2019上半年河南房地产市场研究报告.pptx

,2019上半年河南房地产市场研究报告2019年07月,短机遇光环褪去后的城市“裸泳”,2016年自一线开发企业陆续入郑后，纷纷开启河南版图布局模式，叠加去库存和棚改货币化安置利 好，各地市房地产市场向好，供地加快、地王频出、价格轮番上涨，两年时间经历了三波涨价潮，借政 策东风城市房地产发展步入快车道。2018下半年政策利好逐步褪去，短机遇光环不再，地市陆续开启降 温模式，进入城市价值和综合实力的比拼。随着分化持续加剧，地市间梯队分化基本形成：1.城市基本面较优和供求层面健康的地市上半年地 王频出，土地和市场热度高，价格领涨；2. 城市基本面一般、人口规模少、前期高热、供货压力较大的 地市销售难度叠加，价格下探；3.前期短机遇光环过多、棚改体量较大地市，市场降温明显，价格调整；4.小规模城市进入新一轮市场调整期；5.优质县/县级市和距离郑州较近的县/县级市随着知名开发企业 的进驻，价格呈慢涨趋势。本轮周期和政策的调整下，城市的影响力和价格梯队将逐步形成，离开了外部利好的光环，城市间 的比拼更多为自身价值和综合实力的硬比拼,3,2,1,Contents 目录,城市基本面房地产市场,趋势及建议,PART01城市基本面,经济基础,郑州,三门峡,洛阳,信阳,许昌,焦作,商丘,濮阳,周口,驻马店,南阳,平顶山,漯河,安阳鹤壁新乡,开封,济源,2018年全省GDP同比增速7.6%，近4年复合增长率6.7%；郑州经济增速和复合增长率远超全省，经济基础好且 增长率高；洛阳经济基本面优，总量高、增速快，仅次于郑州；信阳、周口复合增长率虽低于全省均值，但18年 经济增速提升快，发展潜力大17地市地市GDP色温图,GDP1000亿元1000亿元GDP2000亿元2000亿元GDP3000亿元3000亿元GDP4000亿元4000亿元GDP10000亿元10000亿元GDP,数据来源：2018年数据来源于统计公报初步统计、同比、复合增长及人均GDP由统计年鉴得出 其中人均GDP按照常住人口计算；泰辰市场监控中心,洛阳生产总值地市最高，第三产业占比最大，为50%，其次为南阳；二产占比较高的为鹤壁、漯河、许昌、焦作 和济源；平顶山、焦作及濮阳、南阳等以煤炭、油田等资源开采为主，处于产业结构转型调整期2018年河南省各地市三产结构（亿元）,产业基础,人口规模,郑州,三门峡,洛阳,信阳,许昌,焦作,商丘,濮阳,周口,驻马店,南阳,平顶山,漯河,安阳鹤壁新乡,开封,济源,17地市中仅南阳、周口总人口超1000万，规模优势明显；市区常住人口超300万以上的城市仅7个，占全市人口比 例五成左右，城镇化率远低于全国59.6%的平均水平，城镇化进程仍有较大发展空间17地市市区常住人口色温图,备注：郑州市2018年人口数据仅公布常住人口数，未公布总人口数,城镇常住人口 100万人100万人城镇常住人口200万人200万人城镇常住人口300万人300万人城镇常住人口400万人400万人城镇常住人口1000万人1000万人城镇常住人口,人口流向,郑州,三门峡,洛阳,信阳,许昌,焦作,商丘,濮阳,周口,驻马店,南阳,平顶山,漯河,安阳鹤壁 新乡,开封,济源,17地市主要流向示意,（其余地市多以省内流动为主，省会郑州流入最多）,净流入城市主要为省会郑州（对地市虹吸效应增强）、豫西的区域中心城市洛阳、豫北的区域中心城市安阳和焦作， 周口、南阳、商丘及信阳等豫东南地市具备人口规模优势，人口流出较多，为典型的劳务输出型城市2018年河南人口发展报告：流出情况：河南省目前仍处于人口净流出状态（7万人），但流出速度减缓，外出省外人口主要流向经济发达的沿海地区，广东为多，其次是北京、浙江、江苏和上海。其他外出人口相对较为集中的有新 疆、天津、以及河北、山西、山东、湖北等周边省份。流入情况：外省流入河南的人口中36.8%流入到郑州市；省内跨市流动人口中的59.8%流入到郑州市。南阳市、商丘市、信阳市、周口市和驻马店市是我省流出人口的主要来源地，并且外出人口以出省 为主，其余地市则为省内流动为主。