农副产品综合交易市场建设项目可行性研究报告.doc

1 农副产品综合交易市场建设项目可行性研究报告 Word-可编辑 -完整版 编制机构：某某信息咨询有限公司 2017 年 7 月2 目 录 第一章 总 论 . 1 一、 项目名称及承办单位 . 1 二、 研究工作的依据与 范围 . 1 三、 研究工作概况 . 1 四、 推荐方案与研究结论 . 2 第二章 项目背景和发展概况 . 8 一、 企业概况 . 8 二、 项目提出的背景 . 9 三、 项目建设的必要性与意义 . 13 第三章 市场需求分析与建设规模 . 17 一、 市场需求分析 . 17 二、 淮北市农产品资源调查 . 21 三、 项目定位、建设规模和建设内容 . 22 第四章 建设条件和场址 . 24 一、 地理位置和区域优势 . 24 （一） 地理位置 . 24 二、 场址 . 24 （一） 规划 . 24 （二） 基础设施 . 24 三、 自然 条件 . 24 第五章 工程技术方案 . 26 一、 项目组成 . 26 二、 技术方案 . 28 3 三、 总平面布置方案及说明 . 38 四、 土建设计 . 42 五、 给排水设计 . 45 六、 供电设计 . 50 七、 冷库、冷冻站、通风设计 . 54 八、 消防 . 59 九、 劳动保护和安全防护 . 60 第六章 信息系统建设 . 63 一、 概述 . 63 二、 信息系统建设必要性 . 63 三、 信息系统建设目标 . 63 四、 信息系统建设原则 . 64 五、 信息系统建设内容 . 65 六、 信息采集发布平台 . 74 七、 农产品批发市场信息系统设备表 . 84 第七章 环境保护 . 87 一、 废渣及治理方案 . 87 二、 绿化 . 87 第八章 节约能源 . 88 一、 设计依据 . 88 二、 概述 . 88 三、 节能措施 . 88 第九章 企业组织与劳动定员 . 90 一、 企业组织及工作制度 . 90 4 二、 定员 . 90 三、 劳动力来源 . 91 四、 人员培训 . 91 第十章 项目实施进度建议 . 92 第十一章 项目的组织管理和工程招投标 . 93 一、 项目的组织管理 . 93 二、 工程招投标方案 . 94 第十二章 投资估算 . 95 一、 工程概况 . 95 二、 编制依据 . 95 三、 编制方法 . 95 四、 投资估算 . 96 第十三章 资金筹措 . 104 一、 融资 方案 . 104 二、 还款 资金来源 . 104 1 第一章 总 论 一、 项目名称及承办单位 1、 项目名称： 某某 农副产品综合批发市场 2、 承办单位： 某某 集团有限公司 3、 项目拟建地点： XXXX 4、 可行性研究报告编制部门： XXXXX 二、 研究工作的依据与范围 （一） 研究工作的依据 a农产品批发市场建设秘管理指南农市发 2014 10 号 b淮北农副产品综合批发市场项目建议书 c淮北农副产品批发市场规划位置图 d.基础资料 f相关法律、法 规、政策、标准 （二） 研究 工作 范围 本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行风险分析。 三、 研究工作概况 我公司组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料、并与业主及当地政府有关部门领导座谈交2 流，在此基础上，各专业人员全 面展开了研究及编制工作。 四、 推荐方案与研究结论 （一） 市场 发展 前景与服务范围 淮北市地理位置优越，几年来经济快速发展，城区不断扩展，市区人口不断增加。随着淮北市人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的油、肉、禽、蛋、蔬菜、水果等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣购货环境提出了更高的要求，因此建设现代化 的农副产品综合批发市场具有良好的发展前景。 批发市场服务范围：拟辐射淮北及周边 100 公里区域，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具 有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。 （三） 建设规模与建设内容 总用地面积 133334 （ 200亩） 建筑总面积 101055 建筑密度 49.7% 容积率 0.76 绿地率 22.9% 绿地面积 20572 主要建设内容为：办公行政综合大楼、沿街商业房、交易大棚、加工区、冷库、仓库、宾馆餐厅、停车场、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。 （三） 场址 3 建设用地位于相山区，距离淮北市中心约 3 千米，总用地面积133334 m（ 200 亩）。 （四） 水、电供应 1供水 本项目日用水量为 909.41m/d，最大小时用水量为 47.59 m/h，本项目拟从城市给水管网接驳 DN300 的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。给水管网给水压力约为 0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。 2供电 项目拟建地位于淮北市相山区，根据淮北市城镇总体规划，本工程 10KV 中压网络有 10KV 高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。 （五） 环境保护 本项 目投入运营扣，批发市场主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。 （六） 劳动定员 本项目劳动定员 150 人，其中管理人员 13 人，技术人员 13 人，工人 24 人，服务人员 100 人。详见第九章。 （七） 总投资 项目总投资为 19324.67 万元，其中固定资产投资 18824.67 万元（含建设期利息 800 万元），铺底流动资金 500万元。详见第十二章。 