2017-2018中国房地产市场研究报告.pdf

1年度盘点2研究札记2017 序言2018，相信未来“这个市场充满数字化的故事，千亿变成了小目标，万亿时代说来就来。”2017 年大型房企凭借品牌和规模优势，在市场调整期内龙头地位愈加显著。碧桂园成为首个突破5000 亿的企业，行业发展得比想象中还要迅猛。2004 年百强房企市场占有率只有 14%，2017 年十强房企市场占有率已达到 25%，2018 年将达到 35% ！用一年走过十年的历程，竞争也会十倍加剧！这是个充满数字化故事的市场，万亿时代，说来就来。2004 年合生创展是第一家完成百亿销售目标的房企；2010 年万科提前 6 年实现 1000 亿的销售额目标；2017 年碧桂园只用了 11 个月就创造了 5000亿销售新高度，不止是碧桂园、万科、恒大、融创，还有大批房企在每一个梯队，都在纵马驰骋，一路快奔。更为值得一提的是，那些表现出色的黑马企业。收并购较多的房企阳光城、福晟，区域型和三四线布局的房企如中梁、祥生等未来业绩增长潜力较大。此外，企业内部运营战略机制也将助力业绩增长，阳光城的三全五圆、中梁的项目跟投、蓝光的蓝色共享等。2017 年黑马企业为我们勾勒了他们加速扩张的企图心。可以预见，2018 将更为精彩。还是那句话，纵有疾风起，人生不言弃。2018年，已来！一起开启2018，奋斗2018，谋划更辉煌的未来。易居企业集团 首席执行官3年度盘点序言年度盘点十大事件十大人物十大观点2017 中国房地产市场白皮书政策篇：三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快行业篇：2017 行业销售冲 16 亿平或 13 万亿元，2018 高位下滑城市篇：一线腰斩与三四线持续火爆 ,“新一线”地位再强化土地篇：成交量回升溢价率下滑，租赁用地崭露锋芒产品篇：三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减营销篇：让利空间收窄，全年营销平淡客户篇：中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点融资篇：融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键格局篇：百强规模增长显著、房企分化格局持续战略篇：战略分化继续深入，长租公寓或被提至战略新高度香港篇：内地房企南下高价拿地，进军港岛住、商市场ContentsP6P164研究札记2017 白皮书系列发布2017 七大城市群房地产市场前景白皮书2017 三四线城市棚改货币化安置白皮书2017 房地产市场大数据应用白皮书2017 房企融资新趋势白皮书2017 房企轻资产运作白皮书2017 中国物流地产发展白皮书2017 中国租赁住宅行业白皮书专题预告总第 024 期 年度特别版P106P143特别鸣谢中国饭店协会；东方证券竺劲研究团队；克而瑞咨询中心。版权声明本刊物内容为易居企业集团克而瑞研究中心所有，未经许可，不得转载！本刊中部分专家及机构视点，源自公开报道，仅为分享所用，不代表我司观点。免责声明本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。出品单位：总编：主编：责任编辑：编辑：撰稿：官方网站：官方微信：邮件地址：联系电话：克而瑞研究中心丁祖昱张燕孟音林 波杨婕 李吉春 李恺艳 凌 曦 陆 笑杨科伟 朱一鸣 房 玲 沈晓玲马千里 洪圣奇 俞倩倩 柏品慧贡显扬 易天宇 朱 伟 刘 敏吴嘉茗 钟诗慧 李 珍 邱 娟马娟 羊代红 徐建楠 冯 惠李思潼cricchina/research克而瑞地产研究（cricyjzx）research2cric021-60867824 021-608678632017年总第24期全国企业杂志特等奖中国房企优秀内刊年度盘点十大事件十大人物 十大观点0102036研究札记2017 十大事件1、证监会发布定增新规，规范上市房企再融资2 月 17 日，证监会发布了发行监管问答 关于引导规范上市公司融资行为的监管要求，规范上市公司再融资，对于房企融资业务影响较大的主要有两条：一是上市公司申请非公开发行股票的，拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的 20%。二是上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月。前次募集资金包括首发、增发、配股、非公开发行股票。