2020年第四季度北京甲级办公楼市场.pdf

北京甲级办公楼市场 仲量联行研究部 2020年第四季度 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 2 60,592 平方米 ￥ 342 平方米 /月 15.4% 240,702 平方米 虽然市场压力继续抑制租赁需求，但连续下降的租金使 得 升级和搬迁 需求在本季度凸显。在较为有利的市场环 境中，本季度近 60%的新租交易为升级搬迁类需求。 本季度 两个新项目 完工入市，部分未来供应推迟入市时 间，一定程度上缓解了业主所受压力。但随着经济环境 继续面临挑战，去化速度的放缓也持续向市场施压。 市场中蔓延的谨慎情绪驱使租金继续下降， 租金已录得 连续 8个季度下跌。 截止到 2020年底，全市租金录得环 比下降 2.6%，同比下跌 7.9%。 整体甲级 空置率小幅上升至 15.4%，新入市项目较低的预 租率推升整体市场空置水平。此外，企业整合将会为市 场释放更多的空间。 2020年第四季度市场更新 新增供应 净吸纳量 租金 空置率 *注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 3 2020年第四季度租金更新 租金连续 8个季度录得下跌 本季度平均租金录得 342 环比下跌 -2.6% 同比下跌 -7.9% *注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），为人民币 /月 /平方米，包含免租期，增速为环比同质比较 CBD 丽泽 中关村 金融街 第三使馆区 东长安街 东二环路 奥林匹克 望京 315 2.8% 326 1.6% 368 0.4% 652 1.0% 318 0.7% 235 2.0% 359 3.5%297 2.3%137 12.6% 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 4 2020年第四季度空置更新 出租面积 空置面积 全市空置率继续攀升，新入市项目推高市场空置率 本季度市场空置录得 15.4% 环比上升 1.4百分点 同比上升 4.1百分点 望京 C B D 丽泽 中关村 金融街 第三使馆区 东长安街 东二环路 奥林匹克 2.8% 23. 9% 7.9 % 8.8 % 1 1.2% 1 1.9 % 3.8 % 89. 9% 18.6% 2020年第四季度北京甲级办公楼 启皓中心 *注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 本季度市场压力存续，搬迁成为市场主要需求来源 区域市场 总存量(平方米 ) 租金 *(元 /月 /平方米 ) 环比变化 空置率 环比变化 全市 10,175,900 342 2.6% 15.4% 1.4 百分点 CBD 2,590,900 359 3.5% 18.6% 1.6 百分点 金融街 1,794,300 652 1% 3.8% 0.2 百分点 第三使馆区 716,200 315 2.8% 8.8% 0.5 百分点 东二环路 896,300 318 0.7% 11.9% 11.3 百分点 中关村 739,900 368 0.4% 2.8% 0.6 百分点 东长安街 727,900 297 2.3% 11.2% 0.1 百分点 望京 963,600 235 2.0% 7.9% 0.3 百分点 奥林匹克地区 1,030,100 326 1.6% 23.9% 1.4 百分点 丽泽 462,400 137 12.6% 89.9% - 2020年第四季度北京国际甲级办公楼 国贸大厦 超甲级办公楼表现优于其他项目，部分优质项目租金稳定 指标 区域市场 数值 环比变化 同比变化 总存量 (平方米 ) 全市 1,538,600 - - CBD 1,336,600 - - 其他区域 202,000 - - 空置率 全市 17.7% 0.8 百分点 2.6 百分点 CBD 19.2% 1.0 百分点 3.5 百分点 其他区域 8.3% 0.4 百分点 3.5 百分点 租金 * (元 /月 /平方米 ) 全市 429 3.5% 10.1% CBD 404 4.0% 11.4% 其他区域 596 1.3% 4.0% *注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 新增供给集中于 CBD 部分新增项目推迟入市时间，缓解业主压力 供给量预测值 *注： 从 2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 210 461 150 168 0 200 400 600 800 1, 000 1, 200 建筑面积（千平方米） 甲级办公楼竣工及新增供应量 C BD 其他区域 甲级办公楼未来供应重点项目 *注：我们当前跟踪超过 90个未来项目，本图仅显示甲级办公楼项目 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 丽泽 CBD 奥林匹克 望京 东二环 2021年大部分供给集中于丽泽区域，项目陆续完工将推动新兴区域持续发展 Z 1 2 泰康集团大厦 Z2 a 阳光保险 长城金融工程项目 中华保险大厦 北投科创大厦 