2021新一线城市居住报告广州篇.pdf

1 2021 年 城市报告广州篇 贝壳 研究院广州分院 2021/5 2 Contents 目录 Contents 目录 . 2 引言 . 3 第一章 置业居住篇 . 4 1、 购房年龄 . 4 2、 居住状态 . 6 3、 居住空间偏好 . 7 第二章 居住竞争篇 . 8 1、 居住负担 . 12 第三章 移民城市篇 . 17 1、 移民指数 . 17 3 引言 据 广州市 统计局公布的 第七次人口普查 数据，截至 2020 年广州 常住人口为 1868 万 人，与 2010 年第六次全国人口普查的 1270 万人相比，十年共增加 598 万人，增长 47.05%，年平均增长率为 3.93%。 在四个一线城市中，广州常住人口总量虽 略低于北京、上海，但其增长可观 ，且明显 高于其他 绝大多数城市， 可谓人口基数庞大且 增长 客观。 人口 是当下房地产市场需求的 有利保障 。 对于 置业 广州 的人群，他们在置业上表现出怎 样的特征？在购房年龄、 居住状态 、 租购 意愿上有何特点？ 除了置业人群的行为特征外，贝壳研究院基于 2020 年城市居住竞争力指数模型，对 指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到 35 城，其中包括 4 个一线城市， 15 个 新一线城市及 16 个二线城市，测算出了 21 年度城市居住竞争力指数。 广州的 竞争力指数 在横向城市中 又表现 如何 ？ 同时，为了能够量化城市人口流动性情况，贝壳研究院测算出了移民指数，以此衡量 城市人口的流动性高低。在此基础上， 广州 在该指数上表现出怎样的特征？ 带 着这些疑问，贝壳研究院发布 2021 年新一线城市居住报告， 贝壳研究院广州分 院发布 2021 年城市居住报告广州篇 从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市 等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形 象的城市居住画像。 4 第一章 置业居住篇 1、 购房年龄 广州平均购房年龄一线城市最小 置业人群 的平均 年龄 反映该城市的主体置业群体，亦在一定程度上反映城市置业的难 易程度。城市房价越亲和，通常平均购房年龄越小。 根据数据显示，广州新房置业者平均年龄在 34.9 岁，低于一线城市平均水平 37.2 岁 。而广州二手置业者 平均年龄在 35.4 岁，低于一线城市平均水平 36.6 岁。 其中新房置业者平均年龄位居统计的 35 个城市的第 20 位，二手置业者平均年龄位居 第 13 位，不仅明显小于一线城市，而且小于部分新一线、二线城市，整体处于 35 个典型 城市样本的中间水平。 广州相对亲和的房价水平，使得 “上车”门槛 相比其他一线城市更低 ， 购房压力更 小。同时广州相对分化区域房价水平，也给置业者相对更多的购房选择。 数据来源 ：贝壳研究院广州分院整理 5 数据来源 ：贝壳研究院广州分院整理 6 2、 居住状态 53%的受访者目前处于租房 状态，而年龄段越小，越能接受长期租房。 截至 2020 年广州常住人口 超 1800 万，存在大量外来人口，其中部分 人群 暂未在广 州购房。根据我们抽样调查数据显示， 47%的受访者居住在自有住房内， 53%的受访者目 前处于租房状态。 目前国家大力倡导 发展租赁住房，解决 大城市住房突出问题 。但受访者在面对是否可 接受长期租房生活时，不出意外的绝大多数人群认为不可接受，占比超过 46%。 不过在年轻群体中，长期租房的接受度相对较高，其中 30 岁以下受访者中 40%认为 可以接受。 数据来源 ：贝壳研究院广州分院整理 数据来源 ：贝壳研究院 广州分院整理 在自有住房受访者中 ，有明确换房意愿的仅占比 26%，其中 购房 5-10 年的人群换房 意愿最强。 在自有住房受访者中，有明确换房意愿的（计划 3 年内换房 、下同 ） 仅 占比 26%，更 多的人群没有明确换房时间或没有换房意愿。而受其购房时间的不同，其换房意愿也有较 7 大差异，其中购房 5 年内的有明确换房意愿的占比仅 20%，购房 5-10 年的有明确换房意 愿的占比 33%，购房 10 年以上的有明确换房意愿的占比 23%。 对于换房原因，绝大多数受访者表示是出于居住空间的改善 ， 占比 58%，其次为子女 教育问题，占比 35%。 