地产杂谈系列之十：二手房“限价”效果显著试点城市有望扩围.pdf

地产杂谈系列之 十 二手房“限价”效果显著 ，试点城市有望扩围 行 业 动 态 跟 踪 报 告 行 业 报 告 地产 2021 年 07 月 19 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 中性 （ 维持 ） 行情走势图 相关研究报告 行业 动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之 九：聊聊 2021年新上市和待上 市物企 2021-07-12 行业 动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之 八 ： 人口流入叠加财富累积， 大城市群发展可期 2021-07-15 行业深度报告 *地产 *地产杂谈系列 之 七 ： 从凯德模式寻商管成功之鉴 2021-06-27 行业深度报告 *地产 *地产杂谈系列 之六：从主流房企对比观龙湖高估值 之谜 2021-06-11 行业深度报告 *地产 *地产杂谈系列 之五：细数主流商管企业，经营发展 各有千秋 2021-06-03 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之四： 2021年新开工持续低迷之 惑 2021-05-27 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之三：商业物管与住宅物管差异 之辨 2021-05-19 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之二：顺丰房托上市在即， REITs 架构与资产如何？ 2021-05-12 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈 系列之一：业绩增速放缓，“三条红 线”指标改善 2021-05-06 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 投资要点 近期 深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制 。 2021 年 2 月深圳 发布二手住房成交参考价格机制后，无锡、宁波、成都、西安陆续跟进。 从政策 内容 看，一方面是 发布全部或重点小区 二手住房参考价格，另一 方面是要求相关机构将其作为参考依据，包括房地产经纪机构应 下架高 于指导价 房源，银行将其作为商业贷款发放依据 等 。 政策背景：存量房时代下，二手房市场亟待规范 。 1） 2020 年以来深圳、 无锡、宁波、成都、西安二手房价格出现明显上涨，在 70 个大中城市 中排名前列； 2） 传统调控“治标不治本”，新房限价导致“一二手倒挂”， 存在推升新房热度与社会公平性问题。 3） 随着 国内 逐步进入存量房时 代，二手房市场 管理 愈发重要， 但当前二手房调控政策相对欠缺 。 政策影响：变相提高首付，抑制炒房氛围 。 一方面，因商业银行将其作 为商业贷款发放依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考 价予以放贷， 高于参考 价部分 须由购房者自行解决， 变相 提高首付比例。 另一方面，深圳二手房参考价格机制出台后， 地产 经纪 APP、官网 上 架 房源挂牌价格均改为参考价，而不再由业主随意提高， 降低房价上涨 预期的自我强化 ，缓解购房者 对于房价上升的 忧虑 。 政策效果：深圳二手房成交大幅回落，楼市热度趋稳 。 以深圳为例， 2021 年 2 月出台二手房指导价政策后， 2 月 深圳 二手房挂牌量指数环 比下滑 74%， 二手住宅成交 亦 显著回落， 6 月成交仅 23.7 万平米，大 幅低于 2020 年月均值 68.3 万平米， 6 月二手住宅价格指数环比降 0.2%，连续两个月下滑 ；新 房 市场 热度 亦逐步 下滑 ， 中签率明显提升 。 投资建议： 随着深圳等地出台二手房价格参考机制，“限价”政策从新 房扩散至二手房市场， 考虑深圳政策效果良好 ， 不排除后续在更多热点 城市落地， 未来 全国 房价或呈窄幅波动，行业 逐步 迈向“管理红利” 时 代，更加考验房企成本及效率管控、产品议价等能力。板块投资方面， 由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压；中期关注资 金端压力下，二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建 议关注万科 A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企， 我们 更看好 具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头，如碧 桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务 、星盛商业 等。 风险提示： 1）地价高企而房价上涨放缓导致行业毛利率下行风险 ； 2） 房企大规模减值风险 ； 3）行业金融监管力度超预期风险。 -40% -20% 0% 20% 40% Jul-20 Oct-20 Jan-21 Apr-21 沪深 300 地产 证 券 研 究 报 告 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 10 正文目录 一、 深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制 .4 二、 政策背景：存量房时代下，二手房市场亟待规范 .4 三、 政策影响：变相提高首付，抑制炒房氛围 .6 四、 政策效果：深圳二手 房成交大幅回落，楼市热度趋稳 .7 五、 投资建议 .9 六、 风险提示 .9 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 10 图表 目录 图表 1 深圳等地出台二手房价格指导政策 . 4 图表 2 2020 年以来深圳等地二手房价格出现明显上涨 . 5 图表 3 杭州 2020 年 5 月部分价格倒挂新盘中签率不到 6% . 5 图表 4 重点 城市二手房成交面积占比 . 6 图表 5 二手房参考价格机制出台后购房首付有所提高 . 6 图表 6 2021 年 2 月以来深圳二手房挂牌数量大幅减少 . 