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中国办公楼 租赁指南 上海 深圳 北京 广州 成都 重庆 武汉 长沙 南京 郑州 杭州 西安 苏州 天津 沈阳 宁波 大连 无锡 青岛 仲量联行办公楼租赁服务 2 中国办公楼市场摘要及展望 4 主要城市速览 8 办公楼租赁指南 29 关于仲量联行 34 目录 2 仲量联行办公楼租赁服务 成都 重庆 北京 台北 青岛 沈阳 天津 武汉 上海 广州 香港 澳门 深圳 仲量联行分公司 (16) 杭州 南京 西安 仲量联行项目办公室 (12) 长沙 大连 哈尔滨 济南 石家庄 苏州 南宁 佛山 珠海 唐山 福州 昆明 洛阳 仲量联行中国商业地产部 市场份额 占主导地位 联系人 业务能力 在中国拥有近 250名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信 息和专业服务 我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、商务中心和联合办公等 拥有超过 235年的全球房地产经验和最佳实践经验 凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建 立起牢固的合作关系 连续 3年荣获 RICS中国年度最佳交易冠军奖 ( 2018-2020) 连续 14年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（ 2008-2021） 核心服务 租户代表 无论你的企业是计划进行单一办公室搬迁，还是寻求购买办公空间以满足 全球扩张的统一战略，你都需要一个拥有本地市场专业知识的商业地产租 户代表为您服务。 物业选址 物业搜索及研究 商业条款谈判 租赁/购买策略调整 财务分析及定性分析 租赁/购买战略评估与总体规划： 增减面积 搬迁新址 物业整合 优化物业空间使用 项目租赁 我们将结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定 最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度 地创造价值。 项目总体战略规划 项目营销与推广 租赁代理 租务管理 办公室设立或搬迁将直 接影响公司的业务运 作，整个过程复杂且耗 时耗力，因此选择一家 专业的房地产顾问很有 必要。我们在商业地产 领域拥有丰富的经验和 专业的见解，可提供一 站式办公楼租赁服务。 中国区/上海 张静 16 年从业经验 北京 刘骁 16 年从业经验 孙平 17 年从业经验 成都 邓耀华 15 年从业经验 重庆 刘洋 11 年从业经验 广州 马炜图 26 年从业经验 杭州 尤培荣 15 年从业经验 南京 陈明哲 10 年从业经验 西安 何娜 9 年从业经验 青岛 曲岩萍 17 年从业经验 天津 及 沈阳 吕蔚然 21 年从业经验 深圳 李文杰 9 年从业经验 武汉 刘宁 24 年从业经验 2020 年 拥有 240+ 位地产专家 完成 1,400+ 办公楼租赁交易 覆盖 200 万 + 平方米租赁面积 3 办公楼业务覆盖 28 个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过 80 个大中小城市 一线城市租赁团队领跑市场 重点二三线城市市场占有率排名第一 青岛/济南/天津市场占有率 80% 以上； 沈阳/西安/重庆等市场占有率都超过 60% ； 武汉市场占有率超过 50% ； 成都/南京等市场占有率超过 40% 。 偏远地区资源积累极为丰富 如乌鲁木齐，我们曾为 EMC, Cisco, Philips, UTC, MSD, GE, Bayer 等完成选址工作 0 500 1,000 1,500 2,000 青岛 无锡 大连 宁波 沈阳 天津 苏州 西安 杭州 郑州 南京 长沙 武汉 厦门 重庆 成都 广州 北京 深圳 上海 万平方米 2020 年体量 2021 年新增供应 2022 年新增供应 54 2020年中国20个重点城市的甲级办公楼总体量录得7,259万平方米，其中供应多集中在一线城市（北上广深），共计 4,206万平方米。未来两年，20个城市合计每年将有700-800万平方米的新增供应，约占目前总体量的12%。其中，深 圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、长沙、西安、天津、宁波的未来供应量较为有限。 