2021新青年居住消费报告.pdf

引言 贝壳研究院于2020年发布新青年住房趋势报告后，引发了社会广泛关注，其中，话题“租 房压力最大的10大城市”一度登上微博热搜。对于新青年，他们的居住消费行为有什么特征？ 又表现出怎样的趋势？独居新青年的居住消费态度又表现出什么样的特征.报告对这些问题进 行了详细解答，以展现出新青年的居住消费特征。 该报告的意义体现在哪里？对于新青年而言，帮助其了解群体的居住特征，为置业选择提供可 行性建议；对于房企而言，新青年已然成为了主力置业人群，洞察该群体的居住痛点，有助于 产品的研发设计；对于政府而言，“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”是来自 政府工作报告的庄严承诺，对于该群体的置业意愿与需求的研究，为宏观政策的制定提供参考 依据。 继上版报告发布后，值2021年五四青年节之际，贝壳研究院发布2021年新青年居住消费报告 ，除延续上版报告部分分析维度之外，进行了部分调整和延展。需要说明的是，本版报告对 于新青年的界定范围进行了扩展，从18-30周岁扩展到18-35周岁。以中长期青年发展规划（ 2016-2025）为依据，青年的年龄范围是14-35周岁，考虑到居住消费低频、高额度及家庭单 位等消费特征，贝壳研究院将年龄下限提升到18周岁，即成年人的法定界限。 那么，何谓新青年？新京报官方微博于2019年9月发起过你心中新青年的标准是什么的话题，答 案莫衷一是，我们既可以从思想状态进行界定，新青年应该是目标明确，积极向上，努力进取 的群体；也可从生理状态上进行界定，新青年应该是健康强壮的群体。无论是从心理状态，还 是从生理状态，18-35周岁年龄段人群是符合这一界定的。 本版报告做了调整，将从新青年群体居住行为，居住负担及独居现状进行阐述，主要采用问卷 调查的定量研究方法，同时结合贝壳找房大数据平台的真实成交数据，进行了指标建模。目的 是通过多维度分析，进一步分析新青年群体的居住行为特征，消费痛点及需求变化情况，特别 是当前独居趋势明显的社会背景下，新青年群体的居住消费观表现出的特征，如租买意愿，居 住空间偏好等。将新青年群体画像刻画得更为深刻，为房企产品开发、政府的政策制定提供有 价值的参考。 目录 contents PART1 居住行为篇 PART2 居住负担篇 PART3 独居篇 1.1 居住状态分析 1.2 租赁篇 1.3 置业篇 2.1 置业篇 2.2 租赁篇 3.1 独居现状调查 3.2 独居态度调查 3.3 独居趋势调查 01 03 03 06 08 10 12 15 17 17 19 居住行为篇 PART 1 01 高能级城市，相对高企的房价提高了购房门槛及居住负担，新青年群体受限于限购政策及个人收 入等因素，租赁成为首选的过渡方式。 “新青年仍在迁徙路上” 02 03 调研数据发现，受访的新青年群体中，约49.2%的受访者 表示目前是租房居住，其中32%的受访者表示选择合租， 17.2%的受访者表示选择整租。除了选择租赁外，约 45.3%的受访者的居住状态是自有住房。 如果分性别看，租赁占比均高于自有住房占比，其中，男 性受访者租赁总百分占比48.26%，比自有住房占比高出 约1.45%； 对于女性而言，合租达到32.78%，要高出男性群体合租 占比；同时，合租方式要高出整租约5.5%。也就是说， 男性受访者选择自有住房的占比相对更高。 单独从租赁方式看，无论是男性，还是女性，合租均是主 流的租赁方式。 从城市能级看，能级越高的城市，选择自有住房的比例相 应越低，一线城市选择自有住房的比例约为43.35%，二 线上升到44.15%，占比随着能级的递减逐级递增。相对 应的，随着能级的递减，选择租赁的占比相应越高。高能 级城市，相对高企的房价提高了购房门槛及居住负担，新 青年群体受限于限购政策及个人收入等因素，租赁成为首 选的过渡方式。 1.1 居住状态：约半数新青年群体选择租房 您目前的居住状态是？ 自有住房 45.3% 合租 32% 整租 17.2% 其他 5.5% 0 10% 20% 30% 40% 50% 其他整租合租自有住房 图：新青年按性别区分居住状态对比情况 男性 女性 城市级别 合租 整租 自有住房 其他 一线 32.07% 20.75% 44.15% 3.02% 新一线 31.98% 16.50% 45.74% 5.78% 二线 34.58% 17.55% 43.35% 4.52% 三四线 28.51% 11.40% 47.81% 12.28% 其他 28.57% 9.52% 57.14% 4.76% 1.2.1 租购意愿：近半数新青年受访者不接受长期租房生活 1.2 租赁分析 对于新青年群体而言，是否接受长期租房的居住方式？ 