2021年中国投资者意向调查报告.pdf

中国 世 邦 魏 理 仕 中国区 研 究 部 C BRE, IN C . | 2 目录 2021年中国投资者意向调查 03 04 05 10 13 16 摘要 投资意向 投资策略 另类资产及社会、环境和治理 问卷调查概况 信息图表 2021年中国投资者意向调查 C BRE, IN C . | 3 摘要 主要趋势 上海仍然是最受欢迎的投资目的地；深圳首次进入亚太 区跨境投资者最青睐的前十大投资目的地。 投资 意向 投资者表现出强劲的投资意愿，选择“更积极投资”的 占比创历史新高；地产基金有望成为最活跃的买家。 投资目 的地 工业物流首次成为最受投资者青睐的物业类型。 投资策略分化，整体风险偏好上升，对核心增益型、机 会型和不良资产的关注度创新高。 另类资产及 社会、环境 和治理 世邦魏理仕于 2020年 11月 9日至 2020年 12月 14日间进行了 2021年中国投资者意向调查。共计 160份有效回复 *被纳入统 计，用以分析投资者对于 2021年中国商业地产大宗交易市场 的观点和策略偏好。 受到新冠疫情的影响，中国商业地产投资活动在 2020年被抑 制，年度大宗交易成交额锁定在 1,944亿元人民币，同比下降 28。但世邦魏理仕预计，在 2021年，中国内地的大宗交易 市场将率先复苏，交易量预计增长 15%到 20。 鉴于极具韧性的中国经济在全球疫情反复的阴霾下实现快速反 弹，市场流动性保持充裕，租赁市场的不确定性也基本消除， 投资者增强了对中国内地优质资产的信心。同时，由于主要物 业类别的资产价格在疫情中出现了不同程度的调整，并且可投 资的资产也随着基金到期退出及开发商降杠杆而增加，投资者 的购置意愿进一步增强。 与往年的问卷调查对比，世邦魏理仕 2021年中国投资者意向 调查观察到有关投资意向，获青睐的物业类型及策略，投资目 的地，另类资产，以及社会、环境和治理的六大主要趋势。 *包含完成度为及高于 70%的回复 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 获 青睐的 物业类型 及策略 新冠疫情进一步增强了投资者对数据中心和冷链物流的 关注度。 超过 40%的投资者已将社会、环境及治理准则纳入投资 和运营决策中。 2021年中国投资者意向调查 投资意向 2021年中国投资者意向调查 C BRE, IN C . | 6 投资者购置意向显著增强 投资者对中国内地商业地产的投资意向复苏快于预期。 57的受访者选择在 2021年“更积极投资”，这是自 2016年首次投资者意向调查以来的最高占比。 中国内地的商业地产大宗交易市场正快速复苏，投资额连续两个季度录得环 比正增长。随着众多因新冠疫情而暂停的交易在近期成功推进，市场正在加 速回归正常状态。 地产基金，特别是境外地产基金，对 2021年的大宗交易市场表现出更强烈的 投资意愿，这也与他们积极的募资计划相关。在 2020年，与中国内地相关的 私募地产基金融资总额达到 179亿美元，比五年平均水平高出 23。在亚太 区投资者意向调查中， 70%的投资者视中国内地为率先复苏的市场，中国内 地有望成为 2021年的热门投资目的地。 机构投资者也将保持活跃。在 2020年机构投资者投资总额同比增长 75的情 况下，他们的购买意愿仍然高涨。 81%的机构投资者表示，在 2021年的大宗 交易市场，他们将保持与 2020年相当的活跃度，甚至更加活跃。 另一方面，随着“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度等政策的落地， 内资开发商的出售意愿继续上升，截至 2020年三季度，在 A股和 H股上市的内 资开发商中， 19处于“三道红线”政策 2下划定的红区。而为了达到监管层 对债务水平的要求，红区房企共计需要减少超过 1,950亿元的有息债务。我们 今年的调查结果显示， 53%的国内开发商表示将在 2021年加大资产出售力度， 去年调查中这一比例仅为 33%。 图表 1: 中国商业地产投资意向 1 1 选择各选项的受访者数量在有效回复数中的占比 2“三道红线”中第一道红线为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；第二道为净负债率大于 100%；第三道为现金短 债比小于 1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全 部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一道，增速不得超过 10%；一道未中，不得超过 15%。 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 57% 30% 11% 3% 42% 33% 22% 2% 52% 25% 19% 5% 更积极投资 与去年相同 投资规模收缩 尚无投资计划 2021 2020 2019 2021年中国投资者意向调查 C BRE, IN C . | 7 投资焦点转向工业物流板块 得益于疫情中最具韧性的租赁表现和可投资高标物流设施体量的快速增长， 工业物流资产的关注度在今年的投资者意向调查中升至第一。 