从需求角度来看，2020年上半年有部分城市出现了小面积退租的现象。但进入下半年，更多的企业重启了办公楼租赁 计划，大部分城市吸纳量转正，空置率也普遍有所回落。在节约成本的大背景下，成本管控成为了多数租户搬迁时的首 要考虑因素。上海的前滩、北外滩，北京的丽泽，以及深圳南山区域，吸引了大量企业的搬迁整合及新设立的需求。而 律所、会计师事务所等专业服务业企业在多个二线城市快速布局，贡献大量需求。同时，无论是在一线城市还是二线城 市，部分科技龙头企业现有的租赁面积已无法满足新增人员的需求，开启新一轮的租赁活动。 全国甲级办公楼重点城市总体量 全国甲级办公楼重点城市周期表 全国甲级办公楼重点城市租金和同比涨幅 2020年，全国20个重点城市的甲级办公楼租金均有约5-10%的下跌。其中一线城市平均租金为7.9元/平方米/月，同比下降 7.9%；二线城市平均租金为3.0元/平方米/月，同比下降4.6%。进入2020年下半年，中国主要办公楼市场租金降幅全面收 窄。杭州、成都等城市的租金降幅已经收窄至每季度1%以内，基本与上季度租金保持同样水平。尽管如此，许多业主仍然把 租金作为争取高品质租户的一种有效手段，多数市场仍处于租金下行通道。 从周期来看，北京、上海、苏州等城市已经显示跌幅放缓的信号，而深圳由于其大量的新增供应，租金仍然处于租金下降的状 态。 11.6 7.5 6.5 5.4 4.4 4.1 3.8 3.2 3.0 3.0 2.9 2.8 2.8 2.6 2.6 2.6 2.5 2.5 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 北京 上海 深圳 广州 杭州 南京 青岛 大连 武汉 西安 成都 长沙 天津 苏州 沈阳 宁波 重庆 厦门 郑州 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 3.2 -7.1% -8.2% -10.1% -5.1% -3.7% -2.1% -3.2% -9.9% -7.7% -4.5% -2.0% -7.7% -5.6% -3.8% -1.1% -3.5% -11.4% -2.9% -1.7% 租金同比变化 租金（净有效） 空置率 租金（元/平方米/天） 上海、宁波、厦门 苏州、无锡、南京、武汉、长沙、西安 沈阳 深圳、天津、大连、郑州 杭州 成都、重庆、青岛 广州 北京 涨 幅 放 缓 租 金 下 降 租 金 上 涨 跌 幅 放 缓 中国办公楼市场 摘要 随着中国城市化进程的不断加深，我们观察到尤其是在一线、新一线、及1.5线城市，甲级办 公楼市场都有明显的扩容。在传统核心商务区密度进一步提升、品质继续升级的同时，新兴商 务区的发展加速以承载需求量级的提升以及企业对于办公物业多元化的需求。与此同时，新兴 商务区的大量优质新增供应及不断完善的轨道交通和商业配套，对“中端市场”客户产生巨大 的吸引力。新兴商务区不仅吸引了来自中央商务区的搬迁、扩租、整合、节约成本、设立后台 部门的需求，还承接了来自乙级办公楼租户的升级需求。 新兴商务区的发展在一线城市体现的更为显著。在上海，新兴商务区总体量已经超越传统核心 区域，不同的板块定位吸引了多元化的办公需求。其中，以前滩、北外滩、徐汇滨江、虹桥枢 纽等为代表的板块表现尤为强劲。北京的丽泽板块在政府的引导下，承接了许多以金融业为主 的需求，且丽泽的城市航站楼建成后将进一步扩大该板块的动能。深圳的前海板块承接了来自 核心区域的整合需求，其未来大量的优质供应势必能给板块带来更成熟的商务氛围。 在一些新一线城市及1.5线城市，新兴商务区也开始崭露头角。例如杭州的钱江新城板块，成都的金融城板块，南京的河 西板块，苏州的湖东板块都有优质的新增供应，在政府的引导和市场的推动下，这些板块正逐渐走向成熟。 由人工智能、物联网等新兴技术所主导的“第四次工业革命”已开始在商业地产产业链的各 个环节初见端倪。办公空间的数字化管理平台是为办公楼赋能的一系列科技解决方案，其中 包括招商营销、租期管理、工作协同、市场分析、估值预测等功能。高效使用数字化平台， 可以提升办公楼业主在运营决策时的精准性和灵活性。从项目管理的角度来看，智能物管可 以实时远程监控、收集和分析楼宇的各项数据，从而提高运行效率，降低管理风险，并节省 相关人力成本。 房地产行业正朝着注重健康和低碳的方向发展，绿色建筑已成为商业地产行业的风向标。