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地产杂谈系列之一： 2020 年 年报综述 业绩 增速放缓 ，“三条红线” 指标 改善 行 业 动 态 跟 踪 报 告 行 业 报 告 地产 2021 年 05 月 06 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市 （ 维持 ） 行情走势图 相关研究报告 行业深度报告 *地产 *物业管理系列 研究之三：高成长风采依旧，多元化 潜力可期 2021-04-27 行业周报 *地产 *多地调控打补丁， 基金持仓延续下行 2021-04-25 行业月报 *地产 *多地严查经营贷， 楼市迎来“小阳春” 2021-04-22 行业周报 *地产 *长春首批集中供地 成交平稳，新型城镇化任务印发 2021-04-19 行业动态跟踪报告 *地产 *投资维持 韧性，楼市热度延续 2021-04-18 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 投资要点 业绩增速 放缓 ， 毛利率延续下行 。 2020 年 A股上市房企营收同比增长 10.9%，归母净利润同比 下降 15.6%， 增速较 2019 年 降 9.1 个 、 27.2 个百分点 。 归母净利润增速低于营收主要因毛利率下滑、资产及信用减 值损失增加、少数股东 损益 占比提升导致。 随着 2017-2018 年高价地 陆续结转 ， 2020 年上市房企整体毛利率 26.9%，同比降 4.6 个百分点 。 2020 年期间费用率同比降 0.8 个百分点至 8.4%，精细化发展 下控费效 果显现。 考虑较高 业绩保障度 （期末 合同负债 /过去一年营收 119.2%）， 未来板块收入 有望延续增长， 但增速仍旧面临压力 。 销售集中度提升，去化周期缩短 。 受益于整体流动性宽 松、疫后需求释 放， 主流房企 全年 销售仍取得较好表现 ， 2020 年上市房企销售商品、 提供劳务收到的现金为 3.1 万亿元，同比增长 6.2%。 2020 年 TOP10、 TOP50、 TOP100 销售额市占率分别达到 26.5%、 55%、 66.2%，较 2019 年提升 0.2 个、 2.1 个、 2.7 个百分点。用存货重估货值（存货 /(1- 毛利率 )）减去合同负债后除以近一年销售回款来衡量去化周期， 2020 年末行业整体去化周期 2.06 年，较 2019 年末下降 0.07 年，处历史中 等水平，其中 行业龙头 去化周期远低于其他三类房企。 投 资增速回落，“三条红线”两档达标 。 由于 疫情 影响开工施工节奏 ， 2020 年上市房企 购买商品、接受劳务支付现金 2.3 万亿元，同比增长 5.5%， 较 2019 年 降 15.5 个百分点。 期 末上市房企整体净负债率、剔 除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为 76.5%、 72.4%、 119.6%， 较 2019 年降 6.7 个、升 0.6 个、升 17.5 个百分点，仅剔除预收款后的 资产负债率未达到“三条红线”要求； 行业龙头净负债率、剔除预收款 后的资产负债率、现金短债比 为 53.4%、 73%、 157.3%， 相对 更优。 投资建议 ： 尽管 2020 年上市房企业绩增速整体下移、合同负债及销售 回款增长放缓， 但考虑较高业绩保障度，后续营收仍有望延续增长 。 随 着高价地陆续销售结转，结算端 毛利率有望逐步企稳，为利润 增长 提供 支撑 。当前地产板块 低估值、低持仓、高股息率 ， 配置性价值 持续凸显， 建议关注： 1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地 产、金地集团等； 2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、 龙光集团； 3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、 新城控股等。 风险提示： 1） 由于就地过年影响三四线返乡置业，叠加供应较 大、需 求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险 ； 2） 密集调控下若楼市大规模 调整， 未来存在房企 以价换量提升需求，带来 大规模减值风险 ； 3） 若后续行业金融监管力度超出预期，将对各房企 规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险 。 -20% 0% 20% 40% 60% May-20 Sep-20 Jan-21 沪深 300 地产 证 券 研 究 报 告 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 17 正文目录 一、 业绩增速下移，龙头相对较优 .4 二、 毛利率延续下行，费用率控制良好 .6 三、 销售集中度提升，去化周期缩短 .8 3.1 销售延续增长，集中度持续提 升 . 8 3.2 去化周期缩短，处于历史中等水平 . 9 四、 投资增速回落，龙头持续扩张 .10 五、 现金短债比大幅改善， “三条 红线 ”两档达标 .12 六、 合同负债增速放缓，营收增速或面临压力 .15 七、 投资建议 .16 八、 风险提示 .16 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 17 图表 目录 图表 1 2020 年 A 股上市房企营收同比增长 10.9% . 4 图表 2 2020 年 A 股上市房企归母净利润同比下降 15.6% . 4 图表 3 2020 年 A 股上市房企营收、利润增速差异分析 . 5 图表 4 2020 年 A 股上市房企各子板块营收增速表现 . 5 图表 5 2020 年 A 股上市房企各子版块归母净利润增速表现 . 6 图表 6 2020 年 A 股上市房企毛利率及净利率同比下降 . 6 图表 7 2020 年 A 股上市房企期间费用率延续改善 . 