2018年上半年深圳房地产市场解读报告.pptx

,2018年上半年深圳房地产市场解读报告,2018.7,1.2.3.,宏观经济背景政策环境分析土地市场表现,4.5.6.7.,商品住宅市场表现商业市场表现办公市场表现下半年市场预判,目录Content,1,宏观经济背景经济总体呈现稳中向好发展态势，强监管、去杠杆致社融低迷，居民收入结构进一步优化；上半年房地产行业对经济贡献度出现小幅回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓；重点城市新房成交面积继续缩减 ，一线城市降幅明显，行业集中度进一步提升。,Part,2014年1季度,2015年1季度,2016年1季度,2017年1季度,2018年1季度,2季度,3季度,4季度,2季度,3季度,4季度,2季度,3季度,4季度,2季度,3季度,4季度,2季度,2017.06,2017.07,2017.08,2017.09,2017.10,2017.11,2017.12,2018.01,2018.02,2018.03,2018.04,2018.05,2018.06,51.8,51.6,51.6,51.5 51.9,51.3,【全国经济】上半年我国GDP同比增长6.8，经济总体呈现稳中向好发展态势,2018年上半年我国GDP总量为41.90万亿元，同比增长6.8，比上年同期下降0.1个百分点。,一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，连续12个季度保持在6.7%-6.9%的区间。,2017.6-2018.6中国制造业PMI指数（经季节调整）52.451.551.7 51.751.4 51.450.3,(%)53.052.552.051.551.050.550.049.549.0,2018年上半年制造业PMI均值为51.3%，低于去年同期0.2个百分点，,总体呈现稳中向好的发展态势。,在GDP的三大产业构成中，第三产业是拉动经济增长的主要力量，继续保持对经济增长的较高贡献率。,第一产业增加值22087亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值169299亿元，同比增长6.1%；第三产业增加值227576亿元，同比增长7.6%。,7.4,7.5,7.1,7.2,6.86.7,7.67.47.27.06.86.66.46.2,GDP季度同比涨幅（%）7.07.06.9 6.96.96.96.96.8 6.86.76.76.7,876543210,250000200000150000100000500000,第一产业,第二产业,第三产业,绝对额（亿元）,2018年上半年三大产业增加值及同比涨幅7.66.13.222757616929922087,177.02,173.99,172.08,172.91,173.77,165.57,163.13,162.90,164.52,165.34,167.00,167.68,174.31,9.4%,9.2%,8.9%,9.2%,8.8%,9.1%,8.2%,8.6%,8.8%,8.2%,8.3%,8.3%,8.0%,7.50%7.00%,8.00%,9.00%8.50%,9.50%,10.00%,160.00155.00,165.00,170.00,175.00,180.00,2017.06 2017.07 2017.08 2017.09 2017.10 2017.11 2017.12 2018.01 2018.02 2018.03 2018.04 2018.05 2018.06,月末M2余额（万亿）,M2同比增速,【全国经济】M2同比增速连续7个月在9%以下运行，强监管、去杠杆致社融低迷2018年6月末，广义货币M2余额177.02万亿元，同比增长8% ，6月增速再创历史新低，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和1.4个百分点，连续7个月在9%以下运行。在各方面加强监管、去杠杆政策之下，上半年银行表内资金对表外理财产品投资下降，委托贷款和信托贷款资金来源明显收缩，致使社会融资规模增速下滑。2017.06-2018.06我国M2余额及其同比增长率,【全国经济】,2017.06-2018.06我国信贷市场数据,国际宏观经济 人民币存款增速略有下滑，中长期贷款增速持续下跌上半年人民币存款增加9万亿元，其中住户存款增加4.26万亿元，人民币存款同比少增712亿元，企业整体流动性紧张，面临再融资风险。上半年人民币贷款增加9.03万亿元， 因2018年上半年货币政策进一步收紧，住户部门人民币中长期贷款增速持续下跌，上半年中长期贷款增加2.5万亿元，占新增贷款总数的27.69%，同比下跌11.3%,56800,15.319600,-8.9-25.514600 13300,69.2,36.830500,86.2,53000-6.7,-11.325000,6040200-20-40,10080,400003000020000100000,6000050000,2010-2018.6我国居民中长期人民币贷款情况,住户中长期人民币贷款（亿）,同比（%，右轴）, -0.922500 22300,2.55,2.92.852.82.752.72.652.6,32.95,-2,3210-1,54,当月新增人民币贷款（万亿）,当月新增人民币存款（万亿）,当月同业拆借加权平均利率（%）,1.4,【全国经济】上半年CPI同比上涨2.0%，PPI同比上涨3.9%国家统计局数据显示，上半年CPI同比上涨2.0%，PPI同比上涨3.9%。