据 估计，建筑环境的全球终端能源消耗总量占比约为36%，其直接和间接的二氧化碳排放总量 占比近40%。在新冠疫情防控过程中，借助红外线测温系统、清洁机器人、无接触式门禁等 房地产科技手段，楼宇的安全健康水平得以在短时间内迅速提升，助力复工复产。在后疫情 时代，伴随终端用户不断提升的安全健康需求，以及政府部门对疫情“常态化”防控的细化 规定，相关硬件和物业管理标准将逐步从“加分项”转为“必要项”。 未来，将会有更多富有科技含量的办公楼为租户带来新的办公体验。在保障租户安全健康的同时，进一步提升租户的办 公舒适度，并实现节能环保。 中国办公楼市场 展望 短短几年时间，联合办公在国内经历了高速发展，又于2019年进入了行业整合期。当市场回归 冷静的同时，联合办公的运营模式已被业主与租户熟知。其灵活性、便捷性的优势也被市场所 认可。 进入2020年，受到疫情和经济的影响，全国办公市场空置率皆有所上升，此时如何盘活存量 资产便成了地产商主要考虑的方向。头部开发商已经意识到联合办公模式与办公楼传统租赁是 互补的关系：联合办公能抓住中小型企业的办公需求，也能为迅速扩张的企业节约装修搬迁的 时间，更能为大型企业提供多地点办公的可能性。恒隆、恒基、凯德、普洛斯、万科、金茂等 知名地产商都推出了自己的联合办公品牌，且大部分都设立于自己所持有的项目中。在自持物 业中设立公共空间，也能为传统租户提供更多元化的服务，例如会议室的租赁，社交活动的举 办等，进一步的增强租户的办公体验，从而增加租户粘性，才能在这个租户市场中脱颖而出。 也有业主也发现了灵活空间的优势，近期均为租户推出了定制化装修的服务提前根据租户需求，对不同租赁面积 的空间配色、会议室布局、公共区域开发利用等方面进行客制化的设计和装修。譬如上海的光大安石中心、外滩金融中 心，北京的北辰时代，广州环贸中心，深圳的前海人寿金融中心等。 近年来，科技企业的发展迅速，其办公楼租赁需求也增速惊人。在仲量联行对110家科技类企业的租户调研中我们发现， 有七成以上的科技公司，人员规模年增速超过10%；其中超过10%的企业，人员规模年增速甚至超过100%。快速的企 业扩张速度使得灵活空间受初创型科技企业青睐，灵活空间与传统办公的结合也能更好的满足科技企业迅速增长的办公 需求。 城市扩容推 动新兴商务 区发展 办公存量时 代下的灵活 空间 科技赋能与 绿色健康重 塑未来办公 空间 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5000人 0-1年 1-2年 3-5年 5年 购买 200-1000人 租赁期限/购买决策（根据企业规模划分) 短期租约 房地产企业科技支出预算增幅 注：数据基于仲量联行2020年针对中国房地产科技企业与用户的调研结果 来源：仲量联行研究部 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 小于 10% 10%-20% 21%-30% 30% 以上 2018年 2020年 新冠疫情使得房地产科技在大 量商业地产场景中的应用显著 提速，并展现出其强大的赋能作 用。事实上，在疫情爆发之前， 一系列新兴科技在提升物业“韧 性”方面已初显成效，受到了越 来越多房地产企业的关注。仲量 联行调研结果显示，房地产企业 在科技方面的投入正逐年增加， 科技支出预算增幅在10%-30% 内的企业数量较两年前有了明显 的增多（见图表1）。 76 北京甲级办公历史供应及需求 北京甲级办公历史租金及空置率 北京甲级办公需求行业分布 (2020年) 万平方米 新增供应量 净吸纳量 0 20 40 60 80 100 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 26% 21% 21% 11% 8% 7% 6% 金融服务 科技新媒体 制造贸易 专业服务 其它 生物医药 零售 24% 27% 18% 15% 5% 6% 5% 总体量 1,018 万平方米 年净吸纳量 6.9 万平方米 空置率 15.4 % 平均租金 11.2 元/平方米/天 地方生产总值 36103 亿元 第三产业增加值 30279 亿元 常住人口 2154 万人 世界500强 450+ 个 2020年 宏观经济 指标 2020年 甲级办公楼 指标 仲量联行中国 商业地产部 北京 市场份额 占主导地位 2020 年 拥有 30+ 位地产专家 完成 200+ 个办公楼租赁交易 覆盖 32 万 + 平方米租赁面积 团队负责人 刘骁 北京商业地产部 +86 10 5922 1279 孙平 北京商业地产部 +86 138 1087 7170 元/平方米/天 全市租金（净有效） 全市空置率 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% - 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2019年，北 京实现GDP增速6.1%，地区生产总值录得超3.5万亿元。