但对于发行可转债、优先股和创业板小额快速再融资的，不受此期限限制。2、总理两会报告指出因城施策去库存，加强市场分类调控3 月 5 日，第十二届全国人大代表大会第五次会议召开，李克强总理作政府工作报告时指出，2017 年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为；坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。3、北京、上海全面清理整顿“类住宅”商业办公项目3 月 26 日晚间，北京市发布了关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告。公告指出，商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于 500 平米。个人购买可售的商办类项目，需名下在京无住房和商办类房产记录的，并且需在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。北京商办整顿开启后上海随后跟进，先是上海住建委官网发布此类项目“停止网签”的公告，之后 5 月 17 日下午，上海市住建委发布了关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见，指出开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；重新审核尚未上市销售的商业办公项目。7年度盘点4、中央决定设立雄安新区，起步区开发面积约 100 平方公里4 月 1 日，中共中央、国务院印发通知决定设立河北雄安新区，先行开发起步区面积约 100 平方公里，中期发展区面积约 200 平方公里，远期控制区面积约 2000 平方公里，这也是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区。随后，霸州、文安县相继出台限购、限贷政策，外地居民购房需在购房前 2 年内累计缴纳 12 个月及以上个人所得税或社保，限购 1 套住房且购房首付款比例不低于 50%。本地居民购买第一套房商贷，首付不低于 30%。5、王石退休，万科股权之争尘埃落定6 月 21 日，万科公布的新一届董事会候选人名单中，已经见不到王石的名字；而同时王石通过微信朋友圈宣布，将接力棒交给郁亮。新一届万科董事会进行选举，郁亮正式当选为董事长，而王石是万科的名誉董事长。至此，曾经闹得天下大乱的万科股权之争终于尘埃落定。6、中央点名粤港澳大湾区，打造国际一流湾区7 月 1 日上午 ,深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议在香港签署 , 按照协议，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，打造国际一流湾区和世界级城市群。而在此前十二届全国人大五次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中就提出，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能 。7、万达 632 亿元向融创、富力转让项目7 月 10 日，万达商业与融创中国签订了转让协议，万达商业分别以 295.75 亿和 335.95 亿将 13 个文旅项目的 91% 股权和 76 个酒店转让给融创。而在 7 月 19 日的签约仪式上，富力也参与了进来，最终富力以 199.06 亿收购万达 77 家酒店，融创以 438.44 亿收购 13 个文旅项目 91% 的股权。但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者，同时，万达集团发文表示，万达彻底告别了房地产，从此大步走上轻资产之路。8、九部委发文大力推进“租售同权”7月17日，广州市政府出台的广州市加快发展住房租赁市场工作方案明确保障租购同权；8月中旬，住建部等 9 个部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，广州、深8研究札记2017 圳、南京等 12 个城市首批试点；7 月 24 日，上海首批公开出让的两幅只租不售的住房用地正式成交，广州于 10 月拍出首幅全自持租赁用地广州开发区 KXC-K1-9 地块。深圳、杭州、珠海这些人口吸附力较强的热门城市也紧随其后，纷纷推出了“只租不售”的住宅地块，与此同时关于“租购同权”立法的消息也随之而来。