2021-2022“三道红线”后全国楼市 新特征及趋势判断分析报告.pdf

2021-2022“三道红线”后全国楼市 新特征及趋势判断 分析报告 2 2020年房地产政策导向 上更 中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提 及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼 市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长 期进一步剥离楼市与经济增长的关系 2020年房地产市场定调 3 “两会”对房地产的定位 坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位 因 城施 策，促进 房地产市场平稳健康发展 “两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看， 2020年未提及 棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更 偏中性 。客观上政府 实施积极财政政策，同时配合 可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展 动力 建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割 4 2016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部融资渠道均受限。房 地产融资防火墙的建立，实际上是逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路 外 部 融资 内部 融资 金融机构贷款 公司债 海外发债 股权融资 （委贷）非 标融资 资产证券化 其他 自筹 资金 定金、 预收款 个人按揭贷款 房地产作为去杠杆目标，大 幅收紧 2017年收紧海外债审核， 2018收紧海外债用途。但 2019年海外发债有放松迹象 2017年规范股权融资并加强 监管 2018年资管 新规收紧非标 融 资 2018年下半年房企强化资金 回流，定金和预收款有小幅 增长 2020年打击个人贷款、 小微经营贷款流入楼市 个人消费贷款 5 “三道红线”进一步完善楼市防火墙 8月中旬： 市场传言， 监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的 增长，设置“ 三道红线 ” 。根据触 线情况不同，试点 房企分为 “ 红（ 3 条）、橙（ 2条）、黄（ 1条）、绿（ 0）” 四 挡， 以有息负债规模为融 资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上 限增加 5%。 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增 加，“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%，以此类推 8月 20日： 住 建部 、 央行 召开 重点房地产企业座谈会，研究进一步落 实房地产长效机制 。 碧 桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、 中海、华侨城、绿地、华润和阳光城 等 12家 房企成为首批试点 9月 16日： 一 份监管部门下发的 试点房地产企业主要经营、财务指 标统计监测表 显示，监管部门 要求 12家试点 房企每月 15日前提交这 一表格，共涉 8项财务指标 ，分别为 剔除预收款后的资产负债率 、 未剔 除预收款的资产负债率 、 净负债率 、 现金短债比 、 权益口径购地金额 、 权益口径销售金额 、 近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负 、 有息负债 ，其中涵盖 了“ 三条红线”指标 现金短债 比例 100%剔除预收账款后的资产负债 率 70% 红线 1 红线 2 红线 3 房企投资被迫降速 “三道红线”高压 “三道红线”根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降 速，实现防风险目标。长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与 楼市的切割 6 2020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具 有 容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈 。 