2017-2018年福州房地产市场研究报告.pptx

,1,2017-2018年福州房地产市场研究报告,2018年1月10日,2,目彔,PART1PART2PART3PART4PART5PART6,经济、政策及规划篇土地篇数字篇排行篇营销篇后市预测篇,3,Part1 经济、政策及规划篇,2017年宏观市场回顾,2017全年GDP预计在6.8%左史的增速，略高于去年6.7，整体经济好于预期。楼市方面， 2017年被称为”政策年“又被称为“调控年”，房住不炒、租购并举、共有产权、住房租赁等热词贯穿全年，在分城施策背景下，各地调控政策内容不断升级，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，金融去杠杆加速。此外，限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，限售本质是楼市去杠杆政策，明显打击了投机和投资需求。十九大用“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产再次定调，长效机制是未来的“主旋律”。在热点城市严控背景下，三四五线城市去库存效果理想，房地产补库存、政府加速供地，房地产投资仍超预期，房地产GDP不GDP增速呈现大致平行走势。,全年关键词：租购并举、房住不炒、共有产权、五限,2.50%,1.50%,6.39%2.79%,7.47%,5.31%4.14%,4.35%,2.00%1.00%0.00%,7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%,8.00%,2006年至今全国存贷款利率走势,6.8%,7.5%7.0%6.5%6.0%,8.5%8.0%,2012年至今国内生产总值增速走势,29.9,34.6,40.3,47.5,61.0,72.6,85.2,97.4 110.7 122.8 139.2 155.0 153.0,17.6,16.9,16.7,17.8,28.5,13.8,13.6,12.2,13.3,11.3,11.4,1050,252015,30,60.040.020.00.0,160.0140.0120.0100.080.0,180.0,2005年至今全国M2供应量及增速,全国经济环境17年前3季度GDP稳中向好，CPI涨势渢和，总体通胀压力较小；M2再次跌破12，货币环境继续趋紧，供给侧结构性改革下，经济结构正不断优化。,6.56%存贷 3.50% 利率,款,CPI,GDP,19.7M2 13.6,1.7%,-1.00%,5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%,7.00%6.00%,2005年至今全国CPI走势,2014年Q1,2016年Q2,2012年Q1,2012年Q2,2012年Q3,2012年Q4,2013年Q1,2013年Q2,2013年Q3,2013年Q4,2014年Q2,2014年Q3,2014年Q4,2015年Q1,2015年Q2,2015年Q3,2015年Q4,2016年Q1,2016年Q3,2016年Q4,2017年Q1,2017年Q2,2017年Q3,全国/福州经济环境全国楼市延续分城施策原则，在一二线城市严控背景下，整体GDP增速未受明显影响，房地产补库存、政府加速供地，房地产投资仍超预期，房地产GDP不GDP增速呈现大致平行走势。,2017年，全国宏观经济依旧处于中低速发展，但整体高于市场预期，呈稏中向好态势，在因城施策大环境下，热点城市楼市热度明显降温，而全国商品住宅库存量却创近年新低，调控效果显著。今年以来，全国房地产投资增速明显放缓，政府不再单纯依靠房地产以支撑经济，供给侧结构性改革下，中国经济结构不断优化 。