疫情常态化下的酒店运营情况分析及对酒店类证券化项目的影响.pdf

疫情常态化下的 酒店 运营 情况 分析及 对 酒店类 证券化 项目 的 影响 结构融资四部 李夏梦 结构融资 三 部 李晓音 引言 2020 年第一季度， 新冠疫情 全国范围内 大规模爆发，全国多地 采取 公共场 所禁止聚集、多种公共交通停运、 暂停 各级酒店开放营业等 措施 ， 使得 酒店 业 进 入 寒冬 ；随着全国范围内疫情的控制，第三季度 酒店业 逐渐回温 ；而 2020 年 第 四季度 开始 ， 少数地区零散发生区域性疫情， 迫使疫区酒店 业 恢复 脚步放缓。本 文 通过划分不同等级 （一二三线）、 区域 、 城市类型 （商务 /旅游 ） 及疫情爆发程 度不同的部分城市 等 对 2020 年前三季度酒店 业 运营情况进行分析 ， 对 未来酒店 业的 发展 情况进行展望 ， 并 探 讨疫情对酒店类 证券化 项目 的影响。 后疫情时期的 酒店 业 运营情况 根据 Wind数据显示， 2020年第一季度， 全国星级 饭 店 平均入住率同比下滑 26.09个百分点降至 22.83%；得益于高端酒店倾向维持平均房价的对策，全国星 级饭店平均房价同比小幅下滑 6.95%；尽管各地酒店纷纷找寻疫情时代的新出路， 推出优惠 包月 自助餐 、餐饮外卖等服务，但仍无法 躲避营业收入的断崖式下跌， 2020年第一季度全国星级饭店营业收入 勉强达到上年同期的 40%。 2020年第一 季度尾声 ，新冠疫情应对 模式 逐渐步入常态， 除个别受疫情影响严重的地区，各 地工作生活基本恢复正常秩序。根据 STR 数据显示， 随着 多地 新冠病例人数的 清零， 中国大陆酒店客房需求自 2020年 3月起 触底回升。 2020年第二季度， 各 星级饭店 为提升入住率，主动采取下调房价的方式吸引客源，尤其是中高端酒店 房价下调幅度较大，致使当季成为疫情以来平均房价同比降幅最大的时段，较上 年同期整体下降 17.80%1；平均入住率虽环比提升 10.25个百分点至 33.08%，但 同比仍下降了 23.82个百分点， 酒店业的复苏滞后于疫情的防控进度及整体经济 的回暖 。 同时， 2020年上半年疫情的外力冲击加剧了 酒店业 的洗牌和淘汰，截至 2020年 6月底，全国星级饭店数量同比减少 28.42%， 停业酒店数量与星级档次 呈反比趋势，四五星级饭店数量同比下降更少， 高端酒店抵抗突发事件的屏障能 力突显 ； 2020年第二季度 全国星级饭店 营业收入同比下降 56.66%，尚未看到恢 复态势。 进入 2020 年第三季度后，全国疫情管控已取得阶段性的稳定成果，商 务出行与旅游出行需求持续稳定上升，全国星级饭店平均入住率与平均房价环比 均向上反弹 。 2020年第三季度，全国星级饭店营业收入环比大幅增长 68.94%， 1 数据来源： Wind， 下同 。 基本达到上年同期的 3/4， 考虑到星级饭店数量的同比下降，现有星级饭店营业 收入实际恢复情况优于上述情况 。 1、 不同城市组酒店业运营差异 一二线城市酒店 受全球疫情影响更大、政府管控政策更严， 恢复 相对 较慢； 2020 年 第 三季度商务出行逐渐恢复，经济实力较好 或 发展迅速 的省份 酒店业 恢 复较 好 ， 其中东南沿海 部分对外依赖程度较高 的城市 受海外疫情影响 恢复稍慢 ， 经济增速较缓的 地区 酒店业 恢复较 弱 。 从不同等级城市组看，一 二三线 城市组酒店 业 在上半年均受疫情影响严重， 三季度均有所好转，但不同等级 城市组 恢复情况有所不同。