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安其居，乐其业” 中国住房保险发展路径探讨 2020 年 8 月 01 前言 02 摘要 03 中国住房保险发展概况 09 国外住房保险发展概览 1 1 探讨完善我国银行住房抵押 贷款保险的可行性 13 探讨住宅专项维修资金中引 入保险机制的可行性 24 发展住房保险的路径规划 27 总结 28 附录 Institute瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 1 过去十年是中国保险行业快速发展的十年。但是相较于其他商业险种，我国住房保险 却是起步较早、然而发展缓慢：在其他市场，住房保险的普及率一般能达到60%到 80%，而在我国，却低于10%，这与我国近年来繁荣发展的住房市场十分不相称。根 据央行最近所做的一项调查，我国城镇居民住房拥有率达到96%，家庭资产中住房占 比近七成，发展滞后的住房保险更与这一现状脱节。 为和业界同仁共同探索这一潜力颇大的领域，瑞再研究院中国中心及瑞再财产险团队 共同推出了这份有关住房保险的研究报告。该研究报告整合了瑞再对于各个典型市场 住房保险发展的观察与思考，同时结合中国的住房特点和相关制度，深入分析和探讨 了发展住房保险的两大路径。本报告特色和创新性都很鲜明：拓展了“住房保险”的 内涵外延，不仅包含常见的楼体和屋内财产保险，也扩展到了关乎到民生的小区公共 区域和共用设施设备保险；通过对银行和消费者的问卷访谈，建议银行规范和促进住 房贷款保险市场，以更好地推进我国住房市场的良性发展，此外，还创新性地提出在 住房专项维修资金中引入保险机制，并对具体的实施路径给出了前瞻性的想法。 我们特别感谢广东银保监局对本研究中有关银行业调查给与的大力支持。希望报告对 您有所启发，也期待和您在这一领域开展更深入的探索与合作。 瑞士再保险中国总裁 前言 陈东辉2 瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 摘要 住房是居民的重要财产，通过 保险工具，可对住房风险进行 管理和转移。 本报告所讨论的住房保险既包 括屋内财产保险，房屋主体保 险，也涵盖小区共用部位和共 用设施设备的保险保障。 我国家庭财产保险覆盖率较 低。 在海外市场，住房保险的发展 有两个主要推力：银行和业主 委会。 在我国，需要鼓励和规范商业 银行发展财产损失住房保险的 发展。 通过借鉴“电梯保险”的成功 经验，建议在住宅专项维修资 金中引入保险机制，以保障居 民小区公共财产的安全。 调查显示，2019年，中国城镇居民家庭户均总资产318万元，住房占比近七成， 是城市居民最为重要的有形财产，其财产质量关系着居民的生命安全以及财富的保 值增值。如果住房财产的安全无法得到充分保障，则可能演化为基层社会的治理问 题，甚至爆发为严重的社会问题。因此，通过保险工具，对居民住房风险进行管理 与转移，对维护居民利益，防范社会风险具有重要意义。 在海外，商业住房保险可以按照被保房屋类型分为两类：针对独栋、联排房屋的住 房保险，其保障内容包括房屋主体和屋内财产，可分别购买；针对多层公寓楼的住 房保险，其共用区域和共用设施设备由业主委员会统一购买，而公寓内财产则由业 主自行购买。在我国，目前尚没有针对整个小区公共区域和设施设备的保险，仅有 针对业主个人的家庭财产保险，其保障内容既包含所属部分房屋主体结构，也包含 屋内财产。本文所讨论的住房保险属于广义的概念，既包括传统的家财险，也参照 了即将于2021年1月1日起正式施行的中华人民共和国民法典物权编之相关条 款，探讨了小区公共区域和共用设施设备的保险保障。 家庭财产保险在我国属于覆盖率较低的一项险种，2019年，家财险的保费收入为91 亿元人民币，占财险市场(P&C)总保费收入的0.7%，远低于发达国家和部分发展中国 家的水平。我国城市住房以砖混、钢混结构为主，面临火灾、爆炸、自然灾害等种 种潜在风险的威胁。由于住房保险的缺失，在很多情况下，政府不得不承担起补偿 责任，这给政府财政带来了很大压力。 通过研究海外市场的住房保险发展模式，我们总结出两类推动力：一是银行出于风 险管控的考虑，强制要求贷款人在申请房贷时为其抵押房产投保住房保险，这一举 措有力的提升了住房保险的覆盖率。例如，在美国、日本、瑞士等市场，住房保险 的覆盖率在70%-90%之间，有些地区甚至接近100%。