调研结果显示，约48.9%的新青年受访者表示，不接受长期租房，其次约28.9%的受访者表示视情况而定。对于新青年， 尤其是刚踏入社会的新青年而言，租房会成为第一选择。 当下，租房与买房体验差别还是比较明显的，比如合租安全性问题，隐私侵犯问题以及租购不同权问题等。但需要说明的 是，仍有28.9%的新青年表示，会视情况而定。新青年普遍家庭结构单一，且受制于相对高企的房价，如果“租购并举” 的政策切实得到贯彻落实，接受长期租房的新青年群体应会相应增加。2021年，全国政协委员王锋提交了关于规范住 房租赁市场解决青年住房难问题的提案，提案实现“租购同权”，必须从立法层面予以重视。同时，建议完善相关 法律法规，对住房租赁市场各方主体明确法律地位和法律关系，实现租购住房在享受公共服务上具有同等权利。 04 1.2.1 租购意愿：近半数新青年受访者不接受长期租房生活 1.2 租赁分析 分性别看，女性新青年群体更不愿意接受长期租房，仅 18.53%的女性受访者表示接受长期租房，而男性受访者的 比例达到了27.83%。 出于安全感考虑，近年来，女性购房占比呈现逐年增加的 趋势。根据贝壳找房大数据平台显示，2020年30个样本城 市整体女性购房占比为47.54%，较2017年高出了1.94个百 分点。 其中，新青年女性成为了是主要增长点。2020年24岁以下 、25-29岁中女性购房客群占比，分别较2017年提高了 6.58个百分点和6.22个百分点，明显高于其他年龄段。 随着女性受教育程度越来越高，当代年轻女性收入水平不 断提高，独生子女家庭支持，能够支撑她们与男方共同出 资购房或独立购房。 您是否接受一直租房？ 不接受 48.9% 视情况而定 28.9% 接受 22.2% 性别 不接受 接受 视情况而定 男 47.25% 27.83% 24.93% 女 50% 18.53% 31.47% 城市级别 不接受 接受 视情况而定 一线 43.77% 26.23% 14.29% 新一线 49.83% 21.6% 28.57% 二线 50.8% 19.68% 29.52% 三四线 51.32% 19.74% 28.95% 其他 71.43% 14.29% 14.29% 1.2.2 为什么愿意接受一直租房？ 对于那些接受长期接受租房生活的新青年，他们能够接受的理由是什 么？受访者对于这一问题进行了开放式回答，贝壳研究院对此进行了 文本分析，从结果可见，“经济”，“方便”及“便宜”成为首要因 子。对于新青年而言，工作年限普遍偏低，导致其收入受限，因此对 租金相对敏感，对于刚毕业的新青年尤其如此。此外，考虑到职住均 衡问题，部分新青年会选择在就业地点附近租房，可以享受到更加便 利的生活服务，部分新青年会选择在核心商圈租房，“花费千元的房 租就能享受到百万房屋的大部分公共服务”。此外，房价也是一个重 要因子，部分新青年表示“买不起房”而选择租房，或者是不愿意背 负高额房贷而选择租房。 05 1.2.3 新青年的租房痛点都有哪些？ 如图所示，与2020年相比，新青年的租房痛点发生了哪些变化？2020年度新青年较大的居住痛点分别为虚假房源， 工作不稳定导致更换住处以及维修责任无人承担等。到了2021年，较大的租房痛点包括工作不稳定导致更换住处、虚 假房源信息多、安全隐患。对比发现，虚假房源，工作不稳定导致更换住处仍然是新青年最大的租住痛点。 2021年调查结果显示，工作不稳定导致更换住处成为最大的痛点，占比达到45.5%。对于在一线城市打拼的新青年而 言，相对不稳定的工作成为常态，而工作变动导致频繁搬家，成为他们主要的居住痛点。 除了工作原因，虚假房源信息多也是比较大的痛点，占比约为41.1%。根据南都民调中心于2020年5月份所做的一份民 调显示，超六成受访者遇到过虚假房源，其中近八成虚假房源来自网络房产信息平台。谈到虚假房源给个人带来的困 扰时，84.32%的受访者认为虚假房源造成时间和精力上的浪费；76.10%的受访者认为会导致个人信息泄露。 同时，安全隐患、维修责任无人承担、房屋质量差及克扣押金等，也成为主要的痛点。 