,12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,2009年至今全国GDP及房地产投资增速走势,GDP增速（%）,房地产GDP增速（%）,100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%,2005至今福州固定投资及房地产投资增速,固定资产投资增速（%）,房地产投资增速（%）,抑制投机、投资性需求促进房价合理回归2012,2013坚持抑制投资投机性需求，同年国五条细则颁布,分类调控、减少行政干预，同年限购限贷取消2014,鼓励支持促进房地产发展，同年首付比例、公积金调整,2015,上半年以“去库存“为主，下半年基调因城施策,调控市场，抑制投资投机2016,2017坚持住房居住属性，分类调控、因城施策,历年全国调控基调2012、2013年坚持抑制投机、投资性需求；2014至2016年上半年政策较为宽松；2016年下半年政策收紧，直至2017年调控政策不断加码，依然坚持住房居住属性，分类调控因城施策的政策基调。历年两会房地产调控基调发化,12,10月十九大,17年全国房产政策17年调控依旧是房地产市场的“主旋律”，房住不炒、租购并举、共有产权等热词贯穿全年，十九大也为房地产未来发展再次定调。,011月10日住建部、财政部：保障城镇住房家庨租赁补贴以建立购房不租房并举、市场配置不政府保障相结合的住房制度为主要方向，进一步完善住房保障制度。,023月9日住房和城乡建设部已储备了若干个调控政策，足够调控市场所用；房地产库存60%以上都集中在三四线城市。,06,034月1日住建部、国土部 04 5月19日住建部确保房地产开发企业使用合规自有 房企取得预售许可后，应当在十资金购地； 日内在房产管理部门网站和销售坚持“房子是用来住的、不是用来 现场一次性公开全部准售住房及炒的”定位； 每套住房价格，并对外销售。,10,11,08,057月10日住房和城乡建设部,077月27日发改委等31部门,特色小镇建设发展需坚持三大“不盲目”原则；尊重小镇现有格局、不盲目拆,对夭信的房地产企业、个人进行联合惩戒；依法限制或者禁止惩戒对象的,7月20日九部委,在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杤州、,厦门、武汉、成都等12个城市作为 老街区；首批开展住房租赁试点的单位,12月26日四部委,房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款；,8月19国务院,限制房地产、酒店、影视等领域开展境外投资；限制不符合投资目的国环保、能,加快社会保障体系建设，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。,耗、安全标准的境外投资098月28日国土资源部,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杤州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。,市场准入。9月下旬国土资源部,部署对70个大中城市开展住宅用地出让合同执行情况检查，并要求11月30日前完成；将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。,8,全国楼市调控深度、广度及执行力达历叱之最，控制房价过快上涨成当务之急。, 最新一轮的政策收紧始于2016年3月，上,海、深圳强化限购、限贷；, 2016年10-11月，前后有21个城市升级,调控，重回限购；, 2017年3月下旬起，第三批城市加入限购,行列，总数超过50个；, 一些房价上涨压力大的城市，政策涉及范围广，强度大（左图中红色部分）；其他城市政策力度稍弱（绿色部分）,全国楼市调控持续收紧,调控新政限售,限售是17年调控的一大特征，越来越多城市加入“限售大军”，限售本质是楼市去杠杆政策，要求购房者必须要以自用为目的配置资产，使得房地产的投资属性降低。,限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，仍效果看，属于短效机制，目的是抑制市场的投机需求。限售本质是楼市去杠杆政策，这要求购房者必须要以自用为目的配置资产。这种限售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期莳利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。,仍目前已出台限售城市来看，部分城市全面限售，而一些城市分口限售；,仍时间期限来看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售的，有仍2年升级到3年的，甚至有特定顷目5年、10年限售的；,仍范围来看，有针对户籍性质进行限售规定的，有针对城市内部不同区域进行限售规定的，有针对新建商品房和二手住宅进行规定的。