7 图表 7 3 月以来 深圳二手住宅成交量价齐落 . 7 图表 8 深圳商品住宅成交情况 . 8 图表 9 2020 年深圳部分热门新盘销售中签率 . 8 图表 10 深圳近期入市新 盘中签率（ 5.20-6.28） . 8 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 10 一、 深圳 、无锡 等 地 陆续 出台二手房 参考价格机制 近期深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制，要求银行等机构将其作为参考依据。 2021年 2 月深圳发布二手住房成交参考价格机制后，无锡、宁波、成都、西安陆续跟进，提出建立二手房价 格信息 发布机制。从政策 内容 看，一方面 官方 发布全部或重点小区 二手住房参考价格，另一方面是 要求相关机构将其作为参考依据， 包括房地产 经纪机构应 下架 价格偏高房源，银行将其作为 商业贷 款 发放依据 等 。 图表 1 深圳 等地出台二手房价格指导政策 城市 时间 文件名 主要内容 深圳 2021-2-8 关于建立二手住房成交参 考价格发布机制的通知 以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房 价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考 价格；引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格， 引导商业银行合理发放二手住房贷款 无锡 2021-3-2 关于规范我市二手房交易 秩序的通知 建立二手住房价格信息发布机制；中介机构、各 类互联网信息平台要加强对发布二手住房价格 的真实性、合理性核验，对已经成交的房源信息 和明显异常的挂牌价格要及时予以下架 宁波 2021-4-16 关于进一步加强房地产市 场调控促进房地产市场平稳 健康发展的通知 建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制， 落实交易参考价格在金融信贷等应用。 5 月 10 日先行发布 9 个热点学区范围内， 112 个小区的 二手住房交易参考价格。 成都 2021-5-28 成都市住房和城乡建设局 关于建立二手住房成交参考 价格发布机制的通知 建立二手住房成交参考价格发布机制，两次公告 合计披露 487 个小区二手房成交参考价格 西安 2021-7-8 关于建立二手住房成交参 考价格发布机制 的通知 充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因 素，形成二手住房成交参考价格；有关机构要将 二手住房成交参考价格作为参考依据；房地产经 纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房 源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。 资料来源： 各地政府官网 ，平安证券研究所 二、 政策背景： 存量房时代下 ，二手房 市场亟待规范 深圳等地陆续出台二手房参考价格机制， 主要有三方面背景 ： 第一， 2020 年以来 深圳 、无锡 等地二手房价格出现明显上涨。 据统计局披露， 2021 年 6 月深圳、 无锡、宁波、成都、西安 二手住宅价格指数分别同比增长 8.7%、 7.5%、 9.0%、 6.7%、 7.8%，涨幅 在 70 个大中城市中排名前列。 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 10 图表 2 2020 年以来深圳等地二手房价格出现明显上涨 资料来源： Wind，平安证券研究所 第二 ， 传统调控“治标不治本”，新房限价导致“一二手倒挂” 。 当前各地楼市调控政策主要包括限 购、限贷、限售、限价、限签， 尤其通过限价 调控 新房价格， 但不同于政府可以在 新房预售证获取 或 土地出让环节 限制 新房售价，二手房所有权在于居民， 无法通过上述政策限制其挂牌 、 成交价格， 新房限价往往 导致热点城市出现一二手 楼盘 倒挂。“买到即赚到”刺激下，大量刚需 、 改善需求提前 释放、叠加投资 购房 需求入市，进一步推升新房市场热度 。一方面导致无房家庭中签难、购房需求 无法满足，被迫进入二手房市场，进一步推高二手房价格，形成房价上涨恶性循环；另一方面 ， 新 房限价导致“买到即赚到”，存在公平性问题， 不符合社会发展的主旋律。 图表 3 杭州 2020年 5月 部分 价格倒挂新盘中签 率 不到 6% 楼盘 开盘时间 销售均价（元 /平） 周边二手房均价（元 /平） 中签率 远洋西溪公馆 2020-5-22 28000 35000-40000 1.61% 融创滨江御潮府 2020-5-23 69800 80000-90000 5.60% 中庆润泽院 2020-5-19 16800 20000-22000 0.78% 保利橙品 2020-5-22 48000 56000 4.38% 资料来源： 中指院，房天下， 平安证券研究所 第三， 热点城市 逐步 进入存量房 时代 ，二手房市场愈发重要。 2020年杭州、深圳、上海、北京、南 京二手房成交面积占比均已过半，分别达 63%、 58%、 57%、 56%、 52%。随着国内逐步进入存量 房时代，二手房市场管理愈发重要 ， 对 实现 房地产市场平稳健康发展发挥着举足轻重作用。 考虑新 房限价等传统调控 手段难以平抑 二手房市场 热度，二手房市场亟待规范 。 13.2% 10.4%10.1%9.9% 9.0%8.7%8.6%8.4%8.4% 8.3%7.8%7.8% 7.5%7.4%7.2% 6.8%6.8%6.7%6.4% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 广州 徐州 上海 北京 宁波 深圳 杭州 银川 金华 泉州 西安 扬州 无锡 海口 温州 西宁 济宁 成都 南京 2021年 6月二手住宅价格指数同比 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 10 图表 4 重点城市二手房成交面积占比 资料来源： 中指院 ，平安证券研究所 注：杭州不含萧山临安富阳余杭 三、 政策 影响 ： 变相提高首付 ， 抑制炒房氛围 深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制 ，主要有两方面影响： 一方面 ， 银行将其作为 放贷 依据 ， 将 变相 提高 购房 首付 。 