其中，一二季度房价 和 入住率 下跌幅度从小到大为三线 城市组 、二线 城市组 和一线 城市组 ，三线 城市 组 酒店业 受损 相 对较小；而三季度 酒店业 恢复程度由好到弱同为三线城市组、二 线城市组和一线城市组。整体看，三线城市 酒店业 受疫情影响相对较小、恢复较 快；而一二线城市酒店客源因全球疫情 影响海外客源大幅减少并尚未完全恢复， 且一二线城市管控更严，酒店 业恢复 程度较慢 。 从区域看，临近省份受疫情影响程度大体相同，将全国分为东北、东南、西 南、西北和中部共五个区域选取 了五组标的省 份，一二季度各区域酒店业 均受疫 情影响较大 ，自三季度起，酒店业虽陆续开始复苏但 各区域 恢复情况 受当地经济 影响 有所差异 ： 2020 年 发展较快的中部地区 、西北地区 和西南地区 酒店业 恢复 较好 ，其中 近年来 GDP 增速最快的 西北地区 酒店业 恢复 程度好 ；东南地区因部 分沿海城市 对外贸易往来较多、海外疫情未有好转，致使当地 酒店业 恢复弱于 中 部地区和西南地区 ；东北地区近年来 GDP 增长较慢，当地 酒店业 恢复程度弱 。 整体看， 第三季度国内因疫情得到控制商务出行逐渐恢复，使得 经济发展较快区 域的酒店经营向好，部分对外依赖程度较高的城市或地区的 酒店业 恢复情况较弱 ， 但所受影响有限。 (50.00) (40.00) (30.00) (20.00) (10.00) - 2019第 4季度 2020第 1季度 2020第 2季度 2020第 3季度 一二三线城市组 平均入住率 同比变动情况 （单位：百分比） 一线城市 二线城市 三线城市及以下 (25.00) (20.00) (15.00) (10.00) (5.00) - 5.00 10.00 2019第 4季度 2020第 1季度 2020第 2季度 2020第 3季度 一二三线城市组平均 房价 同比变动情况（单位： %） 一线城市 二线城市 三线城市及以下 2、 商务城市与旅游城市酒店业运营差异 商务型城市酒店业在第三季度表现出明显好转 ， 整体较全国平均恢复程度 差别不大 ； 旅游型城市酒店业经营情况分 化 更加严重 ，交通便利、 旅游业发展成 熟的城市 恢复情况好于全国平均恢复水平 ，反之恢复情况低 于全国平均恢复水 平 。 为更细致地区分不同类型地区酒店业的恢复情况，我们将地区大致划分为商 务型城市和旅游型城市，并各自选取 4个城市作为参照依据。商务型城市选取了 深圳、广州、杭州和郑州，旅游型城市则选取三亚、昆明、黄山和桂林作为研究 对象。根据 Wind数据显示，深圳、广州、杭州和郑州星级饭店的平均入住率在 2020年上半年均同比大幅下降，且降幅超过全国同期平均水平 ； 平均房价方面， 2020年上半年深圳、杭州酒店业平均房价出现同比下跌，但跌幅有限，均在 10.00% 以内；广州酒店业平均房价第一季度基本保持稳定，但第二季度同比大幅下降 30.00%；郑州在疫情期间表现最好，平均房价不降反升，第二季度平均房价同比 上升超过 20.00%。进入 2020年第三季度后，以上 4个商务城市星级饭店平均入 住率均有明显好转，虽然城市之间恢复程度仍有差异，但整体较全国平均恢复程 度差别不大。平均房价方面，深圳、广州和杭州星级饭店平均房价基本恢复上年 同期水平，郑州星级饭店平均房价则同比上升 24.65%。 相较于商务型城市，旅 游型城市酒店业经营情况分 化 更加严重。 旅游型城市 由于地理位置 、 基础设施完 善度 等 差别较大 ， 受到疫情影响后交通恢复程度大不相同 。 