,备注：平顶山市人口净流入或流出数据未公布人口净流入/流出计算公式为18年底常住人口增幅/降幅（即18年底常住人口数-17年底常住人口数）-（18年底人口净出生-净死亡人数）,京津冀等地,长三角等地,上广深等地,流入,流出,房固比,洛阳、南阳固定资产投资处高位，信阳、驻马店、商丘、新乡、开封房产开发投资额靠前，房固比均超14%,3,300房地产开发投资（亿元）,2018年河南省房地产投资对经济带动作用对比40%州,备注：焦作、许昌2018年数据未公布,财政收支,洛阳一般公共预算收入大于支出，负债率较低，财政经济实力相对雄厚；而南阳、商丘、信阳、周口及驻马店等 则为支出大于收入，结合上半年供地节奏，表明对土地财政的依赖度较高；其他城市相对持平,数据来源：河南省统计年鉴、各地市统计公报、泰辰市场监控中心,数据来源：河南省统计年鉴、各地市统计公报、泰辰市场监控中心 备注：图中未显示地市则未公布存贷数据,居民杠杆,2018年全省贷存比值50.27%，较2015年（38.55%）增长约12%，居民杠杆加大，未来杠杆加码的空间有限， 漯河贷存比居首为100%，增幅高，杠杆持续上行下居民负担加重，偿债压力增大，加剧信用风险,图-米字形高铁开通计划,徐兰高铁,郑万高铁,（2019.12）,京 广 高 铁,连徐高铁,三门峡,周口,郑 太 高 铁,（2020.12）,洛阳平顶山 南阳,商 丘 （20.12）,许昌,京广高铁,郑 合 高 铁,（2019.12）,开封,漯河驻马店 信阳,郑济高铁 濮阳（2020.10）,已开通,安阳 鹤壁新乡 焦作,高铁规划,2019下半年郑万高铁河南段和郑太高铁正式通车，平顶山、南阳、周口将迎高铁带来的交通红利；地市中仅洛 阳规划有2条地铁，开封、新乡、焦作及南阳因未达地铁建设要求标准，规划“夭折”,高铁,开封,许昌,商丘,平顶山,南阳,周口,焦作,新乡,濮阳,信阳,洛阳,安阳,鹤壁,漯河,三门峡,驻马店,济源,途径,京广,徐 兰,京广,徐 兰,-,-,-,京广,京 广,-,京 广,徐兰,京 京 京 徐 京 广 广 广 兰 广,-,徐兰,郑太,郑万,郑 万,郑万,商 杭,郑万,郑万,郑 合,-,-,-,-,-,长 禹葛 州,郑合,南 方 邓 阳 城 州,郑 合,郑合,商杭,郑太,-,-,-,-,-,郑太,郑 郑济 济,-,-,-,郑济-,博爱,连徐,呼南,连 徐,-,-,宁洛,宁西,宁 洛,呼南-,宁 西,呼南,-,宁 洛,-,呼 南,宁洛,呼南,呼南,信 潢阳 川,宁洛,宁西,连徐,达标情况,已开通,年底开通,年开通,远期规划,数据来源：各地市统计公报、泰辰市场监控中心,PART02房地产市场,1、【城市开发环境】：松紧有度，信阳仍严格执行限价、洛阳则暗流涌动，棚改政策收缩2、【土地市场】：地王频出、高溢价（如南阳、洛阳、新乡、开封等）5-6月地热地王频出，高热城市主因前期土地市场净地供应较少，优质地块争抢；成交仍以城改用 地为主，拿地方式协议和招拍挂为主、净地少而争抢严重楼面价走高，土地市场愈加规范化。 3、【房地产市场】：热度不均，价格滞涨或下探，多频次小步快跑，优惠加大城市分化，洛阳、信阳、南阳市场销售持续向好，价格稳中有涨，走量明显，新乡因供货不足， 节点后置；许昌延续去年下半年楼市低迷，价格略有下探，底部徘徊，开封上半年受郑州市场一 定程度回暖影响加之缺乏产业支撑、棚改力度不足，市场持续低迷暂无回暖趋势，去化以特价房、 分期首付、分销等优惠加大政策走量，实行“小步快跑”的推盘节奏。 4、【房企布局】：整体持谨慎，融创、碧桂园拿地显激进；规模房企城市深耕补仓积极，部分房 企战略进入迫切洛阳、南阳、信阳及区域中心城市成投资热土,1、【政策环境】：棚改货币安置收权、去库存基本完成、融资渠道 收紧、资金监管趋严、利率继续上浮 2、【土地市场】：市场低迷、流拍频现土地流拍原因：政策利好不再，行业环境影响下三四线城市普遍降 温； 房企地市战略收缩、资金受限；开发条件和要求提高（如配 建、自持、限售等方面），盈利空间缩小3、【房地产市场】：市场降温，进入下行通道销售端难度加大、房价上涨动力减弱、部分城市迈入竞争红海4、【房企策略】：拿地战略收缩、控速、控风险、加快回款恒大、碧桂园、中梁深耕三四线、加速跑量、降价促销，拿地规模回 落,高热城市（如洛阳、南阳、新乡、信阳） 持续筑底城市（如许昌、开封等）,相比去年下半年，今年上半年土地市场由冷转热，局部城市地王频出，降温城市略有好转但仍处低位，价格下探， 城市分化明显；区域中心城市洛阳、信阳、南阳、新乡基本面较好、库存低位、开发企业进驻带动市场持续升温， 价格上涨；商丘、驻马店、许昌、开封等棚改红利收缩，市场下行，成交环比略有回升，价格处调整通道2018下半年（多数处下行期）2019上半年（筑底城市回暖不易，区域中心城市火热）,市场总结,降温城市（如许昌、开封、驻马店、商丘、平顶山） 