2020年上半年全国住宅市场研究.pdf

全国住宅市场研究 2020年上半年 01 宏 观 环 境 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 -3% 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0 150,000 300,000 450,000 600,000 750,000 900,000 1,050,000 GDP:累计总量（亿元） GDP:同比增幅 3 宏观环境 二季度经济增速由负转正，疫后经济逐步恢复 全国历年经济总量走势变化 GDP总量为 456,614亿元， 同比增速为 -1.6% 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 2020年上半年 ， 国内 GDP同比增速 -1.6%， 较一季度的 -6.8%加快 5.2个百分点；分季度来看 ， 第二季度实现 GDP同比增长 3.2%， 季度经济增 速由负转正表明上半年经济实现了逐步复苏 。 虽然上半年的多数宏观经济指标变化率较一季度呈现回升或者降幅收窄的趋势 ， 但 GDP、 工业 、 服务业 、 投资 、 消费等领域大部分指标同比变化仍为负 ， 二季度的回升仍属恢复性的增长 。 同时从供需关系方面来看 ， 供应端增速明显快于需 求端 ， 当前经济恢复仍主要依靠投资 、 生产拉动 ， 需求端的恢复仍需要在扩大内需的基础上 ， 逐渐畅通经济循环 、 生产需求循环 ， 推动经济回 归正轨 。 虽然新冠疫情的防控取得阶段性胜利为国内经济恢复扫除基础障碍 ， 但疫情在全球的蔓延以及全球经济环境的复杂多变均对我国的对外贸易及 产业布局产生深远影响 ， 再加上洪涝 、 虫灾等自然灾害的爆发 ， 年内经济恢复仍然面临着严峻考验 。 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 -24.5% -3.1% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 同比增速 全国固定资产投资走势变化 4 宏观环境 2020年上半年全国固定资产投资额同比增 速由 1 3月的 -16.1%回升到 -3.1%， 投资增 速逐月回升趋势明显 。 基础设施 、 房地产开发 、 制造业三大领域投 资持续得到改善 ， 其中基础设施投资同比下 降 2.7%， 降幅比 1 3月收窄 17个百分点； 制造业投资同比下降 11.7%， 降幅比 1 3月 收窄 13.5个百分点；房地产开发投资由负转 正 ， 上半年同比增长 1.9%， 而 1 3月为下 降 7.7%。 复产复工后 ， 各省市 “ 保生产 、 稳就业 ” 等 扶持政策的相继出台 ， 加上央行降准 、 贷款 利率持续走低等措施释放充沛的资金流动性 ， 下半年投资领域还将持续发力 ， 合理扩大有 效投资等政策引导下预计投资增速有望在下 个季度实现由负转正 。 固定资产投资降幅持续收窄，其中房地产投资增速实现正增长 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 国内货币供应量历史走势变化 5 宏观环境 2020年 6月末 ， 广义货币 (M2)余额同比增长 11.1%， 增速与前两月持平；狭义货币 (M1)余额同比增长 6.5%， 增速比 5月末下降 0.3个百分点 ， M2- M1剪刀差略有扩大 ， 表明生产动力有所不足 ， 经济依然存在下行压力 。 年中 M2-M1剪刀差略微走阔，经济下行压力仍存 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 6.5% 11.1% 0% 8% 16% 24% 32% 40% 20 10 -01 20 10 -05 20 10 -09 20 11 -01 20 11 -05 20 11 -09 20 12 -01 20 12 -05 20 12 -09 20 13 -01 20 13 -05 20 13 -09 20 14 -01 20 14 -05 20 14 -09 20 15 -01 20 15 -05 20 15 -09 20 16 -01 20 16 -05 20 16 -09 20 17 -01 20 17 -05 20 17 -09 20 18 -01 20 18 -05 20 18 -09 20 19 -01 20 19 -05 20 19 -09 20 20 -01 20 20 -05 M1同比增速（ %） M2同比增速（ %） 02 住 宅 市 场 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 房地产开发投资（亿元） 住宅开发投资（亿元） 房地产开发投资同比增幅 住宅开发投资同比增幅 二季度全国固定资产投资年内累计同比降幅持续收窄 ， 其中房地产开发投资表现突出 ， 房地产及住宅投资同比增速分别由 1-3月的 -7.7%、 -7.2%升 至上半年的 1.9%和 2.6%， 仅一个季度的时间即实现增速由负转正 。 