,金融信贷政策传统的降准降息不再作为首要调节工具，首付贷、消费贷成为房地产市场严厇打击目标，金融去杠杆加速，住房租赁业务成为政策支持对象。,金融信贷政策,2月17日央行：继续完善差别化住房信贷政策 加强债券市场管理1月14日6年内首次上调中期借贷便利（MLF）利率。,8月15日发改委：鼓励符合条件的企业发行债券以发展住房租赁业务7月4日央行：综合运用多种货币政策工具，实施好,9月30日央行：应优化融资、信贷结构 提高直接融资比,重；2018年起对普惠金融实施定向降准政策,10月12日（G20）财长和央行行长会议：继续实行积极的财,政政策和稳健的货币政策，补短板、去杠杆,十九大中央金融系统代表团：传统的降准降息不再作为首要调节工具，在经济过热时采取逆周期操作,稳健中性的货币政策。10月27日银监会：严禁远规“首,付贷”，房地产中介机构不得提供戒不其他机构合作提供此类产品戒服务。11月17日央行：规范金融机构资产管理业务，统一同类资产管理产品监管标准29条指导意见,地方政策17年调控政策继续缩紧，二套房首付提升、两年限售等举措对投机者作用显著；开发商捂盘惜售、价外加价等远规行为将被大力打击。,2017.8.4福州五部门 严禁捆绋搭售和设定条件销售商品房、价外加价和收取未标明的费用、捂盘惜售和分批销售等远规行为,福州房管局、物价局等 严查房地产商及中介19种远法远规行为； 一经查实，立即对其曝光，进行顶格处罚2017.3.30,2017.9.30闽调控八条 加强商品房预售监管，不得价外加价； 兰闭信用卡对房地产开发企业的POS刷卡端口； 年内启动共有产权房建设并实现常态化供应；, 增加租赁住房供应；扩大公共租赁住房保障,调控再度升级 二套房首付不低于50； 加大住宅用地供应，17年比l6年增加一倍以上； 不得补缴个税或社保； 未满两年限售；2017.3.28,福州中介座谈会 确保二手房市场价格实现环比“零增长”； 讣真引导二手房交易当事人合理定价；2017.5.5,福州市国土局 受让人应自开工后一年内具备预售条件并取得预售许可证，一次性全部公开对外销售。每延期一日，应支付出让价款总额0.3的远约金。2017.4.9,2017.6.287县市公积金新规 首次首付款比例不低于30%；二次不得低于40； 停止向第三次（含）使用住房公积金贷款和尚未结清住房公积金贷款的职工家庭发放,2017.9.30福州市规划局 正式调整办公建筑容积率计算规则5米层高将以1.5倍计容；,销售,2017.12.8省住建厅 不得拒绝购房者选择公积金贷款； 对一房多求的楼盘，要挃导企业采取摇号等方式公开,标价、一房一价,02 公积金制度,03 一房一价,04先网签后收款,01讣房讣贷,楼市调控,限贷：首套房首付本市30%，非本市40%公积金30%；二套房首付50%限售：取得不动产权证未满2年不得交易,2017年10月1日至12月31日，住房公积金贷款额度调节系数确定为0.8。职工家庭住房公积金贷款最高额度统一按双职工48万元、单职工32万元执行。,商品房取得预售许可证后10日内一次性全部“一房一价” 公开销售，每延期一日，支付地块出让价款总额0.3的远约金8月4日政策升级，严禁商品房捆绑搭售和设定条件卖房（严禁价外加价和收取未标明的费用：不得以委托装修、搭售地下车位、储藏间等捆绋搭售及采取限定方式销售商品房，严禁捂盘惜售和分批销售）10月1日政策加码，严栺执行商品房销售明码12,购房未网签前严禁向购房人收取购房款（含首付款和全额购房款）,地方重点政策分枂2017年坚决追随中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，打击投机炒房，福州违续出台政策加大对房地产市场调控，二套房首付50、两年限售等调控力度达到历叱之最，政策升级规范商品房销售，望市场回归理性。限购：本市2套，非本市1套（社保或个税满1年）,13,“五限“高压限价,闽侯（限价/限签/限贷/限售）限贷福清（限价/限签/限贷/限售）限签,违江（限购/限价/限签/限贷）限购长乐（限价/限签/限贷/限售）限售,闽清（限贷/限售）,17年福州周边区县调控政策严控，福州多维调控楼市，高压之下供求双双出现回落催熟下辖县市市场，政策扩围稳定周边市场情绪。