7 图表 8 2020 年 A 股上市房企各子板块毛利率表现 . 7 图表 9 2020 年 A 股上市房企各子板块净利率表现 . 8 图表 10 2020 年 A 股上市房企销售额延续增长 . 8 图表 11 2020 年 A 股上市房企销售额延续增长 . 9 图表 12 2020 年 A 股上市房企存货延续增长 . 9 图表 13 2020 年 A 股上市房企去化周期缩短 . 10 图表 14 行业龙头存货去化周期相对较短 . 10 图表 15 2020 年 A 股上市 房企整体购地及建安支出增速回落 . 11 图表 16 各子板块购买商品、接受劳务支付的现金增速 . 11 图表 17 主流房企竣工增速对比 . 12 图表 18 主流房企新开工增速对比 . 12 图表 19 A 股上市房企 “三条红线 ”指标情况 . 13 图表 20 2020 年 A 股上市房企各子板净负债率表现 . 13 图表 21 2020 年 A 股上市房企各子板剔除预收款后的资产负债率表现 . 14 图表 22 2020 年 A 股上市房企各子板现金短债比表现 . 14 图表 23 A 股上市房企 “三条红线 ”达标情况 . 15 图表 24 2020 年末 A 股上市房企合同负债同比增长 6.8% . 15 图表 25 2020 年末 A 股上市房企业绩保障度 119.2% . 16 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 17 一、 业绩增速下移，龙头相对较优 2020 年 A股上市房企整体营收同比增长 10.9%， 增速较 2019年降 9.1个百分点；归母净利润同比 下降 15.6%，首次出现负增长，增速较 2019年降 27.2个百分点。 考虑近年销售增速放缓 ， 预计后 续上市房企营收增速仍将面临压力。 图表 1 2020 年 A 股上市房企营收同比增长 10.9% 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 注： 分析样本为证监会房地产板块 图表 2 2020 年 A 股上市房企归母 净利润同比下降 15.6% 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 从利润拆分来看， 2020年归母净利润增速低于营收 主要因： 1）毛利率同比 降 4.6个百分点至 26.9%； 2） 资产及信用减值损失同比增长 66.7%至 559.9 亿元 ； 3）少数股东损益占比同比升 3.8 个百分点 至 24.5%。降杠杆及集中供地因 素影响下，房企合作意愿增强，预计后续少数股东损益占比仍将维 持较高水平 。 26.8% 11.5% 7.9% 30.2% 7.8% 21.1% 20.0% 10.9% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 营业收入（亿元） 同比 13.0% 0.8% 4.6% 41.1% 30.7% 17.7% 11.6% -15.6% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 归属上市公司股东净利润（亿元） 同比 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 17 图表 3 2020 年 A 股上市房企 营收、利润增速差异分析 资料来源： Wind，平安证券研究所 分公司来看， 2020年行业龙头营收同比增长 16.7%，高于区域龙头（ 4.4%）、 中小房企（ 持平 ） 和 商业及园区开发房企（ -0.9%） 。从归母净利润角度来看，行业龙头增速为 6.3%，高于商业及园区开 发房企（ -1.8%）、区域龙头（ -36.2%）、中小房企（ -90.2%）。 其中龙头房企中归母净利润增速较高 房企分别为中南建设（ 70%）、阳光城（ 29.9%）、金科股份（ 23.9%）、新城控股（ 20.6%）。 图表 4 2020 年 A 股上市房企各子板块营收增速表现 资料来源： Wind，平安证券研究所 注：行业龙头划分标准为销售额排名前二十房企、区域龙头划分标准为销售额排名前百强房企、除商业 +园区开发外其 余均分类为中小企业，销售额排名以 2020年克而瑞百强名单为准，行业龙头 包括 万科 A、保利 地产 、金地 集团 、招商 蛇 口 、金科 股份 、绿地 控股 、新城 控股 、中南 建设 、阳光城 -15.6% 10.9% 66.7% -4.6 3.8 -5 0 5 10 15 20 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 归母净利润同比 营收同比 资产及信用减值 损失同比 毛利率变化 (右轴 ) 少数股东损益占 比变化 (右轴 ) 百分点 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 17 图表 5 2020 年 A 股上市房企各子版块归母净利润增速表现 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 二、 毛利率 延续 下行 ， 费用率控制良好 2020年 A股 上市房企整体毛利率 26.9%，较 2019年下降 4.6个百分点；销售净利率 9.5%，较 2019年 下降 2.4个百分点。 随着高价地陆续销售结转，结算端毛利率或逐步企稳，但考虑近期集中供地未见 拿地端毛利率改善 ， 预计 后续 结算端 毛利率改善 亦或 存在难度。 费用率方面， 由于 2020年 上半年融资环境较为宽松，同时考虑疫后楼市景气度上行、精细化发展下 管理能力提升 ， 2020年 A股 上市房企财务费用率、 销售费用率、 管理费用率同比分别下降 0.2个、 0.2 个 、 0.4个 百分点至 2.2%、 2.8%、 3.2%。 整体来看，期间费用率同比下降 0.8个百分点至 8.4%。 