其中新开工 、 竣工面积同比降幅均持续收窄 ， 上半年土地出让面积同比仅下降 0.9%， 已接近去年同期水平；而土地出让金更是自 4月起即实现正增长 ， 上半年同比增长 5.9%。 7 全国住宅市场指标 房地产及住宅投资同比增速双双由负转正 全国房地产及住宅开发投资走势变化 房地产开发投资 62,780亿元，同比增速 1.9%；住宅开发投资 46,350亿元，同比增速 2.6% 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 30,000 60,000 90,000 120,000 150,000 180,000 全国住宅销售面积（万） 同比涨幅 全国住宅销售面积走势变化 2020年上半年 ， 全国新房成交量 61,119 万平方米 ， 同比下降 7.6%， 降幅较一季 度收窄 18.3个百分点；单二季度新房成 交 41,884万平方米 ， 同比增长 4.1%， 且 也是过去 5年同期成交量最高 。 随着国内疫情逐渐得到控制 ， 复产复工 复市的政策支持下 ， 二季度全国住宅新 房交易得以快速恢复 ， 对于整体成交量 的回升拉动作用十分明显 。 8 全国住宅市场指标 疫后全国住宅新房交易恢复，二季度成交量创近 5年同期新高 全国住宅销售面积 61,119万 平方米，同比 -7.6% 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 -10% 0% 10% 20% 30% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 销售均价（元 / ） 同比涨幅 全国住宅销售均价走势变化 2020年上半年 ， 全国住宅新房成交均价 9,757元 /平方米 ， 较一季度环比上涨 4.6%， 较上年同期上涨 5.3%。 从第二季度来看 ， 单季度新房住宅成 交均价接近万元达到 9,956元 /平方米 ， 环比一季度价格上涨 6.8%。 自 2018年末全国新房住宅均价同比涨幅达到近十年高点后涨势逐渐开始回落 ， 随着房住不炒 、 一城一策等楼市调控政策的不断深化 ， 重点城市房 价涨幅也基本稳定在合理范围 。 然而在受到疫情影响后 ， 促经济 、 稳楼市等举措却在一定程度上令部分城市出现楼市过热迹象 ， 随即升级的调控 政策干预将有效化解价格大幅波动的可能 ， 未来在 “ 三稳 ” 目标下房价涨幅还将受到抑制 。 9 全国住宅市场指标 上半年全国住宅新房成交价同比增长 5.3%，部分城市出现过热迹象 全国住宅销售均价 9,757元 /平方米， 同比增长 5.3% 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 61 2 7 0 10 20 30 40 50 60 70 环比价格上涨 环比价格持平 环比价格下降 70个大中城市商品住宅销售价格环比涨跌个数 从上半年 70城新房价格环比变化情况来看 ， 复产复工后价格环比上涨城市个数持续增加 ， 特别是进入二季度 ， 疫情对房地产市场的影响基本解除 ， 供 、 需两端都有较强的入市意愿 ， 部分城市也出台了缓解房企压力 、 加速市场恢复的相关政策 。 但随着房价环比上升城市的逐月增加 ， 市场恐将 形成楼市复燃的氛围 ， 5月后市场热度较高的城市陆续出台新的调控政策来平抑市场过热行为 ， 预计后续针对过热市场的政策还将接踵而至 。 10 全国住宅市场指标 复产复工后全国住宅销售价格环比上涨城市数量逐月增加 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 全国住宅待售面积历年变化 11 全国住宅市场指标 全国住宅待售面积较上年末仍有增加，但去化速度较一季度明显加快 截止 6月末 ， 全国新房住宅待售面积 23,856万平方米 ， 较今年 3月末减少了 1,401万平方米 ， 但较 2019年末增加了 1,383万平方米 。 一季度受疫情影响成交放缓 ， 库存量有 所增加 。 随着二季度全面复产复工复市 ， 房地产市场逐步回归正轨 ， 一方面房企 推盘量增加缓解资金压力；另一方面 ， 压抑的需求也在二季度集中释放 ， 单季 度成交量涨势明显 。 经历供需均较活跃 的二季度 ， 国内库存量较一季度末有明 显减少 。 但伴随二季度需求的集中释放 ， 市场趋热令重点城市调控再度升级 ， 预 计下半年需求热度或将有所下降 ， 而房 企在资金压力下仍需加大供应量回笼资 金 ， 年内库存量仍存上涨可能 。 