其中，经济结构转型进一步优化：第三产业比重继续提高， 占比高达83.5%。 截至2020年，北京甲级办公楼总存量为1,017.6万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区 域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市 的IT行业聚集区域。北京市场的优异表现源自于充足的需求支持，来自金融和IT行业的需求和北京市强劲的基本面， 不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格 局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，部分内资IT和金融巨头已率先进驻该区域，或将带动 区域的整体吸引力。 2020年下半年，尽管市场压力持续抑制需求，但连续的租金下跌推动搬迁类需求增长，租赁活跃度小幅回升。但由 于市场压力延续，业主仍有担忧情绪，驱使整体租金继续下行趋势。 北京办公楼具体 分布在哪些区域？ 北京市目前共有9个较为成 熟的办公楼子市场，以CBD 和金融街为代表，市场表现 较为突出，租金也在全球范 围内占据一席之地。其中丽 泽为北京较为新兴的子市 场，在轨道交通和城市航站 楼的建设完善下，区域逐渐 发展成熟，吸引市场目光。 丽泽 东长安街 金融街 中关村 奥林匹克 东二环路 望京 第三 使馆区 CBD 98 0 50 100 150 200 250 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 万平方米 中央商务区新增供应量 非中央商务区新增供应量 中央商务区净吸纳量 非中央商务区净吸纳量 26% 21% 21% 11% 8% 7% 6% 金融服务 科技新媒体 制造贸易 专业服务 其它 生物医药 28% 19% 16% 11% 7% 6% 13% 零售 上海甲级办公历史供应及需求 上海甲级办公历史租金及空置率 上海甲级办公需求行业分布 (2020年) 仲量联行中国 商业地产部 上海 市场份额 占主导地位 2020 年 拥有 50+ 位地产专家 完成 329 个办公楼租赁交易 覆盖 60 万 + 平方米租赁面积 团队负责人 张静 华东区董事总经理/中国区商业地 产部总监 +86 21 6133 5427 中央商务区租金（净有效） 非中央商务区租金（净有效） 中央商务区空置率 非中央商务区空置率 元/平方米/天 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 上海是中国最大的经济中心，并正在建设成为一个国际金融中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业 比重继续提高。 截至2020年，上海甲级办公楼总体量录得1,423万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司 入驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。而随着近年非中 央商务区大量优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务 区，前滩、北外滩等新兴板块蓬勃发展。近年来，上海致力于打造具有国际影响力的科创中心，科技新媒体行业发展 迅速，成为主要需求来源之一，在中央商务区及非中央商务区持续带动办公楼租赁需求。 2020年下半年，随着新冠疫情得到有效控制，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，整体租赁需求有所回升，但由于 疫情对营商的影响以及市场上仍有大量的可选物业，租金仍处于下行通道。 