现代服务综合园区商贸交易平台建设项目可行性研究报告.doc

现代服务综合园区商贸交易平台建设项目 可行性研究报告 Word文档 -可编辑 编制机构： XX 科技服务有限公司 二 O 一七年九月目 录 第一章 总论 .1 第一节 可行性研究主题 .1 第二节 项目 概况 .2 第二章 项目建设背景 .5 第一节 项目建设背景 .5 第二节 项目必要性 .40 第四节 项目意义 .45 第三章 昆山美吉特工业品博览交易中心项目市场分析 .47 第一节 区位优势 .47 第二节 区域经济 .48 第四章 昆山美吉特工业 品博览交易中心项目定位 .100 第一节 总体定位 .100 第二节 功能定位 .100 第三节 市场定位 .100 第四 节 运营模式分析 .101 第五节 运营模式选择 .102 第六节 总体框架 .102 第五章 项目建设规模与产品方案 .105 第一节 建设规模 .105 第二节 产品方案 .105 第六章 项目建设条件与场址选择 .107 第一节 选址概括 .107 第二节 地理条件 .107 第三节 气候条件 .107 第四节 交通条件 .108 第五节 工程条件 .108 第七章 项目 配套工程方案 .109 第一节 道路工程 .109 第二节 给排水工程 .109 第三节 电气工程 . 110 第四节 通讯 工程 . 110 第五节 绿化工程 . 110 第六节 交易和生活设施配套工程 . 111 第八章 循环经济措施 . 112 第一 节 循环经济措施 . 112 第二节 节能、节水效果 . 112 第九章 环境影响评价 . 115 第二节 主要污染源及处理措施 . 115 第十章 劳动保护、安全卫生、消防 . 117 第一节 劳动保护 . 117 第二节 安全卫生 . 117 第三节 消防 . 117 第十一章 组织机构与人力资源配置 . 118 第一节 组织机构 . 118 第二节 人力资源配置 . 118 第十四章 社会效益分析 .121 第一节 社会效益分析 .121 第二节 项目与所在地区互适性分析 .121 第十五章 风险分析 .123 第一节 风险类别 .123 第二节 风险应对措施 .123 第十六章 可行性研究结论与建议 .124 第一节 研究结论 .124 第二节 有关建议和说明 .124 现代服 务综合园区商贸交易平台建设项目可行性研究报告 本报告旨在对项目作出常规可行性研究； 由于本项目 主要开发建设面向国际市场、以国际工业品博览交易为主轴的商贸交易平台，并配套一流的服务配套设施，包含：国际工业品博览馆、国际会议中心、国际工业品精品展示馆、总部办公基地、仓储物流配送中心、研发中心、质检中心、教学培训基地、星级酒店、餐饮娱乐、国际服务公寓、高档住宅社区等。 打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的综合性供应链服务平台。 核心业态设置无机机电、机械设备、 IC 产业、电子电器、光伏产业、工业原料、 生产设备、汽车零件等。有别于传统的、单一的工业品专业市场，在工业品行业现状、国家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第一个国际级高标准的工业品博览交易中心； 本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军工业品产业；何以在长三角、在昆山开发、建设工业品博览交易中心等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设工业品博览交易中心是市场的迫切需要；选择昆山是因为昆山综合成本最低，综合效益最好； 本报告充分发掘昆山在“长三角经济圈“中有利的区 位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。 1 第一章 总论 第一节 可行性研究主题 一、项目简介 1、项目名称： 现代服务综合园区商贸交易平台建设项目 2、项目承办单位 : 3、项目建设地点及占地面积： 本用地位于昆山市陆家现代服务综合园区内 , 金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧，项目占地 1500 亩； 二、可行性研究报告编制单位： 三、研究工作范围： 1、项目背景、开发规划的确定 ; 2、市场环境分析 ; 3、投资估算及经济效益分析 ; 4、项目不确 定性分析 ; 5、项目社会效益和环境效益评价 四、可行性研究报告的 编制依据： 