国盛中心 颐提港二期 A 远洋锐中心 丽泽平安幸福中心 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2 0 2 1 * 2 0 2 2 * 2 0 2 3 * 2 0 2 4 * 2 0 2 5 * 建筑面积（千平方米） 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 9 望京 CBD 丽泽 中关村 金融街 第三使馆区 东长安街 东二环路 奥林匹克地区 1 9 项目 编号 项目名称 计划入 市时间 建筑面积 (平方米 ) 自用面积 （平方米） 1 Z12 泰康集团大厦 2021 120,000 96,000 2 Z2a 阳光保险 2021 90,000 70,000 3 北投科创大厦 2021 49,400 - 4 长城金融工程项目 2021 95,000 47,000 5 中华保险大厦 2021 54,000 54,000 6 平安丽泽幸福中心 2021 155,000 - 7 远洋锐中心 2021 108,000 - 8 国盛中心 2022 150,000 - 9 颐提港二期 A 2025 168,000 - 2021 2022 2025 8 大规模供给将在 2021年底为全市带来将近 70万平方米的新增供应 甲级办公楼未来供应重点项目 10 未来重点区域 : CBD核心区 中信大厦已于 2019年完工入市，项目高达 528米，成为北京新地标 光华路 建国路 文化设施 绿化用地 绿化用地中服大厦 Z1a 中期集团 Z1b 恒大中心 Z2a 阳光保险 Z2b 三星大厦 Z15 中信大厦 Z3 普洛斯、中金 香港置地 Z4 民生银行 Z6 远洋地产 汇丰银行 Z7 Z12 泰康 中信 等 Z13 中国人寿 金融中心 Z10 方正、大 家中信、 联通 Z11 未售 Z8 中投 中信 Z9 大家保险 远洋 Z14 正大中心 北京 海关 Z14-1 Z5 大家保险 和谐保险 东三环路 针织路 预计 40% 面积将为 自用 预计竣工日期 *： 2025年后完工项目的建筑面积 基于项目可获得的基本参数信息，未来仍有变化的可能性 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 地块 名称 项目名称 计划入市 时间 建筑面积 (平方米 )* 自用面积 （平方米） 预租进度 （含自用） Z13 中国人寿金融中心 2019-已入市 120,000 3,061 53% Z14 正大中心 2019-已入市 180,000 18,000 50% Z15 中信大厦 2019-已入市 350,000 263,000 75% Z2b 三星大厦 2020-已入市 100,000 10,000 40% Z1b 恒大中心 2020-已入市 116,702 43,218 37% Z12 泰康集团大厦 2021 120,000 96,000 80% Z2a 阳光保险 2021 90,000 70,000 78% Z1a 中期集团 2025+ 45,621 - - Z3 普洛斯、中金、香港置地 2025+ 123,750 - - Z4 民生银行 2025+ 67,320 - - Z5 大家保险、和谐保险 2025+ 91,242 - - Z6 远洋、汇丰银行 2025+ 105,000 - - Z8 中投、中信 2025+ 81,600 - - Z9 大家保险、远洋 2025+ 57,600 - - Z10 方正、大家保险、中信、 联通 2025+ 65,000 - - Z7 未售 - - - - Z11 未售 - - - - Z14-1 核心区临时变电站 - - - - 2019 2021 2020 2025+ 内资企业在全市租户结构中占据主导地位 内资租户占比同比增长 3个百分点，金融行业仍是全市租户结构的重要组成部分 *注：自用面积未计入 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2019年 10% 16% 23% 21% 32% 35% 32% 80% 34% 33% 50% 15% 31% 17% 8% 19% 23% 24% 14% 34% 18% 5% 3% 10% 17% 25% 35% 29% 24% 25% 35% 12% 24% 望京 中关村 第三使馆区 奥林匹克公园 东长安街 C B D 东二环路 金融街 北京 北京甲级办公楼租户产业分布 （基于租赁面积） * 金融 IT 及高科技 专业服务业 制造业 其他产业 38% 50% 56% 56% 67% 76% 84% 76% 64% 53% 46% 39% 40% 26% 23% 13% 23% 32% 望京 第三使馆区 东长安街 C B D 东二环路 奥林匹克公园 中关村 金融街 北京 北京甲级办公楼租户归属地分类 （基于租赁面积） * 内资 港澳台 外资 12 2020年第四季度北京行业需求分析 本季度搬迁和升级成为市场主流需求来源 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 注：需求强度统计基于本季度新租成交，续租不包含在内。 2020年第四季度，新租成交面积为 71,500 平 方米（三 季度 录得 41,000平方米）；有利的市 场环境使得市场整体租赁活跃度小幅回升。 