旅游业发展较成熟、 具有顶级热门度的旅游城市如三亚、昆明， 其交通可辐射全国范围 ，机场航班起 降架次在 2020 年第一季度的骤降后稳步回升 ， 与之联动的酒店业 在上半年遭受 疫情重创后， 也 已于第三季度迅速反弹， 2020 年第三季度平均入住率较上年同 期恢复情况好于全国平均恢复水平，平均房价同比均上涨超过 20.00%。同样作 为旅游型城市，但 通行方式受影响较大 的城市如黄山、桂林，酒店业在第三季度 虽也有一定程度的回暖，但恢复情况远不及三亚、昆明。 对全国旅游客源而言 ， 黄山 、 桂林通行方式所需中转交通工具种类更多 、 耗时更久 ，与疫情防控原 则相 -35.00 -30.00 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 2019第 4季度 2020第 1季度 2020第 2季度 2020第 3季度 各区域平均入住率同比变动情况（单位：百分点） 东北地区 东南地区 西南地区 中部地区 西北地区 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 2019第 4季度 2020第 1季度 2020第 2季度 2020第 3季度 各区域 平均房价 同比变动情况（单位： %） 东北地区 东南地区 西南地区 中部地区 西北地区 悖，加之航空业调整各地航班架次后桂林机场航班起降架次各季度同比明显减少， 交通出行的便利 度对游客选择旅游目的地的影响程度大幅上升。 2020 年第三季 度，黄山、桂林星级饭店平均入住率同比均仍下降 20 个百分点，平均房价同比 均下降超 8.00个百分点，两项指标都在全国平均恢复水平之下。 3、 重点城市酒店 业运营差异 自 2020 年 第 三季度起 全国性疫情 重灾区 酒店业 已 恢复至同等级城市 水平 ； 区域性疫情一般持续 12 个月，持续时间较短，较全国性疫情对 酒店业 冲击更 小； 局部疫情对不同经济实力城市影响程度 无明显差异 。 考虑到不同城市受疫情影响程度不同 ，本文选取几个典型区域性疫情的城市 （北京、武汉、青岛、宜昌） 并 参照同等级的城市 组 2进行分析。 武汉 、宜昌 武汉、宜昌均位于湖北省， 2019年 12月武汉自海鲜市场爆发疫情并迅速蔓 延 湖北省 ， 成为疫情重灾区，当地政府于 1月底至 4月初实行封城、人员流动管 控，对当地酒店运营的影响很 大 。 从营业总收入看， 2020年前三季度 武汉 酒店 营 业总收入较同期大幅下降 约 40%72%，宜昌下降约 17%51%，两个城市第二季 度下降明显，第三季度宜昌地区酒店行业恢复好于武汉地区酒店行业；横向比较， 武汉、宜昌第 二季度远不及同 等级 城市 ， 但于 第三季度恢复至同 等级 城市 组 平均 水准。平均房价 方面 ，武汉 、宜昌地区 酒店平均房价 除第二季度下降 10%左右其 他季度变动较小； 入住率 方面，武汉 入住率 变动显著于宜昌，武汉第二季度酒店 入住率 较去年同期大幅减少 45.05个百分点， 同时期宜昌地区酒店 入住率 仅下降 26.57 个百分点，三季度武汉酒店 入住率 较 去年同期减少 17.45 个百分点，同时 期宜昌地区酒店 入住率 已恢复至去年同期。整体看，在 全国性疫情严重地区酒店 行业 2020年上半年受损严重，但三季度恢复至同等级城市水准 ； 同时 ， 经济实 力较弱地区 酒店业 恢复快于经济实力强地区。 经济实力好的地区对外经济贸易往 来频繁、进出入境客流量更大，而第三季度全球疫情发展仍在加速，各国对出入 境实施管控、地区间经济往来 大幅缩减 ，经济实力较强的地区恢复 至疫情前水平 速度 放缓 。 北京 、大连 2020 年 6 月中旬起北京自新发地为传染源发生多起感染病例，并于当年 8 月初疫情结束，疫情共持续近两个月 ； 2020 年 7 月 ，大连 因生鲜冷链产品突发 局部性疫情，并于 8月底疫情得以控制， 两地突发疫情时间较为接近。 