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国土地管理法实施条例 3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4、城镇国有土地使用权出让和转让实施办法 5、中华人民共和国城市规划法 6、苏州市城市建设规划管理办法 7、中华人民共和国城市房地产管理法 8、城市房地产开发经营管理条例 2 9、城市拆迁管理条例 10、城市商品房预售管理办法 11、城市房屋租赁管理办法 12、城市房地 产抵押管理办法 第二节 项目概况 一、项目实施进度计划安排： 由于项目用地量较大，用地审批手续难以一步到位，所以本项目采用：整体规划、分区交迭连续开发、尽快完成的思路实施，争取在 4 年到 5年时间内全部建设成投入使用； 二、项目主要技术经济指标： 名称 合计 一期 (2#地块 ) 二期 (1# 地块） 三期 （ 3#地块） 四期 （ 4#地块） 五期 （ 5#地块） 小计 占地面积（） 959,073 389,371 259,283 140,083 70,880 99,456 959,073 建筑面积（ ） 1,973,429 632,723 420,728 409,408 209,645 300,925 1,973,429 地上建筑 面积（） 1,731,259 580,163 378,878 350,208 174,365 247,645 1,731,259 地下建筑 面积（） 242,170 52,560 41,850 59,200 35,280 53,280 242,170 3 容积率 1.81 1.49 1.46 2.50 2.46 2.49 1.81 总 户 数（户） 建筑面积 合计 1,974,429 632723 420,728 409408 210645 300925 553,630 主 体 部 分 小计 1,964,629 632,723 420,728 399,608 210,645 300,925 543,830 酒店 式公 寓 167,160 60980 60,180 46000 167,160 配套 商业 69,500 36800 32,700 69,500 工业 品精 品馆/ 展示 中心 59,680 59680 工业 品交 易区 696,871 385923 285,998 24950 办公 352,238 36780 315458 住宅 312,01 174365 137645 4 0 酒店 64,000 64000 64,000 地下 车库 243,170 52560 41,850 59200 36280 53280 243,170 地下 商业 0 0 0 0 配套部分 小计 9,800 0 0 9,800 0 0 9,800 公建配套（工业品博览馆） 9,800 9800 9,800 5 第二章 项目建设背景 第一节 项目建设背景 一、我国现代服务业现状 1、服务业在中国经济增长中的作用没有充分发挥出来。传统经济发展理论认为，经济增长的过程本身是一个结构转换的过程，随着人均 GDP的增加，服务业在 GDP 中的比重不断上升，但中国服务业的增长速度明显慢于 GDP增长速度，在中国目前经济发展状况下，由于收入分配差距的过于显著和存在着一个绝对数字庞大的相对富裕阶层，支撑着一些奢华型服务业的畸形发展，中低收入阶层所需求 的质优价廉的基本性需求服务业无法得到充分的发展，因此，服务业的有效供给相对不足，中国巨大的收入差距导致服务业比重在收入快速增长的同时，没有获得明显的提高； 2、 2005 年第一次经济普查数据显示，服务业在中国经济的比重为40.7%，距离世界平均水平 67.7%仍有很大差距； 中国服务业的发展差距在于：一是服务业比重偏低；二是服务结构扭曲和升级速度缓慢，特别是以信息化为代表的现代服务业发展缓慢；三是服务贸易国际竞争力弱； 究其原因，既有基础薄弱，服务消费供给不足的因素，也有服务消费意识淡薄和消费能力低下的因素，而 更主要的原因在于：经济发展战略思维的固化和调节政策的失灵。