1.2 租赁分析 影响因子 2021年百分占比 2021年排名 2020年排名 工作不稳定导致更换住处 45.50% 1 2 虚假房源信息多 41.10% 2 1 安全隐患 35.30% 3 4 维修责任无人承担 30.10% 4 3 房屋质量差 22.00% 5 6 克扣押金 18.40% 6 5 被恶意抬高租金 17.90% 7 7 租不起心仪的房子 15.80% 8 8 突然被通知房子不租了 8.79% 9 14 治安问题 6.75% 10 10 房东第二年涨价太多 6.24% 11 13 所签合同不能保护自己的权益 5.95% 12 15 房东不好相处 5.90% 13 11 室友不好相处 5.50% 14 9 碰上不良习惯的室友 5.39% 15 12 被欺骗 2.15% 16 16 其他 0.45% 17 17 新青年租赁痛点影响因子分布 06 1.2 租赁分析 1.2.4 新青年在租房时，最关注的租房因素有哪些？ 对比2020年及2021年所做调研，发现新青年关注的租房因素并没有发生显著变化，交通便利程度、租金及周边配套 设施成为影响新青年租赁行为的最重要因子。根据2020年毕业季租房洞察报告显示，地铁成为毕业青年首选的通 勤方式，其次是公交及步行方式；至于通勤上限，约46.7%的受访者表示可接受的通勤时长在1小时，其次是半小时， 即约70%的受访者表示可接受的通勤时长在1小时范围内。如何实现1小时内的通勤自由，特别是在一线及新一线城市 打拼的新青年，尤为重要，在选择房源时，交通便利成为了首要选项。除此之外，相对于高年龄段人群，新青年在财 富积累上并不占优势，对于租金相应更敏感，且随着年龄段降低，这一趋势更加明显。 影响因子 2021年百分占比 2021年排名 2020年排名 交通便利程度 65.90% 1 1 租金 52.40% 2 2 周边配套设施 42.70% 3 3 房屋室内设施 39.50% 4 4 小区环境 25.80% 5 5 室友/房东 25.60% 6 6 户型面积 10.10% 7 8 租金支付方式 5.67% 8 7 楼龄 3.12% 9 9 其他 0.51% 10 10 新青年租房时考虑哪些因素 1.3.1 为什么买房？ 对于那些不愿意接受租房的新青年群体，他们为什么选择买房？调研结 果显示，“自有住房才有归属感、安全感”成为最重要的影响因子，在 租客的合法权益还没有得到直接有效保障的前提下，租客在租赁交易行 为中始终处于“弱势”一方。中国的传统观念里，“房子”与“家”是 密不可分的，房子成为了家重要的构成部分，自然也成为了安全感与精 神寄托的理想载体。 除此之外，新青年受访者表示，自有住房可以自主的选择装修风格，特 别是对于追求个性化、差异化的90后及95后群体，能够自由布置装修自 己的“家”，成为他们置业的重要影响因子之一。“租来的房子毕竟不 是自己的”，租客并不能完全享受到产权房子所带来的公共配套服务， 比如教育资源。对于已育家庭而言，孩子的教育问题也是他们不得不考 虑的。 1.3 置业分析 影响因子 百分占比 自有住房才有归属感、安全感 68.10% 自有住房可以自主选择装修风格 44.10% 自有住房拥有产权 41.30% 自有住房能够落户 34.20% 自有住房的质量好 32.70% 自有住房能够增值 25.50% 结婚需要买房 22.60% 目前缺少长期稳定可租的房源 14.70% 金融贷款、公积金政策利于购房 8.96% 其他 0.85% 您认为买房的原因是？ 07 1.3 置业分析 1.3.2 社区不满因素 对所谓的社区，是指由若干社会群体或社会组织聚集在某一个领域里所形成的一个生活上相互关联的大集体，是社会 有机体最基本的内容，是宏观社会的缩影。作为居住生活的基本单元，社区运行水平高低直接影响到居民的生活品质 。为了打造更宜居的社区生活生态，城市规划者在积极推进城市更新计划。以上海正在打造的“15分钟社区生活圈” 为例，理想状态下，15分钟步行可达范围内，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适 的社会基本生活平台。 现实情况下，居民在社区内生活，不可避免会遇到各种不满因素。调研发现，新青年受访者表示，最大的社区不满因 素包括居住人员素质参差不齐、社区卫生条件差及楼间距不够等。 贝壳研究院将不满因子进行了主观聚类，分为人群素质、物业管理、配套服务及楼盘品质等4个关键影响因子，发现楼 盘品质及物业管理成为影响新青年群体居住生活质量的首要因子。 