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上海生命科学 亚洲城市报告 - 2021年下半年 Retail sales in Beijing were up 4.4% year-on-year to RMB539.8 billion in 1H 2018 SPOTLIGHT Savills Research 上海 生命科学行业蓬勃发展 带动房地产需求和投资增长 简介 过 去 十 年 里 ，中 国 生 命 科 学 行 业 稳 步 发 展。新冠疫情的出现，加之疫苗研发和近 年来医疗技术进步令生命科学产业成为关 注焦点，并加速投资和企业增长。从药品 临床试验、疫苗研发到个人防护品及 呼吸 机 的 生 产，制 药 、健 康 医 疗 及 生 物 科 技 公 司 一直在应对疫情的前线。美国Novavax、 德国BioNTech、北京科兴生物等公司如今 已家喻户晓。 尽管对生命科学的关注度在近期才迅速提 升，但实际上几十年来，该行业一直对创新 和发现起着重要的推动作用。在企业需求 面广及行业发展前景明朗的背景下，房地 产投资者对生命科学领域的兴趣尤为高 涨。PitchBook数据显示，美国仍是生命 科学产业融资规模的主导者，在2020年全 球投资（包含企业并购、上市、私募股权和 风险投资）中占到63%，但在过去五年里， 中国的市场份额已从4%增加到2020年的 7%。而国内生命科学房地产的稀缺性和需 求快速上涨使得市场空置率保持在低位， 推升租金，回报率承压，并对投资者持续 产生吸引力。 需求驱动力 人口老龄化 1980年起施行的独生子女政策使中国成为 老龄化最快的国家之一。2020年，60岁及 以上老人占到总人口的18.7%，较十年前 上升了5.4个百分点。加之工业化进程加快 和富裕人口增加带来的空气质量和肥胖问 题，导致慢性病治疗需求增长，进而推动 健康医疗、医药、诊断服务等需求上涨。 新冠疫情 新冠疫情的发生使得人们愈加认识到生命 科学领域各项工作的重要性。从疫苗的研 发、试验，到后续生产和推广对全球经济 活动的恢复至关重要。投资增长、就业岗 位增加、技术进步及政策调整都是推动企 业扩张的驱动因素，继而转化为更多办公 和实验室需求。 投资增长 私募股权和风险投资是衡量国内主要生命 科学产业集群关注度的重要指标。2020 年，国内生命科学领域私募股权和风险投 资创下了285亿美元（约合人民币1,840亿 元）的新纪录，较2019年翻一番。其中，上 图1： 中国公共卫生服务支出 0 1 2 3 4 5 6 7 8 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 来源： 国家统计局， 第一太平戴维斯研究部 图2 ： 国内生命科学投资活动 0 10 20 30 40 50 60 / / 2008 2018 2019 2020 表1： 2020年国内健康医疗企业上市案例 来源： ChinaBio，第一太平戴维斯研究部 企业名称 交易所 已筹资 (百万美元) 截至2021年1月 市值 (十亿美元) 公司类型 月份 京东健康 港交所 3,500 58.3 互联网健康 12月 泰格医药 港交所 1,400 20.6 服务 8月 再鼎医药 港交所 761 11.6 制药 9月 康希诺生物 科创板 748 14.2 制药 8月 君实生物 科创板 692 11.4 制药 7月 荣昌生物 港交所 515 7.2 制药 11月 云顶新耀 港交所 451 2.8 制药 10月 传奇生物 纳斯达克 424 3.6 制药 6月 康方生物 港交所 335 4.2 制药 4月 药明巨诺 港交所 300 1.3 制药 11月 上海生命科学 来源： ChinaBio， 第一太平戴维斯研究部 Shanghai Life Sciences 作为世界级生命科学产业集聚区，上海是 大量成熟企业、初创公司、研发机构和健 康医疗机构的总部和分支所在地。 海（28%）和北京（18%）合计占据了近一半 的 交 易 额 。同 年 ，行 业 上 市 企 业 融 资 也 增 加 了 两倍，创下233亿美元（约合人民币1,510亿 元）的历史新纪录。再加上企业并购等投资活 动，持续为行业注入新动能，支撑行业增长。 近期，荷兰APG资产管理公司（APG Asset Management）与新加坡医疗健康产业投资 公司康桥资本（CBC Group）联合成立了专注 于亚太及中国的生物医药基金，注入15亿美元 （约合人民币96亿元），计划在中国大陆九个 城市生物医药企业的研发工作提供基础设 施。 科技助力 疫情加速了虚拟和线上线下结合的医疗模式 业务的增长，以阿里巴巴、腾讯、字节跳动等 头部互联网公司正探索在线医疗健康平台的 建 立 ，为 企 业 发 展 带 来 商 机 。通 过 人 工 智 能 、 机器学习、CRISPR、mRNA等生物技术，以及 数据驱动医疗健康解决方案等方式，科技正 在重塑和加速生命科学行业的发展。前不久， 苏州艾博生物科技公司成为国内首家获批 mRNA新冠疫苗研究和生产工作的药企。 租赁市场 2020年，医疗健康类企业租赁面积占比上海 传统甲级写字楼存量的4%，尽管在整体存量 中占比不大，但在2021年前三季度，医疗健康 行业租赁成交面积占到需求面积的10%，较 2020年的5%有明显提升。在传统商务区各子 市场中，南京西路区域的医疗健康企业最为集 中 ，占 总 存 量 的 2 2 % ，前 滩 商 务 区 则 以 1 7 % 的 占比紧随其后。 