中国多年来“重物质生产体系，轻服务消费”的思维方式是导致中国服务业发展滞后的最重要原因； 3、中国服务业发展的特点 一是发展地区间的不平衡，东部地区服务业总量最大，服务业吸纳就业人口也最多，最发达的北京、上海、广州等城市的产业结构已经演变为“三、二、一”格局，在这些地区，服务业已经向现代服务业转变，而中 6 西部欠发达地区，除了教育和旅游发展较好外，整体服务业发展层次较低，发展后劲不足； 二是服务业正逐步成为吸纳劳动力的主力军，但潜力仍然没有发挥出来； 三 是从服务业内部结构来看，传统服务业较为发达，现代服务业和新兴服务业明显落后； 附表： 1、三次产业贡献率 资料来源：中国统计年鉴 2008 资料来源：中国统计年鉴 2008 年份 国内生产总值 第一产业 第二产业 第三产业 #工 业 2003 100 3.363326836 58.51145371 51.91463405 38.12521945 2004 100 7.849352605 52.23419012 47.7394436 40 2005 100 6.083262717 53.63852314 47.01611389 40.27821414 2006 100 5.3 53.08482723 46.60225636 41.66179891 2007 100 3.567075956 54.11370467 48.18991183 42.31921938 第二产业对经济贡献率 45 50 55 60 第二产业 第二产业 58.511454 52.23419 53.638523 53.084827 54.113705 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 7 2、第三产业增加值构成 年 份 第三产业 交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 其他 2003年 100 14.13 19.94 5.58 8.91 11.02 40.41 2004年 100 14.41 19.29 5.68 8.35 11.11 41.16 2005年 100 14.76 18.43 5.71 8.59 11.23 41.29 2006年 100 14.73 18.26 5.66 10.02 11.41 39.92 2007年 100 14.60 18.16 5.70 11.05 11.85 38.64 资第三产业对经济贡献率3638404244第三产业第三产业 38.1252 40 40.2782 41.6618 42.31922003年 2004年 2005年 2006年 2007年 8 料来源：中国统计年鉴 2008 3、三次产业就业人数 年 份 经济活动人口 就业 人员 构成 (合计 =100) (万人 ) (万人 ) 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业 第二产业 第三产业 2002 75360 73740 36870 15780 21090 50 21.4 28.6 2003 76075 74432 36546 16077 21809 49.1 21.6 29.3 2004 76823 75200 35269 16920 23011 46.9 22.5 30.6 2005 77877 75825 33970 18084 23771 44.8 23.8 31.4 2006 78244 76400 32561 19225 2461 42.6 25.2 32.2 2 0 0 7 年第三产业增加值构成14.60%18.16%5.70%11.05%11.85%38.64%交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业住宿和餐饮业 金融业房地产业 其他 9 4 2007 78645 76990 31444 20629 24917 40.8 26.8 32.4 资料来源：中国统计年鉴 2008 二、现代服务业综合园区含概的内容 现代服务业主要指在工业化高度发展阶段产生的，主要是依托电子信息等高技术和现代管理理念、经营方式和组织形式而发展起来的服务业。与传统服务业相比，现代服务业一方面是指突出体现了知识 含量比较高，尤其是基于信息技术的发展，以高新技术为支撑的服务业，即知识密集型服务业；另一方面是指随着某种经济或社会活动中某局部功能的需求不断扩大，以致专业化运作的成本优势和规模效应得以体现，从营运主体中分离出来，形成专业的服务机构，即一些专业服务和新兴服务业。现代服务业的统计范围是不断变化拓展的，因而应对现代服务业的界定、划分也应不断地调整。 服务业集聚是指在服务领域内相互关联 (互补、竞争 )企业与机构在一2 0 0 7 年三次产业就业人数构成41%27%32%第一产业 第二产业 第三产业 10 定地域内聚集，形成上、中、下游结构完整、充满创新活力的有机体系。 