9、十九大强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位10月18日，十九大隆重开幕。报告提出14条构成新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略，要求 2035 年基本实现社会主义现代化，2050 年把我国建成社会主义现代化强国等多方面内容。报告对于房地产市场着墨不多，重点提到：加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。10、碧桂园首破 5000 亿，全年业绩过五千亿预计有三家11 月 30 日，克而瑞发布 2017 年 1-11 月房企销售排行榜，碧桂园以 5347.7 亿的销售金额成为中国房地产首家超过 5000 亿销售规模的房企，稳居第一。预计全年，碧恒万三家龙头房企都将实现 5000亿规模。9年度盘点十大人物 周忻 1 月 10 日，“2016 年度中国十大经济人物”颁奖盛典在北京隆重举行。易居中国董事局主席、总裁周忻先生成为地产服务行业中获此殊荣第一人。创新、服务和勤奋是组委会给到周忻的颁奖词：作为房地产服务业整合能力最强的“创新者”，2016 年他将客户变成股东，携手恒大、万科、云锋基金等21 家同行与机构，再造一个新“易居”，打造中国地产服务业新高地；作为中国房地产“最好的服务生”，他带领着团队率先突破线上线下房产交易总额 10000 亿的好成绩；作为“最勤奋”的 CEO，9 年时间内带领旗下公司实现上市六连击，搭建起房地产交易、社区生活、金融投资、文化产业四大房地产服务体系。 颜建国 中国海外发展迎来了颜建国时间。6 月 13 日，颜建国接任中海地产董事局主席，自此董事长行政总裁一肩挑。考虑到企业的传承往往伴随着商业模式的变化，他的上位也给中海带来了鲜明的个人特色。今年以来中海无论在拿地、营销还是区域管理制度上都有所调整，释放出典型的变革信号。在拿地方面，保持激进态势积极加仓扩储以满足销售规模的持续增长。在盈利方面，中海依旧是当之无愧的“利润之王”。此外，净负债率有所增加，这也意味着中海正积极加速扩张，但是企业还存在进一步加大杠杆使用的空间。郁亮对于郁亮而言，今年是特殊的一年。6 月 30 日，他正式接替王石，成为万科集团董事长兼总裁，其职业生涯在 52 岁这年达到顶峰。进入万科 27 年、执掌 17 年，郁亮几乎零差评。股权之争运筹帷幄、赶走野蛮人、带领万科突破千亿迈向万亿等，成绩背后的他，十分低调。没出过书、不写自传，公开场合除了万科、行业以及他所尊敬的王石主席，极少谈自己。即使接任万科董事长，依旧不露锋芒。 孙宏斌 孙宏斌用实际行动坐实“并购之王”的称号。7月10日，融创中国公告称，这位出手快、准、狠的“白武士”又拿出 632 亿接盘了万达旗下近八成的商业地产项目，创下国内房地产市场规模最大并购记录。老孙的“胃口”之大，超出许多人的想象。据统计从 2016 年开始，短短一年半时间内，公司共对外发起大型收购近 20 起，涉及金额约 1355 亿元。10研究札记2017 王健林 7 月 10 日，万达商业与融创中国签订了转让协议，万达商业以注册资本金的 91% 即 295.75 亿元，将十三个文旅项目的 91% 股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款，且项目运营仍由万达负责；万达商业还以 335.95 亿元，转让 76 个酒店，酒店交割后，酒店管理合同在合同期限内仍然继续执行。王健林式万达轻资产转型，动作全程快进，充满争议，但一骑绝尘，此举过后，老王让万达集团真正生出了两个轻资产的翅膀，只待加速飞起。陈凯经过与中南置地一年多的磨合，明星经理人陈凯 8 月开始正式担任中南置地董事长。而任命对于中南置地意义颇大，首先是中南控股集团董事长之女陈昱含让位，将董事长职务交付陈凯，足见企业对陈凯的诚意还有去家族化的信念。然后是陈凯作为前华润、龙湖高管，具有出众的管理能力，如之前转入阳光城后，将阳光城规模提升到一个新的高度。现在这位最牛的地产经理人正带领中南置业一路疾驰。左晖2017 年最有资格谈中国房地产的存量市场非左晖莫属，如今的链家，几乎可以成为存量市场的龙头老大。在 9 月易居沃顿六期的实战研修课堂上，左晖发表最新演讲，预计未来 10 年，中国的租赁市场规模将达 3 万亿，但当下，租房子还远不是一件有品质、有尊严的事。他和他的同行要做的，就是让租房成为一种可选的生活方式，让居民能够住有所居，安居乐业。