2021新一线城市居住报告成都篇.pdf

开篇 繁华熙攘，芸芸众生。 你可以找到属于自己的小酒馆，品味成都的温情与浪漫 ;你也可以遍寻茶肆，感受老成都文化的 魅力 ;你还可以在这个美食之都，享受舌尖上的麻辣鲜香。 光阴荏苒，成都，一座来了就更不想离开的城市。 最新第七次人口普查数据显示， 成都市常住人口首次突破 2000 万大关，达到 2098.8 万人 ，作 为 天府之国、西部发展的重镇， 承载着梦想，簇拥着城市前行。 成都 新一线城市的佼佼者， 在居住方面的城市能级表现如何 ?在居住的品质、便利性、以及人居环境等方面，凭什么“聚人 兴城”？居民追求居住品质改善的偏好有什么特点 ?跻身国内轨道交通“第四城”的成都，地铁 对哪些区域置业带来了影响？贝壳研究院通过构建城市居住竞争力指数，将在本文进行逐一的 解析 。 Contents 目录 01 居住竞争力篇 02 居住便利性指数篇 03 居住负担指数篇 04 楼盘品质指数篇 05 城市换房篇 01 居住竞争力篇 居住竞争力篇 1.1 居住竞争力：成都超越北京、上海，排名全国第 4 贝壳研究院基于 2020 年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范 围扩充到 35 城，其中包括 4 个一线城市， 15 个新一线城市及 16 个二线城市，测算出了 2021 年度城市居住竞争力指数。 那么，今年的榜单，表现出怎样的特征？ 分城市级别看，一线城市居住竞争力指数均值为 85.5，新一线城市均值为 70.2，二线城市均值 为 63.2。其中，成都居住竞争力指数为 80.4，高于新一线城市平均水平。 从区域格局看，成渝（成都、重庆）仅次于粤港澳大湾区的居住竞争力指数，城市竞争力指数约 为 76.7。 2020 年“ 成渝地区双城经济圈建设”被提升至战略高度，作为内陆开放新高地、经 济潜力最强的区域，在人居适宜性方面，同样拥有良好的竞争基础。 分城市看， 35 个城市中，成都仅次于深圳、广州、杭州，位列全国第 4。 从细分的指标维度看，在居住便利性方面，深圳、上海、成都、北京、及广州等城市排名较高， 成都与一线城市比肩 ,排名全国第三，新一线城市第一。生活便利度是评价宜居城市最重要的影 响因素，宜居城市是能够为生活各方面的内容 提供各种高质量服务的城市，并且使得这些服务能 被广大市民方便地接受。能否方便接受，主要取决于利用各种公共设施和享受服务的便利程度。 影响居民日常生活的便利度的主要因素包括公交出行、购物中心、小学等公共配套的数量、规模、 覆盖面等。高便捷性的城市具有公共服务设施种类覆盖度高、覆盖面广的特点。 居住负担方面， 15 个新一线城市中，长沙、沈阳、佛山、郑州及苏州城市居住负担较小，成都 排名第六，居住负担相对合理。居民的居住负担是否过重，在本文中最重要的衡量指标是购房负 担和租房负担。购房负担以房价收入比代表，是家庭住房总价与居 民家庭可支配收入之比，这一 指标直接反映房价与居民自住需求的匹配程度，该指标过高则表示居民会花更多的资金成本去 保障家庭住房的需求。租房负担与之类似，以房租收入比代表，是居民收入中房租开支的占比。 楼盘品质方面，楼龄、容积率、物业水平及绿化率等都会对居住体验产生影响。从楼龄来看，成 都楼龄在 20 年以上的老旧小区占比较多，但随着城市化水平的提高，老旧小区的基础设施、人 居环境、公共服务等资源百废待新，并承担着改善居民居住条件、提高居民生活品质、实现人民 群众对美好生活向往的关键功能。 2021 年 4 月，成都出台了关于进一 步推进“中优”区域城 市有机更新用地支持措施，这对于成都中优有机更新战略，尤其是传统五城区的更新将因此提 速。 图： 2021 城市居住竞争力指数排行榜 总体而言，成都在居住生活便 利度上优势突出，居住负担相 对合理。“十四五”期间，成都 将全面实施“幸福美好生活十 大工程”。