第二类推动力是国外市场针对 多层公寓，由业主委员会或者物业公司为公寓的房屋结构、公共设施等购买保险是 通行做法，此举可以保障住户的共有利益。这类公寓楼的住房共管物业保险覆盖率 也很高。 通过对大湾区银行进行问卷调研，我们发现，导致银行个人住房按揭违约的主要原 因是借款人经营或投资失败而导致的资金链断裂，由于被抵押住房多位于城市，以 钢混结构为主，楼龄较新，发生严重损坏的概率较低，银行目前在审批个人住房按 揭贷款时并没有把“是否拥有住房保险”作为风险评估的依据。因为房贷险具有风 险缓释作用，若要完善我国银行住房抵押贷款风险管理措施，需要从监管层面鼓励 和规范商业银行发展财产损失住房保险。 通过学习“电梯保险”的成功经验，以及结合消费者调查的结果，我们建议在住宅 维修资金中引入保险机制，此举既可以降低决策成本，提高资金利用率，又可以充 分发挥保险公司的风险管理功能，提高小区物业的整体管理水平，同时还能实现资 金的保值增值。最后，我们总结了发展住房保险的路径规划，并建议保险公司利用 保险科技，通过与消费者互动，提高消费者风险意识，推动“保险+住房服务”的创 新模式。瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 3 中国住房保险发展概况 改革开放以来，我国的住房制 度由计划经济时代的福利分房 制度逐步过渡到市场经济时代 的商品房制度。 我国的住房类型分为城镇住房 和农村住房。城市住房又分为 公房、商品房、自建房和保障 性住房。 图1： 我国主要住房类型 受文化、房价等因素影响，我 国居民自有住房比例较高。 我国住房主要类型 新中国成立以来，中国的住房制度伴随着社会经济的发展不断变迁。计划经济时 代，我国采用福利分房制度，即实行“国家建设，国家分配，以租养房”的公有住 房实物分配制度，住房成为国家、单位给予职工的一种福利，职工只需要支付很少 的租金便可获得住房居住权 1 。随着改革开放，住房制度也逐渐从向商品化过渡。 1998年，国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知， 终止福利分房制度，住房市场化改革从此进入高速发展阶段 2 。进入21世纪以来，随 着经济不断腾飞，我国房地产业迅猛发展，商品房小区增长势头强劲，同时，廉租 房、经济适用房等保障性住房市场也逐渐发展起来。 我国的住房类型主要分为城镇住房和农村住房(图1)。按照住房性质，城镇住房可分 为商品房(4成)、自建房(3成)、老公房和保障性住房(3成) 3 。商品房指由房地产开发 经营企业经批准建造并向市场出售的房屋。自建房多位于城乡结合部，由建房者自 行筹资建设，不太具备流通属性。老公房是指1998年房改之前由政府、国企和事 业单位投资兴建的住宅，在出售之前，产权归国家所有。保障性住房又可进一步细 分为普通商品房(两限房)、经济适用住房和廉租住房3种。普通商品房，也称“两限 房”，与商品房的区别在于政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售 价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范 围内。经济适用房与商品房不同的是政府提供政策优惠，减免了工程报建中的部分 费用，并且面向的是中低收入家庭。廉租房则是指政府在住房领域实施社会保障职 能，向符合条件的城镇低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房 4 。尽管缺乏普查 数据，根据推算，我国目前城市住房套数在3亿套左右 5 。 资料来源:根据国家统计局人口抽样调查的城镇住房分类归纳 根据央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组2020年发表中国金融的 文章显示，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率 达到96%。 6 而截至2017年底，美国住房自有率为64.2%、日本为61.9%、德国为 51.7%，相比较而言，我国城镇家庭住房拥有率较高，这主要与中国重视“家”的文 化传统、以及居民家庭更偏好将住房作为保值增值资产、以抵御房价持续上涨预期 等存在一定关系 1 。 1 2 3 4 5 6 许小乐，“我国70年住房历史变迁和未来”，中国房地产，第28册，2019年。 付昨霖，“福利与市场：中国住房政策的历史演变与政策取向”，现代营销，第7册，2019年。 