总体量 1,423 万平方米 年净吸纳量 41 万平方米 空置率 21.1 % 平均租金 7.4 元/平方米/天 地方生产总值 38700 亿元 第三产业增加值 27752 亿元 常住人口 2428 万人 世界500强 450+ 个 2020年 宏观经济 指标 2020年 甲级办公楼 指标 主要城市速览 上海办公楼具体 分布在哪些区域？ 黄浦江将上海市中心为两 个区域：浦西（黄浦江以 西）和浦东（黄浦江以 东）。上海的办公楼市场 则可分为中央商务区和 快速崛起地集合优质甲级 办公楼的非中央商务区。 在城市地铁快速扩张的驱 动下，该区域的划分可以 看作是上海办公楼市场发 展的一个自然演变。在上 海，主要有28个办公楼细 分板块。 虹桥枢纽 商务区板块 闵行其他板块 虹桥板块 中山公园 板块 董家渡 板块 长风板块 真如 板块 大宁板块 新江湾城/ 五角场板块 大连路 板块 新民洋 板块 竹园 板块 陆家嘴 板块 北外滩板块 四川北路 板块 外滩板块 人民广场 板块 上海火车站 板块 南京西路 板块 淮海路板块 新天地板块 浦西世博板块 浦东世博板块 后滩板块 前滩板块 徐汇滨江板块 徐家汇板块 浦东 杨高路 板块 浦东 世纪公园 板块 闵行其他板块 1110 广州是国家中心城市和大湾区综合性门户城市，并正着力建设成为一个国际大都市。2019年广州GDP增速为6.8%， 近2.36万亿元。随着广州产业结构不断优化，服务业主导型经济日益巩固。 截至2020年，广州甲级办公楼总体量录得645万平方米。作为广东省的省会城市，广州核心区域聚集了大量世界500 强企业以及国内外优质企业，其中金融、TMT以及专业服务行业为该区域办公楼的主要需求来源。随着琶洲等新兴区 域不断成熟，越来越多的企业选择在这些新兴区域扎根发展，其中琶洲作为互联网创新集聚区，TMT企业入驻意愿最 为踊跃。 2020年下半年，广州总体经济已从上半年的疫情影响中走出并持续稳定复苏，在新经济企业、金融机构与大型国有 企业的支撑下，整体租赁需求亦有所回升。降租现象虽然仍有所发生，但主要集中在还未达到年底出租率目标或楼宇 内租户结构以中小型企业偏多的办公楼，而各个片区内高质量办公楼租金表现较为坚挺。 广州甲级办公历史供应及需求 广州甲级办公历史租金及空置率 广州甲级办公需求行业分布 (2020年) 新增供应量 净吸纳量 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 2023* 平方米 30% 23% 21% 18% 8% 金融服务 科技新媒体 专业服务 其它 不动产/建筑 广州办公楼具体 分布在哪些区域？ 广州办公楼市场可分为核心 区域以及新兴区域，主要有 10个细分市场。其中核心区 域包括珠江新城、天河北 以及越秀，其办公楼市场配 套完善、交通便利、客群稳 定。而新兴区域以琶洲与广 州国际金融城为首，近年来 吸引了不少国内TMT和金融 企业入驻及设立总部；而相 对较远的次核心市场也在不 断发展，预计会有更多甲级 办公楼相继落成。 总体量 645 万平方米 年净吸纳量 33 万平方米 空置率 10.0 % 平均租金 5.3 元/平方米/天 地方生产总值 25019 亿元 第三产业增加值 18141 亿元 常住人口 954 万人 世界500强 300+ 个 2020年 宏观经济 指标 2020年 甲级办公楼 指标 仲量联行中国 商业地产部广州 市场份额 占主导地位 2020 年 拥有 19 位地产专家 完成 93 个办公楼租赁交易 覆盖 79 万 + 平方米租赁面积 团队负责人 马炜图 华南区商业地产部总监 +86 139 0301 3011 核心区域 新兴区域 白鹤潭 越秀 白云新城 天河北 珠江新城 广州国际金融城 汉溪-长隆-万博 广州南站核心区 鱼珠 琶洲 租金（净有效） 空置率 0% 4% 8% 12% 16% 20% 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 2023* 元/平方米/天 1312 深圳市素有中国“硅谷”之称，经过四十多年的改革开放，已发展成为国际化创新型城市。2019年，深圳GDP增速为 6.7%，近2.7万亿元。其中，深圳一直推进第三产业的发展，占比达60.9%，并构建了以高新技术产业、金融业、物流 业、文化产业为支柱的现代产业体系。 截至2020年底，深圳甲级办公楼总体量录得975万平方米。深圳甲级办公楼需求自2013年起保持旺盛的增长势头，高新 技术企业是深圳办公楼市场里最积极寻求扩租机会的群体之一，由于产业集聚等因素的考虑，多数企业目前的办公选址 主要集中在南山区。