影响因子 百分占比 类型 居住人员素质参差不齐 42.20% 人群素质 社区卫生条件差，垃圾不能及时处理 36.30% 物业管理 楼间距不够，采光受到影响 31.20% 楼盘品质 没有配套的健身场地与儿童游乐园 23.20% 配套服务 物业服务水平差，反应问题不及时解决 23.10% 物业管理 小区绿地面积太小 23.00% 楼盘品质 遛狗主人不清理宠物粪便 17.90% 人群素质 停车位不足，停车太费事 13.20% 物业管理 社区不封闭，安全无法得到保证 11.40% 楼盘品质 小区周边没有地铁站，交通不方便 6.24% 配套服务 没有电梯，需要每天爬楼 6.01% 楼盘品质 水电费由物业代缴，不透明 5.73% 物业管理 楼梯间乱堆放杂物，混乱不堪 4.88% 物业管理 小区不能实现集中供暖 4.54% 楼盘品质 楼栋建造质量太差 3.57% 楼盘品质 小区大门太少，进出不方便 3.12% 楼盘品质 社区人太多 1.81% 人群素质 没有配套的幼儿园 1.70% 配套服务 其他 1.64% 其他 新青年对社区不满因子分布 08 居住负担篇 PART 2 “为实现居住自由而奋斗” 房价收入比是一个比较笼统的概念，描述的是消费者在居住方面的支付能力，但并不表示房价收 入比高了，就会降低消费者的购置意愿，反之亦然。 09 10 2.1 置业分析 2.1.1 购房压力：哪些城市购房成本更高？ 我们是如何来定义购房压力的？我们选用了房价收入比这 一指标来衡量购房压力，所谓房价收入比是指住房价格与 城市居民家庭年收入之比，用来衡量消费者对于房产的实 际购买能力，对于住房政策的把握及供给、需求侧的管理 有一定指导意义。需要说明的是，房价收入比是一个比较 笼统的概念，描述的是消费者在居住方面的支付能力，但 并不表示房价收入比高了，就会降低消费者的购置意愿， 反之亦然。房价受到政策、土地供给及市场预期等因素影 响，进而影响到消费者的消费倾向，而消费者预期又会反 过来影响房价，因此不能仅仅用房价收入比衡量房地产市 场的健康状况。 城市房价均值对比：哪些城市购房成本更高 贝壳研究院统计了2021年前4个月的二手房实际成交数据 ，同时把购房年龄限定在35岁以下，并计算出了35城的新 青年群体套均购房总价，发现35城中，28城的套均总价均 过了百万。其中，15个新一线城市中，除长沙外，其余城 市套均总价均已过百万，以杭州、南京、苏州为代表的新 一线城市排名相对靠前。 长沙房价在15个新一线城市中房价排名最低，成为名副其 实的房价洼地，除了受供需平衡影响外，更重要的原因是 在“房住不炒”政策影响下，从土地出让、购房资质、交 易管控等方面入手，通过“稳地价、稳房价”等措施，实 现了稳定市场预期的目的，从根本上遏制了投机行为，让 房屋回归居住属性。 在土地出让方面，长沙实行了熔断机制，而非出价最高者 得地的竞拍方式，稳定了地价；严格控制新房价格，对购 房资质进行严格审查，同时进行交易管控，比如诸如商品 住宅限售4年、二套契税税率4%等，稳定了房价。 0 100 200 300 400 500 哈尔滨 贵阳 长春 沈阳 太原 长沙 烟台 重庆 大连 昆明 南宁 南昌 郑州 石家庄 成都 西安 无锡 天津 济南 合肥 佛山 青岛 武汉 珠海 东莞 福州 苏州 宁波 南京 广州 杭州 厦门 上海 深圳 北京 图：35城市新青年群体购房套均总价 套均总价（万元每套） 11 2.1.1 购房压力：哪些城市购房成本更高？ 除一线城市外，厦门套均总价相对较高。厦门房价相对较高，可以归纳为三个主要原因，一是厦门市住宅土地供应不足， 厦门总面积也仅仅1700.61平方公里，并且整个市区资源都集中在岛内，岛内吸引着全市近半的人口，但面积只有158平方 公里可谓寸土寸金；二是厦门气候、环境宜居，幸福指数高，凭借着稀缺的资源，厦门成为典型的人口净流入城市，人口 的增长势必会在增加购房需求；三是，福建人对置业的偏爱和对厦门的看好，使得他们热衷于在厦门买房。 2.1.2 房价收入比：哪些城市购房压力更小？ 我们是如何界定合理的房价收入比区间的？按照30年还款期限计算，首套现行平均年利率为5.33%，还贷期限设定 为30年。同时，首付比例限定在20%-40%，带入计算公式最终测算“合理”的房价收入比范围是5.55 - 7.4。 对新青年群体，我们用智联招聘发布的2021年春季求职期平均薪酬作为收入数据，按照一家两口计算，同时不区分 性别，不计算年终奖等。