同时，作为 “新基建”的重要组成部分，仓储物流被纳入中国公募 REITS试点的底层资产， 从而为投资者创造了新的退出 /投资渠道。 本次调查显示写字楼的投资意愿有所下滑，但仍在主流资产中位居第二。尽 管投资者对短期内的新增供应高峰仍存顾虑，但核心区位稳定期的写字楼以 及科技企业集聚的商务园区正吸引更多资本的关注。 对零售物业和酒店的投资意向仍主要集中于少数具备相关运营能力的投资者。 世邦魏理仕认为，鉴于国内零售和差旅活动的正常化，品牌拓店意向的改善， 以及 2020年更高的储蓄率所支持的更大国内消费潜力，零售和酒店资产存在 逆周期的投资机会，其投资吸引力将继续恢复，但此类资产更适合长线投资 者或有丰富运营经验的投资者。 图表 2: 获投资者青睐的物业类型 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 47% 23% 10% 3% 33% 42% 10% 1% 25% 42% 5% 4% 工业物流 写字楼 零售物业 酒店 2021 2020 2019 2021年中国投资者意向调查 C BRE, IN C . | 8 0% 12% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 超过 30%的折扣 10%-30%的折扣 不超过 10%的折扣 无折扣 愿意以高于报价的价格收购 投资者对于工业物流资产的出价更为积极 调查结果显示，由于新冠疫情对各类物业影响的不同，投资者对资产价格存 在不同程度的折扣预期。 工业物流是唯一有大部分投资者选择“无折扣”或“愿意以高于报价的价格 收购”的资产类别。作为最受青睐的物业类型，我们预计，随着大量资金的 涌入，工业物流的资本化率将在未来几年进一步走低。 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 图表 3: 相对于新冠疫情前，投资者对各类物业的预期价格折扣 图表 4: 一线城市核心区甲级写字楼资产价格指数 （ 2019=100） 稳定期的甲级写字楼是另一类体现出价格韧性的资产，这与投资者在充斥诸 多不确定性的当下更注重租金收入的稳定性有关。超过 60受访者预期“无 折扣”或“折扣不到 10”。 世邦魏理仕认为，由于门户城市核心区位甲级 写字楼资产价格修正幅度已超过 10，投资者在 2021年将拥有以更具吸引力 的价格长期投资此类资产的良机。 更大预期折扣 Suggest to mention logistics first, as it naturally links with the key message of respondents expect less than 10% discount / no discount for stabilized Grade 工业物流 甲级写字楼（成 熟稳定的项目） 甲级写字楼 （增值型项目） 购物中心 高街商铺 酒店 80 85 90 95 100 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 北京 上海 广州 深圳 C BRE, IN C . | 92021年中国投资者意向调查 在今年的调查中，中国内地首次有三个城市登上亚太区跨境 投资目的地前十榜单，这说明中国经济和商业地产在疫情后 的快速复苏促使投资者进一步聚焦中国内地优质资产。 基于更高的流动性，更优质的可投资资产，以及更坚实的租 赁市场基本面，一线城市仍是投资者关注的重点。 上海不仅是中国区受访者的首选投资目的地，而且是亚太地 区排名第四的跨境投资目标城市。在一定程度上，投资者对 上海的关注度提升与调整后更具吸引力的资产价格，以及租 赁需求超预期的反弹有着密切的关系。 北京的投资意向仍居第二。北京相对较少的新增供应与不可 动摇的领先科技中心地位是其受到投资者青睐的重要原因。 同时，加速发展的新兴区位以及核心区城市更新的潜力将为 投资者提供更广阔的投资空间。 深圳首次入选亚太区跨境投资者最青睐的前十大投资目的地。 深圳的写字楼投资仍由自用买家主导，但深圳活力四射的经 济和快速流入的人口使投资者看好其优质商办物业的长期价 值。此外，投资者亦积极关注深圳在仓储物流和数据中心领 域的资产购置机会，但因可售资产稀缺，令投资者把周边二 线城市纳入视野。 中国内地城市首次在亚太区跨境投资前十大目的地中占据三席 31% 32% 22%No 2: 北京 No.1: 上海 No.3: 深圳 No.4: 广州 二三线城市 47% 40% 56% 11% 13% 1% 4% 5% 0% 6% 10% 21% 图标 选择该城市作为投资 目的地的回复者占比 2021 2020 2019 47% 40% 56% 图表 5: 投资者青睐的投资目的地 4 6 7 4 在亚太区前十大投资 目的地中的排名 *跨境投资者是指以所属国家或地区以外的市场为投资目的地的投资者 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 2021年中国投资者意向调查 投资策略 2021年中国投资者意向调查 C BRE, IN C . | 11 投资者的风险偏好与回报要求有所上升 在今年的调查中我们发现，青睐核心增益型、机会型和不良资产投资的投资 者占比升至历史新高，这说明市场的风险偏好有所回升。