疫情 期间 ， 两地 政府对进出入实行严格管控 ， 出入境人数大幅减少，对当地酒店经营情况造 成重要影响。 从营业总 收入看， 2020 年前三季度北京 酒店 营业总收入较同期大 幅下降 约 51%68%，大连下降约 38%73%，两个城市第二季度下降明显， 第三 2 分为一线城市组、二线城市组和三线及以下城市组。 季度虽受区域性疫情影响但 酒店业 仍整体回暖，区域性疫情影响小于全国性疫 情影响 ，区域性疫情持续时间短、管控手段更加灵活，对区域内经济影响较小、 更易恢复，对当地 酒店业 冲击更小 。 平均房价 方面，北京地区平均房价除了第二 季度外较去年同期变动较小，大连第二三季度平均房价下降显著 ； 入住率 方面， 北京和大连均较去年同期明显下降， 两地 入住率 下降程度接近。 两地分别横向比 较，北京地区 和一线城市组相比，平均房价基本持平但受 68 月区域性疫情影 响，第三季度酒店总营业收入和 入住率 明显较低，故第三季度北京 酒店业 有所恢 复但仍低于一线城市组平均水准，且自新发地疫情后北京突发多轮区域性疫情， 不利于当地 酒店业 的恢复 ；大连地区 和二线城市组相比，大连地区 酒店业 三季度 影响最大，三季度经营情况有所好转但低于同类型城市平均水准。 同时， 局部疫 情对不同经济实力城市影响程度差异较小，但由于 一线城市经济对外依赖度高、 疫情管控更严格，一线城市组酒店恢复较慢， 故第 三季度大连与同城市组酒店各 指标差异高于北京与同城市组酒店 各指标差异。 2021年 酒店业 运营情况 展望 结合 2020 年 前 三季度酒店运营情况和 近期新冠疫情动态，我们认为疫情对 酒店业 未来发展 或 有如下影响： 2021年 酒店业 整体经营情况好于 2020年 2020年初全国突发疫情，自 2003年非典疫情后全国未发生特别重大公共卫 生事件，各地对本次疫情应对反应较慢、对 新冠病毒认识 欠缺 ，且突发时间在春 运期间， 各地防控措施不足；但自 2020 年下半年以来，各地政府已有充足的认 识和应对手段，突发疫情仅限于局部地区且持续时间维持在 12个月， 局部疫情 对当地 酒店业 影响小于全国性疫情影响， 故预测 2021 年 酒店业 整体受疫情影响 程度小于 2020年，未来发展趋势向好。 同时， 自 2020年 第 三季度，全国范围内 酒店业 回暖， 酒店毛现金流较 2019年同期平均跌幅已在 15%以内 ， 第三季度后 随着国民经济稳定恢复，预测 2021年酒店毛现金流收入跌幅 可恢复至疫情前 15% 以内。 新冠疫情将持续 影响 酒店 2021年 第一季度的 运营收入 ，尤需关注冬季热门 旅游城市酒店运营情况 由于新冠病毒畏热不畏冷，进入冬季后部分地区疫情有所反弹， 2021年 1月 后已有 多个 地区再次 封城和人员流动管控 ，就 2020 年防控经验来看，严格管控 一般 至少持续 1 个月 ；而 2021 年春节期间鼓励就地过年、减少人口流动，预计 春节期间 酒店业 小高峰受冷 ，原第一季度酒店运营 周期 的 小高峰或将不出现，三 亚、哈尔滨、厦门等冬季旅游热门城市酒店运营情况受疫情影响尤甚。 局部地区疫情防控依赖当地防控措施 ，应关注单体酒店所在地日常防控情 况 2020 年下半年， 多 地 突发疫情，但自疫情传播轨迹看各地在疫情防控 措施 有所差异，部分 重点城市 采用重点行业定期检测、出入境常规检测等措施，首例 病例在未发病前均已发现（如北京、上海等），疫情控制迅速结束较快；而经济 基础较弱的地区，受检测能力限制、 当地人员 防控意识不足 等 影响，首例病例发 现较晚且 发现前 已传播较长一段时间，局部疫情对当地影响时间 较长， 影响该区 域人员流动、经济消费状况，进而影响当地酒店日常运营， 故应对 单体酒店 所 在 地 日常 防控 措施持续关注。 