房地产行业2018年中期策略：底部待反弹，资金资源优先.pdf

请务必阅读正文后的声明及说明 Table_MainInfo Table_Title 证券研究报告 / 行业深度 报告 底部待反弹 ， 资金资源优先 -房地产行业 2018 年 中期 策略 报告摘要 ： Table_Summary 今年以来，房地产政策端依然是延续了 “因城施策、因地制宜”的政策导向 。放开人才落户政策城市，人口流入加快， 鼓励支持落户臵业。 房地产需求端得到 边际 改善， 房地产市场回暖 。对于部分上涨过快的非热点二线城市以及三四线城市，调控政策进一步强化 和细化 ，防范市场过热 。 我们 维持 2018 年 全年销售面积增速 0%，销售金额增速不超过 3%，新开工面积 增速 5%的判断 。 受到土地购臵费用的支撑 ， 我们 预计2018 年全年 房地产 投资增速仍将不低于 5%，走势将会是“前高后低”。受到 2017 年下半年以来 出台的监管政策以及资管新规的影响，我们下调房地产到位资金增速至 0%。 2018 年 第一季度 ， 房地产业基金持仓相对标准行业配臵比例为-1.56%，属于严重低配的行业 ， 板块整体 面临抛压较低 。 从 估值的角度 来看 ， 房地产板块整体 相对 估值 也 处于 历史低位 ，板块下行空间有限 ， 具备 一定 的估值修复空间。 我们认为 今年地产融资收紧趋势 将 延续 ， 行业 去杠杆的仍将持续。这个过程中，监管机构也将高度重视，防范出现新的金融风险。对于国资背景的 房企 和优质的民营房企，融资成本的上升 空间 可控。随着 房地产 到位资金的收紧，各大房企 下半年 的投资 拿地 策略 也将更加趋于理性 。 土地溢价率的进一步走低，土地成交楼面价有望在下半年 缓降 。这个过程中，中小房企将加速退出市场，行业集中度提升的速度也将进一步加快。同时，我们认为棚改货币化安臵 今年仍将继续， 前期 战略选择优质三四线城市获取土地的房企 有望从中受益 。 业绩确定性强 、资源卓越 的行业龙头股： 新城控股、华侨城 A、招商蛇口、万科 A、保利地产、中国金茂 ； 战略布局三四线城市的房企：新城控股、碧桂园 ； 高速成长的二线房企和区域龙头：阳光城、金科股份、蓝光发展、滨江集团； 长期看好房屋租赁 和服务 类房企： 我爱我家、 光大嘉宝和世联行。 风险提示： 调控政策进一步深化；货币政策超预期收紧 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 新城控股 28.00 2.67 3.70 4.76 10.48 7.57 5.88 买入 华侨城 A 7.78 1.05 1.32 1.57 7.38 5.89 4.97 买入 招商蛇口 21.26 1.55 1.91 2.29 13.75 11.14 9.30 买入 万科 A 25.60 2.54 3.14 3.92 10.07 8.16 6.54 买入 Table_Invest 优于大势 上次评级： 优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 -6%0%6%12%18%24%2017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/4房地产 沪深300Table_Trend 涨跌 幅（ %） 1M 3M 12M 绝对 收益 -3.70% -10.89% -4.97% 相对 收益 -4.96% -5.43% -14.26% Table_IndustryMarket 行业数据 成分股数量（只） 158 总市值（亿） 24457 流通市值（亿） 19043 市盈率（倍） 10.01 市净率（倍） 1.71 成分股总营收（亿） 19128 成分股总净利润（亿） 1902 成分股资产负债率（ %） 78.06 Table_Report 相关报告 土地购臵费拉动投资，到位资金将承压 2018-03-19 住房城乡建设工作会议点评：实行差别化调控，棚改继续推进 2017-12-25 2017 年 1-11 月房地产数据点评： 11 月单月销售转正，房价持续稳定 2017-12-18 房地产行业 2018 年度策略：存良去莠，蓄势待发 2017-11-08 Table_Author 证券分析师：高建 执业证书编号： S0550511020011 研究助理：张云凯 执业证书编号： S0550117090050 021-20363213 zhangyknesc /房地产 发布时间： 2018-05-30 请务必阅读正文 后的 声明及说明 2 / 43 Table_PageTop 行业深度报告 目 录 1. 政策 -因城施策、因地制宜 . 6 1.1. 政策卓有成效，坚持调控不动摇 .6 1.2. 销售正增长，棚改货币化安臵底部支撑 .9 1.3. 房地产投资不必悲观，土地购臵费带动增长 .10 1.4. 