其中，“居民收入水 平提升工程”、“生活成本竞争 力提升工程”、“城市通勤效率 提升工程”、“生态惠民示范工 程”等，都将承载起这座城市对 “住有所居”的诠释。 0 20 40 60 80 100 深圳市 杭州市 北京市 苏州市 长沙市 厦门市 南京市 珠海市 烟台市 大连市 西安市 合肥市 济南市 南昌市 无锡市 昆明市 沈阳市 贵阳市 居住竞争力指数计算方法： 第一步，以 2021 年 Q1 各 城市有交易行为的小区为研究样本，颗粒度定在小区，按照维度表中 所列出的一级和二级指标，采集小区周边 1 公里（部分 POI 重要性较高，比如医院，学校等， 会扩展到 3 公里） POI 信息，计算该类 POI 位置与楼盘的平均欧式距离，比如小区 A 与综合医 院的平均距离 第二步，采用高斯衰减函数，方法如右图所示， Dkj 是指 小区与 POI 的平均距离， D0 是指距 离范围，我们定义的范围在 1000 或 3000 米。成人不行 1000 米的时长大概在 15 分钟，也可 以称之为 15 分钟生活圈。利用高斯衰减函数计算出衰减指数，原则上是， POI 距离小区越近， 指 数越高，值域在 0-1 之间。高于指定距离，值为 0。 第三步，依照上两步，计算出每个小区对应 POI 的指数，之后采用熵权法对各 POI 计算权重， 权重之和为 100，如表 2 所示，为计算所得权重，之后主观进行微调。 第四步，对各维度通过加权平均计算出居住生活便利性指数，最后聚合计算出城市均值。居住品 质指数，依照类似方法进行计算。 第五步，对于各指数再次进行加权平均，得到居住竞争力指数。 指标解释： 楼盘品质，纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建立指标模型衡 量楼盘的居住品质； 居住便利性，纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等 20 个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数； 居住负担：纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，居住自由指数 =标准化处理（ 2/3*标准化房价收入比 +1/3*标准化房租收入比）； 人居环境：纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为 0.2、 0.3 及 0.5，建立指标模型得出。 1.2 居住竞争力：武侯区最高，由中心向外依次递减 分行政区来看，武侯区位列居住竞争力指数榜首，金 牛区、高新区紧随其后，居住竞争力指数分 别为 52.2 、 51.6、 51.4。 图：各行政区居住竞争力指数排名 排名第一的武侯区是成都市的文化创意、医疗健康、现代金融商贸服务的重要窗口，穿越辖区的 人民南路是连接成都核心天府广场与天府新区中心成都科学城的城市中轴线，是成都城市形象 主要展示区。在各行政区的居住便利性指数也荣登第一，成都大悦城、来福士等新兴业态带来生 活购物的日新月异；成都市火车南站位于辖区东南面，紧邻双流国际航空港，距离双流国际机场 仅 20 分钟车程，在武侯内部贯穿有 8 条地铁交通线。 40.0 45.0 50.0 55.0 武侯区 金牛区 高新区 成华区 青羊区 锦江区 龙泉驿区 天府新区 郫都区 温江区 新都区 双流区 金牛区是成都商贸市场最为集中的区域，拥有西南最大的铁路枢纽成都火车北站，是轨道交通规 划站点最多的主城区。 2020 年上半年，金牛是主城内民间投资唯一回正的行政区， GDP 总值仅 次于成都高新区。 成都高新区，作为首批国家级高新技术产业开发区，在科技部火炬中心国家高新区综合排名全国 第 3，仅次于北京中关村和上海张江。 