升温城市（如洛阳、信阳、南阳）,地市政策环境相对宽松，部分热点城市松中略紧；首套房首付比例20-30%，利率普遍上浮20-25%，二套首付 多为30-40%，利率上浮30-35%，三套均认贷不认房，个别热点城市仍严格执行限价，仅开封限售2019上半年河南各地市房地产政策环境,政策环境,备注：洛阳市于19.5发布进行价格监管的红头文件，提到瀍河老城/涧西高新/西工/新区核心区/伊滨区执行4月最高签约均价（8000元/左右），后在7.26回答市民热线时重提，之后随即取消回复，项目暂停签约后，目前恢复正常，签约项目含价超8000元/的房源,棚改计划及完成,2016-2019上半年地市棚改及货币安置情况,16-17年地市受棚改货币化安置利好推动市场快速升温，18年中棚改收权、货币安置比例明显下滑，其中商丘、洛 阳、许昌等地市降幅明显，近一年对房地产带动作用减弱,数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心备注：图中未显示地市则未公布棚改数据；完成率100%的地市为=100%，即超额完成；商住用地指住宅+住宅兼容,上半年仅周口供地完成率60%，商丘21%，多数地市未超10%，供地完成率普遍较低；受土地财政和市场热度影响， 下半年部分城市推地量将有明显增加,数据来源：中国土地市场网、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心备注：洛阳、安阳、鹤壁、许昌、漯河、三门峡、信阳市暂未公布2019年供地计划；商住用地指住宅+住宅兼容,供地情况,经营性用地,多数地市近三年土地供求基本平衡，上半年仅洛阳、信阳、济源供不应求；且地市19年土地供应和成交缩量明显， 较以往上年度降幅大,数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心 备注：经营性用地指住宅+住宅兼容+商服,供求比,2019上半年商住用地供应最多地市为商丘、驻马店和周口；供求比基本平衡，地价呈稳步上涨态势；地市楼面价分 化明显，上半年上涨城市9个，下降城市7个，涨幅多于降幅，且整体涨幅超15%,商住用地,数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心 备注：商住用地指住宅+住宅兼容,供求比,上半年17地市核心城市的楼面价梯队差异逐步缩小，呈扁平化趋势，主力区间为2000-2500元/；开封受地王影 响楼面价位居第一，超3000元/；二梯队2000-2500元/的城市7个；三梯队1500-2000元/城市共3个，其 余城市楼面价多在1000元/左右,商住用地,数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心 备注：商住用地指住宅+住宅兼容,2019上半年17地市地王表现,上半年从地王成交来看：仅洛阳、南阳地价超1100万/亩，楼面价最高为洛阳7005元/；受城市供地结构和房企布 局影响，对净地的争夺更为激烈；开封、新乡、驻马店、安阳地王楼面价不到四千，地价将近700万/亩；其余地市 地王价格极值相对较低,三门峡,洛阳,焦作,新乡,商丘,阳,周口,驻马店,南阳,平顶山,漯河,安阳鹤壁,开封,济源,2016-2019年地市单价及楼面价“天花板”,NO 17,326,3133,NO 1,1401,7005,NO 4,750,5750,NO7,656,6966,NO10,608,2700,NO 2,1153,6708,NO 58212 3234,NO14,430,2932,NO 15,423,3172,NO8,653,3916,图例,4184/36915郑州许昌,地王成交,数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,17地市2019上半年商住用地地王及流拍宗数对比,17地市2019上半年商住用地溢价率对比,土地溢价：上半年商住用地南阳、新乡溢价最高达73%，其次洛阳溢价38%，濮阳、济源、许昌在20-30%土地流拍：土地流拍现象整体有所减少，上半年漯河土地流拍量最高，共10宗，其次鹤壁、三门峡土地流拍5-6 宗，其余均在5宗以内,商住用地,数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心 