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。从地域层面上看，办公楼发展的重心 逐渐呈现从中央商务区向新兴商务区转移的趋势。随着新兴商务区内更多交通干线相继落成，更多企业将迁往这些商务 区的新建楼宇，并加速它们的成熟。 2020年，随着深圳主要经济指标不断改善，办公楼市场活跃度自二季度起复苏势头强劲，并于四季度加速恢复增长。受 疫情影响较小的企业抓住市场租金下行的机会，在大量租金具有竞争力的优质办公楼中选择合适的搬迁目标。 深圳甲级办公历史供应及需求 深圳甲级办公历史租金及空置率 深圳甲级办公需求行业分布 (2020年) 新增供应量 净吸纳量 0 50 100 150 200 250 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 2023* 万平方米 24% 43% 10% 8% 15% 金融服务 科技新媒体 专业服务 其它 建筑 总体量 975 万平方米 年净吸纳量 660 万平方米 空置率 25.6 % 平均租金 6.4 元/平方米/天 地方生产总值 27670 亿元 第三产业增加值 17190 亿元 常住人口 1344 万人 世界500强 290+ 个 2020年 宏观经济 指标 2020年 甲级办公楼 指标 深圳办公楼具体 分布在哪些区域？ 核心商务区自东向西发展，包括 蔡屋围、华强北、福田CBD、车公 庙、科技园以及后海片区，该区 域相当于“内环”。而前海、宝 安中心、留仙洞总部基地、北站 商务区以及笋岗片区属于新兴商 务区，它们大多分布在深圳地铁5 号线沿线，5号线沿线因此相当于 “中环”。 仲量联行中国 商业地产部 深圳 市场份额 占主导地位 2020 年 拥有 24+ 位地产专家 完成 106 个办公楼租赁交易 覆盖 15 万 + 平方米租赁面积 团队负责人 李文杰 深圳商业地产部总监 +86 13512731752 宝安中心 前海 后海 科技园 深圳湾 超级总部基地 车公庙 福田CBD 华强北 蔡屋围 笋岗 留仙洞 总部基地 北站 商务办公区 地铁5号线 核心商务区 新兴商务区 租金（净有效） 空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 2023* 1514 成都甲级办公历史供应及需求 成都甲级办公历史租金及空置率 成都甲级办公需求行业分布 (2020年) 万平方米 中央商务区新增供应量 非中央商务区新增供应量 中央商务区净吸纳量 非中央商务区净吸纳量 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 26% 21% 21% 11% 8% 7% 6% 23% 20% 18% 13% 6% 20% 金融服务 科技新媒体 制造贸易 房地产建筑业 专业服务 其它 生物医药 零售 总体量 401.1 万平方米 年净吸纳量 12.1 万平方米 空置率 22.5 % 平均租金 90.4 元/平方米/月 地方生产总值 17013 亿元 第三产业增加值 11156 亿元 常住人口 1658 万人 世界500强 300+ 个 2020年 宏观经济 指标 2020年 甲级办公楼 指标 仲量联行中国 商业地产部 成都 市场份额 占主导地位 2020 年 拥有 15+ 位地产专家 完成 90+ 个办公楼租赁交易 覆盖 12 万 + 平方米租赁面积 团队负责人 邓艳萍 成都商业地产部总监 +86 28 6680 5009 成都作为中国西部地区的经济中心，是1.5线城市中的领军城市。2019年，成都实现地方生产总值17，013亿元，同比 增速达7.8%。其中，第三产业增速8.6%，为主要城市经济主要动能，支撑办公楼市场长效发展。 截至2020年，成都甲级办公楼总体量超400万平方米，居全国第五。需求方面，成都楼宇经济保持活力，2016-2019 年均净吸纳量达39.0万平方米。其中，金融业、服务业、房地产建筑需求长期稳健。作为中国西部消费中心，零售贸 易需求活跃。而作为西部对外开放高地，成都持续吸引大型境外企业入驻，外资数量居西部首位。此外，近一两年， 随着新经济发展的强劲势头，科技型，初创企业需求增长，成为支撑办公需求的新亮点。 2020年受疫情冲击，甲级办公楼净吸纳量实现12.1万平方米，仅为上年同期的47.7%。