图表 6 2020 年 A 股上市 房企毛利率及 净利率 同比下降 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 注：行业毛利率通过 1-行业成本 /行业营收计算，下同 -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 28.4% 27.3% 29.6% 32.3% 31.4% 26.9% 9.8% 10.3% 12.5% 12.8% 11.9% 9.5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 销售毛利率 销售净利率 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 17 图表 7 2020 年 A 股上市房企期间费用率 延续改善 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 分公司来看， 2020年行业龙头、区域龙头、中小房企 、商业及园区开发类企业 毛利率分别为 24.2%、 31.9%、 28.7%和 43.6%， 较 2019年分别下降 4.1个、 5.4个、 4.6个、 1个百分点 。龙头房企中毛 利率较高为金地集团 （ 32.9%）、保利地产 （ 32.6%）、万科 A（ 29.2%）、招商蛇口 （ 28.7%），降幅 最大为新城控股 （ -9.1pct）、金地集团 （ -7.6pct）、万科 A（ -7pct）、阳光城 （ -6.5pct）。 图表 8 2020 年 A 股上市房企各子板块毛利率表现 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 3.5% 3.1% 3.2% 3.5% 3.2% 3.8% 3.8% 3.7% 3.2% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 销售费用率 管理费用率 研发费用率 财务费用率 期间费用率 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 17 图表 9 2020 年 A 股上市房企 各子板块净利率 表现 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 三、 销售集中度提升 ， 去化周期 缩短 3.1 销售 延续增长， 集中度持续提升 尽管新冠疫情影响年初销售节奏， 但受益于整体流动性宽松、疫后积累需求释放， 全年来看主流房 企销售 仍取得较好表现 。 2020年 A股 上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为 3.1万亿元，同比 增长 6.2%， 增速较 2019 年降 4 个百分点 。 图表 10 2020 年 A 股上市房企销售额延续增长 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 销售商品、提供劳务收到的现金（亿元） 同比 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 17 高压的调控政策、高企的竞地门槛及融资 收紧 不断 压缩中小房企生存空间， 主流房企依靠品牌影响 力、强大的运营能力及灵活的战略布局，持续扩大市场份额。 2020 年 TOP10、 TOP50、 TOP100 销售额市占率分别为 26.5%、 55%、 66.2%，较 2019 年 提升 0.2 个 、 2.1个、 2.7 个百分点。 图表 11 2020 年 A 股上市房企销售额延续增长 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 3.2 去化周期 缩短，处于 历史中等水平 2020年末 板块整体存货达 7.1万亿元，同比增长 11.1%，增速较 2019年 降 8个百分点。用存货重估货 值（存货 /(1-毛利率 )）减去 合同负债 后除以近一年 销售回款来衡量去化周期， 2020年末行业整体去 化周期 2.06年，较 2019年末下降 0.07年，处历史 中等 水平。 在以稳为主的政策及行业环境下， 降杠 杆、稳增长、精细化发展 为多数房企优先选择，预计上市房企存货去化周期或稳中趋降。 分公司来 看，行业龙头去化周期远低于其他三类房企。 图表 12 2020 年 A 股 上市房企存货 延续增长 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 TOP3 TOP10 TOP20 TOP50 TOP100 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 存货（亿元） 同比 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 10 / 17 图表 13 2020 年 A 股 上市房企去化周期 缩短 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 图表 14 行业龙头存货 去化周期相对较短 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 四、 投资增速 回落 ，龙头持续扩张 由于疫情影响开工施工节奏 ， 2020年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金 2.3万亿元，同比 增长 5.5%，增速较 2019 年下降 15.5 个百分点。 1.5 1.7 1.9 2.1 2.3 2.5 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业整体去化周期（年） 行业整体去化周期（年） 0 1 2 3 4 5 6 2015 2016 2017 2018 2019 2020 年 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 11 / 17 图表 15 2020 年 A 股上市房企整体购地及建安 支出增速回落 资料来源 : Wind， 平安证券研究所 分公司来看，行业龙头 及区域龙头投资延续扩张趋势， 2020年购地及建安支出同比增长 9.4%、 6.3%。 