数据来 源 ：贝壳研究院广州分院整理 3、 居住 空间 偏好 居住体验升级，品质空间被高度关注 随着社会 发展， 人们生活品质明显提升，在居住领域，对生活的体验也显得更加重 要。调查数据显示，改善型购房中，受访者最关注的空间为 “安静没有噪音的卧室” ，占比 34%。 其次，“能用于种植、休息的阳台” 、 “温馨有设计感的厨房” 、 能和朋友聚会的大客 厅” 、“专门的衣帽间” 也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了 17%、 13%、 11%和 6%。 数据来源 ：贝壳研究院广州分院整理 8 第二章 居住竞争篇 贝壳研究院基于 2020 年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新， 设 置居住负担、楼盘楼盘品质、生活便利、人居环境四个一级指标，以及房价收入比、房租 收入比、楼龄、容积率、公园、地铁、空气质量、高峰拥堵等二十九个维度的 二级指标 。 同时将城市范围扩充到 35 城，其中包括 4 个一线城市， 15 个新一线城市及 16 个二线城 市，测算出了 2021 年度城市居住竞争力指数 。 广州非常宜居，在居住竞争力排名中位居第二，居住便利是其优势，相比 其他一些城市居住压力也更小 根据模型测算， 广州居住竞争力指数位 84.48，排名 35 个城市 第二位，仅次于深圳， 表现优于北京、上海。在 居住负担、楼盘 品质、生活便利、人居环境四个维度上，表现均 衡，其中 居住便利 指标 表现 较好 ， 而居住负担方面表现压力 较 大，不过仍好于其他一线城 市。 根据模型测算，综合考虑公园、地铁、公交、医院等 20 项 生活配套设施的完善程 一级 二级 指标说明 房价收入比 房租收入比 楼龄 容积率 物业水平 绿化率 公园 地铁 公交站 医院 诊所 药店 幼儿园 小学 中学 图书馆 中餐厅 影院 便利店 超市 洗浴按摩( 由房屋中介机构替换） 购物中心 快捷酒店（由百货商场替换） 银行 咖啡厅( 由加油加气站替换） 酒吧( 由宠物服务替换） 绿地率 空气质量 高峰拥堵 2 0 2 1 年城市居住竞争力指标体系 居住负担（权重0 .1 ） 楼盘品质（权重0 .4 ） 生活便利（权重0 .4 ） 人居环境（权重0 .1 ） 纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出， 指数= 标准化处理（2 / 3 * 标准化房价收入比+ 1 / 3 * 标准化房租收入比） 纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建 立指标模型衡量楼盘的居住品质 纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、 便利店等2 0 个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数； 纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分 别为0 .2 、0 .3 及0 .5 ，建立指标模型得出 9 度，计算得出广州居住便利指数 为 49.61，排在 35 个城市的第 5 位，仅次于深圳、上 海、成都、北京 。 而楼盘品质维度，综合考虑楼龄、容积率、物业水平、绿化率 四个维度计算得出广州 楼盘品质指数得分为 20.46，排在 35 个城市的第 20 位。 而 人居环境 维度，综合 考虑绿地率、空气质量、高峰拥堵三个维度计算得出广州人居 环境指数得分位 0.49，排在 35 个城市的 23 位。 而居住分担维度， 综合考虑租房、购房压力，根据 指标模型 ，统计得出广州综合居住 负担指数为 71.7，排在 114 个有数据城市的第 7 位（反向指标、数值越大居住压力越 大），低于北、上、深以及三亚、厦门、杭州。（该部分后续详细展开分析） 10 此外，从城市群来看， 粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为 78.0。 大湾区作为中 国开放程度最高、经济活力最强的区域之一， 在广州、深圳的拉动下， 在 楼盘品质、居住 便利等维度表现突出。 城市 楼盘品质 居住便利 居住负担 人居环境 居住竞争力指数 深圳市 3 2 . 