中，陆家嘴平均租金仍为全市最高，达人民币 12.5 元每天每平方米（ 1.92 美元）。 图 11: 上海核心区甲级写字楼平均租金与增长率（ 2008-2017） 图 12: 上海核心区甲级写字楼子市场平均租金（截止2017Q4） 上海写字楼投资市场于 2017 年内保持强劲表现，全年共录得 39 项大宗投资交易（包含商业综合体项目），交易总金额达人民币 678 亿元（ 104.5 亿美元）。外资基金、内资机构、人民币基金与地产开发商均积极寻求收益型资产标的，具备升值潜力的写字楼资产持续吸引投资者关注。 随着中国加速开放其金融领域，上海必将吸引更多的内外资金融机构，形成未来三至五年内甲级写字楼新增需求的稳固基础。同时据高力国际数据显示，科技行业将快速扩张成为稳定的市场需求来源。而除了产业的发展，预计大量的供应与不断完善的基础设施（包括轨交线路）将刺激写字楼的市场需求，包 括租户对优质办公空间的升级需求。展望 2018 年，全市核心区将有约 55.9 万平方米（ 601.7 万平方英尺）的新增供应入市，同时包括前滩、虹桥商务区、徐汇滨江与普陀真如等在内的几个重点新兴板块也将有大量项目在年底前竣工。因此，高力国际预计虽然需求将保持强劲，上海核心区写字楼的平均空置率将保持在 15%上下，而租金将在 2018 年内呈基本走平态势。 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%0246810122008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017人民币每天每平方米平均租金 同比增长9.22 10.7512.509.52 7.34 9.01 02468101214黄浦 静安 陆家嘴 竹园 长宁 徐汇人民币每天每平方米平均租金 : 人民币 10.21元每天每平方米资料来源： 高力国际研究部 资料来源： 高力国际研究部 资料来源： 高力国际研究部 8 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 商务园区 活跃市场促进租金上扬 2017 年前三季度，上海第三产业增长强劲，信息传输、软件及信息科技产业同比增长 13.7%，支撑了上海商务园区物业市场的稳健需求。与这些积极指标相呼应，上海商务园区市场表现活跃，净吸纳量大幅增长，整体空置率在20 个项目入市的背景下仅小幅上升。受基础设施建设的不断完善及高质量项目所支撑，平均租金继续呈增长态势。 2017 年整体租赁需求强劲，净吸纳量上升 150%至 78 万平方米（ 839 万平方英尺），较 2016 年翻番。受交通可及性、建筑标准及商务氛围的提升，租赁交易显著增加。楼宇品质的提升以及大面积办公空间的可选择性吸引若干租户整合其办公场所，并升级迁至新物业作为其总部、研发中心和后台。高科技行业，尤以 内资及互联网服务公司为需求的主要驱动力，万达网络信息科技整合其上海办公室，并于金桥的东方万国租赁两栋 4 万平方米（ 43.1 万平方英尺）写字楼和华为于万创中心扩租 7,600 平方米（ 81,806 平方英尺）既为佐证。在张江，通讯技术公司华勤于张江创新园扩租 15,640 平方米（ 16.8 万平方英尺）作为总部，海拉于海趣园租赁 6,000 平方米（ 64,583平方英尺）， 360 于星创科技广场租赁 5,000 平方米（ 53,820 平方英尺），旗计智能于张江国创一期租赁3,200 平方米（ 34,445 平方英尺）作为其总部，海康威视于科 技领袖之都租赁 3,500 平方米（ 37,674 平方英尺）。高科技公司未来伙伴机器人于漕河泾的科技绿洲三期五租赁 7,000 平方米（ 75,347 平方英尺）。 2017 年共有 20 个新项目入市，合计有效建筑面积 98 万平方米（ 1,060 万平方英尺），供应量创 2007 起历史新高。因此，截止 2017 年底，上海商务园区总存量同比上升 12%至 905 万平方米（ 9,741 万平方英尺）。半数以上项目于下半年入市，按建筑面积， 64%的新项目位于张江。截止 2017 年底，平均空置率同比上升 0.5 个百分点至 16.1%。 与强劲的需求相呼应，租金保持增长势头。全市平均租金同比上涨 3.7%至人民币 4.18 元每天每平方米（ 0.64 美元）。租金上涨主要受高于市场平均租金的新项目及具有稳定租户结构及高入驻率的项目所支撑。