2020年中国住宅地产行业信用展望.pdf

1 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 住宅地产 行业的信用展望为稳定。该展望体现了远东资信对 中国住宅地产行业未来 12 个月基 本信用状况的预 期。 观点摘要 我们对 住宅地产行业的展望为稳定， 这一结论是基于 中国经济持续增长的预期和该行业财务指标的适度改善而 作出的。 对全国商品住宅销售 、住宅开发投资和土地成交 的预期支撑了我们对住宅地产 行业未来 12 个 月信用状况的稳 定展望。 虽然 2020 年销售 面积 增幅或将有所放缓 ， 但是 预计总体小幅上行的房价或将 为销售额增速提供一定支撑 。 从施工情况来 看，2020 年住宅开发投资增速或将 稳中有降。 预计 2020 年土地市场将维持低温状态， 不同 区域和不 同房企之间 分化或将加剧。未来 12 个月，在施工投资 支撑下，住宅地产行业仍将平稳运行，保持较强韧性。 从房地产政策来看， 中央将长期坚持 “房住不炒、 因城施策” 的定位， 稳定仍是下一阶段中央调控政策的主 基 调。 地方调控灵活适度， 人才新政将持续发力， “四限” （限购、 限价、 限贷、 限售 ） 调控或有局部放松， 但整 体 政策环境将保持稳定， 全面落实房地产长效管理调控机制 。 今年住宅地产 行业债券发行人的财务指标 总体进一步有所好转，未来 12 个月 有望延续改善趋势。根据样本主 体 的 财 务数据 ，2019 年第三季度 ，住宅地产 发行 人 的 企业规 模 继 续扩大 ， 资 产负债 率 和 短期债 务 占 比 下降 ， 企业 抗风险能力增强； 现金流缺口缩小， 毛利率 持续上升， 盈利能力增强 。 而流动比率下行 导致企业短期偿债能力减弱， 让我们无法得出正面的展望 。 此外， 融资环境偏紧 导致行业分化加剧， 资源逐渐向高评级、 实力强的房企聚集， 中 小房企面临较大调整压力，行业集中度将进一步提升 ，整体信用风险不大。 然而， 住宅地产行业也存在一些风险点， 如房地产调控政策的方向 变动、 中小房企 面临的结构性风险、 行业并 购扩张导致竞争加剧等都将对行业信用风险产生影响 ，必须加以关注。 住宅地产 行业总体稳定的展望与绝大多数发行人的评级展望也相一致。 房企加大 推盘营销力度、 放缓投资 扩张 节奏将增强 住宅地产企业的偿债能力。 2020 年中 国 住宅 地 产行 业 信用 展 望 作 者： 陈心洁 邮 箱：请务必 阅读正文后的免责声明 Industry Outlook of China January 22 nd , 2020 Our outlook for the residential real estate industry is stable. This outlook expresses Fareast Credits expectations for the fundamental credit conditions in the residential real estate industry of China over the next 12 months. Summary of Opinions Our outlook for the residential real estate industry is stable, and the conclusion is based on our expectation of sustained economic growth and a modest improvement in the sectors financial metrics. Underpinning our stable view of the outlook for the residential real estate industrys credit status over the next 12 months is our expectation of total sale of commercialized residential buildings sold, total investment in residential development and land transaction. Although year-on-year floor space of commercialized residential buildings sold may fall in 2020, the expectation of the slightly rising average selling price may provide some support for sales growth. Judging from the construction, the growth rate of total investment in residential development may be stable with a slight decline in 2020. It is expected that land market will remain inactive in 2020, and the differentiation between different regions and different residential real estate developers may aggravate. In the next 12 months, supported by construction investment, the