其中，6月份CPI同比上涨1.9%，PPI同比上涨4.7%，同比较5月均略有上涨，CPI环比较5月有所下降，降幅为0.1%。从目前趋势来看，上半年CPI同比在连续下降2个月后企稳，下半年仍将延续平稳发展态势；而6月份PPI同比自4月份开始连续保持上升，下半年或呈现上升态势。,1.5-0.2 0.1,1.80.4,1.60.5,1.90.1,1.70.0,1.80.3,1.50.6,2.91.2,2.1-1.1,1.8-0.2,1.8-0.2,1.9-0.1,-1.0-1.5,3.53.02.52.01.51.00.50.0-0.5,同比,环比,2017.06-2018.06 CPI 涨跌幅（）,5.5-0.2,5.5 6.30.90.2,6.91.0,6.90.7,5.80.5,4.90.8,4.30.3,3.73.43.1-0.1 -0.2 -0.2,4.10.4,4.70.3,-1.0,8.07.06.05.04.03.02.01.00.0,同比,环比,2017.06-2018.06 PPI 涨跌幅（）,【全国经济】,国际宏观经济 上半年我国居民收入同比增长8.7%，跑赢GDP增速,居民商品消费支出增长平稳，服务消费支出继续快速增长：2018年上半年，全国居民人均消费支出9609元，比上年同期名义增长8.8%，扣除价格因素，实际增长6.7%。上半年，全国居民人均消费总支出中，食品烟酒和居住消费所占比例最高，分别占比29.3%和22.4%，消费额达到2814元和2157元，分别增长了5.1%和12.4%；医疗保健、增长率最高，达到19.7%。2018年上半年居民人均消费支出及构成,5785 5636 6308 6151,6846 6609 7435 7185,8091,1698 1728804 7841737 1995,1892 1920882 8571848 2108,2078 2181963 9261999 2219,2324 24201056 10512117 2385,254111662265,0,40002000,120001000080006000,居民收入结构进一步优化，财产收入和转移收入增长快于整个居民收入增长：2018年上半年，全国居民人均可支配收入14063元，比上年同期名义增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.6%。按收入来源分，上半年，全国居民人均工资性收入8091元，增长8.8%，占可支配收入的比重为57.5%；人均经营净收入2265元，增长7.0%，占可支配收入的比重为16.1%；人均财产净收入1166元，增长10.5%，占可支配收入的比重为8.3%；人均转移净收入2541元，增长9.3%，占可支配收入的比重为18.1%。全国居民人均可支配收入（元）1600014000,转移净收入财产净收入,经营净收入工资性收入,2016/01/04,2016/03/04,2016/05/04,2016/07/04,2016/09/04,2016/11/04,2017/01/04,2017/03/04,2017/05/04,2017/07/04,2017/09/04,2017/11/04,2018/01/04,2018/03/04,2018/05/04,2018/07/04,2016/01,2016/03,2016/05,2016/07,2016/09,2016/11,2017/01,2017/03,2017/05,2017/07,2017/09,2017/11,2018/01,2018/03,2018/05,2016.12,【全国经济】,国际宏观经济 我国外汇环比上涨，美元加息对我国影响减弱,6.20006.00005.8000,7.20007.00006.80006.60006.4000,30,000.0029,500.0029,000.0028,500.00,32,500.0032,000.0031,500.0031,000.0030,500.00,北京时间6月14日，美联储公布将联邦基金利率提高25个基点，此次为年内第二次加息，美联储预计2018年还将加息2次。此次调整后的联邦基金利率上限为2%，下限为1.75%。从2016年到目前为止，美联储已经累计加息6次。美元兑人民币汇率（日）,6月末，我国外汇储备规模为31121亿美元，环比增幅0.05%，今年3月份以及6月份加息，使得中国外汇储备呈现小幅波动，但我国外汇储备为充足，经济运行稳定，对于美联储加息，我国的应对能力和适应能力也有大幅提升。总体来看，上半年我国跨境资金流动形势稳定略降，外汇市场供求趋向基本平衡。