本季度新租成交中， 65%的新租成交 由 内资企 业录得，外资仅占 35%。 拥有国企背景的内资 企业 将继续成为市场需求的中流砥柱。 在持续的利好政策的扶持下，金融和 IT行业仍 为当前租赁市场的主要需求来源。 43% 16% 10% 12% 19% 行业需求分析 金融 IT 大健康 专业服务 其他 全市供给与需求量 活跃的搬迁需求推动本季度净吸纳量小幅回升 由于供应缺乏， 吸纳量略有缩减 *注： 从 2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 预测 0 200 400 600 800 1 ,00 0 1 ,20 0 1 ,40 0 1 ,60 0 建筑面积（千平方米） 租赁供给量 自用供给量 租赁净吸纳量 自用净吸纳量 CBD区域及全市空置率展望 空置率将在供给高峰之后逐渐回落 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020第四季度 经济刺激时期空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 全市 C BD 金融街 全市及 CBD租金展望 CBD区域与金融街区域租金差距预计将继续扩大 *注：有效租金基于建筑面积，包含免租期 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 100 200 300 400 500 600 700 全市 C BD 金融街 元 / 平方米 / 月 上涨 114% 上涨 96% 上涨 238% 短期内市场租金面临下行压力 短期内市场压力存续，租金将在 2022年后触底反弹 元 /平方米 /月 *注：有效租金基于建筑面积，包含免租期 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 300 320 340 360 380 400 420 440 全市 C B D 租金变化趋势 受经济环境影响，金融街业主也未能免于市场压力，做出租金调整 *注：租金变化为同质比较 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 预测 -2 0 % -10 % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2 0 2 1 * 2 0 2 2 * 2 0 2 3 * 2 0 2 4 * 2 0 2 5 * 租金百分比变化 全市 C BD 金融街 18 北京办公楼市场展望 2021 2022-2025 2021年，市场仍存在不确定性，需求强度继续受 到抑制，退租及整合继续影响空置率 2022年后，新项目将逐渐去化，有助于缓解供给 方面压力，从而推动全市空置率下调 2021年，市场环境将继续支持优质客户进行升级搬迁， 此类需求将贡献部分净吸纳量 租金走低、大量供应入市和政策刺激，将会为租户方 提供更多机会，租赁活动缓步回暖 2021 2022-2025 2021 2022-2025 2021 2022-2025 由于项目延期入市， 2021年全市仍面临供给压力。 迫使业主更加积极应对市场情况 2022年后，市场度过供给高峰，新增项目的 面积 将逐渐被市场吸纳 2021年市场租金继续下跌，但降幅收窄。业主情绪将 继续影响整体租金走势，全市面临 4.5%左右的租金跌幅 2022年后，随着经济环境趋于稳定，市场将逐步回暖， 租金将触底反弹 2021 来源：仲量联行，房地产资讯服务， 2020年第四季度 JLL_China 免责声明 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同 时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声 明中发表或与第三方交流 。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是 对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评 估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界 因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提 请贵方注意 。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素 的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、 收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有 包括上述这些因素 。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对 于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财 务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。