2020 年上半年实现 GDP 1191.4 亿元，同比增长 7%， 总量和增速均远高于各区同期水平。其主要交通由“九纵十横”骨干路网及六条轨道交通组成， 其中九纵包括红星路南延线、剑南大道、成仁快速路等道路，十横包 括府城大道、锦城大道、天 府一街等道路，六条轨道交通为地铁 1、 5、 6、 7、 9、 18 号线。 分细项的指标维度来看，居住便利性指数由武侯区拔得头 筹，以微小优势超过金牛、高新，主要得益于轨道交通和大 型购物商超便捷性；天府新区楼盘品质指数远超其他行政 区，该区域规划新、发展快，是西部地区的核心增长极与科 技创新高地，是宜业宜商的国际化现代新区。位于近郊的新 都区居住负担最轻，影响该指标的关键因素仍然是其最“便 宜”的房价和租金水平。 图： 各行政区楼盘品质指数排名 0.00 0.20 0.40 0.60 武侯区 金牛区 高新区 青羊区 成华区 锦江区 龙泉驿区 天府新区 温江区 郫都区 新都区 双流区 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 新都区 温江区 郫都区 金牛区 双流区 龙泉驿区 成华区 武侯区 青羊区 锦江区 高新区 天府新区 0.00 0.10 0.20 0.30 天府新区 高新区 双流区 郫都区 温江区 新都区 锦江区 成华区 龙泉驿区 武侯区 青羊区 金牛区 图： 各行政区居住便利性指数排名 图： 各行政区居住负担指数排名 02 居住便利性指数篇 居住便利性指数篇 消费者居住需求持续迭代，在住的基础上，能有高品质的居住体验是新居住时代下的普遍述求。 那么，理想的宜居环境是怎样的呢？依据贝壳研究院 2021 年新居住消费调查报告分析结果 显示，消费者对于和谐的邻里关系、配套设施等有较高的诉求。 图：理想的宜居环境 2.1 居住便利性：成都跻身“一线”，位居全国第 3 完备的配套设施代表的是较高的生活便利度。生活便利度是评价宜居城市最重要的影响因素，宜 居城市应该为生活各方面的内容提供各种高质量的服务，并且使得这些服务能被广大的市民方 便地接受。宜居城市应该是生活便利的城市，居民日常生活的便利度主要指居民日常利用公共和 服务设施的便利度，或者说是利用各种公共设施和享受服务的便利程度。影响居民日常生活的便 利度的主要因素包括公交出行、购物中心、小学等公共配套的数量、规模、覆盖面等。高便捷性 的城市一定是具有公共服务设施种类覆盖度高，数据范围覆盖面广等特点。 我们本次选取与人们生活密切 相关的公共设施来作为研究，包括交通、购物、教育、医疗等 20 个维度。从计算结果来看，成都的居住便利性指数仅次于深圳、上海，超过北京及广州，位居全 国第三，在新一线的“小鲜肉”中也是遥遥领先。其医疗资源覆盖水平全国排名第一，商业资源 丰富指数全国排名第二。可以看出，成都作为最“巴适”的去处，除了火锅、串串、茶馆等标签 外，丰富的医疗资源和商业资源也是成都的硬核实力，既能保障人们医疗的需求，也能满足大家 “买买买”的欲望。 2021 年，随着成都政府提出的 15 分钟公共服务圈内服务设施的不断完善， 未来买菜、看病、上学、运动等都 只是几步路的事。 图：居住便利性指数排名 2.2 武侯区居住便利性指数最高 从区域来看，居住便利性指数最高的为武侯区。其购物中心距离指数领先各个区域，不愧为成都 最老牌的富人区，商场总在“身边”，有钱人的快乐你根本想不到。除此之外，武侯区作为旅游 休闲中心、文化交流中心，不仅有武侯祠、锦里、望江楼等丰富的旅游资源，同时有地铁 1 号 线、 3 号线、 7 号线、 10 号线 4 条地铁线路， 15 个地铁站点遍布武侯，武侯区生活便利性排名 第 1 实至名归。居住便利性指数排名第 2 的为金牛区，作为天府文化发端的根基，拥有金沙遗 址、金牛古道等 历史悠久的文化景点，同时地铁 1 号线，地铁 2 号线、地铁 7 号线分别贯穿金 牛区，区域内覆盖 16 各地铁站点。