中国住房存量报告：2019，恒大研究院，2019年。 “什么是廉租房”，中华人民共和国自然资源部， 2010年4月1 1日， wskt_bdqkt/201004/t2010041 1_2040759.html “70年居住变迁：从福利分房到自主产权，城镇居民户均一套房”， news/100273546.html “央行重磅！我国城镇住房自有率达96%，户均资产超300万”， t20200425_1 721 186.html4 瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 农村住房风险暴露程度较高。 农房保险防范农村住房财产损 失，主要是政府主导的政策性保 险。 农房保险不在本研究范围内。 独栋、联排房屋的住房保险由户 主自行购买。 公寓楼屋内财产保险由业主购 买；公寓共用部位和共用设施设 备保险由业主委员会或其委托物 业统一购买。 我国住宅小区的公共部分一般没 有保险保障。我国家财险既保屋 内财产，又保部分房屋结构。 我国住房保险发展现状 农房保险 与城市住房相比，我国农村住房质量较低、风险暴露程度较高，各类自然灾害，如 台风、洪水、强降雨、泥石流等，都会导致住房结构倒塌、损坏，和屋内财产的损 失，其次火灾、爆炸也会给农房带来威胁。各地农房保险的保障内容有所差异，一 般涵盖房屋结构，部分也包含屋内财产。 我国农房保险主要是政策性保险，通过财政保险费补贴等手段引导和鼓励农户参 保，具有“低保障、广覆盖”的特点，农民只需支付很少的保费即可参保。2006年 以来，福建、浙江、贵州等地开始试点政策性农房保险，对农村住房因自然灾害所 受损失予以赔付。之后，全国各省市的农房保险得以迅速发展。201 2年1 2月24日， 民政部、财政部、保监会联合下发关于进一步探索推进农村住房保险工作的通 知，要求继续探索推进农村住房保险工作，不断提高农村住房风险保障水平 7 。根 据可得数据，到2015年底，农房保险已覆盖全国所有省、自治区和直辖市，参保农 房9358万间，提供风险保障达1.4万亿元，其中，福建、浙江、广东、广西、贵州、 西藏等省区实现了全覆盖 8 。 本报告主要关注城市住房及为城市住房提供的商业住房保险。由于农村住房大多为 政策性农房保险，故不是本报告的主要讨论内容。 城市商业住房保险分类 根据国外实践，我们按照被保房屋类型，把商业住房保险分为以下两类：第一类是 针对独栋、联排房屋的住房保险。这类房屋的所有权结构非常简单：房屋土地、 房屋主体及附属结构，以及屋内财产都归户主及其家庭所有。因次，该类房屋的 住房保险由户主自行购买，其保险保障分为房屋主体及附属结构的保险(building insurance)，以及保障屋内财产的保险(content insurance)。 第二类是针对多层/高层公寓楼的住房保险。其特点是每户的业主并不拥有全部土地 的所有权，而仅仅拥有土地上有限空间的所有权(以水平和垂直划分，分契式所有权, Strata Title)。换句话说，该共管公寓楼内任一公寓的所有权归该公寓的业主100%所 有，而除此以外的共用部分，如楼体、大堂、附属设施等归所有业主共有。由于所 有权存在差异，该类公寓楼的保险可以分为两个部分，第一部分是公寓内的家具、 装修、家用电器等的保险，该保险属于屋内财产保险(content insurance)，由业主自 行购买；第二部分是公寓的共用部位(楼体、大堂、走廊等)和共用设施设备(电梯、照 明、消防等)的保险，在发达国家，如英国、美国、澳大利亚等，该保险被称为住房 共管物业保险(residential strata insurance), 由业委会(body corporate committee)或其委 托的物业管理公司统一购买，其保费来源为业主缴纳的物业费。在这些国家，屋内 财产保险的覆盖率有高有低，但是绝大多数业主委员会都会为其楼体和共用设施设 备购买保险。 在新兴市场，由于物权观念和保险意识普及度较低，很少有物业公司会为其管理的 楼房/小区的共用部分统一购买保险。中国也是如此，住宅小区内的公共部分(如楼 体、大堂)和共用设施设备(如消防、照明、供暖等)一般没有保险保障。目前市场上主 要的住房保险产品，又称“家财险”，多面向户主个人，保障内容主要是被保险人 的“房屋、房屋内装修及室内财产”。然而，对于占我国城镇商品住房主体的公寓 楼，“房屋内装修和室内财产”的定义是容易划分的，而对于整体的楼宇结构是否 属于“被保险人房屋”，却并没有清晰的定义，这给之后的理赔定损留下了隐患： 如果发生地震等严重灾害，造成公寓楼结构的整体损害，保险公司很难将整体的损 失金额拆分到各家各户进行理赔定损。 