residential real estate industry will continue to run sustainably and remain resilient. From the perspective of real estate policies, the central government will continue to adhere to the principle that “houses should be for living in, not for speculation” and “different policies are adopted according to the specific conditions of each city” over a long period. Stability will still be the main tone of the central government regulatory policies in the next stage. Local regulatory policies will be flexible and appropriate, and new talent policies will continue to play a role. The “four limits” (restrictions on purchases, prices, loans and sales) may be partially loosened, but the overall policy environment will be stable, and the long-term management and control mechanism of real estate will be fully implemented. The financial metrics of bond issuers in the residential real estate industry have generally improved this year, and the improvement trend is expected to continue in the next 12 months. According to the available financial data, in the third quarter of 2019, of the sample issuers, as a whole, the scale continued to expand, the asset liability ratio and the proportion of short-term debt decreased, and the ability to resist risks increased; the cash flow gap narrowed, the gross profit margin continued to rise, and the profitability increased. However, the decline of current ratio has weakened the short-term solvency of enterprises, which makes us unable to draw a positive outlook. In addition, the tight financing environment has led to increased differentiation within the industry, and resources are gradually gathered to high-ranking and powerful Residential Real Estate Outlook Author: Chen Xinjie E-mail ：请务必阅 读正文后的 免责声明 January 22 nd , 2020 Industry Outlook of China residential real estate developers. Small and medium-sized real estate developers are facing greater adjustment pressure, and the industry concentration will be further improved, and the overall credit risk will be low. However, there are some risk points in the residential real estate industry, such as changes in the direction of real estate regulation and control policies, structural risks faced by small and medium-sized real estate developers, and the intensified competition caused by industry mergers and acquisitions, which will have an impact on the credit risk of the industry and must be paid