按子市场分析，漕河泾浦江录得最高租金增长（ 13.2%），闸北（ 6.3%）及漕河泾（ 6.1%）次之。 图 15: 上海市商务园区平均租金与增长率（ 2006-2017） -15%-5%5%15%25%0.01.02.03.04.05.02006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017人民币每天每平方米平均租金 年增长率图 14: 上海商务园区新增供应、净吸纳量与空置率（ 2006-2017） 0%5%10%15%20%25%30%35%02004006008001,0001,2002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017千平方米新增供应 净吸纳量 空置率资料来源： 高力国际研究部 资料来源： 高力国际研究部 9 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 图 16: 上海市商务园区各子市场租金（截止 2017Q4）2017 年上海商务园区投资市场活跃，年内共有 11 宗交易完成，交易总金额达人民币 174 亿（ 26 亿美元）。外资基金、国内机构、人民币基金及终端用户等投资者表现最为活跃。此类投资者较为青睐具备稳定收益或翻新增值潜力的优质资产，主要位于张江、金桥及漕河泾区域。 愈加便捷的地铁交通有望于 2018 年继续提升商务园区的交通可及性。 9 号线三期已于 2017 年 12 月底开通，连通金桥。途经张江中区及浦江的地铁 13 号线三期及浦江线预计将于 2018 年完工。高力国际预计此利好因素及商务氛围的改善将进一步刺激周边项目需求。 2017 年 8 月份，上海市政府批复“张江科学城建设规划”。该规划强调了张江高科技园区建造成为国家级科学城的重要性，鼓励产城融合。业主及租户将长期受益于包括基础设施在内愈加完善的配套及商务园区周边住宅的规划。 2018 年上海商务园区市场将迎来约 80 万平方米（ 861 万平方英尺）的新增供应。约 68%的新项目将位于需求较为强劲的张江、漕河泾及金桥区域。高力国际预测，受旺盛的吸纳量及高建筑标准的新项目所支撑，空置率或将下降。展望未来，我们预计上海 商务园区平均租金将呈上扬态势，但 2018 年巨大的供应量可能使租金增幅有限。 零售 新增供应创新高，国际品牌推动需求 2017 年，上海零售物业市场持续表现活跃。供应方面，共录得 13 个新项目入市，为市场新增近 140 万平方米（ 1,507 万平方英尺）商业面积。新增供应去中心化趋势持续，十个新项目位于闵行和虹口等非核心区域，占新增供应的 86%。截至 2017 年末，上海优质零售物业总存量增至 661 万平方米（ 7,115 万平方英尺），其中非核心区域的存量占全市总存量的 75%。 尽管新增供应量大，但由于市场需求强劲， 多个新入市项目到年末已实现 80%或更高的入驻率，全年净吸纳量攀升至 128 万平方米（ 1,378 万平方英尺），为 2016 年吸纳量的两倍有余。随着多个现有项目完成内部调整，全市空置率同比仅微升 0.5 个百分点至年末的 12.6%，剔除新入市项目后的平均空置率同比下降 0.1 个百分点至 10.8%。 图 17: 上海 零售物业 新增供应、净吸纳量与空置率（ 2000-2017） 餐饮业态于年内需求持续强劲，若干品牌相继首次进驻上海市场。纽约知名蛋糕店 Lady M 相继于国金中心及新天地开设两家新店。继西雅图后，星巴克于上海兴业太古汇开设全球第二家星巴克臻选烘焙工坊，占商业面积达2,700 平方米。美妆品牌为另一个具有强劲需求的业态。美国化妆品品牌 NARS 落户来福士广场，首次进驻中国市场。同时，法国香水品牌欧珑亦于上海兴业太古汇开设中国首家旗舰店。在 2017 年，线下体验式商业的扩张成为新兴的消费趋势。例如书店 /咖啡店品牌言几又， IP 品牌 Line Friends 及运动品牌 Air Jordan 体验店不断开设新店。 