地产行业：2019养老地产行业全景图.pdf

平安证券股份有限公司证券研究报告郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013ZHENGXIWEN239PINGAN杨侃 投资咨询资格编号 S10605140800020755-22621493YANGKAN034PINGAN养老地产行业全景图 “需求升级 +政策红利”双轮驱动，养老地产有望开启新时代2019年 9月 23日请 务必阅读正文后免责条款2投资要点 需求升级叠加 政策驱动 ， 养老地产迎发展新契机： 目前我国老龄化问题日益突显 ， 2018年底 60周岁及以上人口占总人口比重达 17.9%， 65周岁及以上人口占比达 11.9%， 已超过联合国老龄化标准 （ 10%、 7%） 。 随着养老需求总量增长 ， 加之第一批中产阶级退休在即 ， 有望推高中高端养老消费需求 ， 养老产业潜在市场规模可观 。 根据中国社科院 2016年预计 ， 至2030年我国养老产业规模有望达 13万亿 。 面对我国养老机构床位数缺口较大 （ 2017年末国内每千名老年人拥有养老床位30.9张 ， 远低于国际标准 50张 ） 以及老年医护资源紧张等现状 ， 2015年以来养老产业相关支持政策不断加码 ， 养老地产迎来发展新契机 。 国外多层次养老协同发展 ， 完善服务体系是核心： 从海外情况看 ， 主要发达国家均建立了适合自身国情的多层次协同发展养老产业体系 。 其中美国凭借发达金融体系 ， 建立高度资本化多元养老体系 ， 并依据不同需求开发出了覆盖各年龄层的老年产品服务体系 （ 如活跃长者住宅 、 独立生活系列 、 辅助生活系列 、 专业护理系列 、 持续照料社区等 ） 。 对比之下 ， 日本良好的社会保险保障体系 （ 介护保险制度 ） 则极大地促进养老产业发展 。 日本养老服务企业普遍实行多元化战略 （ 涵盖医疗 、 介护 、 保育 、 教育等 ） ， 产品趋于精细化 、 多元化 。 从项目特点看 ， 日本养老地产项目大多位于成熟居住区 ， 且单体规模普遍较小 ， 主要通过连锁化经营实现规模经济优势 。 国内养老地产仍处发展初期 ， 商业模式尚未清晰： 受传统 “ 养儿防老 ” 文化及老年人资产不足等因素影响 ， 我国老年人口养老模式仍以居家养老为主 。 然而 “ 4-2-1” 的家庭结构使家庭养老功能日渐衰弱 ， 社区养老与机构养老发展有望提速 。 目前 ， 我国养老地产仍处发展初期 ， 养老床位仍以政府福利型为主 。 虽然 2015年以来房企 、 险资等各路玩家纷纷试水养老地产 ， 但是在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下 ， “ 重销售轻服务 ” 的现象较为普遍 ， 绝大部分企业商业模式尚未清晰 。 我国养老产业启动在即 ， 医养结合大势所趋： 展望未来 ， 在国内需求与日俱增的背景下 ， 养老产业发展启动在即 。 从发展趋势上看 ， 随着未来养老产业市场持续细分 ， 房企与养老资源方的合作将更加深入 ， 有望双向合作共建 、 收购 、 参股 、 并购等 ， 充分整合各方资源 ， 其中医养结合发展将是大势所趋 。 运营模式方面 ， 未来的养老地产项目将更加关注服务环节的轻资产运营 ， 快速实现品牌和运营模式的输出 ， 拓宽盈利渠道 。 投资建议： 伴随国内老龄化程度不断加深 、 首批中产群体推动中高端养老消费以及养老支持政策的不断加码 ， 养老地产行业发展空间值得期待 。 展望未来 ， 我们认为具备养老产业资源整合能力 ， 形成清晰的盈利模式是养老地产企业做大做强的关键点所在 。 我们预计资金实力较强 、 运营服务水平较高且多种养老业务模式协同发展的企业有望脱颖而出 。3养老地产行业全景概览养老地产定义动力现状老龄化程度加深中产阶级老龄化推 高中高端 养老需求政策驱动下养老地产迎发展新契机居家养老为主“重销售轻服务”较为普遍，商业模式尚未清晰供地持续增长，其中医卫慈善用地总供应占比 57%（ 2008-2015年）养老住宅 +一般住宅 +配套 +服务的综合开发模式“ 4-2-1”结构下家庭养老功能日渐衰弱，社区养老与机构养老发展有望提速趋势各方合作加深，医养结合大势所趋关注服务环节轻资产运营，实现品牌及运营输出中国社科院 2016年预计，至 2030年国内养老产业规模有望达 13万亿元Contents02 发展动力 ：需求升级叠加 政策驱动，养老地产迎发展新契机01 养老地产是什么？03 他山之石：多层次养老协同发展，完善服务体系是核心04 国内现状：养老地产仍处发展初期，商业模式尚未清晰05 竞争格局：各路玩家纷纷试水，业务布局各有侧重06 未来展望：养老产业启动在即，医养结合大势所趋5一、养老地产是什么？资料来源：伟业 顾问，世界银行养老报告，平安证券研究所真正的养老地产必须包括部分长期持有经营性物业 ， 其核心是服务与运营 ， 而不仅是产品本身 。 相比一般住宅开发：1） 养老地产提供良好的居住环境与方便的适老化产品 ， 满足老年人生理与生活需求；2） 养老地产须提供满足老年人需求的配套 ， 尤其医疗配套；3） 非短期回款类物业 ， 需长期持续盈利的经营性物业开发 。养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目 ，是养老住宅 +一般住宅 +配套 +服务的综合开发模式 。 