中国外汇储备（亿美元）,2017.3 2017.9美联储加息 美联储加息2017.6美联储加息美联储加息,2017.12美联储加息,2018.3美联储加息,2018.6美联储加息,【全国经济】,国际宏观经济 进出口进一步改善，经济温和筑底,出口,投资,消费,GDP,PMI,CPI,1-6月出口金额75120亿元，同比上涨4.9%，进口金额66107亿元，同比上涨11.5%，货物进出口顺差,收窄，贸易结构继续改善,1-6月全国固定资产投资（不含农户）297316亿元，同比增长6.0%，增速比一季度回落1.5,个百分点1-6月社会消费品零售总额,180018亿元，同比增长9.4%，增速比一季度回落0.4个百分点。,2季度GDP累计同比6.7%，与一季度增速略降1%，经济增长呈现平稳走势,6月中采指数下降至51.5%，持续处于扩张区间，财新PMI自今年3月份下滑至51.1%后保持稳,定,6月CPI指数走势基本平稳，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比涨幅略,有扩大，继续保持温和上涨,2018年上半年国内宏观经济情况,【行业经济】上半年我国房地产开发投资增长9.7%，东北地区投资加码,9.77.23.3,13.2,-5.0,10.05.00.0,20.015.0,25.0,全国房地产开发投资增速（%）全国商品房销售面积增速（%）,全国房地产开发企业土地购置面积增速（%）全国商品房销售额增速（%）,2018年上半年，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%（其中住宅投资38990亿元，占比70.2%，增长13.6%）；房企土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%；商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%（其中住宅增长3.2%，办公下降6.1%，商业增长2.4%）；商品房销售额66945亿元，增长13.2%。2018年上半年全国房地产开发投资和销售情况,从区域来看，东部地区房地产开发投资30194亿元，同比增长10.8%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；中部地区投资11839亿元，增长11.4%，增速回落1.9个百分点；西部地区投资11454亿元，增长4.2%，增速提高1.4个百分点；东北地区投资2044亿元，增长17.7%，增速回落2.2个百分点。2018年上半年全国各大地区房地产开发投资与销售情况,30194,36034,144761183911.4,14008114544.2,10.83.9,27,28.2,17.714.12044 2428,20100,30,40,20000100000,30000,40000,东部地区,中部地区,西部地区,东北地区,投资额（亿元）投资额同比增长（%）,商品房销售额（亿元）商品房销售同比增长（%）,【行业经济】重点城市新房成交面积继续缩减 ，一线城市降幅明显,政策严控下，重点城市新房成交规模继续缩减。2018年上半年房地产市场调控政策持续深化，长效机制建设稳步推进，金融监管力度加强，在限购限贷、预售限价等严控政策下，重点城市新房市场供需不匹配，有效供应不足造成需求释放受阻，再加上备案延迟等因素影响，新房成交面积持续回落。,不同级别城市来看，一线城市成交继续回落。据初步统计，一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下跌约21%，领降各线城市，其中京沪成交面积依然处于历史最低点，深圳由于去年基数较低，成交同比增长两成左右，但成交规模仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下跌6%；南宁、杭州等热点二线城市同比下跌超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大，成交规模绝对值处于历史相对高位，上半年月均成交面积在42万平方米左右。,2013/02,2013/06,2013/10,2014/02,2014/06,2014/10,2015/02,2015/06,2015/10,2016/02,2016/06,2016/10,2017/02,2017/06,2017/10,2018/02,2018/06,2013/02,2013/07,2013/12,2014/05,2014/10,2015/03,2015/08,2016/01,2016/06,2016/11,2017/04,2017/09,2018/02,2013/02,2013/06,2013/10,2014/02,2014/06,2014/10,2015/02,2015/06,2015/10,2016/02,2016/06,2016/10,2017/02,2017/06,2017/10,2018/02,2018/06,2013-02,2013-06,2013-10,2014-02,2014-06,2014-10,2015-02,2015-06,2015-10,2016-02,2016-06,2016-10,2017