在租金方面，核心区域零售物业的平均租金（除去新增供应）同比 增长 4.8%至人民币 58.7 元每天每平方米（ 9.0美元）；而非核心区域录得同比 1.4%增幅，至人民币0.01.53.04.56.07.5漕河泾 漕河泾浦江金桥 闸北 陆家嘴软件园临空 张江 外高桥 紫竹人民币每天每平方米平均租金平均租金 : 人民币 4.18元每天每平方米0%5%10%15%20%25%30%35%02004006008001,0001,2001,4002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 000平方米新增供应 净吸纳量 空置率资料来源： 高力国际研究部 资料来源： 高力国际研究部 10 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 29.7 元每天每平方米（ 4.6 美元）。若包含新增供应来看，全市平均租金同比下降 8.7%，至人民币 34.1 元每天每平方米（ 5.2 美元）。 图 18: 上海 零售物业 平均租金与增长率（ 2000-2017） 图 19: 上海主要商圈平均租金 未来一年上海零售物业市场预计将持续活跃。合计建筑面积逾 130 万平方米（ 1,399 万平方英尺）的 16 个新项目计划于 2018 年入市，其中包括两个地标性项目：浦东金融广场及世纪汇。在总的供应中，逾 100 万平方米的新增供应将落户非核心区域。 在核心区域，由于 2018 年仅有三个新增项目计划入市，预计空置率仍将保持低位，租金将保持稳定增长。而对于非核心区域来说，未来大量新项目入市预计将会使空置率上升，租金下滑。 工业 需求 强劲，租金上涨显著 截止 2017 年第三季度，中国工业经济指标表现稳定，官方及财新制造业 PMI 均呈增长态势。同时，工业总产值比上年同期增长 9.4%。贸易进出口方面，进口总额与出口总额在前三季度均 呈现高速增长态势，其中出口总额同比增长 10.5%，而进口总额同比增长高达 21.2%。物流及相关产业的强大需求从整体上有力地支撑了上海市物流物业市场。 2017 年，只有合计建筑面积 13.5 万平方米（ 145.3 万平方英尺）的两个优质非保税物流项目竣工入市，系 2008年以来最低年度新增供应。上海优质物流物业市场总存量扩增至 696 万平方米（ 7,492 万平方英尺），其中，位于浦东区域的项目存量占到总存量的 65%。尽管新增供应陆续交付使用，上海优质物流物业供不应求的状况始终持续。 2017 年，尽管只有两个新项目入市，优 质物流物业需求保持强劲 , 净吸纳量合计近 58.1 万平方米（ 625.4 万平方英尺）。截至年末，总体空置率同比下降 6.6 个百分点至6.4%。在非保税物流物业市场，源自电商、第三方物流和制造业强劲的需求致使空置率下降 9.1 个百分点至5.8%。同时，跨境电商对保税物流物业的租赁需求日益增长，使保税物流物业空置率同比下降 3.7 个百分点至7.1%。电子商务的迅速发展和相继推出的多种网络购物节，促进了电商对物流物业的需求。此外，由于上海市今年推进综合整治行动，各区诸多违章厂房于仓储物业正被拆除清理，使大量租户涌入优质物流 物业市场以寻仓储空间。由于上海可租赁面积极其有限，大量需求外溢至周边城市。 图 20: 上海物流物业新增供应、净吸纳量与空置率（ 2007-2017） -15%-5%5%15%25%010203040502000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 人民币 每天每平方米平均租金 年增长率010203040506070徐家汇南京东路南京西路淮海路新天地陆家嘴四川北路苏河湾打浦桥五角场花木中山公园联洋金桥莘庄核心区 非核心区域人民币每天每平方米平均租金-5%0%5%10%15%20%25%-20002004006008002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017千平方米新增供应 净吸纳量 空置率资料来源： 高力国际研究部 资料来源： 高力国际研究部 资料来源： 高力国际研究部 11 上海物业市场 2017 年总结与 2018 年展望 | 2018 年 1 月 | 上海物业 | 华东区 | 高力国际 强劲的需求和有限的可租赁面积令优质物流物业的租金快速增长。上海优质物流物业平均租金较 2016 年上涨 7.2%至人民币 1.39 元每天每平方米（ 0.21 美元），增速提高2.8 个百分点。有限的可租赁面积使业主具有较高的议价能力，多数物业录得租金增长。其中，非保税和保税物流物业的平均租金同比分别上涨 9.1%和 5.7%。就子市场而言，宝山、金山和松江子市场租金上涨显著，涨幅超过10%。 