7 8 张兰，“三部门联合推进农村住房保险工作”，金融时报，第1册，2013年。 何霖，“我国农房保险与巨灾保险的衔接问题”，西北农林科技大学学报，第4册，201 7年。 中国住房保险发展概况瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 5 住房保险保障火灾爆炸和自然 灾害造成的损失。 本报告采取了广义的住房保险 概念。 我国住房保险对象以公寓楼为 主。 图2： 中国财产险各险种2015-2019 年保费年均增速 我国商业家财险渗透率低 其发展水平远远低于发达国 家及部分发展中国家的市场水 平。 不论是针对独栋还是公寓楼的住房保险，其保障灾种都是类似的。火灾、爆炸、雷 击、空中坠物(FLEXA)属于默认的保障灾种，因市场而异，各类自然灾害(洪水、台风 /飓风、地震等)或者包含于主险中，或者通过扩展条款进行承保。此外，许多市场也 建立了由政府主导的共保体，以确保保险公司能向消费者提供充足的巨灾承保能力 (比如美国的洪水保险制度NFIP，台湾地区的地震保险基金TREIF等)。 在本报告中，住房保险主要指我国城市住房的保险，它既包括屋内财产保险，也包 括部分房屋主体保险。此外，我们也参照了即将于2021年1月1日正式生效的中 国人民共和国民法典物权编中对“业主的建筑物区分所有权”的界定，探讨了小 区公共区域和共用设施设备的保险。换句话说，任何有关保障我国城市住房的财产 险，都属于本研究报告中住房保险的范畴。 中国住房保险发展现状 如上文所述，我国住房保险对象以公寓楼为主，保障内容既包含屋内财产，也包含 部分楼体结构，绝大部分保单为一年期，投保渠道以线下代理人为主，也有一部分 来自线上平台，以及在办理银行贷款时应银行风险管理要求投保。我国住房保险的 件均保费多在50元到100元之间。 资料来源: CEIC, 瑞再研究院 根据中国银行保险监督管理委员会数据发布显示，2019年我国家财险保费收入为 91亿元人民币，仅占财产及意外险市场总体保费收入的0.7%，占非车险保费收入的 2.0%。从2015年到2019年，家财险保费的年平均复合增长率为1 7%，考虑到我国家 财险保费口径里包含近几年快速发展的农房保险和政府巨灾项目，所以，单纯商业 家财险的增速乏力。 表1是2019年全球主要市场家财险发展情况。可以看到，我国家财险收入占P&C总体 保费收入的0.7%，在9个样本市场中排名倒数第一，远低于其他8个工业化市场的平 均值16%。如果分析财产险保险深度，即其保费占GDP比重，我国为0.06%，也远低 于其它8个工业化市场的平均值0.6%。因为财产险保费的构成就是企业财产险和家庭 财产险，我国家庭财产保险在财产险保费中的比例仅为16%，这一方面说明居民财产 投保意识较低，另一方面也说明目前的住房保险产品尚不能满足日益发展的住房市 场的需要。 17% 6% 4% 20% 7% 12% 6% 23% 26% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 中国住房保险发展概况6 瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 表1： 2019年全球主要市场家财险发展情 况(十亿美元) 重大城市住房损失案例暴露出由于 保险缺位而带来的社会问题。 2008年5月12日汶川地震，造成 8 4 5 2亿元人民币的直接经济损 失。 政府对住房损毁家庭给予了一定补 助。 但是补助水平很低，无法充分补偿 居民灾后损失。 2015年天津港大爆炸造成68.66亿 元的直接经济损失。 家财险/ 家财险/财产及 国家 家财险保费 财产险保费 家财险/GDP 财产险 意外险市场 美国 104.3 205 0.48% 51% 15% 德国 1 2.5 22 0.32% 56% 14% 发达国家 法国 1 2.3 20 0.45% 62% 16% 日本 9.0 1 7 0.18% 53% 10% 英国 8.9 26 0.32% 34% 9% 巴西 3.2 5 0.23% 58% 15% 发展中国家 俄罗斯 2.5 3 0.16% 93% 18% 南非 2.7 3 0.92% 82% 29% 中国 1.3 8 0.01% 16% 1% 资料来源：瑞再研究院 我国城市住房风险保障缺口庞大基于损失的案例分析 尽管我国的城市住房相较农村住房建筑质量较好，风险暴露程度较低，但是依然面 临火灾、爆炸、自然灾害等种种威胁。