attention to. The stable outlook for the residential real estate industry is also consistent with the stable outlook for most of the issuers. The increase of marketing efforts and the slowdown of investment expansion will enhance the solvency of residential real estate enterprises.2 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 一、行业 近期运 行 概 况 本文对住宅地产的定义是指 商 品 住宅 及 政 府保障 性 住 房的开 发 、 销售等 活 动 。 其 中， 商品 住宅又细分为普通住 宅、 别墅 （目 前我国各级城市均无新建或在建别墅项目， 已拿地未开发的只作为高档住宅进行市场操作） 、 公 寓等； 保障性住房大致分为廉租房、公租房、经济适用住房、限价房和棚改房。 2019 年 1-11 月 ， 住 宅 地产行 业 总 体运行 平 稳 ， 中央保 持 调 控定力 、 各 地 因城施 策 共 同作用 ， 取 得 了积极 效 果 。 2019 年 3-5 月， 楼市出现 “小阳春” ， 商品住宅销售情况明显回暖。 自 5 月起， 中央调控政策加码， 房企融资逐步 收紧， 楼市降温明显。 在此背景下， 房企资金面承压， 拿地相对谨慎， 土地市场整体处于低温状态。8-11 月， 房企 为了完成全年销售目标， 同时保障现金流稳定， 积极推盘 加速回款， 商品住宅销售情况持续好转。 总体来说， 全 年 住宅地产行业运行以稳为主，预计未来 6-12 个 月仍将继续保持稳定。 （一）住宅 销售： 整 体销 售 情 况 略好 于 去 年 ，期 房 销 售 远超 现 房 ， 不同 城 市 分 化明 显 2019 年 1-11 月， 全国 商 品 住 宅 累计销 售 额 12.17 万亿元， 同比增长 10.70% 。 其中， 现房累计销售额 1.22 万亿 元， 同比减少 8.00% ； 期 房累计销售额 10.95 万亿 元， 同比增长 13.20% 。 1-11 月， 全国 商 品 住 宅累计 销 售 面积 13.08 亿平方米， 同比增长 1.60% 。 其中 ， 现房累计销售 面积 1.57 亿平方米， 同比减少 21.50% ； 期房累 计销售 面积 11.51 亿平方米，同比增长 5.90% （图 1 ） 。 图 1：全 国 商品住 宅 累计 销售面 积 （2014.02-2019.11 ， 单位： 万 平方 米，%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 近年来， 商品住宅销售额和销售面积整体变化趋势一致， 但销售额增长相对于销售面积更快， 原因是房价在不 断上升。 从构成来看， 目前新建商品住宅中期房 占比约为 80% ， 房企为 了尽快回款也乐于出售期房， 期房房价 通常 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 2014-02 2014-05 2014-08 2014-11 2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 住宅销售面积:现房:累计值 住宅销售面积:期房:累计值 住宅销售面积:现房:累计同比(右轴) 住宅销售面积:期房:累计同比(右轴3 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 会比现房优惠 10% 以上 ， 但买家可能面临工程延期或烂尾风险 。 从同比来看， 期房销售远好于现房， 最近 3 个月销 售面积累计同比均在 6% 左右，而现房销售面积累计同比 自 2017 年底起持 续为负，且降幅始终在 20% 以上。 根据 Wind30 城 1 数据，今年 1-11 月样 本城市 商 品住 宅 成 交面积 除春节所在的 2 月份以外整体波动不大，侧面 反映出住宅地产行业整体运行平稳， 但不同城市之间出现明显分化 （图 2）。 其中， 一线城市涨跌幅明显高于二三 线城市， 且今年下半年开始不同城市出现分化， 最近两个月一线城市 商品房 （住宅） 成交面积 同比由负转正且同比 涨幅较大，而二三线城市 同比由正转负，且样本城市中二线城市 同比较三线城市跌幅更大。 图 2：Wind30 城 商品 房 当月销 售 面积 （2014.01-2019.11 ，单 位 ：万 平方米 ，%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 截至 2019 年 11 月底， 全 国商品住宅 待售面积 2.23 亿平方米， 同比减少 12.60% ， 降幅较 去年同期收窄 4.70 个 百分点。以 11 月单月成交 面积 1.37 亿 平方米计算，当下库存去化周期已经只有 1.63 个月，较去年同期缩短 0.29 个月（图 3 ）。全国商品住宅待售面积自 2017 年初起下降至今，去库存已持续近两年， 取得显著成效，目前去库 存速度正不断放缓，预计未来去库存速度还 将进一步 放缓。 