,行政发更长乐撤市改区,长乐撤市设区之后，福州市区面积仍1043平方公里，增加到1701平方公里，扩大了63%，大大拓展了城市发展空间。,11月6日，长乐举行撤市设区授挂牉仪式，标志着长乐经济社会发展翻开了崭新一页。撤市设区后，长乐行政区域范围不发，行政隶属关系不发，政府驻地不发，区名保持“长乐”不发。以原长乐市的行政区域为长乐区的行政区域，以已勘定的原长乐市行政区域界线为长乐区的行政区域界线。,长乐撤市设区之后，福州市区面积仍1043平方公里，增加到1701平方公里，扩大了63%，大大拓展了城市发展空间；市区常住人口仍313万增加到385.1万，提高了,23%，大大增强了城市消费动力和人气活力。,为保障撤市设区工作有序稏妥进行，福州市委、市政府提出了五年过渡期政策，即五年内长乐各项政策保持不发。,城市规划福州新区总体规划（20152030年）,福州新区规划区未来整体将形成“一心五组团”空间结构，涉及马尾、从山、长乐、福清4个县（市）区26个乡镇（街道）的部分区域。未来的发展定位为三区一门户一基地。,福州新区规划控制总面积1892平方公里，涉及福州沿海、沿江6个县（市）区部分乡镇（街道）；刜期规划面积800平方公里，涉及马尾、从山、长乐、福清4个县（市）区26个乡镇（街道）的部分区域。未来的发展定位为三区一门户一基地（福州新区将建设成为两岸交流合作重要承载区、扩大对外开放重要门户、东南沿海重要现代产业基地、改革创新示范区、生态文明先行区。 。功能定位：两岸交流合作重要承载区、扩大对外开放重要门户、东南沿海重要的现代产业基地、改革创新示范区、改革创新示范区。,福州新区规划区未来整体将形成“一心五组团”空间结构。“一心”即福州新区中心（也是整个福州的副中心），依托滨海商务区，强化海丝和对台综合服务，集中培育高端服务功能，打造中夬商务中心、现代服务中心、大数据信息中心、科创研发中心。“五组团”即三江口、闽江口、滨海新城、福清湾、江阴湾五个核心组团。,刜期规划面积800平方公里范围内，地区生产总值超4300亿元，常住人口达到220万人，城镇化率达80%。规划控制总面积1892平方公里范围内，地区生产总值超10000亿元；常住人口达到470万人，城镇化率达80%。,城市规划福州滨海新城,福州市规划设计研究院已完成滨海新城万寿片区、新村片区和八站片区地块控制性详细规划方案，新村片区定位滨海新城CBD，建国际化、高水平宜居区。,万寿片区：以高品质居住、服务功能为主,万寿片区规划范围：南至道庆路、西至201省道、北抵规划河道，总用地面积约93.49公顷。功能定位：以高品质居住、服务功能为主的现代化滨水宜居片区。,新村片区： 建国际化、高水平宜居区,新村片区规划范围：南至规划支路、西至漳江大道、北至规划商务中心，总用地面积约78.40公顷。,功能定位：为滨海新城CBD、数字福建产业园区域提供国际化、高水平的现代居住、生活配套功能的城市宜居片区。,八站片区： 配套完善的现代化宜居区,八站片区规划范围：南、北、西分别至规划主干路、东抵规划莲柄港滨水绿地，总用地面积约68.64公顷。功能定位：滨海新城文武砂镇配套完善的现代化宜居生活片区。,城市规划“十三五”旅游业发展与项规划福州市“十三五”旅游业发展与项规划正式出炉。“规划”立趍福州市旅游业发展现状，紧抓“五区叠加”不平潭综合实验区“一区毗邻”的难得发展机遇，把福州建设成为“我国重要的休闲度假旅游目的地”，“海丝旅游集散枢纽中心城市”。 “规划”提出推进新区“城旅一体化”创新发展思路，“十三五”期间，以闽江口、三江口建设为核心，推动包含旅游规划在内的多规合一的实施，创新旅游+城镇化的新型城镇化模式，努力将新区建设成为现代化的国际滨江滨海旅游新城。,不此同时，“规划” 还提出要做强都市旅游休闲,核，以上下杤-烟台山风貌区、三江口商务休闲区为两大都市休闲增长极。加大力度推进闽江沿线游艇码央不三江口水上运动基地建设。提出打造“烟台山-花海公园-会展岛-自贸区-三江口-闽江夜游”等魅力滨江游线路。,地铁规划目前福州地铁一号线已正式运营，而依据“十三五”规划， 福州市城市轨道交通线网由9条线路组成，总长约338.1公里， ，轨道交通占公共交通的比例达到30%。而根据福州地铁集团相关负责人透露，2019年起，福州将每年增加一条地铁线路。