在现代服务业集聚中，现代服务企业是关键 企业，在集聚中处于核心地位，直接给消费者提供服务产品或服务过程，并接收消费者的反馈信息；供应者是指为服务企业提供原材料或者半成品的企业，一般不与消费者直接接触；相关机构主要指行业协会、研究机构和政府相关机构等；人文环境指服务企业聚集的历史、文化和社会氛围；产业区的基础设施是指某一区域的道路、通信和安全；政策环境是指政府关于特定产业及区域的政策和法律规定。 服务业的工业化，催生了现代服务产业园区的和出现和发展，一是来自对城市原有服务业较集中区域的重新规划；二是来自地方政府或产业房地产商策划的主题园区。 在现代 服务产业体系中，一些中枢事务部门，如金融、风险投资、广告、法律咨询等产业，大多高度集中于城市中心区域，其空间上的集聚主要追求信息的畅通性、商务合作的便利性以及高度熟练的劳动力。而有一部分区位敏感度较低（区位熵大于 1）的产业，如研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等，更适合形成各种形式的现代服务产业园区，是地方推动服务经济发展的重要抓手。 三、现代服务业综合园区现状和发展趋势 目前，从国家到地方、从城市到区县，各地争相出台产业优惠政策，加速推动现代服务产业的发展，其中现代服务产业综合园区已成 为大城市主体功能的承载点、城市经济的增长点和城市竞争力的爆发点。 11 而以研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等为主要内容的现代服务产业园区，更是在经济现代化中扮演着重要角色，也为次级城市、次城市区域的跨越式发展提供了契机。 园区形式主要包括： （ 1）科技商务社区 科技商务社区适合于城市边缘的城乡接合部区域的高新技术区的发展，是一个住宅、商店、休闲场所齐全，工作室或厂房规划有序、有机组合，可以 “ 自给自足 ” 并能提供足够内部交流空间的综合社区。科技商务社区以吸纳创新型的研发企业、创业企业和企业总部为 主，内部工作环境优越，服务配套设施完善，可以通过内部技术研讨会、企业家沙龙等公共活动，更好地活跃区域内的创新氛围。 （ 2）呼叫产业（数据处理服务）园区 引入国内外知名的第三方外包型呼叫中心和数据中心企业、地区总部型呼叫和数据中心企业，也可引入商旅服务业、外包呼叫中心、消费电子、电视购物、保险业的国内外多个龙头企业，并根据单个企业的特殊需求，进行定制式开发呼叫中心园区，提供酒店预订、网上购物、地图服务等方面的集中呼叫服务。园区物业一般为产权式公寓房、独栋办公房、商业及生活配套设施。 （ 3）培训产业园区 培训产 业园区是将多个职业教育和培训机构整合起来，包括职业技能、素质培训、实用技术培训、企业培训教育、新兴产业培训、远程网络教育等，通过资源共享提升效率、塑造品牌。由地方政府或产业房地产商，负责园区的开发和管理运营，吸引多家培训机构入驻园区，以动态的，短期的培训项目主，也可以是半年左右的集训。园区运营商负责招生、学生 12 管理、实习安排、后勤服务。培训机构、专家学者、独立顾问等只需要开发好培训课程。 （ 4）电子商务仓储物流 电子商务仓储物流中心以其对外交通便利、多类型交通以及低廉的租金成本等方面优势，吸引大中城市电子商 务企业入驻，发展以 “ 生活资料 ”为特色的集仓储、简单加工、物流配送、检测维修、贸易于一体的物流产业链，打造大型的特色仓储物流园区。其主要设施包括电子交易结算中心、电子信息中心、物流配送中心、商务办公楼、产权商铺、会务酒店、公寓以及餐饮娱乐设施。 （ 5）逆向物流专业处理中心 吸引家用电器、 IT 行业的大型企业与第三方逆向物流企业合资兴建开发，集汇集、处理、库存、配送、信息整合等功能于一体的逆向物流专业处理中心，同时配备专业的逆流物处理技术、人员和处理设备或设施，满足逆向物流一体化、信息化、社会化、绿色化、专业化和 产业化的要求，打造具有相当集聚能力的逆向物流中心。其主要设施包括办公区、售后维修区、仓储作业区、回收处理中心、生活服务区。 我国的服务业综合园区的发展趋势 各地园区化进程不断加快 近年来，各地纷纷鼓励企业“退城进郊”、“进区入园”，促进产业合理集聚，产业园区化比重不断提高。各类产业园区，目前已经成为各地加快经济发展的重要载体，其在产业、出口和利用外资等方面的集聚效应日益显著 ; 产业链式发展和集群化趋势 13 虽然近年来我国的产业园区化进程在快速推进，但这种单纯的园区化即产业“进区入园”，只能解决产业的地理集中或产 业集聚问题，它只是现代产业空间组织的一种低级形态。从现代产业空间组织形态看，产业园区的发展一般要经历园区化、链式发展和集群化三个阶段。 目前，我国不少园区尤其是市县级园区还停留在单纯的园区化阶段，园区功能定位不明确，缺乏特色和专业化分工，企业间缺乏有机的联系，犹如“一个麻袋装着一大堆土豆”。 