-02,2017-06,2017-10,2018-02,2018-06,【行业经济】开发投资增速回落，新开工增速上涨，土地指标扩张，竣工指标下跌,120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.0015,000.0010,000.005,000.000.00,房地产开发投资完成额（亿元）本年土地成交价款（亿元）,同比（%，右轴）25.0020.0015.0010.005.000.00同比（%，右轴）60.0040.0020.000.00-20.00-40.00,房屋新开工面积（万平方米）250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.00房屋竣工面积（万平方米）120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.00,同比（%，右轴）30.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00同比（%，右轴）40.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00,2013/02,2013/06,2013/10,2014/02,2013/02,2013/06,2013/10,2014/02,2014/06,2014/10,2015/02,2015/06,2015/10,2016/02,2016/06,2016/10,2017/02,2017/06,2017/10,2018/02,2018/06,2014/06,2014/10,2015/02,2015/06,2015/10,2016/02,2016/06,2016/10,2017/02,2017/06,2017/10,2018/02,2018/06,【行业经济】各类物业待售面积持续减少，库存呈现下行趋势,截至2018年6月，商品住宅待售面积2.74亿平方米，同比下跌22.1%，商品住宅待售面积连续21个月出现负增长。,截至2018年6月，非商品住宅待售面积2.77亿平方米，同比下跌5.91%，非商品住宅待售面积连续6个月出现负增长。,50.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00,50,000.0045,000.0040,000.0035,000.0030,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.00,商品住宅待售面积（万平方米）商品住宅待售面积（%，右轴）,35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%,40.00%,300002500020000150001000050000,35000,非商品住宅待售面积（万平方米）同比（%，右轴）,2012/02,2012/04,2012/06,2012/08,2012/10,2012/12,2013/02,2013/04,2013/06,2013/08,2013/10,2013/12,2014/02,2014/04,2014/06,2014/08,2014/10,2014/12,2015/02,2015/04,2015/06,2015/08,2015/10,2015/12,2016/02,2016/04,2016/06,2016/08,2016/10,2016/12,2017/02,2017/04,2017/06,2017/08,2017/10,2017/12,2018/02,2018/04,2018/06,-40,100806040200-20,2012.02-2018.06全国房地产市场商品住宅销售情况,商品住宅销售面积累计同比（%）,商品住宅销售金额累计同比（%）,商品住宅销售均价同比（%）,【行业经济】全国商品住宅市场呈增速放缓趋势2018年6月住宅销售面积、金额、均价，分别累计同比上涨3.2%、14.8%、11.28%；与2018年3月比，增长速度分别为0.7%、3.4%、2.58%，市场表现为“量平价升”。总体而言，自进入2017年以来市场大体呈现下行态势，2018年仍处于震荡下行通道，5月份开始回调，截至6月份市场增速同比达到14.8%，下半年市场增速有望进一步缓慢上升。,【行业经济】上半年房地产行业对经济贡献度出现小幅回落,3.3%,3.9%,4.4%,5.0%,5.8%,6.4%,9.4%,9.5%,11.1%,7.8%,12.7% 12.8%,12.0% 11.9%,13.7%,11.8%,12.7%,15.8%,16.2% 16.0%,0.0%,6.0%4.0%2.0%,10.0%8.0%,14.0%12.0%,16.0%,18.0%,国内房地产收入对GDP贡献走势情况,商品房销售收入/国内生产总值,多项式 (商品房销售收入/国内生产总值),【行业经济】一二线城市仍为房企投资拿地的重心，杭州获得土地成交总价榜首,从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。