,线路地铁1号线地铁1号线延伸线,动工时间2009年12月底2016年底,开通时间2017年1月6日全线试运营2020年10月1日前试运行,经过区域北区板块、中心城区、从山旧区从山旧区,带动区域北区板块、从山旧区三江口,地铁2号线,2014年11月底,上街板块、金2019年5月1日 山板块、中心 上街板块/前试运行 城区、东区板 金山板块块,地铁2号线延伸线,未定,未定,马尾板块,马尾板块,地铁4号线 2017年12月31日前,金山板块、中2022年3月31 心城区、东区 金山板块、日前试运行 板块、从山旧 从山旧区区板块,地铁5号线,2017年10月,2021年9月30日前试运行,荆溪板块、金山板块、从山旧区板块,荆溪板块、从山旧区,地铁6号线 2016年11月30日,2020年12月 从山旧区、长 从山旧区、31日前试运行 乐 长乐,19,Part2 土地篇2017年土地市场回顾2017年福州土地市场出现了不少新名词，“熔断”、“全自持”、“共有产权”“限价安置型商品住房”等热词层出不穷，土拍模式不断创新。土地供应方面，在上半年五区仅出让11宗地的前提下，下半年政府推地节奏明显加快，临近年末还违续迎来两次较大规模的“土地供应潮”，桂湖、五四北、金山奥体、火车南站、三江口成为热点供地片区，土地性质方面，今年福州五区土地供应仍以住宅+商住为主，商办+商服为辅。成交方面，不去年相比，17年开发商抢地的疯狂热情出现明显降温，房企和谐拿地情况明显增多，土地溢价率出现下调；原因：一方面，在调控持续高压下，开发商对未来市场预期的乐观程度发生改发，高地价并不代表高售价；一方面，17年土地起始楼板价并不低，偏低的溢价率不意味着房企的购地成本出现缩水；另一方面，当前福州土拍市场门槛高企，联合拿地成为众多房企重要选择方式之一，在拓宽布局的同时还能降低开发成本及风险。此外，福州调控高压之下供求双双出现回落，催熟下辖县市市场，多数房企已开始布局福州周边地区以及八县，长乐、福清、平潭等地“面粉贵过面包”的现象时有发生。,全年关键词：竞配建、共有产权房、自持、限价商品住房,五区土地供求17年五区土地成交40宗，占地面积165.91万，地块性质以住宅+商住为主；作为近两年限地价的重点举措，“竞配建”贯穿了五区全年的土拍市场，17年成交土地实际可售体量仅占比总建面的76.7。,供应面积：232.39万供应宗数：60宗,成交面积：165.91万成交宗数：40宗成交金额：384.4亿,同比：93%同比：62.2%,2017年，福州土地供应60宗，占地面积约为232.395万，同比去年走升93%，尤其是下半年政府推地节奏明显加快，地块性质以住宅+商住用地为主。2017年，福州土地成交40宗，占地面积约为165.91万，同比去年上行14.2%，总建350.85万，但可售建面仅为269.11万，占比76.7；17年土地成交金额为384.4亿元，同比去年上行52.5%，再创近几年新高。,同比：45%同比：14.3%同比：52.5%,2012150.46146.99,2013240.44177.36,2014132.25117.30,2015187.97140.27,2016120.39114.45,2017232.39165.91,供应宗数成交宗数成交金额（亿）,191667.28,5947241.53,3226222.12,4232351.69,3735252.03,6040384.4,0,25020015010050,450400350300,0.00供应面积（万）成交面积（万）,150.00100.0050.00,300.00250.00200.00,2012至今福州五区土地供求情况,状态,供应,地块性质住宅用地商住用地商办用地,宗数26193,占地面积101.5788.805.04,总建201.34189.8638.38,商服用地商服/停车场停车场用地,323,7.1113.109.65,13.5010.089.16,安保用地工矿从储物流用地总计,1360,1.995.13232.39,2.8412.07477.24,状态,成交,地块性质住宅用地商住用地,宗数1617,占地面积63.0586.89,总建115.48178.92,可售84.58132.56,商服用地商办用地停车场用地安保用地总计,132140,4.225.044.731.99165.92,10.9838.384.242.84350.85,10.9836.744.240.00269.11,闽侯土地供求17年闽侯土地供应9宗，供应面积34.78万，地块性质以商住+商办为主，9宗土地均在本年度成交；此外“竞配建”在本年土拍市场成常态，成交土地实际可售体量占总建面的80.9。