这个麻袋就是园区的边界，土豆就是我们招商引资来的企业，我们一打开麻袋，里面的土豆都是散的，缺乏有机关联。可喜的是，近年来我国一些条件较好的园区已开始出现产业链式发展和集群化的趋势。如北京、天津开发区的电子信息产业，昆山花桥 的国际商务区等，不少园区都提出要大力发展产业链经济，加快产业集群化的进程。显然，产业链式发展和集群化是未来园区产业发展的方向 ; 园区内产业出现融合化趋势 各地园区开始不断强化现代物流、商务服务、研发、信息咨询和中间服务等生产性服务业的相互融合，建立完善的产业支撑服务体系，以促进现代制造业与现代服务业的融合发展。可以说，产业的融合发展是当前各类产业园区发展的大趋势 ; 四、长三角区域工业品行业发展现状 14 中国五金行业求购市场 数据来源：中国工业网 专业市场的出现是市场经济发展到一定阶段的必然产物 。由上图可以看出，长三角区域是中国五金制造和需求的重要区域。 按照中国五金行业特色区域称号命名管理办法（修订稿）中的命名办法来划分： 现有中国五金产品之都三个 即：中国锁都（温州） 中国阀门之都（玉环） 中国钮扣之都（桥头） 有中国五金产业基地八个 即：中国五金制品产业基地（小榄）、中国（水口）水龙头生产基地、中国不锈钢制品生产基地（新会）、中国（温州）金属外壳打火机生产基地、中国（温州）剃须刀生产基地、中国五金制品（余姚）生产基地、中国出口工具生产基地（金华）、中国丝网产业基地（安平）； 有中国五金之 乡（镇）三个 即：中国拉链之乡（桥头） 15 中国五金之乡（永康） 中国五金之镇（大新镇） 按照各生产基地的发展模式，我们可以把 14 个五金生产基地划分为： （一）历史悠久型 如 :张家港市大新镇是苏南地区乡镇企业起步较早的工业卫星镇，以五金起家，靠五金发家，已有 70 多年的生产历史，是协会授予的全国第一个“五金之镇”；再如：安平丝网业已有 500 年的历史，最早可追溯到弘治元年，即公元 1488 年，可谓历史悠久，源远流长 ,这样的基地还有永康五金、水口龙头等 ； （二）先商后工型 如 :温州市永嘉县桥头镇，在 20 世纪 80年代初，敢为人先的桥头人创造了中国第一个小商品市场、桥头钮扣市场，经过多年的发展，现在已经形成了以钮扣、拉链为龙头，各类经济齐全的产业群。与此类似的还有新会不锈钢制品行业，也是在开展贸易的基础上发展为不锈钢制品生产基地的； （三）市场发展型 如 :温州市剃须刀行业起步于 20 世纪 80年代末，是从无到有，从小到大快速发展起来的新兴五金产业。再如：广东中山市小榄镇，在改革开放的浪潮中 ，把握了时代的脉搏，抓住了发展机遇，大力发展工业，其中五金制造业也得益于此，并被列为小榄镇的六大支柱产业之一，经过多年的发展，形成了以锁具、燃气具为龙头，上下游产品及各类配件齐全的产业群。涌现出了一批以固力、华锋为首的锁具制造业，以华帝、长青为首的燃气具制造业，以史丹利、高天为首的铰链制造企业，以聚龙为首的指甲钳家用护理产品制造企业等等。这样的基地还有玉环阀门、温州锁都、温州金属外壳打火机、余姚五金制品生产基地 16 等； 五、长三角区域工业品产业化发展意义 正是世界科技的发展，新材料、新工艺、新技术的使用极大的 提高了生产力，推动了社会的进程，对五金产业而言，新材料不仅提升了五金产品的质量与性能，也引领了行业潮流，五金新材料的研发和运用更是大大推动了新品智能化、精巧化的进程。同时在新的设计理念的指导下，五金新品款式更是充满着迷人的魅力。新材料、新工艺、新技术，成就了五金真品质。 中国五金行业从上世纪九十年代以来一直保持高速发展的态势，目前已成为世界上重要的五金制品大国，但不可否认的是我国五金行业在产品研发、创新、品牌经营、营销管理、企业规模、资金实力等诸多方面与世界五金知名企业存在着较大的差距。但相信通过各方的共同 努力，这些困难都是可以克服和解决的。 专家预测：到 2020 年，中国工业增加值占全球工业增加值的比例要从 2000年的 5.72%增长到 10%以上；制成品出口占全球制成品出口的比例，要从 2000 年的 5.22%增长到 10%以上。到那时，中国还要有一批强大的五金制造业集团，形成若干个有特色、有国际知名度的五金制造业集中地。现在的长江三角洲地区，在电子产品制造上形成了一定的规模，今后应争取成为这方面的世界级五金制造业集中地。 因此，长三角地区五金产业化发展，有助于提升整个中国五金行业的科技含量，增强中国五金产品在在品牌 研发、创新、品牌管理、营销管理、企业规模、资金实力等多方面的竞争力，做大做强，开拓国际市场。 17 六、长三角区域工业品行业发展前景 据测算，基础设施建