而以“ 高门槛、慢周转 ”为特征 的一线城市将成为头部房企做利润的 来源 观点 2： 土地市场 短期特征 7 土地市场经历 快速 反弹 后开始 高位回落 土拍市场在上半年经历了短暂低迷和快速反弹后， 现阶段 逐渐 降温 ；进入下半年以来，中央层面反复强调“房住不炒” 和“不把房地产作为短期刺激的手段”，一方面各监管部门和部分地方政府纷纷出台政策抑制市场过热，土地市场供应 逐渐收紧，另一方面房企融资“三道红线”公布后，房企未来融资难度加大，参拍热情降低， 7月以来土地市场量 价波 动下滑， 各线城市溢价率也出现不同程度下滑 2018年 -2020年 9月全国 300城市住宅用地供应成交情况 0 5 10 15 20 25 30 35 40 18 -01 18 -03 18 -05 18 -07 18 -09 18 -11 19 -01 19 -03 19 -05 19 -07 19 -09 19 -11 20 -01 20 -03 20 -05 20 -07 20 -09 一线城市平均溢价率 二线城市平均溢价率 三四线城市平均溢价率 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 18 -01 18 -03 18 -05 18 -07 18 -09 18 -11 19 -01 19 -03 19 -05 19 -07 19 -09 19 -11 20 -01 20 -03 20 -05 20 -07 20 -09 供应面积 成交面积 成交楼面均价 2018年 -2020年 9月全国 300城市住宅用地成交溢价率（分城市能级） 万平米 元 /平米 % 华东 区域：热度较高，成交规模超越同比 城市能级 城市 1-9月成交建面（ 万平米） 同比 1-9月成交楼面价 （元 /平米） 同比 溢价率 同比 一线城市 上海 1207.97 23.45% 15881.67 41.27% 11.64% 10.95% 二线城市 苏州 679.92 -0.63% 13792.1 -4% 9.86% -7.12% 宁波 940.28 29.44% 11541.89 10.13% 24.77% -3.24% 合肥 511.56 20.96% 6381.5 -35.18% 37.07% -30.6% 杭州 1222.21 -3.57% 15935.15 7.51% 21.19% 3.03% 南京 1252.35 25.78% 11351.95 7.59% 12.49% -8.64% 三四线城市 温州 512.92 7.57% 10492.13 6.27% 17.15% -3.29% 芜湖 218.21 64.96% 3501.93 -12.5% 51.5% 21.23% 盐城 424.55 82.01% 3491.41 74.9% 41.42% 35.24% 嘉兴 95.08 -32.82% 8526.56 17.07% 37.61% 15.5% 常州 551.34 -23.42% 8381.78 31.16% 31.55% -0.63% 2020年 1-9月 华东市场不同能级城市住宅用地成交表现 华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显， 多个城市 1-9月 宅地成交溢价率明显提升，土地市场竞争激烈；南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价 竞地价”新政 华东区域（续表） 成交建面（万平米） 成交楼面价（元 /平米） 溢价率 城市 能级 城市 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-9.6三 道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20三 道红线 后 3-4 周 环比 8.10-8.23三道红线前 环比 8.24-9.6三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20三 道红线 后 3-4 周 环比 8.10-8.23 8.24-9.06 9.07-9.20 一线城市 上海 80.12 61% 11.12 -86% 100.38 803% 31063 -27% 20510 -34% 9627 -53% 26.2% 42.2% 2.4% 二线城市 苏州 6.66 -88% 73.77 1008% - - 8919 -57% 14898 67% - - 0 12.6% - 宁波 19.44 -94% 156.56 705% 6.51 -96% 28417 167% 10077 -65% 1591 -84% 25.6% 21.8% 2.0% 合肥 61.54 - 92.23 50% - - 7087 3672 -48% - - 26.6% 17.1% - 杭州 19.27 -53% 11.57 -40% 47.75 313% 3093 -91% 13972 352% 15478 11% 0 20.8% 22.1% 南京 30.1 - - - 104.18 - 3252 - - - 9495 - 2.7% - 15.4% 三四线城 市 温州 - - - - - - - - - - - - - - - 芜湖 - - - - - - - - - - - - - - - 盐城 22.92 -28% 36.83 61% 56.35 53% 6072 6% 6341 4% 1675 -74% 63.8% 56.1% 17.1% 嘉兴 7.78 - 12.21 57% 6.02 -51% 2783 - 4691 69% 8700 85% 67.0% 0.1% 29.5% 常州 21.57 39% - - 34.71 - 9607 4% - - 9879 - 46.4% - 44.1% 2020年 8-9月华东区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 注： 9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断 华南区域：受核心城市带动，热度较高 