他认为，目前我国约有 1.6 亿人在城镇租房居住，如何让租户在租金相对比较稳定的情况下享受更好的品质，是包括链家在内的中介企业一直以来面临的更高层面的难题。 许家印 2017 年 10 月，胡润研究院发布今年中国富豪榜，59 岁的恒大许家印以 2900 亿元首次成为中国首富，他是胡润百富榜 19 年来第 12 位中国首富，也是历年来财富最高的首富。事实上，许老板早在 9 月就已成为“福布斯实时富豪榜”的中国首富，这是自 2009 年以来的第二次。而同时在国庆节期间，许老板派发了史上最豪的“红包”：为激励 7994 名中高层管理干部，授出 7.4357 亿股购股权用于期权激励。无独有偶，12 月许老板又以高薪聘任泽平出任恒大经济研究院院长。 朱荣斌与吴建斌 11 月 16 日，阳光城对外公布了核心管理层的最终架构：朱荣斌任董事长兼总裁，两个执行副总裁分别是吴建斌和阚乃贵，三人都是“中海系”出身，这也意味着阳光城从管理架构上进入了新的发展阶段。在朱荣斌和吴建斌的双双加入后，阳光城也高调发布了“五圆”战略：内环三个圆，充分保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策；内环中间的圆，运营体系是神经中枢，要让运营综合整合，11年度盘点保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥；用第五个圆“人等地，地等钱，钱催人”来夯实基础。 任泽平 恒大集团于12月4日正式任命任泽平为恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长，主要负责宏观经济分析、市场发展方向及行业发展动向研究，为恒大集团战略决策提供相关分析报告。其入职恒大集团的薪资问题也成了业界热炒话题，这也反应出恒大寄望任泽平，以他在经济学方面的深入研究在未来将助力恒大在金融等领域的转型。 丁祖昱 马拉松专业运动员里，丁祖昱是最大的老板，地产总裁里他是跑到最快的一位。11 月 5 日，这位地产数据男完成了世界马拉松六大满贯的最后一个。时隔一周不到，他又率领易居跑团征战上马，成绩卓越刷屏整个地产界。尚未停歇，在进入房地产市场化第 20 年的关口，丁总又于 2018 年 1 月 3 日带来了一场主题为“相信未来”新年地产形势发布会。由他带领的“新易居”经过一年多的发展，也迈入一个全新高度，这不仅仅是丁祖昱的发布会，也是易居中国整体专业形象的一次全新出发。 12研究札记2017 十大观点1. 丁祖昱：围绕“房住不炒” 房地产长效机制将加快推出十九大报告给未来 5-10 年的房地产市场定调，未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开；另一方面，房地产长效机制将加快推出，主要会涉及土地、金融、税收、租购并举等四个方面。 随着政策持续发酵，2018年商品房销售金额、面积高位微降将成为大概率事件。房企“望风而动”，拿地态度趋于谨慎，低成本合作、收并购比例有望进一步增加。此外，今年百强规模增长显著，未来房企的分化也将持续加剧。易居企业集团 CEO 丁祖昱2. 王蒙徽 : 坚持调控力度不松劲 保持政策连续稳定性就目前来看，房地产市场总体上是平稳健康的。第一，商品房销售增速有平稳回落。全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1-9月份的10.3%，其中商品住宅从23.7%回落到7.6%。第二，房价过快上涨的势头得到了有效抑制。对于全年房地产市场走势，将保持目前平稳运行的态势。下一步，我们将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。特别是按照总书记提出的，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。住建部部长 王蒙徽3. 肖捷：房地产税征收原则确立 税改迈出重要一步按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。此次明确的房地产税改革内容，既有传承，更有发展，尤其充分体现十九大报告精神，对于促进房地产市场健康发展有着重要的意义。财政部部长 肖捷4. 任志强：房价离合理水平还差很远十九大中两个没有改变，社会主义初级阶段和发展中国家地位没改变，预计城市化任务还未完成，社会主义初级阶段建设时间还长，盖房子住哪儿是个大的问题。