相较而言，中小房企、商业及园区开发企业 2020 年购地及建安支出则同比下降 10.8%、 9.7%。 图表 16 各子板块购 买商品、接受劳务支付的现金增速 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 购买商品、接受劳务支付的现金（亿元） 同比 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 12 / 17 图表 17 主流房企 竣工增速 对比 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 图表 18 主流房企新开工增速 对比 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 五、 现金短债比大幅改善，“三条红线”两档达标 截至 2020年末 A股上市房企整体净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为 76.5%、 72.4%、 119.6%，较 2019 年降 6.7 个、升 0.6个、升 17.5 个百分点。 仅剔除预收款后的资产负债 率未达到“三条红线”要求。 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 万科 A 保利地产 金地集团 招商蛇口 新城控股 中南建设 2019 2020 2021E -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 万科 A 保利地产 金地集团 招商蛇口 金科股份 新城控股 中南建设 2019 2020 2021E 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 13 / 17 图表 19 A 股上市房企“三条红线”指标情况 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 分公司来看， 2020年末行业龙头净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为 53.4%、 73%、 157.3%，整体表现更优 。 图表 20 2020 年 A 股上市房企各子板 净负债率 表现 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 76.5%72.4% 119.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 净负债率 剔除预收款后的资产负债率 现金短债比 53.4% 131.6% 79.4% 56.7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 14 / 17 图表 21 2020 年 A 股上市房企各子板 剔除预收款后的资产负债率 表现 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 图表 22 2020 年 A 股上市房企各子板 现金短债比 表现 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 进一步 梳理 各房企“三条红线”达标情况， 121 家 A股上市房企中， 2020年末同时超出 3条红线的 为 14家、同时超出 2条为 19家、仅超出 1条为 39家、均符合要求为 49家，较 2019年末分别减 少 11 家、增加 9家、增加 11 家、减少 9家。对比 2019年， 121家上市房企中 24家实现降档，其 中 21 家降 1 档、 3 家降两档。 仅观察行业龙头与区域龙头（共 23家）， 同时超出 3条红线的为 4家、同时超出 2条为 4家、仅超 出 1条为 11 家、均符合要求为 4家，均符合要求房企分别为保利地产、金地集团、招商蛇口、迪马 股份。 23家行业龙头与区域龙头中， 8家实现降档，其中 7家降 1档、 1家降两档，连降两档房企 为中南建设。 73.0% 75.3% 69.8% 61.6% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 157.3% 97.0% 90.6% 77.4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 行业龙头 区域龙头 中小企业 商业 +园区开发 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 15 / 17 图表 23 A 股上市房企“三条红线” 达标情况 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 注：行业龙头及区域龙头划分标准参见第一章附注，行业龙头为 万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、 绿地控股、新城控股、中南建设、阳光城 ，区域龙头为华夏幸福、华侨城 A、大悦城、荣安地产、泰禾集团、中交地 产、荣盛发展、滨江集团、华发股份、首开股份、蓝光发展、光明地产、金融街、迪马股份 六、 合同负债增速放缓 ， 营收增速 或面临压力 由于销售规模 大于营收收入， 2020 年末 A 股 上市房企合同负债余额 3.3 万亿元，同比增长 6.8%， 增速较 2019年降 11.1个百分点。 以 合同负债 /近一年营收 计算业绩保障 程 度，期末 A股上市房企 业 绩保障度为 119.2%，较 2019年末下降 4.6个百分点。由于业绩保障度 仍处相对高位 ，未来行业营 收仍有望延续增长，但考虑合同负债增速 放缓，营收增速或 随之承压 。 