6 5 5 1 . 3 5 0 . 9 0 0 . 4 6 9 9 . 5 0 广州市 2 0 . 4 6 4 9 . 6 1 0 . 4 0 0 . 4 9 8 4 . 4 8 杭州市 2 5 . 2 7 4 9 . 5 2 0 . 4 9 0 . 5 8 8 3 . 4 5 成都市 1 8 . 8 5 4 9 . 8 8 0 . 2 7 0 . 4 9 8 0 . 3 5 北京市 2 6 . 2 1 4 9 . 8 4 0 . 8 0 0 . 4 4 7 9 . 8 2 上海市 1 9 . 8 2 5 0 . 1 2 0 . 7 7 0 . 4 5 7 8 . 1 7 苏州市 2 3 . 2 2 4 9 . 2 2 0 . 2 7 0 . 6 9 7 6 . 5 3 武汉市 1 8 . 8 6 4 8 . 9 5 0 . 3 2 0 . 6 0 7 5 . 7 4 长沙市 2 4 . 1 3 4 8 . 3 0 0 . 0 9 0 . 4 8 7 4 . 5 9 福州市 2 8 . 1 6 4 7 . 9 8 0 . 3 5 0 . 5 8 7 4 . 2 6 厦门市 2 3 . 0 2 4 8 . 5 7 0 . 5 8 0 . 5 7 7 3 . 1 5 重庆市 1 9 . 2 5 4 8 . 8 0 0 . 2 8 0 . 2 2 7 3 . 0 1 南京市 1 9 . 8 3 4 8 . 8 3 0 . 3 4 0 . 5 6 7 2 . 9 5 郑州市 2 3 . 0 2 4 7 . 7 6 0 . 2 3 0 . 7 4 7 2 . 4 7 珠海市 1 9 . 8 4 4 8 . 8 3 0 . 3 8 0 . 5 6 7 2 . 2 6 佛山市 2 6 . 2 3 4 7 . 6 1 0 . 2 1 0 . 6 4 7 1 . 3 8 烟台市 2 0 . 6 3 4 8 . 2 6 0 . 1 4 0 . 7 3 7 1 . 0 4 宁波市 2 6 . 7 1 4 7 . 2 3 0 . 2 3 0 . 7 1 6 9 . 5 4 大连市 2 1 . 7 7 4 8 . 1 7 0 . 3 2 0 . 5 7 6 7 . 5 0 南宁市 1 7 . 8 9 4 8 . 3 2 0 . 2 7 0 . 5 7 6 6 . 5 3 西安市 1 7 . 9 0 4 8 . 5 2 0 . 3 0 0 . 4 8 6 5 . 2 4 青岛市 2 2 . 7 4 4 7 . 8 2 0 . 2 7 0 . 4 7 6 4 . 6 8 合肥市 2 0 . 0 3 4 7 . 4 4 0 . 2 8 0 . 6 8 6 4 . 0 9 太原市 2 5 . 5 5 4 6 . 1 8 0 . 2 5 0 . 8 5 6 3 . 5 9 济南市 2 0 . 8 0 4 7 . 3 3 0 . 2 8 0 . 6 4 6 3 . 5 6 天津市 1 8 . 6 4 4 7 . 8 4 0 . 3 8 0 . 5 8 6 3 . 2 0 南昌市 1 4 . 1 6 4 7 . 6 9 0 . 1 6 0 . 6 9 6 2 . 7 1 东莞市 2 8 . 5 6 4 6 . 6 4 0 . 3 1 0 . 5 6 6 2 . 4 5 无锡市 1 9 . 8 3 4 6 . 4 5 0 . 1 8 0 . 7 7 5 9 . 3 4 石家庄市 1 8 . 3 7 4 6 . 4 3 0 . 2 5 0 . 7 5 5 6 . 3 7 昆明市 1 9 . 8 4 4 7 . 3 3 0 . 2 6 0 . 3 5 5 4 . 6 4 哈尔滨市 1 8 . 2 8 4 7 . 1 6 0 . 1 9 0 . 4 2 5 4 . 2 1 沈阳市 1 9 . 8 2 4 6 . 4 7 0 . 1 7 0 . 5 5 5 3 . 5 7 长春市 1 9 . 8 1 4 7 . 1 7 0 . 3 3 0 . 3 8 5 3 . 0 2 贵阳市 1 9 . 8 3 4 7 . 2 7 0 . 2 0 0 . 1 8 5 0 . 1 0 3 5 城居住竞争力评价 11 数据来源 ：贝壳研究院广州分院整理 12 1、 居住负担 广州居住负担 压力靠前，但仍是一线城市 最低。 综合考虑租房、购房压力，根据 指标模 型 ，统计得出广州综合居住负担指数为 71.7， 排在 114 个有数据城市的第 7 位，低于北、 上、深以及三亚、厦门、杭州。 