据此测算出35个样本城市的房价收入比： 结果显示，天津、合肥、无锡、济南、佛山、石家庄、西安、郑州、成都、大连、烟台、南昌、昆明等13个城市的 房价收入比处于合理区间； 深圳、北京、厦门、上海、杭州、广州、南京、宁波、福州、苏州、东莞、珠海、青岛及武汉等14个城市的房价收 入比处于高位； 南宁、太原、重庆、沈阳、长春、长沙、贵阳及哈尔滨等8个城市的房价收入比处于低位。 需要说明的是，本次统计采用的是收入数据要比人均可支配收入偏高测算得出的房价收入比也相应普遍偏低，但城 市间的分化趋势不变，并且对于处于职业黄金期的新青年群体而言，白领薪酬数据相对合理。 2.1 置业分析 深圳 北京 厦门 上海 杭州 广州 南京 宁波 福州 苏州 东莞 珠海 青岛 武汉 天津 合肥 无锡 济南 佛山 石家庄 西安 郑州 成都 大连 烟台 南昌 昆明 南宁 太原 重庆 沈阳 长春 长沙 贵阳 哈尔滨 15.5 14.9 12 10.6 10.2 9.7 9.5 9.2 8.616.8 8.2 7.9 7.8 7.8 7 7 6.9 6.8 6.88.2 6.1 6.1 6 5.7 5.7 5.7 5.5 5.5 56.6 4.9 4.6 4 45 图：35城市新青年白领家庭房价收入比分布 12 2.2 租赁分析 2.2.1 租赁成本：哪些城市租金相对较高？ 如上文分析，新青年群体对于租金是相对敏感的。那么，35城中，新青年群体要支付的租金有何区别？贝壳研究院同样统 计了35周岁及以下新青年群体的租金数据，规定租赁形式为整租，同时要求房屋居室为一居室，即用整租一居室的月度套 均租金来衡量城市的租房成本。因为对于选择租赁的新青年群体而言，多数处于婚恋未孕育状态，所以一居室相对合理。 35城对比发现，一线城市套均租金明显高于其他能级城市，以北京为例，新青年群体所要支付的月度套均租金约为4640元 。新一线城市中，以杭州、南京及苏州为代表的新一线城市，租金相对较高。 0 1000 2000 3000 4000 5000 石 家 庄 哈 尔 滨 烟 台 太 原 贵 阳 沈 阳 佛 山 昆 明 南 昌 重 庆 郑 州 长 春 福 州 长 沙 东 莞 无 锡 济 南 合 肥 天 津 宁 波 南 宁 西 安 武 汉 大 连 成 都 青 岛 厦 门 苏 州 珠 海 广 州 南 京 杭 州 深 圳 上 海 北 京 图：35城市新青年群体整租套均总价 套均总价（元每月每套） 2.2.1 租赁舒适区间：哪些城市租赁压力更大？ 类似于房价收入比，贝壳研究院按照月度租金与白领月薪测算出了房租收入比，以此衡量不同城市的租房压力。结果显示， 高能级城市租房压力明显较高。35个城市中，北京、上海及深圳的新青年群体房租收入比达到了30%以上，也就是说，新 青年白领30%以上的月薪用来支付房租，对于单身新青年而言，租房压力相对较大。 我们认为合适的租金范围应该是租金占据房租收入在10%-30%之间，租金过低，显然会影响到居住品质，租金过高又会带 来沉重居住负担（贝壳研究院调研数据显示，8成以上新青年可接受房租占工资收入比重在30%以下，10-20%是新青年群 体可接受房租收入比最多的区间段，占比约为39%），据此我们根据智联招聘发布2021白领青年月薪水平，以其10%作为 最低舒适线，以其30%作为最高舒适线，即测算租金的舒适区间。同时，以最高舒适线与贝壳找房平台新青年租赁套均总价 比较，高出套均总价表示租金过高。2021年度，35城中，除北京、上海及深圳外，其他城市均处在租金舒适区间范围内。 13 2.2 租赁分析 2.2.1 租赁舒适区间：哪些城市租赁压力更大？ 城市 房租收入比 最低舒适线 最高舒适线 舒适区间判断 北京 38.5 1207 3620 过高 上海 35.7 1170 3510 过高 深圳 34.4 1098 3295 过高 杭州 28.2 1018 3053 匹配 南京 24.4 951 2853 匹配 广州 23.6 962 2887 匹配 珠海 22.2 921 2764 匹配 苏州 21 907 2720 匹配 厦门 18.3 902 2708 匹配 青岛 19.9 817 2452 匹配 成都 18.7 868 2602 匹配 大连 22 732 2197 匹配 武汉 18.5 867 2600 匹配 西安 19.4 807 2422 匹配 南宁 18.9 829 2487 匹配 宁波 17.1 904 2711 匹配 天津 19.2 803 2409 匹配 合肥 18.2 843 2528 