这一小节收集了我国近十多年来比较重大的 城市住房损失案例，总结了由于保险缺位带来的风险保障缺口问题，以及政府在其 中发挥的作用。 2008汶川大地震问题：政府补助标准低，无法补偿灾后损失 2008年5月1 2日汶川发生8.0级地震，造成了大量的人员伤亡和财产损失，直接经济 总损失为8452亿元人民币。在全部损失中，农房和城市居民住房的损失占总财产损 失的27.4%，其次是包括学校、医院和其他非住宅用房的损失 9 。然而，保险行业的 总赔付金额仅为30亿元人民币，占损失总额的0.3%，而发达国家这一比例大多超过 30%。由于住房保险的缺失，造成了巨大的住房财产保障缺口。 在灾害发生以后，四川省人民政府发布四川省汶川地震灾后城镇住房重建工作方 案，方案中确定对因住房损毁(住房倒塌或者严重破坏不可修复)导致无房可住 的城镇受灾家庭给予2-3万元/户的资金补助，具体金额取决于家庭收入和人口数。 同时，政府对受损住房的加固工作也给予补助，金额为0.1-0.8万元/户。对于原址重 建的，可享受税费减免 10 。 考虑到2008年四川城镇住房每平米2000-4000元的售价，购买一套100平米住房需 要花费20万至40万元人民币，与此相比，政府2-3万元的补助可谓杯水车薪。但是 如果进一步提高补助标准，又会给政府带来很大的财政压力。较为理想的解决办法 其实是将这部分风险转移给保险公司，既能够在大灾后充分补偿居民的住房损失， 帮助他们尽快恢复正常的工作和生活，也可以大大减轻政府的赈灾压力。 2015年天津港大爆炸问题：依赖国有企业的社会责任行为，缺少制度化 2015年8月12日，位于天津市滨海新区天津港的瑞海公司危险品仓库发生火灾爆炸 事故，截至2015年12月10日，事故已核定的直接经济损失为68.66亿元。其中， “海港城”、“启航嘉园”、“金域蓝湾”、“合生君景”等居民小区受到严重损 失 1 1 。为了补偿这些小区的住户，天津市5家国有房地产企业自愿组成“天津地产企 业社会责任联盟”，按照“市场原则”对居民愿意出售的房屋进行购买 1 2 。收购价格 按照市场水平乘以1.3，其中0.3倍属于一次性综合赔偿费。对于不选择回购而选择修 缮赔偿处置方式的业主，新区政府将负责免费修复门窗和公共部位，并给予一定赔 偿，标准为该住宅价款的16% 13 。 9 “汶川大地震损失8451亿，次生灾害致1/3损失“，, 2008年9月5日， 1565276599.shtml 10 四川省汶川地震灾后城镇住房重建工作方案，四川省人民政府网站，2009年3月4日。 1 1 “天津港爆炸严重受损7个小区房屋评估价格公布”，2015年9月21日。 1 2 “天津爆炸5家国企收购受损房屋 修好再入市公开出售”，2015年8月26日。 13 “天津爆炸房屋赔偿最新消息：收购价按原价1.3倍执行”，参见mjia。 中国住房保险发展概况瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 7 回购费用估算在20亿元左右。 仅依赖国有企业的社会责任行 为，并无法从制度上解决问题。 2010年静安区一栋教师公寓起 火，造成58人死亡。 赔偿主体对所有房屋按照市场价 格做全额赔偿。 但是如果遇到责任主体不清晰， 或者不具备偿付能力的情况，政 府就不得不承担起赔偿责任。 2012年12月，浙江宁波一栋民 房突然倒塌。 根据第三方机构的评估，七个受损最为严重的小区的基准价格为10582-14271元/平 方米。以中位价格12426元为统一基准，我们估算在七个小区共约9930户业主中， 假设其中有两成选择房屋回购，每户房屋平均为80平方米，“联盟”至少也将支付 20亿元的回购费用。 房企对于房屋的回购属于社会责任行为，然而从法律责任上来说，无论开放商，还 是政府，都没有在居民住房受损后进行经济补偿的义务，这类做法也无法制度化和 常态化。假设在其他地区发生类似的灾害，考虑到目前我国一二线城市的房价水 平，地方政府不一定有财力对受损的房屋进行回购，也不一定有企业愿意出资。只 有通过保险，才能从合同上确保居民的住房损失可以获得相应的补偿，既减轻了政 府负担，又维护了社会的稳定。 2010年上海静安区大火问题：责任主体的偿付能力参差不齐 2010年1 1月15日上海市静安区一栋28层的教师公寓大楼起火，起火原因是电焊工实 施脚手架焊接施工时火花掉落在保温材料上，引发了大火。火灾共造成58人死亡， 71人受伤 14 。 