疫情或长期存在对 酒店业 产生持续性影响 目前 国内疫情 能够得到有效 控制，但全球疫情 仍 在 蔓延 ，而 在全球化的背景 下， 中国无法独善其身。各国逐渐推出疫苗，但疫苗的长期效果需未来较长时间 检验 ，同时全球出现多例病毒变异毒株，毒株突变弱化了疫苗的效果并提升了病 毒的传染性， 难以预测疫情结束时间。在上述情况下，人 类出行、娱乐活动将有 所减少，与出行人次、娱乐活动密不可分的酒店 业将受直接影响， 且影响将 随疫 情常态化而 持续存在 。 疫情常态化 对 存续期内 酒店类资产支持证券的影响 2020 年第三季度酒店类资产现金流回升明显， 局部疫情对当地 酒店业 的影 响小于全国性疫情对 酒店业 的影响， 整体看 优先级 资产支持证券预期支出对增 信主体的依赖程度下降 依经验判断，酒店类资产支持证券涉及的标的物业净现金流对 资产支持 证券 支出的覆盖倍数多为 1.3倍左右 ，即在各归集期实现现金流相较当期预测现金流 的跌幅不高于 23%的情况下，标的物业净现金流可以覆盖优先级 资产支持 证券 支出 。 考虑到 预测 未来现金流时基本预测为上升趋势，酒店类资产支持证券标的 物业 2020年各季度的预测净现金流普遍高于 2019年各季度实际净现金流，因此 2020年前两季度酒店类标的物业实际净现金流较当期预测跌幅 普遍远大于 23%， 资金缺口 较大， 需要 依赖于增信机构的 流动性支持。 2020年第三季度， 全国酒店 业迅速回暖， 扣除数量因素后， 现有酒店毛现金流 较 2019 年同期 平均 跌幅已在 15%以内， 虽然 疫情防控 增加了运营 成本，酒店净现金流跌幅大概率高于毛现金 流跌幅，但 相比前两季度净现金流仍有大幅回升， 较 第三季度预测净现金流 跌幅 迅速缩小，酒店类资产支持证券支出向标的物业现金流回归 ；未来仍有局部疫情 爆发风险，但其影响小于全国性疫情影响，预计 未来 酒店类资产支持证券 对增信 主体 流动性支持 的依赖程度 较 2020年 上半年 有所 下降。 新冠疫情或将持续拉低酒店类资产 近两年 第一季度的 预测 现金流 对酒店类资产支持证券来说，考虑到 未来 一段时期内或与 新冠疫情 持续共存 ， 且 第一季度较易出现局部疫情突发 ， 酒店业现金流受影响最大 ， 由于反弹地区不 可预测， 从评级角度出发， 或将 在现金流压力调整部分考虑 拉低 酒店类 资产支持 证券 近两年 第一季度 的 预测 现金流 。 重点关注标的物业位于口岸类、往年境外客源较多的一二线城市及 通行方 式受影响较大 旅游 城市的 酒店类 资产支持证券未来基础资产 的 现金流实现情况 从地域来看， 所处地位于近几年 经济发展较快 地区 的酒店 在 第 三季度 恢复较 好 ， 位于 部分 东南沿海 对外依赖程度较高地区的酒店恢复情况 稍 弱 ， 但所受影响 有限。 三线城市酒店受疫情影响相对较小、恢复较快；而一 二线城市酒店客源因 全球疫情影响 ， 海外客源大幅减少并尚未完全恢复，同时 受 一二线城市管控 措施 更严 限制 ， 酒店业 恢复 较弱。 从功能来看，商务型城市酒店业恢复明显 ，旅游型 城市呈现剪刀差的恢复情 况。建议 后续 重点关注标的物业 位于口岸类、往年境外 客源较多的一二线城市及 通行方式受影响较大 旅游 城市的 酒店类 资产支持证券 未来基础资产 的 现金流 实现 情况。