与此同时，基于疫 情带来的经济和租赁市场波动，投资者对于核心型之外的物业的回报率要求 也相应提高。 疫情对资产价格的短期冲击和高杠杆开发商处置资产意愿的增强为机会型投 资者创造了一个收购窗口期。据世邦魏理仕估算， 2018年至 2020年，涉及中 国内地且奉行机会型策略的基金共募得 262亿美元，超过其他策略的融资总和。 同时，关注稳定收入来源的国内险资、主权财富基金等机构投资者更倾向于 核心增益型项目。 2020年某大型险资收购上海歌斐中心和 GIC收购北京 LG双 子塔都是此类投资的典型案例。随着租赁市场在 2021年后持续复苏，投资者 将获得通过改善项目租赁表现而提升投资回报的更大空间。 大部分核心投资者选择保持或降低目标回报，部分原因在于当前的低息环境 确保了利差以及核心资产的稀缺性，这也意味着核心资产的价格将保持坚挺。 图表 6: 投资者青睐的策略 , 2019-2021 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 19% 25% 24% 24% 9% 26% 20% 30% 17% 7% 核心型 核心增益型 增值型 机会型 不良资产投资 2021 2020 2019 图表 7: 新冠疫情后，投资者对无杠杆回报率的目标变化 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 核心型 核心增益型 增值型 机会型 不良资产投资 提高回报率目标 降低回报率目标 维持原来的水平 2021年中国投资者意向调查 C BRE, IN C . | 12 疫情后投资者重视租金收入和结构性趋势 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 79% 59% 36% 30% 27% 26% 19% 18% 18% 16% 图表 8: 新冠疫情如何影响投资者的投资和运营策略 新冠疫情带来的不确定性不仅使投资者调整目标回报，还使他们重新审视投 资和运营策略。 79的投资者将“更加重视租户租金偿付能力和租金增长能 力”作为新冠疫情后的投资运营重点，以确保净收入健康增长，并为投资者 提供稳定的收入来源。 59%的受访投资者表示将更关注长期人口和技术趋势。随着“双循环”成为 中国经济未来转型增长的核心路径，科技创新和消费升级等长期趋势在投资 者策略制定过程中的重要性与日俱增。 近年来仓储物流领域投资热度的不断上升正是上述两大关注点相结合后的产 物。而与此类似的也包括投资者对数据中心和冷链的大量关注（更多细节， 请参见下一章节）。 此外，我们认为投资者将对科技城市、科技集聚区域内的写字楼和商务园区 保持强烈的兴趣。 科技新媒体（ TMT）行业在租赁市场上展现出强劲的扩张 需求： 2020年，全国 32%的新租面积来自 TMT租户，是写字楼市场的第一大 需求动力。 更加重视租 户租金偿付 能力和租金 增长能力 更加关注长 期人口和技 术趋势 提供减免租 金等措施留 住主要租户 在写字楼资 产中引入灵 活办公空间 更加考虑环 境，社会和 治理（ ESG） 问题 对具有重建 潜力的资产 的兴趣增加 对次核心和 新兴区位的 关注度提高 更加关注规 模较小的交 易，以降低 风险 在较低的借 贷成本下使 用更高的杠 杆率来提高 回报率 减少提升物 业硬件水平 的资本支出 2021年中国投资者意向调查 另类资产 及社会、环境 和治理（ ESG） 2021年中国投资者意向调查 C BRE, IN C . | 14 新冠疫情进一步激发了对数据中心和冷链物流的投资意愿 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 在 5G商用，疫情中在线经济加速发展，政府大力支持“新基建”等因素的共 同推动下，数据中心在我们的调查中连续第二年被视为最受青睐的另类资产。 2020年数据中心投资总额（含股权投资）超过 36.8亿美元，同比大幅增长 30%。 鉴于牌照和专业知识方面的进入壁垒很高，平台投资或与本地运营商建立合 作伙伴关系仍将是投资数据中心的主流策略。此外，投资者也可以考虑进行 资产收购并选择专业机构对数据中心运营进行外包。 图表 9: 投资者对各种另类资产的关注度 图表 10: 2020年国内数据中心主要资产交易案例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 数据中心 冷链物流 房地产债 养老地产 大健康 2021 2020 2019 值得注意的是，今年的调查结果显示，对冷链物流的投资意向翻了近一倍， 这是疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长在投资市场的直接体现。