随着下半年活动逐步恢复，经 济增速反弹投射至办公楼市场：进入第四季度后，市场成交活跃，部分经历长期谈判的大面积需求也于年底实现成 交。仅第四季度，成都甲级办公楼市场净吸纳量录得8.1万平方米，占全年超七成。 成都办公楼具体 分布在哪些区域？ 成都市办公楼市场呈 现“1+1+1”格局的分布特 征，即传统商务区（市中 心和人民南路）+高新南区 （金融城和大源）+天府新 区。当前市场已日臻成熟， 进入“增量开发与存量盘 活”并举阶段。截至目前， 市中心和金融城区域发展成 熟，聚集大型内外资机构及 开发商，形成以金融、房地 产、科技互联网、贸易为主 导产业的中央商务区。而城 东与天府新区区域则为成都 未来主要增量市场。 天府新区 金融城 人民南路 市中心 大源 城东 中央商务区 非中央商务区 中央商务区租金（净有效） 非中央商务区租金（净有效） 中央商务区空置率 非中央商务区空置率 元/平方米/月 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 20 40 60 80 100 120 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 1716 截至2020年，武汉甲级办公楼总体量 录得249万平方米。“两江交汇、三 镇鼎立”的独特地理环境使得武汉呈 现“多中心”格局，并随之形成了七 大甲级办公楼市场，他们所在区域的 发展规划不同、产业背景各异，经过 多年的发展，各具特色。总体看，甲 级办公楼的租户结构中，金融业、专 业服务业以及科技新媒体是主要的需 求来源。细分市场看，位于汉口的建 设大道是传统的金融聚集区，而武昌 的中南中北路定位华中金融城，因此 这两个片区主要以金融类租户为主。 光谷作为国家级高新区，产业基础牢 固，科技企业云集，“双创”氛围浓 厚，更受科技新媒体企业的亲睐。 元/平方米/天 租金（净有效） 空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 武汉甲级办公历史供应及需求 武汉甲级办公历史租金及空置率 武汉办公楼具体 分布在哪些区域？ 武汉共有七大甲级办公楼子市场。 长江北侧的汉口区域，办公楼市 场较为集中，包括汉口沿江、解 放大道、建设大道、王家墩。而长 江南侧的武昌区域市场更加分散， 分别为武昌沿江、中南中北路以及 光谷，这与武昌独特的地理环境有 关，沙湖、东湖、南湖将武昌的几 大甲级办公楼市场进行了分割。 王家墩 建设大道 汉口沿江 解放大道 武昌沿江 中南中北路 光谷（传统区） 联系人 刘宁 武汉商业地产部总监 +86 27 5959 2128 联系人 刘洋 重庆分公司总经理/重庆商业地产部总监 +86 136 3777 3054 18 重庆是中国内陆地区唯一的直辖市， 是长江上游的经济金融中心，以及长 江经济带和西部陆海新通道的战略支 点。 “十四五”时期，重庆将围绕新 一代信息技术、新能源及智能网联汽 车、高端装备、新材料、生物医药和 节能环保等方向，布局一批优势产业 链。重庆产业的良性发展奠定办公楼 市场需求基础。截至2020年，重庆甲 级办公楼总存量达到314万平方米，位 列中国第六。重庆世界500强企业接 近300家，成为办公楼市场重要的租 户构成。金融业、服务业以及房地产 建筑业长期以来是重庆办公楼需求的 主要来源。在“智慧城市”战略的带 动下，5G、物联网、大数据、人工智 能与传统制造业紧密结合，科技互联 网产业快速崛起，成为办公楼需求的 重要增量来源。 元/平方米/天 租金（净有效） 空置率 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 2023* 重庆甲级办公历史供应及需求 重庆甲级办公历史租金及空置率 万平方米 新增供应量 净吸纳量 0 20 40 60 80 100 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 2023* 万平方米 新增供应量 净吸纳量 0 10 20 30 40 50 60 70 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 19 重庆办公楼具体 分布在哪些区域？ 随着“成渝地区双城经济圈”规 划出台，重庆正携手成都打造中国 经济第四极。未来，重庆办公楼 版图将进一步向北向西，核心商务 区在城市更新中焕发生机。解放 碑CBD、江北嘴CBD、照母山板块 将构筑重庆三大核心办公区。