尽管传统商务区仍为许多公司的总部所在地， 但同时产业园区以其产业集聚、更大空间等优 势成为企业建立实验室、研发中心及后勤部门 的优选之地。 生 命 科 学 物 业 的 租 金 成 本 的 区 位 差 异 较 大 ，上 海是国内租金最昂贵的城市之一，但仍低于许 多全球城市。不带环评的相关物业租金成本相 对较低，平均单方造价约为每平方米3,000- 3,500元人民币。而带环评的物业市场因供不 应求，其租金往往高于同区域办公楼。以张江 地区为例，作为全市首个且规模最大、最成熟 因而也是全市租金最高的生物医药产业集聚 区，其带环评的相关物业租金可达每平方米每 天6.0-7.0元人民币，高出同区域每平方米每天 约4.5-6.0元人民币的办公租金。区域标杆项 目包括北区的张江药谷和南区的上海国际医 学 园 区（ 又 称“ 医 谷 ”）。 鉴于供应有限、需求强劲和市场基本面向好， 在可预见的未来，预计上海办公和生命科学相 关物业租金将继续增长。 销售市场 在所有的房地产大宗交易里，生命科学类企业 的投资成交数量相对有限，但2021年以来仍 不乏一些自用型收购，尤其是产业园区物业受 到买家青睐。年内达成的瞩目交易包括：一季 度，之江生物以人民币4.6亿元购入位于漕河 泾浦江板块的浦江智慧广场9号楼；三季度， 微创医疗以人民币14亿元收购位于淮海中路 板块的瑞力大厦。 图3：上海生物医药产业地图 来源： 上海政府 此外，人民经济水平提升，预防保健和治疗消 费意愿增长，科学、技术等相关专业毕业生数 量增长，以及政府支持举措，可持续发展和生 物多样性保护倡议也都是刺激生命科学需求 增长的重要因素。 上海市场 生物 医药 、人工智能和集成电路为上海三大先 导产业。2020年，上海生物医药产业规模超过 6,000亿元人民币，其中工业产值突破1,400 亿元人民币。2021年上半年产业规模同比增 长22.8%。上海市经信委数据显示，全球药企 前20强的18家和医疗器械前20强的17家均都 已 落 户上 海 ，设 立 总 部 、研 发 中 心 或 生 产 基 地。 此 外，2019年科创板开市对行业起到提振 作用，截至2021年上半年，上海已有15家生物 医药企业科创板上市。 上海生命科学 3 Shanghai Life Sciences 朱兆荣 中国区首席执行官 +86 21 6391 6688 第一太平戴维斯中央管理层 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有逾600 分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计 划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可， 不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 简可 中国区研究部负责人 +8621 6391 6688 ext 8605 研究部 Simon Smith 亚太区研究部负责人 +852 2842 4573 .hk 表2 ： 健康医疗类企业写字楼租赁成交精选，2020-2021 来 源 ：第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 租户 企业性质 项目 区位 交易类型 承租面积 （平方米） 陆道培医院 内资 临港浦江国际生命健康 城二期 漕河泾浦江 新租 23,000 嘉会医疗 外资 桂谷大楼 漕河泾 新租 8,000 武田制药 外资 前滩中心 前滩 搬迁 7,000 豪森药业 内资 杰昌科技园 张江 新租 6,400 太美医疗科技 内资 漕河泾中心 漕河泾 搬迁 5,100 罗瑾 中国区产业及物流地产部负责人 +8621 6391 6688 ext 8018 第一太平戴维斯研究部 我们专注于全球房地产市场各资产领域，以全面深入、精准独到的分析及研判享誉业内。 产业及物流地产部 未来展望 2 0 2 1 年 ，上 海 市 发 布 了促 进 生 物 医 药 产 业 高 质 量 发 展 的 三 年 行 动 计 划（ 自 2 0 2 1 年 6 月 起 实 施，有效期至2024年5月），包括一系列针对创 新药开发、高端医疗器械、先进装备及材料、 新型服务外包等领域的支持举措。此外，鼓励 项目和企业之间合作，支持开拓海外市场。再 加上私募股权、风险投资资金的持续涌入和人 才引进政策，将继续推动生物医药产业发展。 到2025年，上海生物医药规模将力争达到1.2 万亿元人民币，其中工业总产值力争达到 2,800亿元人民币。 上海生命科学 由 于 市 场 供 不 应 求 ，部 分 投 资 者 或 考 虑 将 闲 置 办公改造为生命科学相关用途物业，但出于高 昂改造成本和环评审批从严等种种原因，此类 改造并非易事。 投资者的另一大机会还包括打造专属定位于 生命科学产业的共享办公社区，为企业提供办 公、实验室和配套设施等产品组合，在满足初 创企业实验室和办公需求的同时也助其取得 相关监管证照。 例 如，ATLATL（飞镖加速器） 是一家总部位于上海的共享实验室提供和运 营商，为租户提供包括孵化器、加速器、私人/ 共享办公/实验室空间和完备设施一应俱全。 目前在张江药谷拥有约26,000平方米的创新 研发中心，近期更是落户北京中关村生命科学 园，建设面积约为8,600平方米。 内资企业继续主导市场的同时，上海持续吸引 跨国公司落户设立区域总部、创新和研发中 心。例如前不久，阿斯利康的全球研发中心落 户静安区盈凯文创广场，并于2021年11月正 式启用，办公面积约15,000平方米。