同时金牛区是老牌主城区中 GDP 最高，人口最多的行政区， 44.00 45.00 46.00 47.00 48.00 49.00 50.00 51.00 52.00 丰富的生活配套是必要的。居住便利性排名第 3 的为高新区。地铁 1 号线、 5 号线南北贯穿， 7 号线东西纵贯。作为国家自主创新示范区，写字楼林立，产业加持，经过近几年的快速发展，不 仅拥有环球中心、奥克斯广场、银泰中心等大型购物商场，同时众多高品质生活配套也快速建设 起来，是目前成都最具国际化现代化气息的中心区域。 图：各行政区居住便利性指数排名 2.3 生鲜配送服务覆盖小区 受消费者青睐 为具体了解消费者对周边配套的需求度，研究以更微观的角度展开探索。通过对调研数据分析后， 我们发现受访者认为最需要的服务配套包括生鲜超市、绿肺公园、美食街和商业中心，而对于银 行邮局、休闲娱乐城、美容美发的需求相对较低。 图：社区周边最应该具备的配套 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 武侯区 金牛区 高新区 青羊区 成华区 锦江区 龙泉驿区 天府新区 温江区 郫都区 新都区 双流区 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 银行邮局 休闲娱乐城 美容美发 健身中心 超级影院 教育机构 轨道交通 大型医院 商业中心 美食街 绿肺公园 生鲜超市 2.4 成都 51%的小区可享受到 生鲜 配送服务 以盒马为代表的“超市 + 餐饮 + 周边 3 公里配送”新零售业态，正逐步提升消费者的生活效 率。作为与居民生活息息相关的新型配套，盒马门 店的开设自然与居民小区分布存在关联，为此， 贝壳研究院引入“盒区房”概念。盒区房即距盒马门店 3 公里配送范围内，享最快 30 分钟送 达的小区。 在从中心向外辐射发展的成都，盒马门店分布遵循城市发展轨迹，截至 2021 年 4 月，成都共开 设盒马门店 19 家，其中一圈层 17 家，二圈层 2 家。成都范围内， 3 公里盒区房覆盖率为 51%， 超一半的小区可享受到盒马服务，在门店分布最多的一圈层，盒区房覆盖率达到 86%，在覆盖 率上基本饱和；二圈层盒区房覆盖率 18%。 图：成都各圈层盒区房覆盖率 19 17 2 0 51% 86% 18% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 成都 一圈层 二圈层 三圈层 盒马门店量 盒区房占比 武侯区 生鲜配送服务小区 覆盖率近 100% 图：成都一二圈层各行政区盒区房覆盖率 行政区中，一圈层除青羊区盒区房覆盖率仅 66%，其余行政区均在 85%以上，其中武侯区基本 做到全覆盖；二圈层中仅开设有盒马门店的温江区及天府新区覆盖率较高，温江光华大道附近小 区分布较集中，开设在光华大道附近的一家门店覆盖了温江近 7 成的小区。天府新区则是因为 处高新及天府新区附近的部分小区被开设在高新区的门店覆盖。 图：成都一二圈层盒马门店分布 0% 20% 40% 60% 80% 100% 武侯区 锦江区 金牛区 高新区 成华区 青羊区 温江区 天府新区 双流区 龙泉驿区 新都区 郫都区 一圈层 二圈层 03 居住负担指数篇 居住负担指数篇 3.1 居住负担成为租与购消费者的最大焦虑 通过对调研数据的分析，我们发现，对于购房客群而言，“购房后房价下跌”成为最大的焦虑， 占比达 55%。对于租赁群体而言，受访者感到最焦虑的是“租房时房东涨价”，占比达到 58%。 租客，特别是新生代租客，在租住生活中面对租金的上涨往往会猝不及防，但又无可奈何。 图：租与购消费者焦虑因素比较 房价和租金水平是否合理，居民的居住负担是否过重，在本文中最重要的衡量指标是购房负担和 租房负担。购房负担以房价收入比代表，是家庭住房总价与居民家庭可支配收入之比，这一指标 直接反映房价与居民自住需求 的匹配程度，该指标过高则表示居民会花更多的资金成本去保障 家庭住房的需求。