匹配 济南 18 836 2509 匹配 无锡 18 826 2478 匹配 东莞 15.7 919 2758 匹配 长沙 16.7 859 2576 匹配 福州 17.2 830 2490 匹配 长春 19.9 682 2046 匹配 郑州 17 794 2381 匹配 重庆 15.6 859 2578 匹配 南昌 15.8 829 2487 匹配 昆明 16.4 798 2393 匹配 佛山 14.4 890 2670 匹配 沈阳 18.2 689 2067 匹配 贵阳 15.1 812 2437 匹配 太原 17.3 709 2128 匹配 烟台 16.9 708 2123 匹配 哈尔滨 17.2 685 2054 匹配 石家庄 16 731 2194 匹配 表 新青年样本城市租赁舒适区间分布情况 14 2.3 居住自由指数：哪些城市居住更自由？ 为了量化分析城市居住方面的负担情况，贝壳研究院根据房价收入比及房租收入比建立了居住自由指标体系，居住自由指数 越高，表示居住负担越小，反之依然。35个样本城市中，新青年居住自由指数排名靠前的城市包括贵阳、哈尔滨、长沙、 重庆及沈阳等城市，这些城市居住负担相对较低。 分城市能级看，二线城市中，贵阳、哈尔滨、南昌、昆明及太原等城市居住自由指数较高；新一线城市中，长沙、重庆、沈 阳、佛山及郑州等城市的居住自由指数较高；一线城市中，广州的居住自由指数相对较高。总体看，一线城市化居住自由指 数约为59.8，远低于新一线城市的88.0。 需要说明的是，居住自由指数与房地产市场走势并不完全相关，根据贝壳研究院测算的2020年百城置业动力指数报告 显示（依据人口潜在需求和城市发展两大类，共计14个细分维度建立起百城置业动力指标），深圳置业动力指数位居前列 。在纳入统计的100多个重点城市中，深圳是典型的“移民”城市，常住人口规模及增速在重点城市中均保持前列水平， 2019年常住人口与户籍人口的比值达2.44，仅次于东莞，外来人口大量流入带来的潜在购房需求较大。同时，深圳兼具战 略定位、经济发展、资源配套、创新能力等多维度的优势，城市基本面的良好发展意味着未来潜在人口住房需求增量较大， 故而城市置业动力指数保持领先地位。 贵阳 哈尔滨 长沙 重庆 沈阳 南昌 昆明 太原 长春 烟台 南宁 佛山 郑州 石家庄 成都 济南 无锡 西安 合肥 大连 天津 东莞 武汉 青岛 福州 珠海 宁波 苏州 南京 广州 杭州 厦门 上海 北京 深圳 98.2 96.8 96.4 94.5 94.3 94.0 93.8 93.7 93.5 99.5 92.3 92.3 91.4 91.2 89.4 89.3 89.3 89.0 88.9 92.6 87.5 86.7 85.4 83.7 83.3 83.0 82.6 77.0 76.187.8 67.3 62.4 50.7 50.171.8 图：35城市新青年居住自由指数对比情况 标注：指标体系建立方法： 居住自由指数 = 逆向标准化处理(2/3 * 标准化房价收入比 + 1/3 * 标准 化房租收入比) 房价收入比 = 成交套均总计 / (白领平均年薪) 房租收入比 = 单间(套)均租金 / 月平均薪酬 居住自由指数取值范围定义在50-100 15 独居篇 PART 3 16 是否独居生活并不重要，重要的是人们是否感觉寂寞 “蜗居的励志青年 17 3.1.1 独居状态：近6成新青年群体独居生活 调研数据显示，新青年受访者中，63.6%表示目前是独居状态，非独居的百分占比约为36.4%。 芝加哥大学教授约翰卡乔波与人合著的孤独一书中指出，是否独居生活并不重要，重要的是人们是否感觉寂寞 。独居就意味着孤独，就意味着寂寞吗？对于不同的年龄段人群，对此也许会有不同的答案。 不可否定的是，独居时代正在加速到来，2011年全球有2.77亿独居人口，相较于1996年的1.53亿人增长55%，独 居家庭的数量增长迅猛。 根据贝壳研究院发布的2020独居人群洞察报告，30岁以下是独居群体主要集中的年龄段，其中处于26-30岁年 龄段的独居青年占比最高，为38.4%。 3.1 独居现状调查 3.1.2 独居方式：以哪种方式独居？ 对于选择独居的新青年群体而言，会选择什么居住方式？ 调研数据显示，新青年受访群体中，独居的百分占比约为 63.6%。从独居的居住方式看，在独居新青年群体中，选 择自由住房独居的百分占比约为54.4%，其次是选择整租 独居，百分占比约为27%。 