资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心 .13 2. 上市房企 -盈利能力持续修复，杠杆率进一步上行 . 15 2.1. 净利率维持高位 .15 2.2. 货币现金增速持续下降，库存处于高位 .17 2.3. 杠杆率继续上行 .18 2.4. 行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈 .20 3. 资金为王，资源优先 . 21 3.1. 强监管下的地产融资 .21 3.2. 创新融资另辟蹊径 .28 3.3. 一线房企资金风险可控 .29 4. 投资建议 . 30 4.1. 机构配臵处于低位，低估值龙头蓝筹股受青睐 .30 4.2. 政策压制板块估值，底部待反弹 .31 4.3. 标的推荐 .33 4.3.1. 新城控股 . 33 4.3.2. 华侨城 A. 34 4.3.3. 招商蛇口 . 35 4.3.4. 万科 A . 36 请务必阅读正文 后的 声明及说明 3 / 43 Table_PageTop 行业深度报告 图 目录 图 ：西安、贵阳、昆明、重庆价格指数同比 . 9 图 2：沈阳、大连、长春、哈尔滨价格指数同比 . 9 图 3：销售面积单月同比及累计同比 . 9 图 4：销售金额单月同比及累计同比 . 9 图 5： 70大中城市价格指数环比 .10 图 6： 70大中城市价格指数同比 .10 图 7：房地产开发投资完成额累计及当月同比 .10 图 8：土地购臵费及土地成交价款累计同比 .10 图 9：本年土地购臵面积累计同比 .11 图 10：土地购臵费及房地产投资累计同比 .11 图 11：房屋新开工面积单月同比及累计同比 .11 图 12：房屋新开工面积及销售面积累计同比 .11 图 13：新开工面积与销售面积累计同比 .11 图 14：一二三线城市土地供给情况 .12 图 15：一二三线城市土地成交情况 .12 图 16：百城土地成交情况 .13 图 17：百城土地成交楼面价和溢价率 .13 图 18：开发资金来源累计同比 .14 图 19：首套房平均按揭贷款利率 .14 图 20：二套房平均按揭贷款利率 .14 图 21：开发资金来源累计同比 .15 图 22：上市房企营业收入 .15 图 23：上市房企归母净利润 .15 图 24：上市房企毛利率 .16 图 25：上市房企净利率 .16 图 26：销售商品提供劳务收到的现金及同比增速 .16 图 27：经营现金净流量及同比增速 .16 图 28： 上市房企 ROE . 17 图 29：管理费用率与销售费用率 . 17 图 30：上市房企在手货币现金 . 17 图 31：上市房企存货 . 17 图 32： 2017年销售排行前 10房企新增土储面积 /销售面积 .18 图 33：上市房企预收账款 .18 图 34：上市房企存货 /预收账款 .18 图 35：存货周转率（次） .18 图 36：预收账款 /营业收入 .18 图 37：扣除预收账款的资产负债率和净负债率 .19 图 38：短债现金覆盖比例 .19 图 39：筹资活动现金流入、筹资现金流量净额及同比增速 .19 图 40：短债和应付债券占有息负债比例 .19 图 41：长期股权投资 /总资产 . 20 图 42：投资收益及投资收益 /营业收入 . 20 请务必阅读正文 后的 声明及说明 4 / 43 Table_PageTop 行业深度报告 图 43：房企前 10、 20和 100 强销售金额占比 . 20 图 44：房企前 10、 20和 100 强销售面积占比 . 20 图 45：房企前 10、 20和 100 强销售金额占比 .21 图 46：房企前 10、 20和 100 强销售面积占比 .21 图 47： 房企前 10 强 2018 年 1-4 月销售金额同比增速 .21 图 48： 新增委托贷款 .22 图 49： 新增抵押补充贷款（ PSL） .23 图 50：个人购房贷款余额以及占总贷款余额的比重 .23 图 51： 个人按揭贷款累计值及同比增速 .24 图 52：房产开发贷款余 额及同比增速 .24 图 53：房产开发贷款季度净增加额及环比增速 .24 图 54：投向房地产行业的季度新增信托项目金额与资金信托余额 . 25 图 55：房地产信托融资成本、金融机构人民币贷款加权平均利率与 10年期国债收益率 . 25 图 56：房地产企业债券内地发行规模（月度） . 26 图 57：境内债券未来到期偿还规模（亿元） . 27 图 58：房地产企业债券海外发行规模（月度） . 27 图 59：海外债券未来到期偿还规模（亿元） .28 图 60：海内外债券发行总额（亿元） .28 图 61：海内外债券未来到期偿还规模（亿元） .28 图 62：房地产行业 ABS 以及 ABN 发行规模（亿元） .29 图 63： 2017 年经营活动现金流入 /存货 .29 图 64： 2017 年短债现金覆盖比例 .