12月15日，静安区推出胶州路728号受灾住户善后过渡安置房租补贴建议方 案，设定70元/平方米/月的房租补贴标准(后提升为100元/平方米/月)，按户发 放。根据关于胶州路728号受灾居民房屋损失赔偿的方案，静安区建设总公司 作为赔偿主体，对所有房屋按照市场价格做全额赔偿，赔偿标准为每平米5.1万元人 民币 15 。根据初步估算，静安建设总局房屋赔偿金额高达10多亿元。根据静安建总 2009年的年检报告，该公司年末资产总额只有约3.1 7亿元，将下属子公司的资产计 算在内，盘整后才足以支付各种赔偿 16 。 在这场大火事件中，有明确的责任主体，并且责任主体具备偿付能力，可以给予受 影响居民公平合理的经济补偿，但是在更多的案例中，责任主体并不清晰，或者不 具备偿付能力，此时若没有保险，政府就不得不承担起赔偿居民的责任，动用额外 的财政资金对居民予以经济补偿。 201 2年宁波老楼倒塌问题：事故责任主体难以确定、索赔难度大 201 2年1 2月16日，浙江宁波市江东区一幢六层民房突然倒塌，因提前有倒塌迹象， 该楼的住户得以及时的疏散，只有两名居民遇难。201 2年1 2月18日，宁波市政府召 开新闻发布会，宁波市住建委表示，房屋倒塌原因初步分析为砖基础长期受雨水浸 泡，风化严重，导致底层墙体强度不足引起倒塌。此外，虽然江东区几年前就建立 了危房监控监测体系，但是倒塌的楼房并未达到危房标准，因此没有在江东区的危 房监控体系之内 1 7 。 14 “上海胶州路特大火灾事故原因初步查明”， 中国新闻网，2010年1 1月16日， chinanews. com/gn/2010/1 1-16/2658775.shtml 15 “静安1 115特大火灾事故理赔工作纪略”，201 1年7月25日。 16 “上海静安建总易主 赔偿主题涅槃”，201 1年7月1 1日。 1 7 “宁波倒楼事故调查:质量问题20年前就被曝光”，2013年2月21日。 中国住房保险发展概况8 瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 由于责任主体难以确定，索赔 难度很大。政府部门不得不垫 付房屋补偿，带来较大的财政 压力。 2014年，浙江奉化一栋民房发 生倒塌。 如果该房屋有住房保险，前期 保险公司会出于防灾减损的考 虑，对房屋进行加固。 小区居民已经向政府送达了联名信，希望政府帮忙找到该小区的开发商和承建商， 来追究房子质量问题所需承担的责任，但由于责任主体追责困难，最后，由政府在 2013年7月出台了危房改造安置方案：每平方米的补偿价格大约在1.7万元到1.8万 元之间，略高于周边房价，这笔钱先由政府垫资，再进行责任追查。改造涉及共约 2600户居民，总建筑面积13万多平方米，由此估算，政府的垫付金额大约在22亿到 24亿元之间。在该事故中，由于难以确定责任主体，房屋补偿都由政府先行垫付， 带来了较大的财政压力 18 。如果之前购买了保险，就可以从合同上确保居民的住房损 失可以获得相应的补偿，既能减轻政府负担，又可以维护社会稳定。 2014年奉化危楼倒塌问题：房屋加固措施因费用问题不能到位，最终酿 成大错 2014年4月4日上午，位于浙江省宁波奉化市大成路居敬小区一幢5层居民房发生倒 塌事件，造成1人死亡。在2013年菲特台风过境时，奉化多处小区出现积水，当时 居敬小区积水严重，房屋在四五十厘米的水中泡了很长一段时间，加速了房屋的腐 蚀程度。2013年年底，奉化市房屋管理局安监办曾组织第三方检测机构对房屋进行 评估并出具报告，报告把该房屋整体安全性等级评为C级，建议对房屋尽快进行加固 措施，确保安全使用。然而，由于加固费用需要四五百万元，方案未能通过，事情 就此搁置，直到事故发生 19 。 事故发生后，奉化市政府向事故中房屋倒塌的40户居民每户发放3000元慰问金，以 及每人3000元的暂时安置费。 20 如果该房屋有住房保险，那么房屋加固的费用必定 远远小于重建费用，保险公司出于防灾减损的考虑，也会愿意拿出部分保费，对房 屋进行加固，无需通过内部的层层审批。而且即使发生了倒塌事故，保险公司也可 按照重建成本对居民进行补偿。 18 “宁波最大危旧房改造项目开始签约”，2015年6月28日。 19 “奉化一5层楼房坍塌 5年前附近小区曾发生类似事件”，参见。 20“ 浙江奉化20年楼龄房屋坍塌续:尚有至少35处危楼”，, 2014年4月6日， 2.shtml 中国住房保险发展概况瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 9 借鉴国际经验，发展我国住房保 险。 