城市能级 城市 1-9月成交建面（ 万平米） 同比 1-9月成交楼面价（元 /平米） 同比 溢价率 同比 一线 广州 1030.03 94.6% 13052.04 0.5% 7.2% -6.4% 深圳 214.77 211.4% 13375.17 -58.8% 24.3% -20.7% 二线 南宁 594.24 -17.3% 4443.13 -2.4% 44.5% 4.8% 厦门 186.87 125.8% 24385.34 1.7% 23.0% 3.4% 东莞 548.84 186.4% 10231.96 -7.2% 27.7% -9.3% 佛山 1102.61 27.8% 8866.64 19.1% 24.0% 6.2% 三四城 泉州 26.35 -6.5% 5716.36 102.2% 52.8% -1.8% 北海 103.83 -51.4% 2506.74 -13.6% 7.0% -2.0% 2020年 1-9月 华南市场不同能级城市住宅用地成交表现 广州、深圳、厦门、东莞等主要城市 1-9月 住宅用地累计成交规模同比大幅提高，主要是由于住宅市场供不应求，政府 希望通过加大推地力度来平抑市场过热；而泉州、北海等距核心城市较远的区域土地市场表现较冷淡，成交规模及溢价 率同比都明显下滑 华南区域（续表） 成交建面（万平米） 成交楼面价（元 /平米） 溢价率 城市 能级 城市 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-9.6三 道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20三 道红线 后 3-4 周 环比 8.10-8.23三道红线前 环比 8.24-9.6三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20三 道红线 后 3-4 周 环比 8.10-8.23 8.24-9.06 9.07-9.20 一线 广州 73.94 64% - - 28.89 - 14461 -4% - - 10820 - 9.5% - 0 深圳 - - - - - - - - - - - - - - - 二线 南宁 - - 35.49 - 34.09 -4% - - 4210 - 7510 78% - - 134.3% 厦门 44.17 - - - - - 24517 - - - - - 17.0% - - 东莞 - - 10.89 - 78.22 618% - - 10605 - 5050 -52% - 26.9% 18.5% 佛山 47.97 -26% 133.17 178% - - 10699 -1% 9017 -16% - - 29.0% 20.4% - 三四城 泉州 - - - - 17.71 - - - - - 5601 - - - 78.4% 北海 - - - - - - - - - - - - - - - 2020年 8-9月华南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 注： 9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势 判断 中西部区域：市场热度整体表现平淡 城市能级 城市 1-9月成交建面（ 万平米） 同比 1-9月成交楼面价（元 /平米） 同比 溢价率 同比 二线 武汉 1898.76 4.6% 5761.92 -4.6% 8.2% -2.8% 西安 1873.99 26.1% 3551.36 18.3% 16.6% 5.1% 郑州 1096.59 -34.2% 3956.71 13.1% 5.6% 0 长沙 1127.8 17.8% 4294.36 5.0% 7.4% 2.0% 三四线 洛阳 210.46 -53.3% 3216.97 31.8% 19.5% -33.5% 宜昌 247.8 6.3% 2275.74 -25.5% 5.5% -6.3% 平顶山 200.91 123.0% 1137.16 3.8% 3.2% 3.0% 岳阳 67.98 -73.9% 2041.51 -12.2% 0.3% 0.1% 株洲 105.21 -62.1% 1947.28 -22.5% 3.1% - 2020年 1-9月 中西部市场不同能级城市住宅用地成交表现 目前房企投资重点普遍回归一二线城市，中西部区域中省会城市相对受到更多关注，西安、长沙等城市房企拿地相对活 跃；但多个三四线 城市宅地 成交规模、楼面价均下滑明显，中西部土地市场整体较为平淡 中西部区域 （续表） 成交建面（万平米） 成交楼面价（元 /平米） 溢价率 城市 能级 城市 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-9.6三 道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20三 道红线 后 3-4 周 环比 8.10-8.23三道红线前 环比 8.24-9.6三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20三 道红线 后 3-4 周 环比 8.10-8.23 8.24-9.06 9.07-9.20 二线 武汉 543.95 975% 8.43 -98% 31.03 268% 4238 -28% 15954 276% 8575 -46% 5.9% 0 0 西安 