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 单位：万 2008, 10,660 2009, 11,494 2010, 10,646 2011, 16,903 2012, 23,618 2013, 32,401 2014, 40,684 2015, 45,248 2016, 40,257 2017, 30,163 2018, 25,091 2019, 22,473 2020H1, 23,856 03 典 型 市 场 全国 24个重点城市 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下： 一线城市：北京、上海、广州、深圳 发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波 普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特 其中广州、天津、杭州、宁波、长沙、沈阳、南昌为不包含保障房商品住宅数据，其他 城市为包含保障房住宅数据 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 0.5 1.0 1.5 2.0 0 300 600 900 1,200 批准上市面积（万） 销售面积（万） 供销比 24个重点城市上半年一手住宅批准上市面积与销售面积对比 13 典型市场 全国 24个重点城市 上半年重点城市供需持平，普通二线城市需求略显疲态 2020年上半年 ， 全国 24个重点城市批准上市面积共计 9,828万平方米 ， 销售面积共计 9,690万平方米 ， 供销比由一季度的 0.82上涨到上半年的 1.01， 可以看出 2季度的供应放量直接扭转了市场供需关系 。 一线 、 发达二线及普通二线城市供销比均有上涨 ， 其中普通二线城市更是出现供大 于求 。 从供应及成交量来看 ， 一线 、 发达二线上半年供应量分别同比下降 29.6%， 14.23%， 成交量分别同比下降 26.2%， 6.1%；而普通二线城 市暂未跟上楼市升温的步伐 ， 新供应对需求的刺激有限 ， 在供应量较去年同期上涨 10.7%的情况下 ， 成交量却同比下降 23.9%， 除受调控政策的 持续影响外 ， 疫情冲击 、 对经济发展前景及市场未来不明朗预期或是成交下滑的主因 。 总体而言 ， 上半年楼市升温的趋势在一线及发达二线城 市更加明显 。 一线供销比： 0.97 发达二线供销比： 0.95 普通二线供销比： 1.12 数据来源： CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 456.4 330.2 143.8 279.9 1,494.2 1,223.1 575.9 1,187.3 902.4 749.8 369.0 674.0 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 24个重点城市月均成交量季度走势对比 (单位：万平方米 ) 14 典型市场 全国 24个重点城市 二季度新房成交量快速回升，过热表现或引发部分城市调控升级 数据来源： CREIS、部分 城市规土统计部门、戴德梁行研究部； 指标反映对应分组内样本城市的月均成交量之和 一线城市 普通二线 发达二线 自 2016年以来 ， 随着各地陆续出台楼市调控收紧政策 ， 24个重点城市新房成交量在 2017及 2018年保持了两年的相对平稳 ， 2019年市场热度有所抬 头 ， 特别是发达二线及一线城市各季度成交量回升较为明显 ， 且各城市楼市依然有向上的趋势 。 年初遭遇疫情后一季度成交量骤然萎缩 ， 各级城 市成交量均创近五年季度新低 ， 但随着复市后市场活跃度的快速攀升 ， 二季度成交量几乎已达上年同期水平 ， 疫情对楼市的影响几乎已止于 2季度 。 在国内社消零售总额增速依然处于艰难恢复期的同时楼市恢复速度惊人 ， 重点城市的住宅市场表现出十足的韧性以及生命力 ， 但快速回升的楼市 热度恐将招来新一波政策收紧组合 ， 深圳 、 东莞 、 南京等城市已经率先开启楼市调控的升级 ， 预计下半年在坚定的房住不炒的调控思路指导下 ， 重点城市成交量或不及去年同期 。 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 35,043 41,925 14,951 16,476 12,671 13,872 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 15 典型市场 全国 24个重点城市 一线城市住宅价格持续攀升，二线城市整体趋稳 数据来源： CREIS、部分 城市规土统计部门、戴德梁行研究部 一线城市 普通二线 发达二线 2020年第二季度 ， 一线 、 普通二线城市的新房成交均价分别较一季度上涨 3.21%， 1.64%， 而发达二线城市则环比下降 2.57%。 2020年上半年价格较 2019年末 ， 除一线城市涨幅较大外 ， 二线城市整体趋稳 。 