城市住房需求还是个巨大的需求，老龄化问题严重，年轻人的独居问题也很严重，家庭人口比例数大幅下降，一人一个家庭占全世界的25%以上，13年度盘点未来独居预计有一亿五千万户，满足独居人的住房需求还需要盖25年，平均房价超过2万不到10个城市，房价离合理水平还差很远。全国扣除地价后房价的收入比不到6%，扣除地价后，房价的收入比相对合理。原华远地产股份有限公司董事长 任志强5. 马光远：2018 年才是房地产最困难的一年房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，未来中国房地产市场的主要矛盾已经不是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。经济学家 马光远6. 周忻：从“忧房”到“有房”，再到“优房”中国房地产经历了“第一个十年叫忧房，第二个十年叫有房，第三个十年叫优房”的发展期，而现阶段中产阶级的发展所带来的红利，将成为未来中国经济发展的一个非常重要的助推器，房地产作为一项重要的项目配置，正受到越来越多高净值投资人群的关注。当房子变成了一个相对能够固化的资产的时候，变数就会出现在土地和项目的价值上。从去年开始，各种并购，各种收购，各种重组频频出现，这些眼花缭乱的运营背后，预示着未来的一些投资机会，包括小城镇，甚至包括未来农业，三权分离的过程当中的一些并购的股权等一些新方向的投资。当你把“价值”和“使用价值”分裂地去思考，你可能就会看得懂今天的房价，可能看得懂今年中国的房企为什么还在如火如荼地做房地产，中国的长效机制是想让老百姓住得更好。易居中国董事局主席、总裁周忻7. 林峰：房地产不会颠覆式改变从去年 10 月到十九大报告，我们没有看到一个字说希望房价下跌，只是控制房价不能过快增长，调控的核心是平稳发展，防止大起大落。房地产行业要扮演角的色，就是跟着 GDP 同比增幅增长，这是最符合整个国家利益的。既不能拖后腿房地产在 GDP 中的占比至少在 20% 以上，垮下去没有其他的经济能补，下游行业有很多人的就业、生活会受影响。但涨得过快也不行。未来 30 年有一个非常清晰的方向，房地产应该是稳定发展的行业。旭辉集团总裁 林峰14研究札记2017 8. 孙宏斌：玩规模估计还有 5 年时间随着大公司在不断地合并小公司的市场份额，未来4、5年大鱼吃小鱼的浪潮会基本结束，该并的并，该吃的吃，该逃的逃，能被吃的中小鱼基本被吃得差不多，能主动转的中小房企也转的差不多了，当然，有些小鱼也在缝隙中找到自己独特的细分市场玩法，也能活下去。但唯独一点，那个时候巨头个个将是苍天巨树。小公司都没了，这个时代就结束了。我觉得房地产的上半场还会持续 5 年、10 年，就结束了。融创中国董事会主席孙宏斌9. 张玉良：看好未来 5 年房地产市场快速上涨这一波势头已过去了，明年市场总体会比较稳定，全国销售总量略微下滑。不过，未来，各个企业和城市之间的分化会越来越明显，三四线城市将显著下滑。我仍然看好未来 5 年的房地产市场，毕竟，无论是 19 大报告还是未来中国对 2035 年的规划，城市化、中国社会的消费升级转型仍然支撑着房地产的发展。绿地控股集团董事长、总裁张玉良10. 左晖 :90 后不是不买房是买不起 未来租房比达 35%中国居住的产品其实才刚刚开始，整个中国的居住未来在发生很多变化。第一是人口在快速的向大中型城市圈集中，外来的常住人口会逐步超过土著的常住人口。今天中国城市有 22% 的人是住在别人的房子里面，我们估计未来五到十年里面这个比例会提高到 35%。同时租金增长在未来相当长一段时间里会保持稳定的变化，中国的大型城市在过去的五年时间里租金增长非常稳定，北京大概涨了 96%，杭州涨了 60%，租金和人均收入的弹性关系十年里的维度会稳定在 1-1.2。很难说房地产有拐点，但是整个房地产市场可能才刚刚开始新的一轮发展，未来的发展空间可能是更波澜壮阔。链家集团董事长左晖2017 中国房地产市场白皮书城市篇行业篇融资篇政策篇土地篇格局篇产品篇客户篇营销篇战略篇2017中国房地产市场白皮书核心观点政策篇：三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快行业篇：2017 行业销售冲 16 亿平或 13 万亿元，2018 高位下滑城市篇：一线腰斩与三四线持续火爆 ,“新一线”地位再强化土地篇：成交量回升溢价率下滑，租赁用地崭露锋芒产品篇：三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减营销篇：让利空间收窄，全年营销平淡客户篇：中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点融资篇：融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键格局篇：百强规模增长显著、房企分化格局持续战略篇：战略分化继续深入，长租公寓或被提至战略新高度香港篇：内地房企南下高价拿地，进军港岛住、商市场政策篇17政策篇三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快全文VIEW2017 调控政策不断加码，2018 长效机制或落地在即。