1 包括： 一线城市（4 个），为北京、上海、广州、深圳 ；二线城市（14 个），为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大 连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨 ；三线城市（14 个）， 为 无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、 南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州（其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山 11 个城 市为商 品房数据，其它城市为商品住宅数据）。 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 30大中城市: 商品房成交面积 30大中城市: 商品房成交面积:一线城市:同比(右轴) 30大中城市: 商品房成交面积:二线城市:同比(右轴) 30大中城市: 商品房成交面积:三线城市:同比(右轴4 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 图 3：全 国 商品住 宅 待售 面积 和 去 化周 期 （2014.02-2019.11 ， 左图 单 位：万 平 方米 ，% ， 右 图单 位：月 ） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 随着棚改力度逐渐减弱， 且各地对人才的吸引力差别较大， 预计未来不同城市之间销售情况将持续分化 。 未来 一年， 中央 将继续推动 落实房地产长效机制， 各地因城施策， 市场总体运行 仍将维持 稳定。 假定中美经贸谈判不会 有大的负面变化 ， 且财政、 货币政策 、 房地产政策 保持稳定 （本文所有预测都基于这个假定） ， 鉴于 经济增速放缓、 房价收入比较高 等因素，预计明年年底，全国商品住宅销售额 和销售面积累计增速 将有不同程度地放缓。 （ 二 ） 住宅 价格： 百 城均 价 上 涨 速度 放 缓 ， 一线 城 市 房 价依 然 坚 挺 ，二 三 线 城 市增 速 均 回 落 百城 2 住宅平均价格上涨幅度自 2017 年初起逐步放缓， 房价 过快上涨的趋势得到有效遏制。 根据中国房地产指 数系统调查数据， 2019 年 1-11 月百城 住 宅 价格 累计涨幅为 2.91% ， 较去年 同期收窄 1.92 个百分点。 2019 年 11 月， 百城住宅均价为 15105 元/ 平方米， 环比 涨幅为 0.21% ， 已连续 15 个月在 0.5% 以内 ， 同比涨幅放缓至 3.17% ， 已连 续 34 个月收 窄（图 4 ）。 2 包括一线城市（4 个）：北京、上海、广州、深圳，二线城市（22 个）：天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大 连、 青岛、 宁 波、 苏州、 长 沙、 济南、 厦 门、 长春、 哈 尔滨、 太原、 郑州、 合肥、 南昌、 福州， 三线城市 （76 个） ： 南通、 常州、 芜 湖、 邯郸、 徐 州、 江阴、 德 州、 烟台、 扬 州、 东营、 常 熟、 昆山、 聊 城、 衡 水、 湛 江、 绍兴、 鞍 山、 宜昌、 嘉 兴、 绵阳、 东 莞、 潍 坊 、 石家庄、唐山、宿迁、银川、金华、营口、佛山、温州、无锡、南宁、马鞍山、泰州、桂林、呼和浩特、潮州、 北 海 、 湘 潭 、 威 海 、 淮安、盐城、 镇江、鄂尔多斯、保定、日 照、汕头、惠 州、包头、新 乡、赣州、泉 州、台州、珠 海、海口、连 云港、宝鸡、 柳州、洛 阳、西宁、菏泽、兰州 、昆明、江门、廊坊、乌鲁木齐、株洲、淄博、三亚、张家港、贵阳、秦皇岛、中山、吉林 。 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 2014-02 2014-07 2014-12 2015-05 2015-10 2016-03 2016-08 2017-01 2017-06 2017-11 2018-04 2018-09 2019-02 2019-07 住宅待售面积:累计值 住宅待售面积:累计同比(右轴) 0 1 2 3 4 5 6 7 2014-02 2014-06 2014-10 2015-02 2015-06 2015-10 2016-02 2016-06 2016-10 2017-02 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06 2019-10 去化周期5 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 图 4：百 城 住宅价 格 指数 （2014.01-2019.11 ，单 位 ：元/ 平方米 ，%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 分 城 市 来看 ， 自 2018 年 2 月起， 一线 城市房价增速始终稳定在 1% 以内， 保持平稳缓慢增长态势， 而二三线城 市房价增速均有不同程度的回落， 且三线城市房价增速回落速度较快 （图 5 ） 。 今年 1-11 月， 一线城市受供需改善 影响， 房价累计增速较去年小幅提升； 二三线城市房价累计增速继续回落， 尤其是前期价格上涨过快、 人口支撑较 弱的城市， 房价增速回落迅速。 预计未来一年 ， 一线和强二线城市房价增速逐渐趋于稳定， 而弱二线和三线城市房 价调整压力较大。 