考虑到上半年各地出台恢复房地产市场正常运行的扶持政策 ， 整体 市场活跃度有所增加 ， 各级城市价格也出现一定波动 。 其中发达二线城市在第二季度出现价格环比微降的原因之一或来自于成交的放量稀释了高 价盘对整体价格上涨带动作用的结构性影响 ， 虽然发达二线城市上半年整体呈现供不应求的状态 ， 但中低档价位住宅 、 包括保障房在内的大量供 应及成交下 ， 价格环比一季度出现小幅下降 。 而一线及普通二线城市则在市场逐渐回暖过程中 ， 个别热点高价盘对整体价格的影响占比仍比较明 显 ， 带动价格环比小幅上探 ， 但也基本处于合理区间 。 24个重点城市新房均价走势对比 (单位：元 /平方米 ) 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 上海 北京 广州 深圳 天津 重庆 苏州 武汉 成都 杭州 南京 青岛 长沙 宁波 郑州 沈阳西安 合肥 长春 南昌 厦门 南宁 呼和浩特 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 均价（元 /） 去化周期（月） 16 典型市场 全国 24个重点城市 2020年上半年全国重点城市新房均价及去化周期分布 数据来源： CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部 注：以过去一年的月均销 售面积作为去化速度，来 计算去化周期；可售面积： 取得了 商品房预售许可 证 、可以进行预售和销 售的商品房面积。 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 成都 797 武汉 496 西安 318 呼和浩特 180 重庆 758 南宁 433 长沙 567 广州 364 深圳 155 合肥 359 厦门 91 福州 111 南昌 205 杭州 144 宁波 204 上海 531 郑州 421 青岛 608 北京 221 天津 512 沈阳 668 长春 343 苏州 408南京 355 17 典型市场 全国 24个重点城市 2020年上半年重点城市住宅新房销售面积分布示意图（单位：万） 大于 600万 小于 150万150-300万 300-600万 数据来源： CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 18 典型市场 全国 24个重点城市 2020年上半年重点城市新房住宅累计销售均价分布示意图 武汉 13,330 重庆 12,345 成都 14,903 沈阳 10,846 青岛 13,541 天津 16,148 北京 48,374 上海 41,202 南京 28,554 深圳 58,452 厦门 40,648广州 30,697 长沙 9,529 西安 14,440 郑州 14,383 福州 25,126 宁波 17,790 呼和浩特 11,839 苏州 26,285 合肥 16,766 南昌 13,318 南宁 11,048 杭州 40,519 均价 2-3万元 /平方米 均价 1-2万元 /平方米 均价 1万元 /平方米 长春 9,172 注：如剔除保障性住房影响，北京、上海均价分别为 49,622元 /平方米和 59,082元 /平方米。 均价 3万元 /平方米 数据来源： CREIS、戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 04 政策及预测 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 20 楼市政策分析 中央多次表态房住不炒定位，年中部分热点城市调控再度升级 中央层面 从 4月 中共中央政治局会议 ，到 5月十三届 全国人大三次会议 ， 再到 7月的 中共中央政治局会议 ，都在不断重申“坚持房子用 来住的不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 ” 5年 期贷款市场报价利率（ LPR） 年内累计共下调 15个基点， 由上年末的 4.80%下调 至 4.65%的历史低位 。此举有助于复产 复工后楼市快速恢复，但 5月 -7月 LPR暂停了继续下调的步伐， 也在一定程度上起到维稳楼市预期的作用。 7月 10日， 国务院办公厅 关于全面推进 城镇老旧小区改造 ，明 确了改造计划时间表、改造范围、改造内容、资金来源、政府 相应的支持政策以及加速小区改造项目审批等内容，在一定程 度上为后续房地产领域投资指明新方向。 7月 22日， 最高人民法院、国家发改委 联合发布 关于为新时 代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意 见 ，其中表示坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位， 依法妥善审理涉房地产相关纠纷案件， 引导房产交易回归居住 属性 。 