解放 碑CBD是重庆外资企业最集中的区 域，江北嘴CBD是中国内陆地区金 融产业集中度最高的商务区，照 母山板块则是重庆科技互联网产业 的战略发展区域。未来，重庆还将 形成中央公园与高新区等新兴商务 区。 核心区域 新兴区域 照母山 新牌坊 观音桥 江北嘴 解放碑 南坪 大石化 杨家坪 核心商务区 非核心商务区 元/平方米/天 租金(净有效） 空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 南京甲级办公历史供应及需求 南京甲级办公历史租金及空置率 截至2020年，杭州甲级办公楼总体 量录得220万平方米。由于灵活开放 的办事政策与民营经济的活跃氛围， 高端、海外人才流入率持续走高，一 众创新独角兽企业蓬勃发展，数字经 济增速全国领先。科技新媒体、金融 服务业及专业服务业是近年优质办公 楼的主要新增需求来源。随着片区发 展、人口扩张、产业溢出及基础交通 配套设施的加速覆盖，未来科技城、 钱江世纪城、滨江高新区等新兴区域 迅速成熟，成为企业总部及新晋企业 驻扎的新热土。未来，杭州将持续致 力于开创信息经济、智能智造等关键 未来产业，“数智”、“宜居”的 “国际大都市”将成为杭州的远景发 展导向。 元/平方米/天 租金(净有效) 空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 杭州甲级办公历史供应及需求 杭州甲级办公历史租金及空置率 0 10 20 30 40 50 60 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 万平方米 新增供应量 净吸纳量 截至2020年，南京甲级办公楼总体量 录得185万平方米。从全市来看，南京 已经形成以新街口，河西为首的四大 核心商务区格局。其中鼓楼及新街口 为传统商务区，发展较早，也比较成 熟，租户结构多元化。除了传统的金 融和服务业，科技新媒体及教育行业 在南京办公楼市场业较为活跃。河西 为南京的金融聚集地，有许多高品质 的新楼供应，许多内资金融总部设立 于此。南站板块仍在成长中，作为高 铁枢纽的南部新城，将主要发展发展 商务商贸业、健康休闲和文化创意产 业。 2120 古楼 新街口 南站 河西 万平方米 新增供应量 净吸纳量 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 杭州办公楼具体 分布在哪些区域？ 按发展时间序列划分，杭州可分为 以黄龙、武林为代表、围绕西湖发 展的老商圈，以及以未来科技城、 钱江新城为代表等响应产业大走 廊、拥江发展的一众新兴商圈。 从楼宇属性来看，杭州办公楼市场 可分为以商务办公为属性、金融与 专业服务主导的优质办公楼市场， 及以创新研发为主要属性、科技新 媒体行业占主导的优质商务园区市 场。 在杭州，主要有6个优质办公楼细 分板块及7个优质商务园区细分板 块。 黄龙 未来科技城 滨江高新区 钱江 世纪城 蒋村 紫金港 拱北 运河 商务区 武林 钱江 新城 城东 新城 九堡 钱塘新区 下沙 南京办公楼具体 分布在哪些区域？ 南京甲级办公楼主要分布在四个核 心板块，包括新街口及鼓楼两个传 统中央商务区，以及加速开发的河 西以及南站板块。未来几年，河西 板块将迎来优质办公楼入市的集中 期。 联系人 尤培荣 杭州商业地产部总监 +86 571 8196 5968 联系人 陈明哲 南京商业地产部总监 +86 8966 0660 西安办公楼具体 分布在哪些区域？ 西安主要有6个办公楼子市场。不 同于其他城市，通常以城市中心板 块作为核心CBD,西安的市中心由 于古建筑保护的需要，有建筑限高 的要求，未有超高层建筑供应。西 安市以高新区作为最主要的商务聚 集区，经过三十年的发展，形成了 高新南北两大子市场，承载全市超 过60%的办公需求。随着城市版 图的扩大和商业聚集，城北和曲江 板块也发展成为了主要的子市场。 元/平方米/月 租金（净有效） 空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 20 40 60 80 100 120 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* 西安甲级办公历史供应及需求 西安甲级办公历史租金及空置率 万平方米 新增供应量 净吸纳量 0 10 20 30 40 50 2015 2016 2017 2018