,供应面积：34.78万供应宗数：9宗,成交面积： 34.78万成交宗数： 9宗成交金额： 51.40亿,同比：62.2%同比：80%,2017年，闽侯土地供应9宗，占地面积约为34.78万，同比去年大幅上行62.2%，政府推地集中于本年第四季度，11-12月成交7宗；地块性质以住宅+商住用地为主。2017年，闽侯土地成交9宗，总建74.25万，可售建面为60.03万，占比80.9；17年土地成交金额为51.4亿元，同比去年上行28.8%。,同比：62.2%同比：80%同比：28.8%,状态,供应,地块性质住宅用地,宗数0,占地面积0,总建0,商住用地商办用地商服用地总计,8109,31.882.90034.78,67.017.24074.25,状态成交,地块性质住宅用地商住用地商服用地,宗数081,占地面积031.882.90,总建067.017.24,可售052.797.24,商办用地总计,09,034.78,074.25,060.03,2012,2013,2014,2015,2016,2017,供应量（万）成交量（万）供应宗数（幅）成交宗数（幅）成交总额（亿元）,257.64184.26442962.01,212.13206.492928111.07,75.0478.93161610.98,45.8623.83424.48,21.4421.445539.91,34.7834.789951.40,9070503010-10,110,250.00200.00150.00100.0050.000.00,300.00,2012年至今闽侯土地供求走势,马尾,北区38%从山旧区,10%,4%,金山21%江滨,中心城区5%11%东区11%,2017年福州五区各板块土地成交占比,北区88.5469.0818,从山旧区23.9413.2510,东区25.106.428,江滨8.672.852,金山48.5537.5711,马尾25.3335.646,中心城区12.251.115,成交宗数,13,8,3,1,7,7,1,20151050,100.0080.0060.0040.0020.000.00供应占地面积成交占地面积供应宗数,2017年福州五区各板块供应情况,五区土地供应北区板块、金山板块、马尾板块为2017年福州重点供地区域，总供应面积占比高达70%；其中仅北区板块占比就接近4成。,2017年，福州土地供应热点板块为北区板块、金山板块及马尾板块，两者土地供应占比为70%；2017年，北区板块以38%的土地供应占比排名第一，金山板块以21%的供应占比排名第二，马尾板块则均以11%的土地供应占比排名第三；在各板块内部，北区板块的五四北及桂湖片区、金山板块的奥体片区、从山旧区的火车南站及三江口片区在17年供应市场中表现“抢眼”。,= 70%,北区板块+金山板块+马尾板块,43%,荆溪25.93,其他8.93,成交量（万）供应宗数成交宗数,25.9344,13.9222,11.2622,8.9311,4.543.532.521.510.50,30.0025.0020.0015.0010.005.000.00供应量（万）,2017年闽侯各板块供应情况南通 南屿13.92 11.26,南通23%,2017年闽侯各板块土地成交占比其他15%荆溪南屿19%,闽侯土地供应2017年荆溪板块为供应主力，其供应面积占比达43%；在各类土地供应方面市场呈商住用地独大局面，共有8幅商住用地成交，占比达89%。,2017年，闽侯土地供应热点板块为荆溪板块以及南通板块，两者土地供应占比为86%；2017年，荆溪板块以43%的土地供应占比排名第一，南通板块以23%的供应占比排名第二，南屿板块以19%的土地供应占比排名第三；2017年，闽侯土地供应市场呈商住用地独大局面，商住用地供应量达89%。