从分项指标来看，广州在购房上压力更加 凸显， 横向城市排名第 7，而租房负担指数横 向城市排名第 20 名，压力相对较轻。 近几年广州房价整体呈现上升趋势，尤其 在 2020 年 下半年 之后，呈现明显上涨。但租 赁市场租金走势整体平稳，上升幅度远不如房 价水平。 注： 居住负担综合 指数 =标准化处理 （ 2/3*标准化房价收入比 +1/3*标准化房租收 入比） ，数值越大负担越大，压力越大 ； 13 2.1 租赁负担 ： 广州租房压力相对较小，好于北上深及 部分二线城市 ，排名 20 位。 根据广州第七次人口普查数据，广州近 十年年均净流入人口近 60 万。大量外来人 口面临的第一个问题即是租房，那广州的租 金水平相对收入而言如何？和其他城市对比 又是否让百姓难以承受呢？ 经过测算， 我们发现 广州房租收入比指 数（ 房租收入比 =套均租金 /家庭月平均收 入 ）为 20.7，排在 114 个有数据城市的第 20 位， 低于北 、 上 、 深以及三亚、杭州、 长春、厦门、重庆等二线 城市。 四成租客 租金占收入比例在 11%-20% 之间， 租金压力相对温和 而根据我们的调研发现，绝大多数受访 者租金占其收入的比例在 11%-20%之间， 占比 39%，其次租金占收入比例在 21%- 30%的人群占比 25%。而高租金比例人群 （即租金占其收入比例超过 31%）占比仅 22%，与武汉、长沙、成都、杭州等二线城 市水平持平。 房东涨价成为租客最大的焦虑及痛点 虽然广州有相对亲和的租金水平，但并 不意味着租客就不存在焦虑， 根据 调研数据 显示，有 52%的租客其焦虑点为 “ 租房时房 东涨价 ”，另有 44%的租客焦虑 “ 买不起自 己的房 ” 。 同时在被问及租房最大痛点时，有 57%的租客表示为 “ 房东涨价 ” ，其次才是 “ 室友 14 不和睦 ” （占比 18%）、 “ 家电老化 ” （占比 16%）等问题。 数据来源 ：贝壳研究院广州分院整理 15 2.2 购房负担 ： 广州购房压力更大，但 在一线城市较为亲 和 。 广州常住人口超过 1800 万， 对于生活在 广州的百姓来说，在广州购房压力如何呢？ 经过测算，我们发现广州房 价 收入比指数 （ 房价收入比 =成交套均总价 /（家庭人均可支 配收入 *户均人口数）为 14.6，排在 114 个有 数据城市的第 7 位，排名明显高于房租收入排 名，但仍低于北、上、深以 及厦门、三亚、杭州。 租客 “ 上车 ” 心理价位多集中在 200 万以 内。 租客为城市最典型的刚需购房客户，其 “ 上车 ” 门槛一定程度反映了城市购房压力。 根据调研发现，绝大多数的受访者对首套房的 心理价位在 200 万以内，占比接近七成。而根 据其不同的月收入水平，其购房心理价位也存 在一定差异，如月收入 2 万以内的受访者购房 心理价位主要在 200 万以内，而月收入在 2.1- 5 万的受访者，其购房心理价位主要在 301- 500 万。 改善型客户 换房心理价位仅呈现稳步阶梯 式上升，并未与现有房产形成明显跨越式价 差。 近年人们的生活水平持续提高，但 房价也 呈现持续上行态势。换房压力使得换房心理价 位仅呈现稳步阶梯式上升，换房心理价位并没 有和现有房产呈现明显的跨越式价差。 即现有 房产买入价在 100 万以下，其换房心里价位也 16 主要在 100 万以下或 101-200 万之间两个价位段，以此类推。 数据来源 ：贝壳研究院广州分院整理 数据来源 ：贝壳研究院广州分院整理 1 0 0 万及以下 1 0 1 万- 2 0 0 万 2 0 1 万- 3 0 0 万 3 0 1 万- 4 0 0 万 4 0 1 万- 5 0 0 万 5 0 1 万- 6 0 0 万 6 0 1 万- 7 0 0 万 8 0 1 万- 9 0 0 万 总计 1 0 0 万及以下 31% 1% 0% 3% 0% 0% 0% 0% 6% 1 0 1 万- 2 0 0 万 50% 44% 0% 7% 0% 0% 0% 0% 24% 2 0 1 万- 3 0 0 万 14% 36% 34% 7% 15% 0% 0% 0% 23% 3 0 1 万- 4 0 0 万 3% 7% 43% 13% 7% 0% 0% 0% 13% 4 0 1 万- 5 0 0 万 3% 1% 14% 30% 33% 0% 100% 0% 