与发 达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。全球冷链联盟（ GCCA）的数据显 示， 2018年中国每个城市居民拥有的冷库容量为 0.13立方米，仅约为美国的 四分之一。 投资者 被投资的资产 投资额（人民币 百万元） 万国数据 上海 19号数据中心 I-II期 778 （约） 万国数据 北京 14号数据中心 3,800 首峰 数据中心用地 1,500 万国数据及中信产业基金 数据中心用地 2,600 平盛国际（由维也纳保险集团控股）， 锦泉元和 鹏博士数据中心资产包 2,300 万国数据 英业达工业厂房（改建为数据 中心） 1,370 2021年中国投资者意向调查 C BRE, IN C . | 15 社会、环境和治理将影响投资决策 来源 ： 2021年中国投资者意向调查， 世邦魏理仕研究部， 2021年 1月 疫情后，投资者，业主和租户更加关注与健康和可持续发展相关的社会、环 境与治理 （ ESG） 议题。美国绿色建筑委员会（ USGBC）的数据显示， 2020年 中国新增 LEED认证项目数较 2019年大幅增长约 130%。 2020年 9月，黑石宣布了 其在 ESG上的新计划，使其能控制能源消耗的所有新投项目减少 15%的碳排放 量。 图表 11: 投资者在投资决策过程中是否落实 ESG 图表 12: 在 ESG上的投资在整体房地产投资的占比 2021年的投资者意向调查显示，超过 40的投资者已经在投资决策中考虑 ESG。 对于将可持续性纳入投资策略以确保其资产能够适应未来发展的境外 房地产基金而言，这一趋势尤其突出。 尽管目前有 77的投资者表示在 ESG上的投资将占整体房地产投资的 10%或 之下，但鉴于 ESG在商业地产各参与方的决策中的重要性正不断提高，预计 未来投资者对于 ESG相关的资本支出也将呈长期增长的趋势。 41% 7% 35% 17% 49% 28% 13% 3% 6% 不到 5% 5% - 10% 10% - 15% 15% - 20% 20%+ landlords and investors, hence accelerating the shift towards ESG , its not a high profile company to be a great example. 已经考虑 ESG 将会在 3-5 年内考虑 ESG 将会考虑 ESG 不太可能 考虑 ESG 2021年中国投资者意向调查 问卷调查概况 问卷回复者情况 回复者来源 有效问卷数： 160 回复者类型 中国内地 香港特别行政区 新加坡 美国 其他市场 地产基金 地产公司（开发商，业主，运营商） 机构投资者 其他类型投资者 其他市场包括：澳大利亚，加拿大，印度尼西亚，日本，菲律宾， 英国，越南及中国台湾 机构投资者包括：保险公司，养老金及主权财富基金 其他类型投资者包括：银行，咨询公司，高净值个人，房地产信 托基金以及 TMT公司 投资者意向调查 2021 世邦魏理仕研究部 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。 免责声明：世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整 性作出审查。 本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转 载。 如需了解有关世邦魏理仕研究的更多信息或访问其他研究报告，请访问全球研究门户，网址为 2021 CBRE, Inc. 关于此主体报告的更多信息，敬请联系： 研究部 投资及资本市场部 金纬 博士 全球资本市场投资以及亚太区 研究部负责人 .hk 谢晨 中国区研究部负责人 洪暐 经理，中国区研究部 李凌 中国区总裁 有关世邦魏理仕全球研究的更多信息，请联系： 关于亚太区投资者意向调查的更多信息，敬请联系： 鍾啟文 , CFA 副董事 , 亚太区研究部 .hk 翟司琳 分析师 , 亚太区研究部 Richard Barkham, Ph.D., MRICS Global Chief Economist & Head of Americas Research Neil Blake, Ph.D. Global Head of Forecasting and Analytics | EMEA Chief Economist Spencer Levy Chairman Americas Research & Senior Economic Advisor Henry Chin, Ph.D. Global Head of Investor Thought Leadership Head of Research, Asia Pacific .hk 王晶 资深董事 CBRE中国区投资及资本市场部 孙洁 CBRE中国区 顾问及交易服务部及投资及资本市场部 产业地产负责人