养老地产是各种养老保障服务的整合终端 ， 通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透 ， 可以创造出更大的居住价值与商业价值 。养老地产产权用地民政系统项目“养老”地产项目综合型地产项目通过医院 /养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发开发商有土地使用权开发商无土地使用权前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主销售住宅产品社会福利用地，政府主导开发中国养老体系主要有三种基本模式：1） 居家养老 ， 是以家庭成员作为养老支撑主体 ， 与中国传统思想“ 养儿防老 ” 相契合 ， 广大农村人口以居家养老模式为主 ， 占整体养老比例 90%；2） 社区养老 ， 是依赖政府 、 家庭成员 、 社会力量为老年人提供养老服务 ， 占整体养老比例 7%；3） 机构养老 ， 例如养老院 、 养老公寓 （ 养老地产 ） 等 ， 是以社会保障制度为根本 ， 由复合型机构组件来提供养老资源的一种养老模式 ， 占整体养老比例 3%。什么是养老地产养老地产主要特点居家养老是主流养老模式目标市场低端 中端 高端专业护理生活协助独自居住专业护理 公共护理设施 多数在农村地区 主要是独居 基于租赁和月度护理计划 政府部分资助私人护理设施 更高水平的护理 私人资助 基于租赁和月度护理计划 盈利 /非盈利组织社会福利院 多数在农村和郊区 主要是独居 政府全资资助 基于租赁退休社区 从独居到专业护理所有照护等级 私人资助 独立公寓 销售 、 会员模式 基于租赁和月度护理计划高级公寓 独居 私人资助 独立公寓 销售 、 会员模式养老地产主要面向高端养老客户6一、养老地产是什么？政府结构地产开发商保险机构其他投资公司运营商(服务提供者 ) 监管 资金支持中、老年人群金融支持养老金居家看护 医疗辅助休闲娱乐 生活支援产品选择 其他补贴 /资助，政策引导、法律保护 公益性设施和服务个人储蓄保险产品子女赡养慈善捐款养老住宅消费资金来源投资经营资料来源：商研院 (中国台湾 )，平安证券研究所从养老产业链来看 ， 主要涉及养老住宅 及服务 提供者 、 消费者和养老资金来源三个层面 ， 所涉及机构包括政府 、 地产公司 、 养老服务机构 、保险机构 、 其他投资者和养老人群 。目前我国养老产业存在诸多挑战 ， 从养老机构床位数缺口较大 ， 到老年医护资源紧张 ， 再到社会适老设施建设 、 居家养老设施不健全 。 应对老龄化社会的到来 ， 国内养老产业尚需在诸多方面进行改善 。 与此同时 ， 随着养老需求总量增长 ， 加之第一批中产阶级退休在即 ， 将推高中高端养老消费需求 ， 可以预见 ， 我国养老产业潜在市场需求可观 。养老产业产业链概况照护险、终身险、健康险等养老金代管以房养老养老金融养老院养老社区公寓居家养老养老地产医疗护理上门照护日常护理养老医护养老旅游老年大学电子产品养老文娱日常生活器械休闲活动及场地器械照护器械养老设施医疗诊断 器械投资远程医疗紧急呼叫服务养老管理软件养老科技大数据处理分析技术支持养老产业涉及主要产业板块养老产业涉及主要产业板块Contents02 发展动力 ：需求升级叠加 政策驱动，养老地产迎发展新契机01 养老地产是什么？03 他山之石：多层次养老协同发展，完善服务体系是核心04 国内现状：养老地产仍处发展初期，商业模式尚未清晰05 竞争格局：各路玩家纷纷试水，业务布局各有侧重06 未来展望：养老产业启动在即，医养结合大势所趋8二、发展动力：中国老龄化程度不断加深资料来源： Wind， UN Word Population Prospects 2017，平安证券研究所 截至 2018年底 ， 我国 60周岁及以上的老龄人口数达到 2.49亿 ， 占总人口比重的17.9%， 其中 65周岁及以上老龄人口数达到 1.67亿 ， 占总人口比重的 11.9%。 根据世界卫生组织预测 ， 到 2050年 ， 中国将有 35%的人口超过 60岁 ， 成为世界上老龄化最严重的国家 。中国已经处于老龄化社会 根据联合国 2017年的测算 ， 我国 60岁以上人口将在 2055年左右达到最高峰 ， 预计约 5.07亿人 ， 而同期劳动人口数量将不断下降 ， 预计 2055年 25-64岁人口约7.3亿人 ， 青壮年工作年龄段人口数量下降速度将超过老龄人口增长速度 ， 2035年前后抚养比将超过世界平均水平 。未来抚养比将超过世界平均水平 2018年我国 65岁以上人口增速为 5.2%，较 2017年增长了约 827万人 。 而总人口在 2018年增速仅为 0.38%， 较 2017年下降 0.15 个百分点 ， 同年出生率仅为10.94 ， 较 2017年下降 1.49个千分点 。 1999年至 2018年我国 65岁以上人口的平均增速达到 3.5%， 同期我国人口增速仅为 0.56%， 老龄人口比重持续增加 。当前老龄人口增速远超总人口增速联合国老龄化标准： 60岁以上人口比例达 10%或 65岁以上人口比例达 7%，该地区可视为进入老龄化社会。