4 （八） 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在 2 年内建成。详见第十章。 （九） 主要技术经 济指标 序号 指 标 单 位 数 量 备 注 1 年交易量 亿元 25.8 2 总建筑面积 m 101055 3 总资金 万元 19324.67 3 1 固定资产投资 万元 18824.67 其中 :建设期利息 万元 800 3 2 流动资金 万元 500.00 4 总投资 万元 19324.67 4 1 固定资产投资 万元 18824.67 4 2 铺底流动资金 万元 500.00 5 5 资金筹措 万元 19324.67 5 1 自有资金 万元 11324.67 其中 :用于流动资金 万元 500.00 用于固定资产投资 万元 10824.67 5 2 贷款 万元 8000 5 2 1 长期贷款 万元 8000 5 2 2 流动资金贷款 万元 0 6 劳动定员 人 150 7 全年经营天数 天 365 8 动力年需用量 8 1 电 Kwh 7884450 8 2 水 m 331934.65 11 年均总成本 万元 2636.13 6 12 年经营收入 万元 3656.24 13 年均利润总额 万元 819.02 14 年均税后利润 万元 799.96 15 投资利税率 % 4.24 16 投资利润率 % 4.14 17 全部投资回收期 (税后 ) 年 12.93 含建设期 2年 全部投资回收期 (税前 ) 年 11.64 含建设期 2年 18 银行长期贷款偿还期 年 9.4 含建设期 2年 19 盈亏平衡点 % 46.79 含建设期 2年 （十） 研究结论 本项目是以农产品交易为主的批发市场 ,经过多次现场考察 ,认真收集有关资料 ,仔细分析和研究后 ,我们认为 : a. 在不考虑土地成本的情况下，本项目投资较 大，总投资达193243.67 万元；投资利润率低，只有 4.14%；投资回收期长，要 12.93年；从经济效益角度讲，投资回报偏低。 7 b.从社会效益角度看，本项目社会效益较高：它顺应淮北市十一五发展规划的需要，有利于提高淮北市的农产品质量安全水平，能带动当地农业产业化的发展，能引导农民积极参与市场竞争，提高市场竞争能力，有利于增加就业，美化城市环境，社会效益十分明显。 （十一） 建议 鉴于 本项目投资较大，投资利润率低，投资回收期长，投资回报偏低，但社会效益十分明显，加之 市场的经营有一个培育和发展的过程。建议淮北 市政府部门努力创造良好的投资环境条件，提供项目用地优惠、财政及税收政策减免等优惠条件，为项目的加紧建设创造条件；建议建设单位创造条件，加快建设进度，积极引导和吸纳各地客商、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。 8 第二章 项目背景和发展概况 一、 企业概况 （一） 企业概况 XX 集团 成立于 1998 年，总部设在杭州，是一家注册资金 6142 万元的现代型集团公司。产业涉及农产品批发市场、国际贸易、房地产开发等版块，其中投资、建设、经营管理农产品批发市场作为集团发展主方向。 2006年，集 团制定了 以农产品物流基地、农产品批发市场、农贸市场开发建设为载体，以农产品物流、经营、管理、营销服务为手段，实现农产品的最佳流通，以流通促进生产，最终帮助农民富起来为企业战略目标。 集团从 2000年进入农产品流通行业，经过多年发展，在浙江、重庆等地有着 2 家“全国五十强农产品批发市场”、“农业部定点市场”“商务部双百市场”的国家级农副产品批发市场，及多家农副产品物流配送公司、农副产品零售终端菜市场。同时，公司也培育了 大批的优秀人才，集团董事长徐金伟先生被共青团中央与农业部授予“全国农村青年致富带头人”的称号 ；总裁范斌先生多年来专注于商业连锁投资与管理领域，有着扎实的理论知识和丰富的实践经验；集团常务副总裁滕峰先生被商务部评为“全国农产品流通十佳经纪人”，集团现已形成一支物流、营销、市场规划的专业人才队伍。 9 （二）赛尔已 有的 成功案例 1）浙江省衢州市冷冻厂、衢州农贸城产业整合 2000年 XX 集团 收购浙江衢州市冷冻厂（原国有企业）， 2002 年赛尔集团再次出资收购浙江衢州农贸城（原国有企业），实现了农产品贸易与农产品加工、冷藏产业的完美整合。经过几年的发展，衢州农贸城已取得了骄人的成绩，衢州农贸城连续叁年被全国城 市批发市场联合会评为“五十强市场”，是“农业部定点市场”、商务部“双百市场”，“浙江重点市场”，是国家级、省级、市级、区级四级农业龙头企业，2016年衢州农贸城交易量 191万吨，交易额达 31.6亿元，衢州农贸城已由原来的地方性市场发展成为 浙、闽、赣、皖四省九地市农副产品集散中心、交易中心、信息中心和价格形成中心。 2）重庆观音桥农产品批发市场改造提升 赛尔集团与重庆市政府共同出资 10 亿元建设西南地区规模最大、档次最高、集散能力最强的农产品交易中心，已列入重庆十一五规划重点项目。该项目已形成由重庆江北区区长任 组长的上市小组，预计在于 2016 年，重庆观音桥农产品批发市场将上市成功。（现有重庆观音桥农产品批发市场是全国农批市场交易规模最大的市场，占地 680亩， 2016 年交易额突破 90 亿元。 二、 项目提出的背景 （一） 宏观 背景 10 1、 随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发【 2005】 1 号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示， 农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。 在文件中，中央明确指出：在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。重视发挥供销合作社在农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作要 加强对农业的服务。各省、自治区、直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全立法。