7月 24日，国务院 副总理韩正 主持召开房地产工作座谈会，要 求牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房 地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期， 因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施， 及时科学精准调控 ，确保房地产市场平稳健康发展。 地方层面 上半年，各地发布与房地产相关的 调控政策超 300次 ，既有限 购加码，也有人才政策、购房补贴政策、落户政策以及为房企 减负政策。其中，超过 50个城市发布的人才政策涉及购房补贴， 抢人大战与市场激励持续进行。 上半年超 50个城市公布了公积金缴费基数的调整方案，绝大多 数 上调了今年的缴费基数上限 ，上调幅度大多在 500元到 2500 元之间。 7月 2日， 杭州 发布 关于进一步明确商品住房公证摇号公开销 售有关要求的通知 ， 支持无房家庭自住需求 ，抑制投机炒房。 深圳 多部门相继表态，严查房地产活动中收取喝茶费、中介恶 意炒作、哄抬物价等违规行为。并于 7月 15日出台楼市 “新八 条” ，通过 上调商品房限购年限 ，完善差别化住房信贷措施， 细化普通住宅标准等措施提升了炒房投资的门槛，被称为 史上 最严调控政策。 7月 23日， 南京 发布 关于促进我市房地产市场平稳健康发展 的通知 ，从完善住房限购政策、加强土地市场调控、 支持刚 性购房需求、 加强热点楼盘销售管理等 9个方面促进楼市平稳 健康发展。 7月 2日 东莞 发布打击捂盘惜售、规范装修费等政策，后又紧随 深圳于 7月 25日发布 关于进一步促进我市房地产市场平稳健 康发展的通知 ， 对二手房开启限购 ，非本市户籍须一年以上 社保， 2套须两年；限售年限上调至 3年；外地户籍限购 2套以 上等。 资料来源：戴德梁行研究部 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 21 总结与展望 楼市表现： 从上半年整体住宅 市场表现 来 看，伴随全面的复产复工，市 场恢复运行的同时成交量也随 即快速攀升。虽然受到预售环 节的管控令整体成交价格上涨 幅度仍处于合理范围，但结合 3 月以来 70个大中城市房价环比 上涨数量逐月增多以及一二线 热点城市部分楼盘排队摇号等 一票难求的情况来看，局部市 场过热表现明显。 7月深圳、杭 州、东莞等城市相继出台调控 收紧政策，以实际行动打击炒 楼行为，为下半年楼市定下明 确的调控基调。 宏观环境： 虽然国内经济增速在第二季度 实现了正增长，但未来国内外 经济形势仍有诸多不确定性， 保持经济平稳运行是当前国内 发展的基本诉求。而有着经济 压舱石作用的房地房市场发展 不仅关系到投资、生产、就业 多个领域，也关系到维护社会 稳定的大局，从年内多次、多 场合、多部门一再表态房住不 炒等定位可以明确的看出，高 层维护楼市平稳之决心毋庸置 疑。 市场展望： 上半年全国土拍市场表现活跃， 优质地块供应同时房企做大规模 的意愿依然强烈。全国住宅成交 量虽然快速回升，但全年的销售 目标重头依然压在下半年，可以 预见下半年住宅供应量还将放大 并一定程度上刺激新房的成交。 但另一方面，上半年部分热点城 市楼市过热引发调控升级，对其 后续市场氛围或将造成持续影响， 同时在轮动效应下其他出现过热 迹象的城市也将面临调控升级的 风险，这也会影响非限购地区楼 市投资的热情，预计下半年整体 成交量在经历了快速恢复后将有 所下滑，全年新房总交易量恐将 不及去年。 受惠于城市群、都市圈、大湾区 等政策利好，核心城市及其周边 区域新房价格仍具上行可能。特 别是在核心城市调控升级下需求 被迫外溢，核心城市周边的临近 板块或将成为新的热点。而对于 部分重点城市而言，新房价格往 往受到预售及备案管控，各片区 新房价格基本上设有天花板，这 也意味着未来新房价格上涨受限。 戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020H1 林荣杰 大中华区研究部主管 张晓端 华南及华西区研究部高级董事 免责声明 2020本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。 报告中所引用的来自公开渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德 梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也 不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以 及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 WeChat ID: DTZ_China