租房负担与之类似，以房租收入比代表，是居民收入中房租开支的占比。 3.2 成都居住负担指数在新一线城市中具有明显优势 从全国来看，成都居住负担指数为 64.75， 38 城中排名第 21 位，处全国中下游水平，负担相对 友好。其中成都房价收入比 10.46，房租收入比 20.72，负担程度在 38 城中分别排名第 24 位， 第 13位。城乡居民人均可支配收入增速高于房价涨幅，居住成本与收入之间的匹配度相对合理。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 购房后房价下跌 买不起自己的房 租房时房东涨价 买 租 在 15 个新一线城市中，成都房价收入比排名第 11 位， 房租收入比排名第 4 位，显著低于东部 沿海区域；对比中西部区域，负担程度低于西安、武汉、重庆。 图： 38 城 居住负担指数对比情况 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 深圳 北京 上海 厦门 杭州 广州 珠海 天津 福州 南京 长春 大连 武汉 东莞 海口 西安 合肥 济南 重庆 青岛 成都 南宁 苏州 昆明 石家庄 太原 宁波 郑州 佛山 贵阳 哈尔滨 乌鲁木齐 无锡 兰州 沈阳 南昌 烟台 长沙 表： 38 城房价及房租收入比对比情况 区域 城市级别 省份 城市 房价收 入比 房租收入比 居住负担指数 粤港澳大湾区 一线 广东 深圳 27.1 35.1 99.5 京津冀城市群 一线 北京 北京 25.1 30.6 94.0 长江三角洲城市群 一线 上海 上海 22.3 37.1 92.6 海峡西岸城市群 二线 福建 厦门 20.7 21.1 81.8 长江三角洲城市群 新一线 浙江 杭州 15.4 28.5 76.9 粤港澳大湾区 一线 广东 广州 14.6 20.7 71.7 粤港澳大湾区 二线 广东 珠海 13.7 22.2 70.8 京津冀城市群 新一线 天津 天津 13.9 20.9 70.5 海峡西岸城市群 二线 福建 福州 13.8 18.4 69.0 长江三角洲城市群 新一线 江苏 南京 13.1 19.2 68.4 哈长城市群 二线 吉林 长春 10.8 26.4 68.2 辽中南城市群 二线 辽宁 大连 10.9 24.7 67.5 长江中游城市群 新一线 湖北 武汉 12.2 19.7 67.2 粤港澳大湾区 新一线 广东 东莞 12.8 17.5 67.0 北部湾城市群 二线 海南 海口 10.8 23.4 66.6 关中平原城市群 新一线 陕西 西安 11.8 19.6 66.5 长江三角洲城市群 新一线 安徽 合肥 11.7 17.6 65.3 山东半岛城市群 二线 山东 济南 11.2 19.2 65.2 成渝城市群 新一线 重庆 重庆 10.5 21.0 65.0 山东半岛城市群 新一线 山东 青岛 11.1 19.0 64.9 成渝城市群 新一线 四川 成都 10.5 20.7 64.8 北部湾城市群 二线 广西 南宁 9.8 22.4 64.5 长江三角洲城市群 新一线 江苏 苏州 11.5 16.7 64.4 其他 二线 云南 昆明 10.9 17.6 63.9 京津冀城市群 二线 河北 石家庄 11.3 15.4 63.4 其他 二线 山西 太原 10.1 19.3 63.4 长江三角洲城市群 二线 浙江 宁波 10.5 16.2 62.4 中原城市群 新一线 河南 郑州 9.7 18.3 62.2 粤港澳大湾区 新一线 广东 佛山 9.9 16.2 61.5 其他 二线 贵州 贵阳 8.4 19.5 60.8 哈长城市群 二线 黑龙江 哈尔滨 8.4 18.1 60.0 其他 二线 新疆自治区 乌鲁木齐 7.5 