合租隐性独居（与陌生人合租零沟通式隐形独居） 18.6% 整租独居 27% 自有住房独居 54.4% 3.2.1 为什么独居？ 独居新青年群体，为什么选择独居？根据国家统计局和民政部发 布的数据显示，2018年我国的单身青年人口高达2.4亿人，其中 超过7700万人为独居状态，预计到2021年，这一数字会升至 9200万人。独居青年人数不断上升的背后既有被动的因素， 但更多是青年主动选择的结果。我们可以把独居分为三种 类型，分别为“主动积极型”，“被动消极型”及“ 顺其自然型”。 3.2 独居态度调查 18 3.2.1 为什么独居？ 本次调研数据发现，对于新青年群体而言，享受独居自由和清静成 为他们选择独居最重要的原因，他们属于“主动积极型”。除此之 外，由于单身导致的独居，属于“顺其自然型”，如果解决单身问 题，这部分新青年自然就脱离独居状态。此外，因为异地工作导致 的被动消极型独居，在独居新青年群体中也比较常见，百分占比达 到了15.4% 如果将独居原因与性别交叉分析，会发现，男性独居新青年在更多 ，因为性格内向，不善于和人打交道及异乡工作所迫而被动选择了 独居。对于女性独居新青年而言，更多是因为享受独居 自由和清静、想独立生活等选择了主动独居，或者因为 单身、没有遇到对的人等原因抱着顺其自然的态度选 择独居。 3.2 独居态度调查 影响因子 百分占比 类型 享受独居自由和清静 33.6% 主动积极 单身 25.5% 顺其自然 异乡工作所迫 15.4% 被动消极 性格内向，不善于和人打交道 9.8% 被动消极 想独立生活 9.2% 主动积极 其他 4.3% 其他 没遇到对的人 2.2% 顺其自然 新青年为什么选择独居？ 影响因子 男性 女性 单身 25.39% 25.60% 没遇到对的人 1.97% 2.39% 其他 4.33% 4.36% 享受独居自由和清静 31.89% 34.74% 想独立生活 8.66% 9.56% 性格内向，不善于和人打交道 12.60% 7.74% 异乡工作所迫 15.16% 15.61% 3.2.2 独居会有幸福感吗？ 对于新青年群体而言，独居会带来幸福吗？调研结果显示，47.4% 的新青年受访者表示，会经常感到幸福，29.5%的新青年受访者表 示并没有特别的感觉。表示独居并不会带来幸福感的百分占比达到 了23%，其中，约7.6%受访者表示不太幸福，1%受访者表示很不 幸福。总体而言，对于新青年群体而言，感到生活幸福的占比相对 更高，这主要是跟选择独居的原因相关，他们主要是因为享受自由 和清静而主动选择了独居，这本身也是在追求幸福。 如果跟性别交叉分析，会有何不同？女性独居新青年更有幸福感！ 对比发现，更多的女性受访者感到独居能让他们经常感到幸福（占 比约为51.2%），甚至是感到很幸福（占比约为15.05%）。对于 男性受访者，没感觉、不幸福的百分占比相对更高，也就是说，面 对独居生活，男性新青年的幸福感相对偏低。 影响因子 百分占比 经常感到幸福 47.40% 没感觉 29.50% 很幸福 14.40% 不太幸福 7.60% 不幸福 1% 独居会有幸福感吗？ 影响因子 男性 女性 不太幸福 10.43% 5.63% 不幸福 1.38% 0.70% 很幸福 13.58% 15.05% 经常感到幸福 42.13% 51.20% 没感觉 32.48% 27.43% 19 3.3.1 独居是否成为趋势 独居会成为未来的一种生活趋势吗？过去独居生活多次引起热议， 甚至独居者被贴上了“空巢青年”、“空巢老人”的标签，在女性 社会地位提升，互联网普及，婚姻观念转变以及人口结构失衡等诸 多背景下，独居生活正逐渐被贴上”自由“”独立“”隐私“”安 静“等标签。调研数据显示，有51.0%的受访者认为独居将会成为 未来城市居住的一种趋势，且从学历看，受教育水平越高越认为独 居会成为趋势。在社会不断发展的大趋势下，独居正在逐渐得到大 众的普遍认同。 3.3 独居趋势调查 会 不知道 51.0% 不会 34.5% 14.4% 您认为未来独居现象会越来越明显吗? 3.3.2 未来以何种方式独居？ 对于选择独居的新青年群体，未来他们会选择哪种居住方式？ 60.2%的新青年受访者表示会选择购房独居，选择租房独居的比例 仅有27.6%。对于独居的新青年而言，能够在自有住所里享受独居 自由和清静，同时又能够拥有归属感和安全感，也不用担心自己的 隐私安全，是他们选择购房独居的主要原因。 