12% 5 0 1 万- 6 0 0 万 0% 4% 6% 13% 26% 15% 0% 0% 8% 6 0 1 万- 7 0 0 万 0% 0% 3% 3% 4% 23% 0% 0% 3% 7 0 1 万- 8 0 0 万 0% 6% 0% 20% 11% 54% 0% 0% 9% 8 0 1 万- 9 0 0 万 0% 0% 0% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 9 0 1 万- 1 0 0 0 万 0% 0% 0% 0% 4% 8% 0% 0% 1% 总计 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 100% 现有房屋购房价格 换 房 心 理 价 位 自有住房受访者换房心理价位情况 1 万元以下 1 .1 - 2 万 2 .1 万- 5 万 5 万以上 总计 1 0 0 万及以下 17% 43% 3% 0% 31% 1 0 1 万- 2 0 0 万 44% 39% 17% 50% 38% 2 0 1 万- 3 0 0 万 18% 13% 19% 0% 15% 3 0 1 万- 4 0 0 万 10% 2% 28% 0% 7% 4 0 1 万- 5 0 0 万 2% 1% 22% 0% 3% 5 0 1 万- 6 0 0 万 5% 1% 3% 25% 2% 6 0 1 万- 7 0 0 万 2% 0% 3% 0% 1% 7 1 万- 8 0 0 万 1% 0% 3% 0% 1% 8 0 1 万- 9 0 0 万 1% 0% 3% 0% 1% 9 0 1 万- 1 0 0 0 万 1% 1% 0% 25% 1% 总计 100% 100% 100% 100% 100% 租客月收入情况 购 房 心 理 价 位 租房受访者购房心理价位情况 17 第三章 移民城市篇 1、 移民指数 如何定义“移民城市”？ 我们对交易量进行百分统计，本地消费者交易百分占比越 低，其他城市消费者交易百分占比相应越高，因此，我们定义，本地百分占比较低的城市 为“移民城市”，同时进行标准 化处理，计算出移民指数，指数越高，外地交易百分占比越 高。 房地产需求增量主要来自于外来 人口的流入，典型的 “ 移民城市 ” 广州 市常住人口中，居住在城镇 的人口为 1610 万 人，占 86.19%。与 2010 年第六次全国人口普查相比，城 镇人口比重提高 2.41 个百分点。 与全 国城镇人口占比上升 14.21 个百分点 相比 幅度明显偏低，毕竟目前广州城 镇化率已经达到 86%。同时广州年净 流入外来人口近 60 万，这说明广州未 来的房地产需求增量主要来自于外来 人口的流入。而根据我们的模型测 算，广州移民指数为 88.09，位于 35 个样本城市的第 十 位。 18 广州 异地购房占比 TOP3 为 梅 州、湛江、揭阳 在众多外地人口中，原籍来自 梅州、湛江、揭阳的客户最多， 分 别 占比 4.46%、 4.41%、 4.29%。 此外、广州是佛山 异地购房占比 第 2 高的城市，占比 5.76%。 省内客户仅占比 50%， 侧面 说 明广州强大的人口吸附能力 ，而湖 南、湖北、江西为外省客户最多的 三个省份 从省的角度来看，广州 省内购 房客户占比 为 50.4。在 35 个城市 样本中占比相对靠后。这也从侧边 说明广州对对周边省市人口的吸附 能力。 除广东省以外，客户来源占比最高的为湖南，占比 10.2%，而湖北、江西 占比也均超 过 5%。 19 感谢您的阅读！ 备注：本报告仅做部分抽样调研 和模型测算情况 ，所得结论仅供参考。 5 月 27 日，贝壳研究院总部亦将发布 2021 年新一线城市居住报告 具体内容敬请期待，再次感谢您的阅读！ 20 作者： 李茂喆 免责声明：本文所载信息为 贝壳 研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见， 亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述 内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院 广州 分院 所有，对本文保留一切权利，未经事先许 可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。