20.7 59.8 长江三角洲城市群 二线 江苏 无锡 9.6 13.3 59.6 兰西城市群 二线 甘肃 兰州 8.2 17.7 59.4 辽中南城市群 新一线 辽宁 沈阳 8.1 16.7 58.8 长江中游城市群 二线 江西 南昌 8.3 14.9 58.2 山东半岛城市群 二线 山东 烟台 8.2 13.8 57.6 长江中游城市群 新一线 湖南 长沙 6.4 13.8 54.4 3.3 购房负担：由主城向近郊、由南向北、由西向东减弱 高新及天府作为成都、乃至西部地区重要的金融、商务与科技中心，产业经济快速发展；吸引了 大量高新企业入驻，带来了就业、医疗、交通持续发展，区域配套日益完善，经济和人口的快速 增长，共同推动了房地产市场的蓬勃发展、供需两旺，许多改善型客户选择在此定居。主城范围 内居住负担最低是金牛区，该区域是成都最早一批发展的区域，也是著名的制造老区，目前正处 于北改加速升级时期。近郊在交通便捷程度日益提高的趋势下，承接了越来越多的外溢居住 需求，其中新都区居住负担最低，房价和租金低于近郊均价的 10%左右。 3.4 租房负担：整体处于低位，兼容个性化选择 成都高性价比的租金水平意味着年轻人更自由的居住选择， 2010-2019 年间，成都常住人口净 增 253 万，居全国第四，“蓉漂”并不是一种负担，反而是人才流入的窗口。作为产业功能区的 高新区租金收入比 35.7，高新技术聚集了大量高潜人才，受购房成本偏高与租房需求旺盛的双 重影响，租金负担相对较高，天府新区仅次于高新区。此外，通勤方便的主城区也是租房居民的 选择，主城区租房收入比 25.6。相比主城区，近郊租房性价比较高，近郊租金水平仅为高新区 的一半，随着成都轨道交通的不断发展，近郊 对租客吸引力会逐渐增强。 图：行政区房价及房租收入比排名 05101520 房价收入比 0 5 10 15 20 25 30 35 40 高新区 锦江区 青羊区 武侯区 成华区 金牛区 天府新区 龙泉驿区 双流区 温江区 新都区 郫都区 房租收入比 计算方法： 居住负担指数 = 标准化处理 (2/3 * 标准化房价收入比 + 1/3 * 标准化房租收入比 ) 房价收入比 = 成交套均总计 / (家庭人均可支配收入 * 户均人口数 ) 房租收入比 = 单间 (套 )均租金 / 月平均薪酬 合理的房价收入比应该是多少？ 我们按照 30 年还款期限，消费倾向（家庭收入中约 70%用于日常支持，其余 30%用于还贷） 占比约为 70%，首套首付比例为 20%-40%，首套房贷利率 5.32%的计算方式， 38 城合理的房 价收入 比范围在 5.46 - 7.29。 04 楼盘品质指数篇 楼盘品质指数篇 4.1 成都楼盘品质仍有较大提升空间 我们用容积率、绿化率、楼龄与物业服务综合衡量区域小区的居住品质。发现：西部地区楼盘居 住品质和沿海城市仍有差距，成都楼盘居住品质在西部三个城市中处于中游水平。 图：城市楼盘品质指数排名 成都老旧小区绝对值排名全国第二 按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到 17 万个，涉及建筑面积 40 亿平米。根据贝壳 楼盘字典数据，重点 20 城市记录的小区中，楼龄 20 年以上的老旧小区占比近 40%。分城市 看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京 ;从老旧小区的比例来看，老旧 小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京。虽然成都老旧小区占比并不算 全国最高，但绝对值数量上并不低，仅次于上海排名全国第 2。 