2018年1-6月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交6564亿元，同比增长13%；规划建筑面积TOP10城市成交16277万平方米，同比增长29%。其中，杭州以1439亿元的成交总价位于榜单首位，同比上涨100%，北京和重庆分别以751亿元和718亿元的成交总额占据榜单第二、三位；规划建筑面积方面，郑州以2132万平方米跃居榜首，武汉和西安分别以1803万平方米和1706万平方米紧随其后。值得注意的是，青岛、菏泽土地成交大放量，规划建筑面积分别同比增长211%和161%。,上半年全国土地成交城市排行榜TOP10,【行业经济】碧桂园、万科、保利摘得上半年企业拿地金额冠亚季军,上半年全国房地产企业拿地金额排行榜TOP10,从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利摘得上半年冠亚季军。2018年1-6月，碧桂园以884亿元拿地总额荣居榜首，拿地实力无出其右；万科以723亿元拿地总额稳居第二，保利以615亿元稳居第三位。TOP10房企1-6月拿地总额4784亿元，占TOP50企业的44.7%，与1-5月占比基本持平，龙头房企获取土地资源优势相对稳定，继续保持领先地位。碧桂园1-5月已位居拿地榜榜首，6月土地市场继续发力，保持冠军姿势。6月4日，碧桂园以40亿元总价竞得佛山顺德第三宗TOD地块，楼面地价约10217元/平方米，该地块临近地铁7号线。限地价、限房价、竞自持、竞配建政策成为主流，考验房企盈利能力。近半年来，房地产调控保持高压，限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现各个城市。中铁置业69亿元竞得的北京顺义后沙峪地块采用“限房价、竞地价、竞自持”的出让方式；碧桂园40亿元竞得的佛山地块出让条件为“限地价，竞自持70年租赁住房计容建筑面积”；保利29亿元竞得的厦门地块采用“限地价、竞配建”的出让方式。,【行业经济】25家房企上半年销售规模超500亿，行业集中度进一步提升,从销售金额来看，上半年TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。特别是二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元，较一季度增长35%。,龙头房企中，截止6月末碧桂园业绩规模已超4000亿元。恒大、万科也相继突破3000亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。截止2018年上半年，500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿，预计全年千亿房企数量将达到30家以上。,上半年TOP10房企销售排行榜,2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家；合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%，行业集中度进一步提升。,宏观环境小结,经济总体呈现稳中向好发展态势，金融去杠杆初见成效，居民收入结构进一步优化。,上半年我国GDP同比增长6.8，制造业PMI均值为51.3%，经济总体呈现稳中向好发展态势。M2连续7个月在9%以下运行，强监管、去杠杆致社融低迷。上半年我国居民收入同比增长8.7%，财产收入和转移收入增长快于整个居民收入增长，居民收入结构进一步优化。,上半年房地产行业对经济贡献度出现小幅回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓。,上半年我国房地产行业对经济贡献度出现小幅回落，重点城市新房成交面积继续缩减 ，一线城市降幅明显，价格上行趋势放缓，全国商品住宅市场增速放缓，市场表现“量平价升”，各类物业待售面积持续减少，库存呈现下行趋势。,热点城市需求外溢，周边三四线城市楼市升温，房地产集中度进一步提升。,上半年一二线城市调控不断深化，一二线热点城市溢出效应加速显现，周边三四线城市升温，且棚改力度较大，成交规模绝对值处于历史相对高位。巨头房企市场占有率显著提升，行业并购洗牌继续白热化，全国房地产行业整合趋势加快，房地产集中度进一步提升。,2,政策环境分析2018年我国经济坚持稳中求进总基调，推进供给侧结构性改革，房地产市场以平稳发展为主。政策整体继续实行差别化调控，并加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建，严格执行住房贷款差别化定价，稳妥推进房地产税立法。,Part,【全国政策】2018年政府工作报告：坚持稳中求进总基调，做好三个重点工作3月5日，在第十三届全国人民代表大会第一次会议上，李克强总理在政府工作报告中指出，2018年政府工作要坚持稳中求进总基调，大力推动高质量发展，加大改革开放力度，抓好决胜全面建设小康社会三大攻坚战这三个重点来做好今年工作。