123.21 - 290.25 136% 14.92 -95% 2591 - 3416 32% 4497 32% - 41.6% - 郑州 101.53 67% 167.19 65% 24.12 -86% 3555 -16% 3359 -6% 3580 7% 1.6% 0 0 长沙 207.03 148% 65.97 -68% 26.39 -60% 4358 -33% 6672 53% 7650 15% 4.3% 3.6% - 三四线 洛阳 19.69 -29% - - - - 3439 12% - - - - 25.0% - - 宜昌 - - 5.67 - 26.53 368% - - 2553 - 1772 -31% - 2.1% - 平顶山 - - - - 15.73 - - - - - 1897 - - - 4.9% 岳阳 - - 12.13 - 6.5 -46% - - 571 - 2251 294% - 0.7% 0.7% 株洲 - - - - 8.71 - - - - - 1432 - - - 0 2020年 8-9月中西部区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 注： 9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势 判断 华北区域：仅核心城市市场活跃 城市能级 城市 1-9月成交建面（ 万平米） 同比 1-9月成交楼面价（元 /平米） 同比 溢价率 同比 一线 北京 513.7 6.1% 30600.26 30.4% 16.9% 4.8% 二线 天津 906.56 -42.9% 7385.03 8.5% 4.8% -3.2% 太原 1060.23 -20.8% 2884.38 16.7% 20.5% 4.8% 三四线 保定 265.46 -2.0% 2141.99 -15.3% 0.0% 沧州 140.08 -22.3% 3273.29 -12.4% 0.1% -1.5% 晋城 25.99 -75.4% 1071.5 -7.7% 运城 213.17 6.7% 819.95 14.3% 2.5% -7.4% 2020年 1-9月 华北市场不同能级城市住宅用地成交表现 华北区域中，仅核心城市北京的土地市场较活跃，融创、恒大、合生、龙湖、佳兆业等多个告别北京土拍市场多年的房 企又重回北京拿地，但华北区域其他城市土地市场表现 冷淡，多个三四线城市土地成交量价齐跌； 8月下旬以来，受 “三道红线”融资新规的影响，北京土拍市场也有转冷趋势 华北区域 （续表） 成交建面（万平米） 成交楼面价（元 /平米） 溢价率 城市 能级 城市 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20 三道红线 后 3-4周 环比 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20 三道红线 后 3-4周 环比 8.10-8.23 8.24-9.06 9.07-9.20 一线 北京 8.41 -58% 85.88 921% - - 23447 -40% 19933 -15% - - 0 1.4% - 二线 天津 30.8 26% 30.82 0% 174.54 466% 15462 56% 3377 -78% 4452 32% 21.1% - 9.7% 太原 33.26 -57% 68.95 107% 0.63 -99% 2436 -5% 2763 13% 4225 53% 12.3% 4.3% 23.2% 三四线 保定 16.58 - - - - - 3050 - - - - - 0 - - 沧州 - - - - - - - - - - - - - - - 晋城 - - - - - - - - - - - - - - - 运城 - - 62.53 - - - - - 470 - - - - 0.7% - 2020年 8-9月华北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 注： 9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势 判断 西南区域：各城市呈现分化 城市能级 城市 1-9月成交建面（ 万平米） 同比 1-9月成交楼面价（元 /平米） 同比 溢价率 同比 二线 重庆 1320.68 33.5% 6276.57 -9.4% 10.9% -9.4% 成都 989.21 1.1% 6936.04 5.1% 20.3% 0.2% 贵阳 1182.91 60.4% 3412.22 -2.8% 3.9% -11.0% 三四线 遵义 692.75 26.6% 1075.42 -32.4% 2.4% -0.1% 宜宾 256.66 -47.8% 3195.31 -1.7% 13.8% -40.6% 德阳 297.44 47.5% 1881.49 16.2% 11.3% -10.6% 泸州 238.06 135.3% 2035.83 9.9% 11.4% -10.1% 2020年 1-9月 西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现 西南区域上半年土拍呈现一定的分化。