2017 年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列。“限售”成为 2017 年房地产调控一大亮点，自 3 月份厦门率先落地个人限售令，限售城市现已扩容至 46 城，另有 7 城升级限售。与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。在购房市场压制需求、遏制投资、降低购买力之后，三四季度开始全力推进租赁市场建设发展，12 城首批开展住房租赁试点，各地方土地供应层面也纷纷予以积极支持，上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制的相关具体措施恐将加快落地出台。2017 年总结更多三四线加入调控行列，“限售”成二、三线调控“新砝码”2017 年，以北京为“排头兵”，更多三四线城市开启房地产调控大幕，这在历次调控周期尚属首次。限售政策成为本轮房地产调控最大亮点，二三线城市纷纷落地乃至升级限售，意在冻结房产交易，维稳房地产市场。具体而言：限购扩容至 58 城，三四线城市政策力度相较温和2017 年，一线城市着重加强商办市场管理，商办类项目严禁改建成类住宅产品销售，北京、广州严格限定在建商办项目销售对象为法人单位。北京更是将商办类项目纳入限购范围，个人购买二手商办项目需在京无房并且社保连续缴满 5 年。另外，广州升级限购，本市户籍单身人士限购 1 套；非本市户籍家庭社保缴存年限由之前的 3 年提高到 5 年，并在增城、从化两区限购 1 套。二线城市限购政策扩容至18 城，新增长沙、西安、石家庄、青岛、海口和宁波 6 市，另有南京、杭州和厦门等 13 城升级限购，内容涉及以下几个方面：限购区域扩容至远郊区域，增加或提高非本地户籍家庭社保缴存年限要求，本研究札记2017 18市户籍单身以及离异人士执行限购，并将二手房纳入限购范围等。三四线限购政策快速扩容至 36 城，新增三亚、赣州、保定等 28 城，另有东莞、珠海、佛山等 13 城升级限购。多数三四线城市限购政策力度相较温和，施行分区域、分户籍限购，意即限购仅限于中心城区以及非本地户籍家庭，远郊区域、本地户籍家庭并不限购。除了珠海非本市户籍居民社保要求连续缴满 5 年之外，其余三四线城市社保缴存年限 1-3 年不等，更有城市限购标准不涉及社保缴存年限等相关规定。一线以及热点二线认房又认贷，三四线普遍认房不认贷一线城市限贷政策异常严苛，2017 年北京、广州两市相继升级限贷，着力提高二套以及非普通住宅首付比例。截止目前，一线城市施行认房又认贷，二套非普通住宅首付比例都在 70% 以上，北京更是高达 80%。二线城市限贷政策明显分化，新晋限贷城市政策力度较为温和，首套房首付不高于 30%，二套房首付不高于 50%。杭州、郑州和天津等市加码限贷，执行认房又认贷，二套房首付超 60%。南京、苏州两市限贷政策异常严苛，二套房有贷家庭首付多达 80%，甚至高于一线城市。三四线城市限贷政策相较宽松，普遍施行认房不认贷，首套房首付不高于 30%，二套房首付不高于 50%。雄安新区获批后，河北省房地产市场热度持续提升，霸州、文安、任丘等市非本市户籍家庭从严限贷，首套房首付不低于50%，明显高于一二线城市。限价局限于一线和部分热点二三城市，多数三四线城市并未跟进限价政策重点落实在热点一二线城市以及环核心城市的三四线城市，多数三四线城市并不限价。政策内容有以下几点：其一，参照周边竞品限价，申报价格不高于周边竞品或本案前期销售价格；其二，强制性约定预售价格涨幅，部分城市以 2016 年 10 月房价为参照标准，确保房价不增长。其三，热点城市执行价格监管红线，申报价格一旦高于监管红线原则上不予批复新的预售证，譬如南京暂停下发 4.5万 / 平方米以上项目预售证。目前，地方政府与房企之间的价格博弈正愈演愈烈，部分热点城市更是严控住房供应，即使接受政府限价，房管局也不予批复新的预售证。