图 5：一 二 三线城 市 住宅 价格指 数 同比 （2014.01-2019.11 ，单 位 ：% ） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 -2 -1 -1 0 1 1 2 2 3 3 4 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 百城住宅平均价格 百城住宅价格指数:环比(右轴) -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 百城住宅价格指数:一线城市: 同比 百城住宅价格指数:二线城市:同比 百城住宅价格指数:三线城市: 同比6 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 目前宏观 经济增速仍将面临下行压力，预计 2020 年全年商品住宅销售有所放缓 ，百城住宅价格累计涨幅 将有 所回落。 （ 三 ） 住宅 开发： 开 发投 资 增 速 小幅 放 缓 ， 新开 工 和 施 工增 速 保 持 稳定 ， 竣 工 降幅 收 窄 1-11 月， 住宅 开 发 投资累 计 完 成额 8.92 万亿元， 同比增长 14.40% 。 其中，90 平方米以 下住房 累计完成额 1.80 万亿元，同比下降 4.90% ；144 平方米 以上住房累计完成额 1.59 万亿元，同比上升 7.30% ；别墅、高档公寓累计完 成额 0.36 万 亿元，同比下降 9.20%（图 6 ）。 1-11 月房地 产开发投资完成额累计同比为 10.20% ，小于住宅开发投资增速，原因是商业地产对总体形成一定 拖累。 从构成来看，144 平方米以上住房累计增速虽不断下降但仍保持为正， 反映出市场对大户型的住房有一定需 求； 而 90 平 方米以上住房累计增速自 2016 年底 起持续为负， 可见 近年来小户型住房的 市场需求不大； 若住宅开发 投资除 90 平 方米以上住房 、144 平方 米以上住房 和别墅、高档公寓外，主要是 90-144 平方米住房 ，则市场对此类 改善性住房需求十分旺盛，自 2017 年 3 月起累计同比增速 居高不下，一直保持在 20% 以上，今 年更是高达 28% 以 上。 图 6：住 宅 开发投 资 完成 额 （2014.02-2019.11 ， 单 位： 亿元，%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 1-11 月， 全国 住 宅 新 开工面 积 累计 15.14 亿平方米 ， 同比增长 9.30% ； 全国 住宅 施 工 面积 累计 61.36 亿 平方米， 同比增长 10.10% ；全国 住宅 竣 工 面积 累计 4.53 亿 平方米，同比 减少 4.00% （图 7 ）。 今年 1-11 月， 住宅 施工面积 -20 -10 0 10 20 30 40 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 2014-02 2014-04 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 住宅开发投资完成额:其他:累计值 住宅开发投资完成额:别墅、高档公寓:累计值 住宅开发投资完成额:144平方米以上:累计值 住宅开发投资完成额:90平方米以下:累计值 住宅开发投资完成额:累计同比(右轴) 住宅开发投资完成额:90平方米以下:累计同比( 右轴) 住宅开发投资完成额:144平方米以上:累计同比(右轴) 住宅开发投资完成额:别墅、高档公寓:累计同比(右轴7 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 始终保持平稳增长态势； 受 预期变化和房地产政策导向的 影响， 新开工面 积增速自 2-4 月显著上升后逐渐趋于平稳； 下半年，随着 2016-2017 年大量开工项目进入竣工高峰期，竣工面积累计降幅持续收窄。 图 7：新 开 工面积 、 施工 面积和 竣 工面 积 （2014.02-2019.11 ， 单 位： 万平方 米 ，% ） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 预计未来 一年， 房企资金面依旧偏紧， 虽然拿地相对谨慎， 但土地储备仍然丰富， 融资承压之下房企主动去库 存加速推盘回款； 在前期高位 新开工的支撑下， 施工面积增速将继续保持平稳； 而竣工面积增速在进入竣工高峰期 后将持续修复。根据目前施工情况来看，住宅开发投资增速下降空间有限，预计 2020 年全年住 宅开发投资增速 或 将稳中略降 。 （ 四 ） 住 宅类 土地： 市场 整体持 续低 温 ， 溢 价率 处 于 低 位， 土 地 成 交一 线 热 三 线冷 1-11 月，100 大中城市 3 住宅类供 应土地 规 划 建筑面 积 累计 6.99 亿平方米， 同比增长 6.54% ，较去年 同期大幅 减少 19.93 个百分点 ；住 宅 类 成交土 地 规 划建筑 面 积 累计 4.97 亿平方 米，同比增长 5.44% ， 较去年同期减少 1.88 个百分点。 土地市场单月供应和成交波动较大，但整体来看，累计增速较去年均有不同程度地放缓 （图 8 ）。 