其中成都主城热度空前，溢价率最高超 125%，锦江区热点地块起拍价有普遍上 调趋势，外围区域热度一般；重庆拿地整体偏谨慎，空港、蔡家等板块热度较高，多家企首入拿地，低密趋势渐浓；贵 阳 3月以来土拍逐渐复苏，但以外围区域为主，热度不高；三四线城市中，德阳、泸州土拍成交量同比大增，其他城市 市场成交不活跃 西南 区域 （续表） 成交建面（万平米） 成交楼面价（元 /平米） 溢价率 城市 能级 城市 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20 三道红线 后 3-4周 环比 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20 三道红线 后 3-4周 环比 8.10-8.23 8.24-9.06 9.07-9.20 二线 重庆 12.62 -87% 64.27 409% 36.78 -43% 4915 -20% 5445 11% 4896 -10% 6.6% 6.3% 0 成都 - - 56.59 - 29.36 -48% - - 6179 - 5810 -6% - 6.0% 0 贵阳 109.18 1311% 188.57 73% 97.01 -49% 3487 -15% 4513 29% 2500 -45% 3.2% 2.1% 1.9% 三四线 遵义 187.99 540% 70.09 -63% 72.32 3% 743 -46% 623 -16% 820 32% - - - 宜宾 14.77 - - - - - 4056 - - - - - 12.7% - - 德阳 71.44 344% - - - - 1736 -11% - - - - 0.3% - - 泸州 - - - - 37.25 - - - - - 2767 - - - 15.4% 2020年 8-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 注： 9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势 判断 东北区域：各城市出现分化 城市能级 城市 1-9月成交建面（ 万平米） 同比 1-9月成交楼面价（元 /平米） 同比 溢价率 同比 二线 沈阳 994.96 11.6% 4671.67 11.2% 14.4% -6.3% 大连 178.92 -66.5% 5833.35 13.7% 12.6% -9.2% 哈尔滨 853.48 158.1% 2919.91 -10.8% 10.0% -15.9% 长春 1459.17 28.6% 3265.96 15.3% 6.2% 4.3% 三四线 阜新 28.11 15.7% 953.7 15.0% 0.8% -1.5% 鞍山 6.08 -82.1% 1330.97 122.4% 24.3% 20.4% 2020年 1-9月 东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现 东北区域土拍也呈现一定的分化。 1-9月 沈阳多宗地块高溢价成交，表现较为活跃，长春住宅市场冷淡土地市场却逆势 上扬量价齐升；哈尔滨土地市场供应放量， 1-9月 供应建面达到去年同期 的 2.5倍 ，尤以松北区深哈产业园区、东北亚 国博城、深哈金融科技园等片区为主，成交量大增，部分主城区地块竞争激烈；而大连宅地成交量价齐跌，土拍市场陷 入低谷；三四线城市土地市场不活跃，成交规模较小；进入 8月后东北区域土拍市场普遍沉寂 东北 区域 （续表） 成交建面（万平米） 成交楼面价（元 /平米） 溢价率 城市 能级 城市 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20 三道红线 后 3-4周 环比 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线 后 两 周 环比 9.7-9.20 三道红线 后 3-4周 环比 8.10-8.23 8.24-9.06 9.07-9.20 二线 沈阳 - - - - - - - - - - - - - - - 大连 - - - - 53.5 - - - - - 8680 - - - 19.9% 哈尔滨 19 -90% - - - - 9026 247% - - - - 20.3% - - 长春 20.65 -79% - - 74.63 - 1429 -63% - - 2765 - 0 - 5.8% 三四线 鞍山 - - - - - - - - - - - - - - - 阜新 - - - - - - - - - - - - - - - 2020年 8-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 注： 9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势 判断 20 北京：房企参拍热情下降，土地成交溢价率走低 2020年下半年，北京的土拍市场可以称得上是“开门红”。 