因此，热点城市新增供应量高位回落，即使在传统的销售旺季，供应量依旧维持在较低水平。譬如，上海 10 月份仅保利艾庐单盘入市供应，全市新增供应量不足 1 万平方米，这在历史上实属罕见。46 城落地、7 城升级限售，“个人限售”成二、三线城市调控标配限售政策乃是本轮房地产调控一大亮点，继厦门 3 月份率先出台限售之后，其他城市纷纷跟进。截止目前，46 城相继落地限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7 城升级限售，海南省更是在全省范围内施行限售。就各能级城市而言，一线城市仅广州针对居民家庭施行限售，北京、上海和深圳居民家庭并不限售。一线城市限购、限贷政策异常严苛，购房门槛显著抬升，非本地户籍家庭社保需连续缴满 5 年，二套非普通住房首付比例都在 70% 以上，没有资格买、没有能力买渐成市场常态，限售政策暂无出台的必要性。二线城市限售政策现已扩容至 19 城，并以成都、重庆、南京这类热点二线城市居多，除哈尔滨、长春、大连这类高库存城市之外，另有苏州、武汉、天津等热点城市尚未限售，未来不排除跟进落地限售的可能性。三四线城市限售政策增至 26 城，大都是环核心城市的三四线城市，集中分布在长三角、珠三角以及环渤海区域。雄安新区获批后，河北省房地产市场持续升温，承德、保定、张家口等市相继下发限售令。限售政策力度不一，多数城市限售期限在 2-3 年之间，海口、西安、沈阳、政策篇19北海、三亚、石家庄和泉州7城多达5年，保定“双限双竞”地块建设的商品住房限售周期长达10年之久，堪称“史上最严”。多数城市施行分区域、分时间、分户籍、分一二手房限售，意即限售仅限于主城区或限购区域、新购商品住房、非户籍居民家庭和一手房，远郊或非限购区域、早期购买的商品住房、本地户籍家庭以及二手房并不在限售范围。限售标准也不尽相同，以便提高调控政策的针对性。譬如，西安、沈阳两市一手房限售周期长达 5 年，二手房仅需 2 年。严格“限贷”、严控“消费贷”、上调利率，居民“去杠杆”持续高压金融去杠杆全面升级，央行着重考核金融机构的宏观审慎评估体系（MPA），实施逆周期调节。2017 年央行正式将表外理财纳入广义信贷指标范围，以期引导金融机构加强表外业务的管理。在加强金融监管的大背景下，同业业务增速明显放缓，货币派生效应减弱，金融去杠杆效果正逐步显现。M2增速逐月回落，11 月末进一步回落至 9.1%，相比去年同期降低 2.3 个百分点。房地产市场去杠杆正加快推进，首付贷成为重点监管对象，北京、南京等市银行业金融机构开展自查工作，重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向，广州更是全面叫停金额超 100 万元或期限超 10 年的消费贷。与此同时，热点一二线城市相继上调房贷利率，折扣利率近乎绝迹，房贷利率均在基准利率基础上有不同比例的上浮。不过，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转，住户部门中长期贷款（含消费、经营贷款）占新增贷款比重长期高位运行。7 月份新增中长期贷款占比多达 57.4%，刷新年内新高，随后占比有所回落，但依旧维持在较高水平。住户部门短期贷款（含消费、经营贷款）也是稳中有升，3 月份新增短期贷款占比一度升至 32.3% 历史高位，创近年来单月新高。反观，社会消费品零售总额整体运行平稳，居民日常消费支出并未显著增长，侧面印证居民贷款很大一部分还是用于购房消费，房地产市场仍是银行信贷资金重要出口。从整体趋势来看 ,2017 年无论是居民短期贷款还是中长期贷款占国内新增贷款比重依然是逐月上升。120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%57.4%21.4%2015年2月2017前12月2015年3月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月图 2015 年 2 月以来住户部门新增短期贷款及中长期贷款与国内新增贷款比重变化当月新增短期贷款占比 当月新增中长期贷款占比数据来源：中国人民银行研究札记2017 20租购并举住房制度全力推进，租赁住房市场进入发展快车道2017年，住房租赁市场成为市场热议的话题，品牌房企加紧布局长租公寓，意在分得租赁市场一杯羹。为了加快构建租购并举的住房制度，政策层面暖风频吹，租赁市场进入发展快车道，集体体现于以下三点：其一， 大中城市先行先试发展租赁市场。 