,GDP增长目标下调经济增长目标至6.5%左右，主要为防控风险留出余地,城镇就业目标城镇新增就业1100万人以上城镇调查失业率5.5%以内城镇登记失业率4.5%以内,财政赤字目标下调财政赤字率至2.6%，在财政增收的基础上，为宏观调控留下更多政策空间,居民消费收入目标居民消费价格涨幅3%左右居民收入增长和经济增长基本同步,国内生产总值能耗目标单位国内生产总值能耗下降35以上主要污染物排放量继续下降,供给侧结构性改革目标供给侧结构性改革去得实质性进展，宏观杠杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控,银保监,会,抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。符合条件的保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权计划、股权计划、资产支持证券、保险私募基金参与长租市场建设。,深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租,赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。,引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产系那个亩、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。符合规定的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。,楼市政策的主要特征依然是稳定为主,2018年5部门部署房地产调控及长效机制建设政策住建部2018年,央行,国家发改委农业农村部,【全国政策】两会定调加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建2018年3月，两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。,【全国政策】2018年楼市调控方向：调控力度不减，有效供需推动市场稳定,2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。,限购城市扩容、升级，限售城市扩容明显，调控转变为以限售为主且向县级城市下沉,居民去杠杆，限贷从紧，首付以及利率持续走高,对网签、售价等销售环节监管加强,东北、中西部城市“补调”明显,保障合理购房需求（公证摇号、按比例向刚需家庭倾斜等）,调控政策与人才新政、租赁政策齐头并进,2018年上半年调控政策基本特点,我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新发放贷款的平均首付比在37%，这在国际上是非常审慎的住房信贷政策。关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些都在密切关注。,住房贷款利率,房贷利率略有上升，但从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。在这方面，人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。,房地产金融,人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。银行业金融机构的房地产贷款不良率是不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%（含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%），显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。,【全国政策】十三届全国人大一次会议记者会：严格执行住房贷款差别化定价十三届全国人大一次会议新闻中心9日上午举行记者会，中国人民银行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜就“金融改革与发展”的问题回答记者提问，在谈及房地产行业时，强调督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策。虽然2017年和今年的1月份个人住房贷款的增长有所减少，但是它仍然是比较快的增长，可以满足市场的合理需要。个别的银行在个别的时段由于资产负债匹配方面的问题，有可能出现放款的时间有所延长的情况。,【全国政策】政府工作报告：支持居民自住购房需求，稳妥推进房地产税立法3月5日上午，十三届全国人民代表大会第一次会议在北京举行。李克强总理代表国务院在开幕会上作政府工作报告，在谈及房地产行业时，强调要支持自住购房需求，坚持差别化调控,1,2,3,4,报告提出，2018年要启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。稳妥推进房地产税立法，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。,