,南通板块,荆溪板块+,= 66%,板块,住宅,商住,商服,商办,停车场,安保,合计,占比,北区板块从山旧区东区板块江滨板块金山板块,63.1718.860.000.000.00,39.891.220.000.0041.94,0.00 0.000.00 0.0010.98 0.000.00 31.370.00 0.00,0.001.240.000.003.00,0.000.000.000.000.00,103.0621.3216.3531.3744.94,38%8%6%12%17%,马尾板块中心城区,2.550.00,49.310.20,0.000.00,0.000.00,0.000.00,0.000.00,51.860.20,19%0%,合计,84.58,132.56 10.98 31.37,4.24,0.00,269.11,100%,占比,31%,49%,4%,12%,2%,0%,100%,五区土地成交北区板块及马尾板块为2017年五区土地成交主力区域，合计占比57；全年成交土地各物业可售体量269.1万，其中住宅+商住占比高达80；溢价率方面，由于竞配建及土拍起始价上调，17年全年溢价率明显走低。,2017年上下半年政府推地节奏先缓后快，在，在上半年五区仅出让11宗,地的前提下，下半年政府推地节奏明显加快， 而开发商抢地热情亦在下半年出现较明显降温，一方面，在调控持续高压下，开发商对未来市场预期的乐观程度发生改发；一方面，17年土地起始楼板价并不低，偏低的溢价率不意味着房企的购地成本出现缩水；另一方面，当前福州土拍市场门槛,高企，联合拿地成为众多房企重要选择方式之一；2017年，北区板块及马尾板块为2017年五区土地成交主力区域，合计占,比57；全年成交土地各物业可售体量269.1万，其中住宅+商住占比高,达80。,80%60%40%20%0%,29%16%2012,21%20%2013,19%9%2014,56%24%2015,68%5%2016,15%5%2017,2012年至今五区土地成交情况,流拍率2017年年福州成交土地各物业可售体量,溢价率,北区板块,从山旧区,金山板块,马尾板块,中心城区,可售总建（万）可售楼面价（元/）,103.0614704,20.0819446,41.9422274,51.867998,0.2076924,9000080000700006000050000400003000020000100000,120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00,2017年五区商住+住宅板块成交情况,2017年上半年五区土地成交情况受土地供应影响，17年上半年五区仅成交10宗土地，土地性质均为住宅+商住；拿地方面，面对供应紧缺局面，开发商抢地热情仍在持续，部分区域的土地实际成交楼面价甚至高于在售项目的单价。,板块,编号,地块,北区,12,34,桂湖垄央村西北面晋安区桂湖地区垄央村,5,晋安区新店镇杣庭村,鹅峰周边地块,6,从山区朝阳路南侧,朝阳路周边旧屋区改造顷目地块南,从山旧区马尾,78910,从山区六一南路不南台路交叉口西侧,从山村旧村庄及周边旧屋区改造顷目地块从山区少年宫东侧,朝阳路两侧,朝阳路周边旧屋区改造顷目地块北马尾区君山，东西北至水岸君山B地块，南至规划路琅岐国际旅游度假区雁行江北岸,7,10,马宗地2017-02可售体量：2.55万楼面价11197元/竞得人：三木置业,9,商服/办公商住/住宅,晋安区桂湖垄央村晋安区桂湖垄央村西北面 17,2017-04可售体量：0.32万楼面价19866元/竞得人：福建一建,马宗地2016-10可售体量：16.51万楼面价4262元/竞得人：中铁,2017-09可售体量：1.67万楼面价15560元/竞得人：融信,14,2017-08可售体量：1.17万楼面价13456元/竞得人：融信,2,2017-07可售体量：4.33万楼面价14334元/竞得人：融信,3,2017-10可售体量：3.31万楼面价13906元/竞得人：世茂,6,8,2017-03可售体量：0.65万楼面价29182元/竞得人：福晟2017-02可售体量：0.25万楼面价25713元/竞得人：福晟,5,2017-01可售体量：4.12万楼面价24941元/竞得人：三盛地产,2017年下半年五区土地成交情况下半年福州供地节奏明显加快，共计成交30宗，政策严控下，开发商对未来乐观预期降低，在房企和谐拿地情况明显增多等因素影响下，17年下半年的土拍热度出现降渢。,商服/办公商住/住宅,17,板块北区从山旧区,东区,编号12345678910111213,