九部委率先选取广州、深圳、南京等 12 个城市作为首批开展住房租赁试点，十九大明确要求加快建立租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。目前，人口持续净流入的大中城市先行先试，着力发展住房租赁市场，以便将利好新政落实到执行层面。以上海为例，“十三五“期间新增供应各类住房 170 万套，其中租赁住房 70 万套。其二， 银行信贷、REITs等补齐租赁业务融资短板。 多家商业银行在租赁市场动作频频，陆续向美的、碧桂园等多家房企提供授信，支持企业发展长租公寓。另外，企业积极开拓租赁市场的金融创新，以龙湖为代表的品牌房企发行住房租赁专项公司债券，保利更是发行国内首单租赁住房 REITs，进一步拓宽企业租赁业务融资渠道。其三， 供地层面予以积极支持，上海暂处领先地位。 国土部确定在北京、上海、沈阳等 13 个城市试点利用集体建设用地改建租赁住房，北京、郑州等市相继出台实施细则。譬如，2017 年起 5 年内北京将供应 1000 万平方米集体土地用于建设租赁住房。热点城市土地出让方式有所调整，施行“限地价、竞自持“新规，自持比例明显增多。值得一提的是，年底上海多宗纯宅地强制性约定，受让方自持 15%建筑面积用于租赁住房。广州、杭州、深圳等市挂牌并出让多宗租赁用地，上海更是走在全国前列，纯租赁用地供应量持续增多，另有多宗商办用地转性为租赁住房。截止目前，上海合计出让 15 宗租赁用地，总建面 109 万平方米。表：2017 年上海纯租赁用地成交情况（单位：万平方米、亿元、元 / 平方米）地块 建面 成交日期 总价 楼板价 受让方嘉定区嘉定新城 E17-1 7.13 7-24 4.24 5950 上海嘉定新城浦东新区张江南区配套生活基地 A3-06 13.00 7-24 7.24 5568 上海张江集团浦东新区北蔡社区 Z000501 单元 03-02、03-03 13.28 9-13 8.96 6748 上海地产集团浦东新区南码头街道滨江单元 06-05 4.38 9-13 3.45 7872 上海地产集团徐汇区漕河泾社区 196a-08 1.39 9-13 0.90 6466 上海地产集团长宁区古北社区 W040502 单元 E1-10 2.79 9-13 3.57 12762 上海地产集团闵行区虹桥商务区 G1MH-0001 单元 III-T01-A02-022.07 10-31 1.28 6183 上海地产集团浦东新区上钢社区 Z000101 单元 11-3 11.47 10-31 7.62 6644 上海地产集团长宁区古北社区 W040502 单元 E1-06 8.39 10-31 11.29 13463 上海地产集团浦东新区世博会地块政务办公社区控详 15-01 14.75 10-31 11.38 7718 上海地产集团浦东新区上钢社区 Z000101 单元 10-2 8.13 10-31 5.40 6643 上海地产集团浦东新区孙桥社区单元（部分）09-05 5.70 11-2 3.13 5500 上海张江集团浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区 Z000801 编制单元 41-01、42-01、47-01、53-019.42 11-2 6.93 7365 上海陆家嘴集团浦东新区孙桥社区单元（部分）10-01 3.19 11-2 1.92 6001 上海张江集团浦东新区孙桥社区单元（部分）08-01 3.56 11-2 2.14 6001 上海张江集团合计 108.65 79.46 7314 数据来源：CRIC2016政策篇212018 年展望“四限”叠加信贷收缩，将扩容下沉至三四线，长效机制措施将加快落地首先，“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，2018 年楼市调控政策的具体措施都将紧紧围绕这一定位展开。今年年底三部委再次定调 2018 年楼市调控：坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并加强监测预警，防止市场大起大落。展望未来，楼市调控将以“稳”为主，紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖，但天平将倾斜于紧缩调控。一方面，尽管热点一、二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未实质性转向，房价犹存一