图表 24 2020 年末 A股上市房企 合同负债同比增长 6.8% 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 58 28 10 25 49 39 19 14 0 10 20 30 40 50 60 70 达标 仅超 1条 同时超 2条 同时超 3条 家 2019 2020 20.5% 7.3% 24.0% 34.0% 39.8% 34.1% 17.8% 6.8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 合同负债（亿元） 同比 地产 行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 16 / 17 图表 25 2020 年 末 A股上市房企 业绩保障度 119.2% 资料来源 :Wind， 平安证券研究所 七、 投资建议 尽管 2020年上市房企业绩增速整体下移、合同负债及销售回款增长放缓，但考虑较高业绩保障度， 后续营收仍有望延续增长。随着高价地陆续销售结转，结算端毛利率有望逐步企稳，为利润改善提 供支持。当前地产板块低估值、低持仓、高股息率，配置性价值持续凸显 。 短期 市场担忧 仍在于楼 市高热度下政策加码对估值的压制，以及毛利率的持续下行 ，预计随着后续楼市逐步降温，政策端 高压有望缓解，同时融资端收紧效应逐步显现，第二、三次集中供地热度亦有望缓解。 建议关注： 1） 债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等； 2）土储充足、模式独特的 城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团； 3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新 城控股等。 八、 风险提示 1）三四线楼市下行风险：由于就地过年影响三四线返乡置业，叠加供应较大、棚改退潮导致的需求 弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险； 2）房企大规模减值风险：基于需求提前释放、热点城市调控加码，若后续楼市再现调整，需求释放 低于预期，未来存在房企进一步以价换量提升需求，带来大规模减值风险 ； 3）行业金融监管力度超预期风险：若后续行业金融监管力度超出预期，将对各房企规模发展产生负 面影响，导致业绩表现不及预期风险。 81.1% 77.1% 74.2% 85.3% 87.8% 113.8% 126.1% 123.8% 119.2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 业绩保障度 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级 : 强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 20%以上） 推 荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 10%至 20%之间） 中 性 （预计 6 个月内，股价表现相对沪深 300 指数在 10%之间） 回 避 （预计 6 个月内，股价表现弱于沪深 300 指数 10%以上） 行业投资评级 : 强于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现强于沪深 300 指数 5%以上） 中 性 （预计 6 个月内，行业指数表现 相对沪深 300 指数在 5%之间） 弱于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现弱于沪深 300 指数 5%以上） 公司 声明及风险提示 ： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研 究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上 述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清 醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给 平安证券股份有限公司 （以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人 士。未经平安证券事先书面 明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其 他 人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息 或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料 而引致的损 失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅 依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、 见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指 的证券价格、价值及收入 可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券 的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司 2021 版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话： 4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区福田街道益田路 5023 号平安金融中心 B 座 25 层 邮编： 518033 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融 大厦 26 楼 邮编： 200120 传真：（ 021） 33830395 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街 中心北楼 15 层 邮编： 100033