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 深圳 东莞 佛山 北京 杭州 长沙 苏州 郑州 青岛 广州 合肥 南京 沈阳 上海 重庆 武汉 成都 天津 西安 图： 2000 年及以前小区个数 TOP20 城市 4.2 天府新区品质低密度，高新区品质“新贵” 从区域来看，天府新区楼盘品质指数排名第一。天府新区是成都国家级新区，是成都“南拓”的 核心区域，整个天府新区给人呈现出“新欣向荣”的景象。随着近几年快速开发，锦江生态带板 块、麓湖板块修建了大量的高端、低密度的品质楼盘，最具代表的是麓湖生态城，占地 8300 余 亩，近 30 个不同产品类型的生态别墅小区，还有占地 4300 余亩的低密度高端社区麓山国际社 区，综合绿化率达到 50%。楼盘品质指数排名第二的为高新区，高新区也是近几年快速开发的 区域，不仅拥有众多高品质豪宅，如中海城南官邸、万科公园 5 号、复地雍湖湾、北辰朗诗南门 绿郡 等。高新区华阳板块还坐落众多低密度别墅，如三利宅院、戛纳湾、府河音乐花园等。对于 两个都比较新的区域，天府新区更强调低密度，高新区更强调高端。排名第三至六名分别为双流 区、郫都区、温江区、新都区，这几个区域也是近几年城市扩张快速崛起的区域，如双流区的航 空港、牧马山板块，郫都区的犀浦板块，温江区的光华新城板块和新都区的大丰板块。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 老旧小区量 老旧小区占比 图：成都各行政区楼盘品质指数排名 0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0.30 天府新区 高新区 双流区 郫都区 温江区 新都区 锦江区 成华区 龙泉驿区 武侯区 青羊区 金牛区 05 城市换房篇 城市换房篇 5.1 换房已成为“新刚需” 首次置业时，购房者因资金限制，买房时在空 间、环境等方面会有所妥协。随着收入的积 累，现有住房多已不能满足人们对品质生活 的追求，因此，因求学、居住环境改善、生活 空间提高等因素而产生的换房需求已成为一 种“新刚需”。调查显示，近 7 成的受访者未 来有换房打算。 换房需求持续增长 贝壳研究院成都分院依据贝壳找房近三年成交数据进行分析，统计显示， 2018-2020 年成都贝 壳平台因置换而产生的成交量连年提升。为减少因市场规模变化而带来的影响，对比平台二手成 交量可以发现，置换成交占比同样在持续扩大。随着成都城市竞争力的不断加强 ，居民对于更美 好的居住需求亦在加速释放。 图： 2018-2020 年置换成交量及占比 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 2018年 2019年 2020年 置换成交量 置换占比 有 没有 图：未来是否有换房打算 5.2 换房后总价及面积均有显著提升 依据成都贝壳近半年的换房成交数据分析，总价方面，平均每换一套房相比置换前总价增加 4 成； 面积来看，置换客户套均面积达 98.2 ，相较置换前提高 14.1 。 从总价段来看，置换后 100 万以上的成交占比近 8 成，相比置换前提升近 4 成；面积方面，置 换后 100 以上成交占比达 40%，提升 22%。 图：换房前后总价段占比 图：换房前后面积段占比 3% 4% 18% 34% 29% 15% 22% 14% 28% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 换房后 换房前 50万以内 50万 (含 )-100万 100万 (含 )-150万 150万 (含 )-200万 200万及以上 29% 49% 31% 33% 14% 8% 14% 6% 12% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 换房后 换房前 80 及以内 80-100 100-120 120-140 140 以上 5.3 对原住社区存依恋的地缘换房仍是主要特征 为准确识别各区域客户的置换特征，我们依据区域成交单价将置换客户分为三类：地缘换房代表 同区域置换、舒适换房代表由高单价区域向低单价区域置换、品质换房代表由低单价区域向高单 价区域置换。