银行住房抵押贷款保险模式推动 了房地产市场的发展，也促进了 住房保险的覆盖率。 表2： 各市场是否强制推行银行住房抵 押贷款保险 在海外市场，物业为大楼的公共 设施统一购买住房保险是通行做 法 而业主仅需为其屋内财产购买 保险。 国外住房保险发展概览 “借他山之石，琢已身之玉”，我们研究了美国、日本、新加坡、瑞士、台湾地 区、香港特别行政区、澳门特别行政区、以及印度等国家和地区的住房保险发展状 况，和相关的政策法规情况(表3)，并从中得到了以下两方面主要启示。 银行住房抵押贷款保险模式推动了住房保险的发展 通过研究住房保险在其他市场的发展情况(表2)，我们发现，一般在发达国家和市 场，银行出于风险管控的考虑，会强制要求贷款人在申请房贷时为其抵押房产投保 住房保险，这一举措有力地推动了住房抵押贷款市场和房地产市场的发展，也是当 地住房保险覆盖率维持在较高水平的主要原因。尽管在大多数情况下，这是银行出 于风险管理考量的商业行为，但是此举大大促进了住房保险的覆盖，有效降低了居 民的巨灾保障缺口。 市场 是否强制推行住房抵押贷款保险 美国 是 日本 是 新加坡 是 瑞士 否，但是各州从立法层面将住房保险列为强制保险 台湾 是 香港 是 澳门 是 印度 无强制要求 资料来源：根据各国家地区数据统计，瑞士再保险 业委会/物业为大楼统一购买住房保险是通行做法 在研究中我们发现，对于多层公寓来说，业主委员会或者物业公司为公寓的房屋结 构、公共设施等购买住房共管物业保险是通行做法。从操作上而言，这部分保险的 具体保障内容由业主会讨论决定，然后委托物业公司进行购买，保险费用一般从物 业管理费中进行扣除。火灾、爆炸和其他的意外事故造成房屋结构和附属设施的损 坏属于最常见的保障内容，而地震、洪水等保障则视需求购买。 这种做法从产权分配的角度很容易理解。对于多层公寓，其产权结构属于分契式所 有权(strata title)，也就是说，业主的产权仅限于土地上以水平和垂直划分的有限空 间，而其余共有部分，不论是楼体结构，还是公共设施，都是属于所有业主共有 的。因此，在购买保险时，业主可以仅为其所有或所居住的公寓购买保险，而其他 共有部分的保险，则需要由业主组织共同购买，共同受益。 中国住房保险发展概况10瑞再研究院 “安其居，乐其业”中国住房保险发展路径探讨，2020年8月 表 3： 主要国家和地区住房保险发展情况 在美国约 1亿 3 5 0 0万套住房 中，约6%为简易移动屋(Mobile Homes)，76%为联排或独栋小 楼(Single Unit)，其余18%为多层 或高层公寓。 21 联排或独栋小楼 一般为木结构，容易受自然灾害 比如飓风、洪水、雪灾、山火的 影响，而公寓多为钢混或者砖混 结构。 火灾、爆炸、风灾、冰雹属于基 本保障，但是地震和洪水除外。 地震保障可通过批单获取，而洪 水保障则来自国家洪水保险计划 (简称NFIP)。 在2018年，美国住房保险的保 费收入为990亿美元，占财产险 市场保费的50%，占P&C市场总 体保费的15% 27 。 是，美国的银行和其他贷款提供 机构均把拥有住房保险列为申请 房贷的必要条件 31 。 对于美国的公寓，不论是产权 公寓(Condo)还是合作公寓(Co- op)，绝大部分物业公司都会对 房屋的整体结构进行投保，保障 范围包含楼宇结构，电梯、锅炉 等公共设备，泳池、停车场等公 共区域。而业主则需要对屋内的 设施比如装修、家具等进行投保 34 。 2017年8月到9月间，三场飓风 (Harvey、 Irma、 Maria)先后袭 击美国和加勒比地区，带来狂风 暴雨，无数房屋被水冲毁，造成 了920亿美元的保险损失，其中 有大约70%来自住房保险的损 失。2018年11月8日至25日， 美国加州天堂镇发生山火，这是 加州历史上死亡人数最多、破坏 力最大的一场山火，山火烧毁了 约14000座建筑，保险行业累计 赔付1 25亿美元。 40 日本居民建筑类型主要分为独栋 小楼(又叫一户建)和公寓，占比 分别为54%和46%。其中独栋 小楼一般为抗震的木结构，而公 寓按照建筑结构又可以分为板房 和现代公寓，前者一般为木结构 低层建筑，后者则多为钢混结构 22 。 除了保障火灾爆炸，一般还会保 障洪水等自然灾害，但是地震保 障需要通过批单购买。分为每年 续保的一年期保单和长期保单 (最长期限10年)。购买长期保单 的主要目的就是能使住房保险的 保单期限匹配贷款年限。 