图 21: 上海物流物业 平均租金 与增长率（ 2009-2017） 图 22: 上海各子市场物流物业 平均 租金及同比变化（ 2017Q4） 2017 年，上海工业投资市场活跃，国内外买家投资情绪积极。因此，净收益率于年末逐步压缩至 5.0%，但仍高于其他主要物业类型。同时，个别传统地产商开始关注物流物业，设立物流地产基金，参与物流物业投资。除此之外，工业用地供应较去年降低 4.7%，今年仅录得 219 万平方米（ 2,357 万平方英尺），仅一宗为仓储用地。 2017 年 7 月， Nesta Investment Holdings Limited 和普洛斯公司联合宣布，由万科、厚朴基金、高瓴资本、 SMG（普洛斯 CEO 梅志明独资公司）和中银投资组成的财团通过旗下子公司以约 116 亿美元的总价收购普洛斯，该收购被认为是亚洲历史上最大的私募股权并购之一。 9 月份， Invesco 收购 ESR 集团在中国拥有的价值超过人民币20 亿元（ 3.1 亿美元）的高品质成熟物流物业的多数股权。 2018 年，逾 80 万平方米（ 861 万平方英尺）优质物流物业计划竣工，均为非保税物流园，近半数新增供应位于浦东区域。尽管如此，由于需求持续强劲，个别项目已经在预租阶段达到满租状态。因此，我们预测空置率将小幅上涨至 8%-9%之间。而整体市场平均租金涨幅将继续保持在 5%-7%范围内。 0%1%2%3%4%5%6%7%8%-0.200.400.600.801.001.201.401.602009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017人民币每天每平方米平均租金 同比变化0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80闵行嘉定青浦浦东外高桥浦东临港浦东机场浦东其他松江奉贤宝山金山普陀人民币每天每平方米平均租金 同比变化资料来源： 高力国际研究部 资料来源： 高力国际研究部 版权所有 2018 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问 高力国际专业人员不断创新思维、交流共享，向客户提供周到创新的建议，协助客户加速他们的成功。高力国际超过任何其他房地产服务公司，连续 12 年入围 IAOP（国际外包专家协会）全球外包100 强。在 2016 年度国际物业大奖（亚太区）评选中，高力国际囊括 18 个奖项，包括亚洲、中国、印度尼西亚、缅甸和菲律宾的最佳房地产顾问与咨询公司奖。自 2012 年起，高力国际连续五年被欧洲货币评选为中国区最佳房地产咨询公司。 关于高力国际 高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码： CIGI）是行业领先的全球房地产服务公司，在全球 68 个国家拥有超过 15,000 名专业人员。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例，高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，包括物业销售、租赁及融资战略建议和执行；全球企业解决方案；物业、设备设施及项目管理；办公空间解决方案；评估、估价及税务顾问服务；量身定制的研究服务；以及思维领导力咨询服务。 396 家公司 68 个国家 6 大洲 美国 : 153 加拿大 : 29 拉丁美洲 : 24 亚太地区 : 79 欧洲、中东及非洲 : 111 26 亿 美元 年营业收入 20 亿 平方英尺 物业管理面积 15,000 位 专业人员及员工 如需更多资讯，请联系： 邓懿君 Tammy Tang 董事总经理 执行董事 | 产业及工业地产 服务 | 中国区 +86 28 8658 6288 tammy.tangcolliers 主要作者： 陈铁东 Timothy Chen 董事 | 研究 | 华东区 timothy.chencolliers 江鹏 Peng Jiang 经理 | 研究 | 华东区 刘晓桓 Hebe Lau 经理 | 研究 | 华东区 宋宜鸿 Yihong Song 经理 | 研究 | 华东区 官冉冉 Amanda Guan 分析师 | 研究 | 华东区 金向远 Terry Jin 分析师 | 研究 | 华东区 高力国际 | 上海 淮海中路 300 号香港新世界大厦 16 楼 上海，邮编： 200021 +86 21 6141 3688