3.3.3 独居理想住房：两居室小户型更受青睐 从购房来看，39.3%的新青年受访者表示理想的独居住房面积是60-90平，34.4%的受访者认为理想的独居住房面积 为90-120平；从户型看，理想的独居住房居室是两居，占比达56.9%。 整体来看，两居室是独居群体理想的居住户型。一居室可能会面临生活空间狭小、部分功能区合并等问题，这很影响 居住体验，而三居室对于独居者来说，会存在资金负担过重、居住空间浪费的情况，因此，在经济条件允许的情况下 两居室更能够实现独居群体对居住舒适性的追求，同时亦能满足新青年独居者后续过渡到婚姻生活的住房需求。 购房独居 租房独居 60.2% 无所谓 27.6% 12.2% 如果独居，您期望哪种居住方式? 如果独居，您理想的居住面积是？ 60-90平 39.3% 90-120平 34.4% 90-120平 12.1% 60平及以下 120-180平 180平及以上 10.7% 2.5% 1.1% 如果独居，您理想的居住面积是？ 两居室 56.9% 三居室 29.1% 一居室 10.7% 四居室及以上 3.2% 结语 本报告在线调研及贝壳找房平台大数据，以18-35周岁的新青年群体住房租买意愿、居住负担、 居住痛点及独居洞察为主要研究内容，对新青年群体的居住现状进行了多维度的刻画，并通过 指标建模的方式测算了城市维度新青年群体的居住自由自由指数。研究结果表明，买房的意愿 仍高于租房，以北京、上海及深圳为代表的高能级城市，居住负担相对较大，对于购房和租赁 新青年群体，居住痛点表现出不同特点，购房群体更关注社区的人文素质，租赁群体更关注通 勤便利性。对于独居新青年群体，独居并不意味着孤独寂寞，幸福指数相对较高，两居室小户 型成为他们理想的住房。 对于新青年群体而言，他们正处于从个人到家庭，从学校到社会的人生关键阶段，也是就业、 婚恋、安家、结婚、生子等人生重大事件集中发生的阶段。在这些重大事件中，安家更是关键 ，毕竟，住有所居是其他事件的前提。如报告所表述，面对相对高企的上车门槛，处于事业上 升期的新青年群体又是“囊中羞涩”，结果就是产生了居住压力。那么，如何缓解新青年群体 的购房压力？一方面，有志的新青年应当努力奋斗，强化自己的综合竞争力，以提升自己的经 济能力；另一方面，地方政府应该“房住不炒，因城施策”的政策框架下，结合本地区发展实 情，促进房地产市场稳定健康发展为目标，目标是使房价预期回归理性；还有就是，要逐步发 展和完善我国住房租赁市场，逐步推进“租购同权”，通过户籍制度改革等手段弱化住房的服 务附加属性，真正实现“租”和“买”的可替代性。 20 版权说明： 报告版权为贝壳研究院所有。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻印、复制和发 布。 如引用发布，必须注明出处为“贝壳研究院”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节减 或修改。 为了向读者提供可参考信息，报告中所涉及观点，系数据分析师基于现有数据分析得出，均是 基于数据的客观描述，仅代表分析师个人观点及判断，不包含任何道德偏见、性别偏见、地域 偏见与政治偏见，贝壳研究院与分析师对任何基于这些观点引起的所有可能后果不承担任何责 任。 数据说明： 问卷调研数据：采用线上随机抽样方式，回采有效问卷样本量2010份。在95%置信度的情况下 ，我们有理由相信误差可控制在5%以内。 调研人群基本特征： 1、年龄情况：本次调研人群年龄集中在18-35周岁； 2、性别情况：受访者按性别比例划分，占比约为男：女 = 39% ：61%，女性受访者高出男性约 22个百分点； 3、籍贯情况：按照城市级别划分（以新一线城市研究院2020年城市划分为标准），一线、新一 线及二线城市受访者占比约为84.6%，其中，北京、天津、广州、上海、石家庄、成都、杭州、 深圳、武汉及郑州等城市受访者较多。 关于贝壳研究院 贝壳研究院是隶属于贝壳找房的研究机构，依托于贝壳交易平台的海量真实交易数据、丰富的 房屋交易场景 和多元的产品，围绕新居住产业互联网的前沿问题，致力于成为新居住领域的领先智库。通过 开放合作的研究平台，贝壳研究院与国内国外研究机构、智库开展多元化合作，围绕市场与行 业政策、居住产业互联网、大数据与科技创新等研究方向，为政府部门、行业决策者提供专业 、深度的学术研究，为产业发展和政策制定提供研究支持，也为社会公众提供通俗易懂、内容 丰富的市场信息和