日本住房保险的覆盖率在201 5年 为82%，其中有60%的住房保险 扩展了地震保障。 在2016年， 日本共销售住房保险保单4300 万单，累计保费320亿美元 28 。 是，大部分银行会要求借款人在 申请住房按揭贷款时购买保险， 以确保即使发生大灾，借款人仍 然可以在保险公司的帮助下偿还 贷款。 日本公寓分为共管式公寓和长租 公寓，其投保方式有所不同：对 于共管式公寓，业主会或者物业 公司可以决定是否为公寓的公共 区域如游泳池、停车场、大堂等 投保；各个房屋(包括房屋结构 和屋内财产)的保险由各屋的业 主单独投保。对于长租公寓，业 主负责为整个房屋结构和公共区 域投保，但是保障内容不包含租 户的个人财产，租户可自行决定 是否为其个人财产单独投保。 在2011年日本东北地震中，有 不少住宅楼倒塌或严重损坏。那 些在地震发生前已经投保了住房 保险的住宅楼，其灾后的修复工 作往往格外顺利 37 。对于没有购 买保险的住宅楼，在灾害发生后 往往会因为业主大会对维修资金 的金额和分配方式不满而难以达 成共识，导致维修资金迟迟不能 到位 27 。 新加坡的住房类型分为政府 规划建造的 H D B ( H o u s i n g & Development Board)组屋、商品 公寓楼和别墅。根据新加坡统计 局的数据，这三者的占比分别是 79%，16%和5% 23 。组屋和商 品公寓楼的主流建筑类型都是钢 筋混凝土结构。 包含火灾爆炸和自然灾害。 无单独的统计数据。 是，对于HDB组屋，如果新加坡 居民在购买组屋时申请了贷款， 必须从官方授权的保险公司处购 买保障房屋结构的住房保险。此 外，新加坡的商业银行在向购房 者提供贷款时，一般也会要求购 房者拥有住房保险 32 。 新加坡的商品住宅一般会由专门 的物业管理公司负责管理。根据 规定 35 ，物业管理公司需要为其 公寓楼房购买损失保险，其保障 内容包括因为火灾、爆炸和其他 意外事故导致的楼房的修复/重 建费用，不仅楼房本身，其他的 附属设施比如大门、围栏、人行 道、泳池、露台、停车场等也都 在保障范围之内。但是对于各家 各户室内财产的保障依然需要各 个业主自行购买。 瑞士的主要住房类型可以分为低 层公寓楼和别墅两种 ，其建筑 质量和防灾等级都处于国际领先 水平 24 。 包含火灾爆炸和自然灾害 瑞士住房保险的渗透率接近 100%。 是，瑞士共有26个州，其中有 22个州推行强制的房屋保险， 即使是那4个未将房屋保险定为 强制投保的州，如果购房者向银 行申请银行按揭贷款，银行也会 要求购房者拥有住房保险。 居住在瑞士公寓楼的业主一般会 成立业主委员会，并以业主委员 会的名义聘请专业的物业管理公 司，对公寓楼的日常维护进行管 理，为公寓楼购买住房保险也是 物业管理公司的职责之一。然而 物业公司购买的保险仅仅保障楼 房结构和附属设施，各家的屋内 财产保险需由各家业主自行购 买。 台湾共有600万套住宅, 其住房 类型有三种主要形式：旧式联 排别墅(透天厝)，独栋别墅和公 寓楼。占比分别为41%，21%和 38% 25 。从建筑类型来看，绝 大部分为较为坚固的钢混结构 (65%)或砖混结构(32%)。 购买了火险的个人，要同时购买 地震保险。 预计台湾住房保险的渗透率在 3 3 %左右，主要为房贷驱动 29 。基于Axco报告，台湾住房 保险市场大约占财产险市场的 15%。 是，拥有住房保险是申请房贷的 先决条件。 和其他市场不一样的是，台湾的 物业管理公司一般不会为整个房 屋采购住房保险。而是业主根据 需求，自行购买住房保险。 2016年，台南市维冠金龙大楼 因台湾0206高雄美浓地震而完 全倒塌 38 。住宅地震保险基金向 投保了地震保险的房屋全倒受灾 户赔偿20万临时住宿费用和150 万保险金 39 。 香港的住房类型分为三种，公 屋，与国内的廉租房类似；居 屋，类似于我国的经济适用房； 最后一种就是商品房。公屋、居 屋和商品房占比分别为29%， 15%和56% 26 。这些住房的建筑 结构均为钢筋混凝土结构。 包含火灾爆炸和自然灾害。 2018年，香港财产险的保费收 入为43.9亿港币，占P&C市场保 费收入的1 1% 30 ，其中绝大部分 为商业楼宇和住宅。香港住房保 险没有单独的保费统计数据。 是，根据规定，银行可以要求客 户购买按揭火险保单，但是需 给予客户选择保险公司的权力 33 。 对于最近20年建设的公屋和居 屋，房屋署或屋村管理公司会为 其购买火险统保，保费从住户每 月缴纳的管理费中扣除，该保险 仅仅保障大厦楼宇的整体结