从三类客户换房前后房屋属性变化情况可以看到，地缘换房总价及面积增长在三类 换房中处中间水平；舒适换房客户则以最小的总价提升带来最大的居住空间提升，性价比是他们 比较关注的；品质换房客户置换后总价在三类换房客户中提升最大，但面积提升最小，该类客户 一般是从距离市中心较远的地方往配套更为丰富的中心地带 置换。 图：三类客户换房前后套均总价变化 图：三类客户换房前后套均面积变化 50 70 90 110 130 150 170 190 210 地缘换房 舒适换房 品质换房 换房前 换房后 50 60 70 80 90 100 110 地缘换房 舒适换房 品质换房 换房前 换房后 依据 2019-2021 年 4 月各类型换房成交占比变化来看，舒适换房及品质换房占比逐年提升， 2021 年 1-4 月舒适换房占比达 22%，品质换房占比达 37%；地缘换房占比则逐年缩小，但仍 是主要的换房类型， 2021 年 1-4 月地缘换房占比达 40%。 图： 2019-2021.4 各类型换房占比 成都 34 岁客群换房最积极 中国人的置业需求，一般与家庭结构息息相关。换房需求的衍生一般也代表家庭结构的重要变化。 结合贝壳平台数据，以成都近 4 年的换房客户为研究样本，我们发现 34 岁是换房最为积极的年 龄。结合各年龄的生育率来看， 28 岁是生育率最高的年龄， 34 岁换房时恰逢小孩 6 岁，也就是 法定接受义务教育的年龄，由此产生的换房行为多是为解决子女教育问题。 图：年龄别生育率与换房量走势 48% 20% 32% 44% 21% 35% 40% 22% 37% 地缘换房 舒适换房 品质换房 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 0 100 200 300 400 500 600 700 地缘换房 舒适换房 品质换房 年龄别生育率 5.4 高新地缘、锦江舒适、新都品质换房最突出 从一二圈层各行政区各类型的换房占 比来看，地缘换房均有相当大的市场，占比均在 30%以上， 其中高新区业主最不愿离去，地缘换房占比达 60%；舒适换房时，锦江、高新、青羊的业主更 愿意往房价较低区域流动，以换取居住空间的提升，其中锦江舒适换房占比最高，达 46%；品 质换房时，二圈层除天府新区外，整体表现较好，其中新都区的业主对配套的需求最迫切，新都 品质换房占比达 62%。 图：行政区（卖）地缘、舒适、品质换房占比 地缘 舒适 品质 0% 20% 40% 60% 新都区 双流区 郫都区 龙泉驿区 温江区 天府新区 金牛区 武侯区 成华区 青羊区 锦江区 高新区 二圈层 一圈层 0% 25% 50% 新都区 温江区 郫都区 双流区 龙泉驿区 天府新区 金牛区 成华区 武侯区 高新区 青羊区 锦江区 二圈层 一圈层 0% 20% 40% 60% 80% 天府新区 龙泉驿区 温江区 双流区 郫都区 新都区 高新区 锦江区 青羊区 武侯区 成华区 金牛区 二圈层 一圈层 跨行政区换房时，成华区流出最多，青羊区流入最多 从换房行为在行政区间流动情况来看，行政区间的换房与区域位置强相关，行政区流动量前三路 径为：金牛到青羊，成华到青羊，郫都到青羊，均在地理位置上有连接。 图：跨行政区换房路径 后记 “晓看红湿处，花重锦官城”描述的是安宁舒适、温婉惬意的成都生活，氤氲千年的烟火气息和 别样精彩的休闲基因。 “当年走马锦城西，曾为梅花醉似泥 ;二十里中香不断，青羊宫到浣花溪”描述的是人文气质、浪 漫热情的成都。 从物阜民丰到乐观包容，让民之所愿、城之所向成为引领着 这座城市拔节生长的昂扬力量。 幸福美好，未来可期。