近几年，国家及各级政府先后出台了一系列的优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。 从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易方式等方面将面临一个全新的转型和发展机会。因此，本11 项 目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。 2、 我国的“三农”问题牵动这整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大，建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者有指导意义，对推动农业产业化意义极大。 在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例，深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农”问题的解决极有帮助。 3、 2005 年后 ，我国加入 WTO 的过渡期结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。 从宏观背景看，建立淮北农副产品综合批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。 （二） 微观背景 1、 淮北市十一五规划纲要中指出 ：要 推进农业产业化经营， 促进农业增效农民增收 ； 以工业的理念发展农业，积极培育一批经营规模大、具有较强市 场竞争力和带动力的农业龙头企业 ； 完善农业社会化服务体系，加强农产品质量管理 ； 按照 “大商贸、大流通、大市场、大产业 ”理念 ， 大力发展商贸流通业 ， 建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的物流中心和批发市场，重点建设大型农副产品批发市场，12 形成农副产品集散地之一 2、 城市居民消费观念和方式发生了深刻的变化，迫切要求城市农产品批发市场进行改造提升。 随着淮北市城市的加快发展及经济发展，居民收入快速提高，城乡居民生活消费水平迅速提供，对食品安全的要求也越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的城市农产品批发市场开始暴露 出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境差、秩序乱，服务差、产品劣以及偷税漏税等问题逐步显示出来，其改造和提升已摆上了议事日程。 3、 大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农产品批发市场提出了挑战。 近年来，淮北市先后引进大型购物中心，新的营业态和经营理念推动了该市商贸业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对这些新的经营业态、经营理念和城市居民心的消费观 念，都对原有城市农贸市场形成巨大冲击。城市农贸市场改造建设，已逐渐成为发展的必然和迫切要求。 4、 政府整顿市场秩序和治理“餐桌污染”。 城市农贸市场问题一直是群众关心的话题，也是政府的一块“心病”。有些市场甚至成为“假冒伪劣的集散地、偷税漏税的特区、藏污纳垢的天堂、执法部门不能进入的度地王国”，严重影响经济发展和城市是容貌。政府为了顺应改革的趋势，本着进一步提升商贸兴业档次、加速推进流通现代化进程、降低生鲜食品流通成本、规范生鲜农副产品营销、提升农贸市场业态和服务水平、治理“餐桌污染”、防止税源流失、提高城市 环卫水平的13 指导精神。 三、 项目建设的必要性与意义 （一） 规划发展的需要 由于淮北市地理位置优越，几年来经济快速发展，城区不断扩展，市区人口不断增加， 2016 年 年末，全市户籍人口 213。 7 万人 ， 其中市区 90 多 万人。 预计 2016年年 ， 市市 区区 人人 口口 100 万万 ， 城城 市市 化化 水水 平平 为为 62%； 近近年年 来来 外外 来来 人人 口口 也也 快快 速速 增增 加加 。 随随 着着 城城 镇镇 人人 口口 的的 增增 加加 和和 城城 市市 建建 设设 的的 不不 断断 发发展展 ， 人人 口口 居居 住住 的的 布布 局局 也也 发发 生生 了了 变变 化化 ， 原原 有有 的的 农农 产产 品品 市市 场场 布布 局局 与与 现现 实实 需需要要 的的 矛矛 盾盾 日日 益益 突突 出出 ， 需需 要要 进进 行行 全全 市市 的的 整整 体体 规规 划划 和和 布布 局局 。 淮淮 北北 市市 十十 一一 五五规规 划划 纲纲 要要 明明 确确 提提 出出 要要 按照 “大商贸、大流通、大市场、大产业 ”理念 ，大力发展商贸流通业 ， 建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的物流中心和批发市场，重点建设大型农副产品批发市场，形成农副产品集散地之一 。 （二） 人民生活水平的提高对吃上放心菜、放心肉的要求 随着淮北市人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋、菜、果品等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣购货环境提出了更高的要求。而目前农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主，消费环境教差，对农产品的终端销售中的肉、菜的质量不能保障，或多或少均存在“短斤少两”的问题，消费者只能被动的接受这样的农产品销售。 而通过本项目的建设，将使农产品的市场准入得到有力的监测和检验，并通过标准化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到销售终端，让消费者因没有选择权而吃上不合格的肉、菜的局面得到终nt