尽管 参考价格机制未要求实际成交按照参 考价格执行，但由于商业银行将其作为商业贷款发放依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅 按照参考价予以放贷，差距须由购房者自行解决， 变相 提高购房首付比例。 假设某套二手房参考价 格为 600万，买卖双方协商成交价为 700万，购房者无房无贷，参考价格机制出台后首付比例将从 30%提高至 40%（即 1-600*70%/700），首付压力将大幅提升。 图表 5 二手房参考价格机制出台后购房首付有所提高 实际成交价 （万元） 参考 价格（万元） 贷款总价 （万元） 首付比例 新政前 700 490=700*70% 30%=1-490/700 新政后 700 600 420=600*70% 40%=1-420/700 资料来源：平安证券研究所 另一方面， 中介将其作为挂牌价格 ， 信息不透明 有效抑制炒房情绪 。 深圳二手房参考价格机制出台 后，房地产经纪机构 APP、 官网上所有房源 挂牌 价格均改为参考价格， 而 不再由业主随意提高， 叠 加成交价格信息不透明， 降低房价上涨预期的自我强化， 有效缓解购房者对于 房价 上升的担忧 ，炒 房氛围得以抑制 。 值得注意的是，成交信息不透明某种意义上亦降低 了 市场效率 ， 将 导致二手房成 交速率的下降。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 杭 州 深 圳 北 京 上 海 南 京 大 连 厦 门 广 州 沈 阳 合 肥 成 都 重 庆 长 春 西 安 郑 州 武 汉 青 岛 宁 波 济 南 福 州 长 沙 2020年二手房成交面积占比 2020年二手房成交面积占比 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 10 四、 政策 效果：深圳 二手 房 成交大幅回落，楼市 热度 趋稳 以深圳为例 ， 2021 年 2月出台二手房指导价政策后，深圳二手房挂牌、成交量大幅下滑，成交价格 连续 2 个月环比下滑，新房市场热度亦逐步降低。 从 二手房 挂牌看 ，因二手房挂牌需参考政府指导价， 众多高于参考价格的房源下架， 2021年 2月深 圳二手房挂牌量指数环比 1月下滑 74%，尽管 2月 有春节假期的影响，但从后续月份表现看，二手 房挂牌 量 指数仍维持极低水平 。 图表 6 2021 年 2 月 以来深圳二手房挂牌数量大幅减少 资料来源： Wind，平安证券研究所 从 二手住宅 成交看 ， 2021年 2月出台二手房指导价政策后， 深圳 二手住宅成交显著回落， 6月成交 面积仅 23.7万平米，大幅低于 2020年月均值 68.3万平 米， 同比降 73.8%。 6月统计局披露的二手 住宅价格指数环比降 0.2%，连续两个月下滑。 图表 7 3 月以来深圳二手住宅成交量价齐落 资料来源： Wind，平安证券研究所 从新房成交看， 近期深圳新房热度有所 降温 。 随着二手房市场 热度不再 ，叠加积分 摇号 购房等 政策 出台 ，抑制炒房客行为，居民购房趋于理性，新房热度逐步下滑 。 从 此前 中签率低、一房难求 ， 到 现在 部分 新盘 开盘去化 不足 100%， 如 恒壹四季华府认购人数不足推出房源数量，中签率达 154%。 0 50 100 150 200 250 300 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2019/01 2019/04 2019/07 2019/10 2020/01 2020/04 2020/07 2020/10 2021/01 2021/04 城市二手房出售挂牌量指数 :深圳 城市二手房出售挂牌价指数 :深圳（右轴） -0.50% 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 0 20 40 60 80 100 120 140 2019/01 2019/04 2019/07 2019/10 2020/01 2020/04 2020/07 2020/10 2021/01 2021/04 深圳 :二手房成交面积 :住宅（万平米） 深圳 :二手住宅价格指数 :环比（右轴） 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 10 图表 8 深圳商品住宅成交情况 资料来源： Wind，平安证券研究所 图表 9 2020 年深圳部分热门新盘销售中签率 楼盘名称 备案均价 （万元 /平） 房源数据（套） 认筹数据（人） 中签率 海纳公馆 8.9 5 1171 0. 4% 金融街一期 5.09 394 8998 4.4% 华强城 4.77 556 5180 10.70% 领航城 6.3 211 1784 11.80% 华润城润玺一期 13. 1 1171 9687 12.10% 嘉富新禧（第三批） 5.25 203 1480 13. 7% 金融街二期 5.19 390 2814 13.90% 天健天骄北庐 11.4 207 1284 16.10% 远洋天著 8.38 114 615 18.50% 联投东方三期 4.57 469 2286 20.50% 电建洛悦府 5.97 483 2128 22.70% 嘉富新禧（第二批） 5.23 689 2488 27.7% 嘉富新禧（第一批） 4. 77 340 1222 27.8% 中海寰宇时代 5.99 1232 3696 33.30% 尖岗山塞号 8.8 914 2123 43.10% 资料来源： 锋面 News，平安证券研究所 图表 10 深圳近期入市新盘中签率（ 5.20-6.28） 楼盘 区域 均价（万元 /平米） 住宅套数（套） 认筹客户（个） 中签率 缙山府 罗湖银湖 8.98 404 490 82% 佳兆业壹都汇大厦 龙岗布吉 5.89 373 391 95% 万科都会四季 宝安尖岗山 8.82 856 1306 66% 万樾府 坪山中心区 4.17 372 974 38% 玺悦台 坪山坑梓 3.97 434 颐景名庭 坪山新生 4.3 408 半山臻境 南山蛇口 10.14 586 1103 53% 恒壹四季华府 龙华民治 7.08 174 113 154% 金尊府 坪山沙湖 4.2 353 655 54% 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2019/01 2019/04 2019/07 2019/10 2020/01 2020/04 2020/07 2020/10 2021/01 2021/04 深圳 :商品房成交面积 :住宅（万平米） 深圳 :商品房新上市面积 :住宅（万平米） 深圳 :商品住宅成交均价（万元 /平米，右轴） 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 10 保达誉都花园 龙岗五联 3.9 523 946 55% 壹成中心璞誉府 龙华中心区 7.36 125 221 57% 荟港尊邸 龙华大浪 6.9 32 96 33% 宝泰雅苑 龙华红山 6.6 34 66 52% 资料来源： 深圳楼市情报 公众号 ，平安证券研究所 整体看， 深圳 二手房指导价制度 在 抑制房价过快上涨，稳定市场预期有 较 明显效果 。 