3 包括： 一线城市（4 个），为北京、上海、广州、深圳 ；二线城市（26 个），为天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青 岛、宁波、苏 州、厦门、福 州、南昌、郑 州、合肥、沈 阳、大连、长 春、哈尔滨、 成都、西安、 太原、石家庄、珠海、兰州 、呼和浩 特； 三线城市 （70 个） ， 为 贵阳、 昆明、 南宁、 海口、 银川、 乌鲁木齐、 无锡、 常州、 唐山、 温州、 嘉兴、 烟台、 佛山、 东莞、 绍 兴 、 西宁、 三亚、 湖州、 舟山、 台州、 金华、 镇江、 扬州、 泰州、 南通、 连云港、 保定、 廊坊、 秦皇 岛、 包头、 北 海、 赣州、 桂 林、 惠 州 、 湛江、 吉林、 洛阳、 泉州、 徐州、 宜昌、 蚌埠、 常德、 大 理、 丹东、 济宁、 锦州、 九江、 泸州、 牡丹江、 南充、 平顶山、 韶 关、 襄 阳 、 岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、江门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭。 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 2014-02 2014-05 2014-08 2014-11 2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 住宅新开工面积:累计值 住宅施工面积:累计值 住宅竣工面积:累计值 住宅新开工面积:累计同比(右轴) 住宅施工面积:累计同比(右轴) 住宅竣工面积:累计同比(右轴8 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 图 8：100 大 中城 市 土地 供应和 成 交情 况 （2010-2019.1-11 ， 单 位： 万平方 米 ，元/ 平方米 ） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 1-11 月，100 大中城市 住 宅 类 供应土 地 挂 牌均价 和成 交 土地 楼 面 均价 分别为 4613.14 元/ 平方米 和 5491.56 元/ 平方米 （图 8 ） ， 同比增 幅较去年同期大幅扩大， 均达到历史最高水平， 其中 成交土地楼面均价 同比由负转正且增 速超过供应土地挂牌均价 ； 住 宅 类成交 土 地 溢价率 1-11 月均 值为 14.53% ， 较去年全年均值小幅上升 0.12 个百 分点， 今年成交土地溢价率 先升后降，目前处于全年低位（图 9）。 图 9：100 大 中城 市 成交 土地溢 价 率 （2014.1-2019.11 ， 单位：%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 分 城 市 来看 ，1-11 月， 一线城市累计成交土地 258 宗，同比 大幅增长 22.86% ，而去年 同期同比减少 0.94% ； 二线城市累计成交土地 1955 宗，同 比增长 15.34% ，涨幅比去年同期扩大 7.31 个百分 点； 三线城市累计成交土地 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 100大中城市:供应土地规划建筑面积:住宅类 100大中城市:成交土地规划建筑面积:住宅类 100大中城市:供应土地挂牌均价:住宅类(右轴) 100大中城市:成交土地楼面均价:住宅类(右轴) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-109 / 27 请务必 阅读正文后的免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 2175 宗 ， 同 比 减少 3.93% ， 而去年同期同比增加 7.35% （图 10 ） 。 从溢价率的角度看， 虽一二三线城市都处于低位， 但相对而言，三线城市平均水平略高于二线城市，一线城市最低 （图 11 ）。 图 10：一 二 三线 城 市 成 交土地 数 量和 楼面均 价 （2010-2019.1-11， 单位： 宗 ，元/ 平方米 ） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 图 11：一 二 三线 城 市 成 交土地 溢 价率 （2010-2019.1-11，单 位 ：% ） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 2019 年 ，全国 土 地 市场热 度 呈 现由升 温 到 降温的 态 势 ， 住宅 类 用 地供求 规 模 小幅增 长 ， 供应土 地 挂 牌均 价 和 成交土地楼面均价均保持较高水平， 平均溢价率基本与去年持平并维持低位， 土地市场整体表现较为理性。 在房企 -2,000 3,000 8,000 13,000 18,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 成交土地数量:住宅类:三线城市 成交土地数量:住宅类:二线城市 成交土地数量:住宅类:一线城市 成交土地楼面均价:住宅类:一线城市(右轴) 成交土地楼面均价:住宅类:二线城市(右轴) 成交土地楼面均价:住宅类:三线城市(右轴) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 成交土地溢价率:住宅类:一线城市 成交土地溢价率:住宅类:二线城市 成交土地溢价率:住宅类:三线城市10 / 27 请务必 阅读正文后的 免责声明 行业信 用 展望 2020 年 1 月 22 日 融资环境收紧、 金融监管趋严的背景下， 不同城市间土地市场分化加剧， 房企从地块性价比的角度考虑更乐于在热 点城市拿地，相应城市竞拍热度显著提升，由此导致全年 土地成交一线回暖而三线遇冷，二线保持稳定 。 预计