11.90024681012140200040006000800010000120001400016000180001990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 201765 岁以上人口数量（万人）65 岁及以上人口占总人口比重（ % ）304050607080901950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2025 2035 2045 2055 2065 2075 2085 2095世界平均水平（ % ） 中国（ % ）65岁以上人口占总人口比重逐年上升 65岁以上人口增速远超总人口增速 2035年前后中国非劳动人口 /劳动人口比重将超世界平均水平0%1%2%3%4%5%6%1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017总人口增速 65岁及以上人口增速9二、发展动力：“富人养老”成养老产业最大红利首批中产群体推动中高端养老消费资料来源： Wind, 中国私人银行 2019 ， 中国高净值人群医养白皮书 ， 中国养老产业发展白皮书 ，平安证券研究所等1.050.970.60.680.00.20.40.60.81.01.20-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80-84岁85-89岁90-94岁95岁以上银行高净值客户年龄分布 已有近 50%客户迈过 50岁门槛首批中产群体退休在即（单位：亿人）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2012 2016 201840岁以下40-49岁50-59岁60岁及以上备注： 2012-2018年中国建设银行和波士顿咨询公司开展的私人银行客户调研高净值人群对中高端养老社区态度三年数据对比首批中产阶级指改革开放后通过自身努力拥有财富积累的群体 。 这一群体目前主要集中在 50岁至 65岁年龄段 ， 具有较强的消费能力和消费需求 ， 富人变老将推动养老产业朝着中高端方向变革 。根据中国建设银行与波士顿咨询公司开展的私人银行客户调查 ， 样本中近半数高净值客户已迈过 50岁门槛 ，“ 富人养老 ” 脚步渐行渐近 。养老需求总量增长叠加富人养老 ， 我国养老产业潜在市场需求可观 。 根据中国社科院 2016年发布的 中国养老产业发展白皮书 预计 ， 至 2030年中国养老产业规模有望达到 13万亿元 。10二、发展动力：支持政策不断出台，养老地产迎来发展新契机2006.02.09 关于加快发展养老服务业的意见 2010.09.20 关于加快发展家庭服务业的意见 2011.09.17 中国老龄事业发展“十二五”规划 2011.12.16 社会养老服务体系建设规划（ 2011-2015） 1.改革阶段（ 2000-2011） 养老产业投资主体多元化、服务对象公众化、服务形式多样化；养老服务扩大到医疗、家政、文娱、老年教育等领域。2.发展阶段（ 2012-2018） 鼓励民间资本进入养老产业，大力推进居家养老，出现医养结合、以房养老、智慧养老新模式2013.09.06 关于加快发展养老服务业的若干意见 2014.02.13 关于加强养老服务设施规划建设工作的通知 2014.09.12 关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知 2015.02.25 关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见 2016.03.03 关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见 2016.06.16 关于遴选国家级医养结合试点单位的通知 2016.07.13 关于中央财经支持开展居家和社区养老服务改革试点工作的通知 2016.12.07 国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见 2017.02.09 关于加快推进养老服务业放管服改革的通知 2017.02.20 智慧健康养老产业发展行动计划（ 2017-2020年） 2017.02.28 “十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划 2017.06.06 关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见 2017.06.29 关于加快发展商业养老保险的若干意见 2017.08.21 关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务项目的意见 2018.07.30 国家卫生健康委员会职能配置、内设机构和人员编制规定 2018.12.29 修改 中华人民共和国老年人权益保障法 3.新阶段（ 2019.04-） 持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的养老服务体系，确保到 2022年在保障人人享有基本养老服务的基础上有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，老年人及其子女获得感、幸福感、安全感显著提高。2019.04.16 关于推进发展养老服务业的意见 ,提出了六个方面共 28条具体政策措施。资料来源：政府官网，平安证券研究所