7月 14日、 22日接连两场土拍，房企竞拍热情高涨，其中 房山区地块经历了 108轮竞拍，溢价率达到 41.34%；然而 8月底以来， “三道红线”融资政策出台，由于北京地价较 高对房企资金要求更高，此次融资政策的出台对北京土拍影响明显，土拍报名房企减少、竞拍热情下降，多宗宅地底价 成交 8月前后北京土拍市场热度对比 7月 14日北京土拍成交情况 房山区地块： 参拍房企 ： 7家 经过 108轮竞拍 最终由 中海地产 以总价 40亿元获得 成交溢价率： 41.34% 通州区地块： 参拍房企： 3家 竞拍轮次： 9轮 由 石榴 +通投 以总价 12.4亿元获得 成交溢价率： 9.64% 门头沟区地块： 参拍房企： 3家 竞拍轮次： 9轮 由 佳兆业 以总价 12.6亿元获得 成交溢价率： 8.15% 8月 27日、 9月 2日北京土拍成交情况 顺义区仁和镇三宗地块： 参拍房企 ： 8家 仅经过 10轮竞拍 成交溢价率： B片区纯宅地： 7.8%（路劲获 得）、 B片区商住地块： 0（平安获得）、 C 片区： 0（城建 +首开 +旭辉联合体获得） 石景山区北辛安宅地： 报名房企 ： 1家 中海以底价 69.78亿元获得 成交溢价率： 0 平谷区王辛庄镇宅地 报名房企 ： 1家 北京城建以底价 13.28亿元获得 成交溢价率： 0 房企融资难度加大 “三道红线”政策出台 房企加速回款、谨慎投资 北京土拍参拍房企减少、溢价率走低 21 常州：高层干预，政府叫停高价地出让 2020年上半年，常州土地市场火热，地价频频刷新， 8月 10日，天宁区青龙 2-1地块挂牌，起始楼面价就达到 20009 元 /平米，成为常州新的“单价地王”地块；然而 8月 26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，常州成为 6个参与 的城市之一，仅仅两天后，青龙 2-1地块终止挂牌出让，此次终止出让或与常州地价上涨过快及参加房地产工作会商会 有关 上半年常州土地市场热度屡创新高 8月 28日，参加 住建部房地产工作会商会两天后，常州市叫停新单价地 王青龙 2-1地块的出让 官方公布的理由为片区控规需进一步优化，但 各界猜测此次终止出让与 常州地价上涨过快、被住建部约谈有关 东莞：临深区域受深圳外溢明显，土拍热度居高不下 进入 2020年以来，深圳多次因市场过热受到外界关注，由此带来新的调控政策，在新政策的挤压下，部分需求由核心 城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨，并引来“莞九条”的出台，然而东莞新的调控 政策主要限制购房端，土地市场热度依然居高不下 8月东莞土拍地块分布图 凤岗商住地块 13家 房企竞价 32轮 先后 破顶价破最高配建 润恒地产 39.8亿元 +17%配建获 得 楼面价 25871元 / ，成东莞 单 价第二高 地块 溢价率 33.2% 望牛墩地块 8家房企竞价 48轮 中梁 1.43元斩获 楼面价 10469元 / ， 刷新 片区单价 溢价率 49.6% 深圳方向 23 “三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城 市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一 二线及强三线 城市优质 地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润 来源 观点 3： 商品住宅市场 短期特征 24 华东区域： 1-9月多数城市市场复苏强劲，量价齐升 城市能级 城市 1-8月 成交量（万平米） 同比 1-8月 成交均价（元 /平米） 同比 8月末 市场存量（万平米） 去化周期 （月） 一线城市 上海 623.38 7% 57975 7% 732.05 7.9 二线城市 杭州 216.79 25% 40379 -3% 180.65 7.4 南京 577.29 6% 28364 2% - 苏州 485.79 15% 28251 11% 529.43 9.1 合肥 584.82 13% 17294 10% 730.7 9.7 三四线城市 宁波 1219.11 7% 19145 14% 638.24 3.3 温州 630.43 0% 17822 5% 753.19 12.3 芜湖 167.38 6% 11868 8% 223.05 8.4 嘉兴 235.18 -8% 12430 -7% - 湖州 343.99 -9% 13297 7% 398.13 8.7 江阴 199.52 10% 14319 22% 257.54 9.4 舟山 84.13 -3% 17601 4% - 绍兴 170.39 6% 20808 14% - 丽水 198.23 24% 13875 9% 268.98 8.9 衢州 64.8 48% 15642 22% - 连云港 413.15 -11% 7835 10% - 张家港 129.79 4% 16469 7% 166.84 10.0 从 1-9月 商品住宅累计成交情况来看，华东 区域大部分城市 住宅 成交量较去年同期呈不同程度增长； 与其他区域相比， 华东区域在住宅市场方面复苏强劲 ；而价格方面，华东区域城市价格较为坚挺，除个别城市外， 1-9月成熟住宅均价保 持正增长 2020年 1-9月 华东市场不同能级城市商品住宅市场表现 25 华东区域：“三道红线” 有 过渡期，市场数据暂无明显体现 成交量 成交价 城市能 级 城市 8.10-8.23 三 道红线前 环比 8.24-9.6 三 道红线后 1 周 环比 9.7-9.20三 道红线后 2周 环比 8.10-8.23 环比 8.24-9.6三 道红线后 1周 环比 9.7-9.20 三 道红线后 2 周 环比 一线城市 上海 41.34 12% 52.63 27% 40.76 -23% 56500 -3% 58463 3% 59340 2% 二线城市 苏州 30 -12% 32.28 8% 35.73 11% 27993 1% 27460 -2% 26874 -2% 宁波 77.04 -3% 67.62 -12% 96.59 43% - - - - - - 合肥 32.6 -8% 32.31 -1% 34.36 6% 18307 1% 18310 0% 18524 1% 杭州 12.19 5% 8.36 -31% 5.31 -36% 40607 -1% 42045 4% 43578 4% 南京 29.28 -22% 31.54 8% 20.98 -33% 28996 -5% 27968 -4% 29156 4% 三四线 无锡 28.82 0% 37.19 29% 23.83 -36% - - - - - - 昆山 9.63 5% 12.68 32% 11.6 -9% 20125 7% 18730 -7% 19345 3% 湖州 20.69 134% 12.38 -40% 12.4 0% 12537 -7% 12003 -4% 12468 4% 江阴 10.56 9% 18.73 77% 11.56 -38% 14517 1% 14597 1% 14931 2% 丽水 15.42 -2% 14.3 -7% 13.06 -9% 16051 7% 14860 -7% 15046 1% 太仓 5.04 19% 3.64 -28% 3.25 -11% 19722 1% 19011 -4% 18769 -1% 2020年 8-9月华东 区域市场不同能级 城市商品 住宅市场表现（双周） 26 典型 城市 无锡（ 短期保持平稳，联合开发项目风险较低 ） 无锡虽然 8月底出台新政，提高二套首付至 6成，且 离婚要追溯 2年内购房 记录，但短期而言受城市基本面及 上半年土拍 热度推升客户预期 影响，成交整体保持平稳。同时， 无锡不乏联合开发项目 ，且今年市场 70%左右宅地均为联合开 发 ，故而 市场层面受“三道红线”影响较小 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 新房供应建面 新房成交建面 新房均价 无锡周度商品住宅供求价走势图 万平米 元 /平米 首开、保利、招商 联合开发项目：太湖如院 27 典型 城市 常州 （ 新政后市场降温明显 ） 常州 2020年土地市场热度较高，今年推出的 26宗万元地块中 ，拍 出的万元地块就达到 15宗， 2018-2019年累计拍 出 的万元 地块分别仅为 6宗、 5宗；另外， 常州住宅市场热度不低，市场量价都处在上行通道 。 但在被住建部约谈后，常 州出台 911新政， 常州市区来访量及认购量下滑，成交量 “暴跌”，降温效果 明显，后期可能出现“以价换量” 2020年 9月 11日常州发布 关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 0 20 40 60 80 100 120 140 新房供应建面 新房成交建面 新房均价 常州商品住宅供求价走势图万平米 元 /平米 政策重点 1、限售 升级：新房 二手房全部 4年限 售 （ 2020年 9月 12日，含 9月 12日后 进行合同网签备案的商品住房 )。 常州是江苏省第一个限售的城市， 2017年就 规定新房和二手房限售 2年，这次再升级。 2、首付比 调整：首 套贷款未结清，二套首付变 6成 3、严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购 房 0 100 200 300 400 500 600 700 新房供应建面 常州 9月 11日前后市区商品住宅成交套数套数 新政前 ： 9月 1-11日，常 州日均成交量达 285套 新政后 ： 9月 12-20日， 常州日均成交量仅 113套 28 华南区域：粤港澳大湾区三四线城市市场热度较高 城市能级 城市 1-8月 成交量（万平米） 同比 1-8月 成交均价（元 /平米） 同比 8月末 市场存量（万平米） 去化周期 （月） 一线城市 广州 深圳 228.75 -3% 55896 5% 235.17 6.63 广州 570.75 -7% 30231 5% 813.95 7.96 二线城市 海南 海口 214.46 26% 15966 8% - - 广西 南宁 631.1 -11% 9129 - 809.48 7.31 三四线城市 广东 东莞 411.23 20% 22865 17% - - 佛山 721.68 -7% 14955 38% 979.64 8.22 汕头 174.05 6% 8826 -6% - - 珠海 252.96 -6% 25256 16% 665.47 13.61 韶关 112.62 7% 6206 -6% 134.45 8.33 柳州 200.57 12% 1384 - - - 肇庆 347.28 348% 6582 -26% - - 茂名 151.53 30% 7460 -1% - - 梅州 254.8 1% 6126 -4% - - 广西 北海 95.41 -48% 7670 -8% - - 桂林 89.37 24% 8844 -5% - - 海南 三亚 36.17 36% 26326 0% 172 30.32 从 1-8月 商品住宅累计成交情况来看，广州、 深圳一线城市成交量跌价涨，尤其是深圳，受 2020年调控不断加码影响， 市场需求释放受阻，部分购房需求外溢至周边三四线城市，带涨大湾区内三四线城市成交量 2020年 1-8月华南市场 不同能级城市商品住宅市场表现 数据说明：截至 10月 12日，华南区域大部分城市 9月市场数据