后续 不排除后 续指导价制度在更多热点城市落地 ，尤其是 前期房价涨幅较多、 二手房市场 热度居高不下 的城市。 五、 投资建议 随着深圳等多地出台二手房价格参考机制，“限价”政策从新房市场扩散至二手房市场，避免“一二 手倒挂”带来楼市热度居高不下、社会不公等问题， 后续不排除后续指导价制度在更多热点城市落 地， 逐步实现中央“稳房价、稳地价、稳预期”目标 。 未来房价或呈窄幅波动 ， 行业 由 “土地红利 + 金融红利”迈向“管理红利”时代，更加考验房企成本及效率管控、产品议价等能力 ，叠加 “三道 红线”、“房贷集中度”融资新规下，信贷资源进一步向“好学生”集中， 将 加速行业优胜劣汰和集 中度提升。 板块投资方面，由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压；中期关注资金端压力下， 二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科 A、保利地产、新城控股、龙 光集团等；相比开发类房企，我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增、受益竣工高峰 期的物管龙头，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务 、星盛商业 等 。 六、 风险提示 1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企 而房价上涨放缓，行业对应毛利率将持续下行。 2）房企大规模减值风险；当前重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高 价地减值风险。 3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资 收紧 力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影 响，导致业绩表现不及预期风险。 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级 : 强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现 强于沪深 300 指数 20%以上） 推 荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 10%至 20%之间） 中 性 （预计 6 个月内，股价表现相对沪深 300 指数在 10%之间） 回 避 （预计 6 个月内，股价表现弱于沪深 300 指数 10%以上） 行业投资评级 : 强于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现强于沪深 300 指数 5%以上） 中 性 （预计 6 个月内，行业指数表现相对沪深 300 指数在 5%之间） 弱于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现弱于沪深 300 指数 5%以上） 公司 声明及风险提示 ： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研 究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上 述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清 醒的 认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给 平安证券股份有限公司 （以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面 明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其 他 人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息 或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料 而引致的损 失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅 依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、 见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指 的证券价格、价值及收入 可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券 的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司 2021 版权所 有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话： 4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区福田街道益田路 5023 号平安金融中心 B 座 25 层 邮编： 518033 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融 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