备注：商住用地指住宅+住宅兼容,上半年土地市场净地争抢严重，楼面价普涨，如洛阳、信阳、南阳、新乡因前期净地供应量少、二级市场走量去 化速度快，房企择优布局下，对优质净地争抢激烈；许昌、商丘等前期高热城市19年土地市场降温明显2016-2019上半年河南17地市（本级）商住净地起始/成交楼面价和溢价率对比分析,净地表现,数据来源：中国土地市场网、公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心 备注：商住用地指住宅+住宅兼容,近两年驻马店和商丘年度成交量均超1000万方，19上半年驻马店市场容量最高，523万，其次商丘和洛阳； 同比来看，增幅超10%的城市14个，环比缩减城市3个，周口、漯河、平顶山上半年城市容量扩增超20%,全市商品房市场,数据来源：河南省统计年鉴、各地市统计公报、泰辰市场监控中心备注：2019年上半年数据来源为濮阳市/安阳市统计局所公布的6月报,市区商品房,17地市上半年商品房市场供销分化明显，供不应求城市6个，供过于求城市10个，供求平衡城市1个；结合全市成 交量来看，多数地市市区的成交规模占比不足一半，仍有扩增空间；洛阳和开封备案均价超8000元/，新乡、南 阳、安阳备案均价7000-8000元/，其余城市备案均价多在6000-7000元/和5000元/左右,数据来源：各地市备案网站、房产信息网、泰辰市场监控中心,市区商品住宅,数据来源：各地市备案网站、房产信息网、泰辰市场监控中心备注：右图中房价地图为各地市热点片区/中心区板块的最新高层毛坯均价（郑州为市区整体均价）,同 比 情 况,商丘7500（0%）,（5%）,三门峡5300洛阳10500（7%）,信阳7200（3%）,周口6000（3%）,南阳9200（9%）,6500（0%）,（3%）,驻马店7200（4%）,平顶山许昌7800,郑州15000 开封8500,（0%）,濮阳7250（9%）,商丘市场容量最高182万方，新乡、许昌、洛阳、信阳均在120万方以上，同比增加明显；各城市新区在售高层（毛 坯）价格对比来看，地市主流均价7300元/左右，仅洛阳过万，南阳接近万元，在售均价8000元/以上的城市 仅3个，含区域性中心城市；超7000元/城市6个，其余城市均未超7000元/地市主流区域/新区7月在售住宅项目价格及同比涨幅（高层毛坯价：元/）安阳8250（8%）,新乡8300（4%）,（0%）漯河 6300（5%）,=15000,济源6800焦作7100（8%） （-1%）,鹤壁6500（3%）,卖地,卖房,库存堆积和不足导致城市间分化明显：洛阳新乡由于供地量少，短期库存较低，进而推动今年市场升温，价格上涨， 信阳热度保持；商丘许昌驻马店周口三门峡等地市，由于前期供地较多导致供货量大库存积压，市场下行，销售难 度加大，价格上涨动力不足,卖地买房图,备注：南阳因烂尾政府救市项目较多，项目多已销售，之后地块才成交，实际市区库存较少,数据来源：各地市备案网站、房产信息网、自然资源网上交易系统、中国土地市场网，公共资源交易中心、泰辰市场监控中心,梯队3：3-5亿元,梯队1：9-11 亿元,上半年洛阳、新乡市场表现较好，城市单盘销售规模超9亿，二梯队城市单盘普遍在5-8亿元；单盘销售金额接近销 量，表明价格上涨明显，半年度单盘极值接近去年全年，行业集中度持续提升,单盘流量,梯队4：3亿元以下,梯队2：5-8亿元,单盘极值最高的城市为洛阳、新乡、商丘，多为一线和本土知名房企开发项目，上半年新乡建业世和府单盘销售额16.7亿元，地市最高；第二梯队为漯河、许昌、驻马店等，TOP3均值门槛为5.3亿元2019上半年河南1-2梯队地市项目实际销售金额TOP3,城市梯队,图例说明：梯度划分标准为各地市单盘流量（销售金额）均值排名数据来源：泰辰市场监控中心,第三梯队为安阳、信阳、焦作等，TOP3均值门槛为3.5亿元；第四梯队为济源、鹤壁、三门峡，TOP3均值门槛为1.7亿元2019上半年河南3-4梯队地市项目实际销售金额TOP3,城市梯队,上半年洛阳、新乡、开封市场较为活跃，洛阳开盘频次最高达25次，其次新乡、开封、商丘；推货最多城市为洛阳、 漯河、新乡、濮阳均在4500套以上；整体去化率超80%城市2个，洛阳最高88%，其次为南阳、信阳,开盘去化,=25,开盘频次 划分（次）,17-19,13-16,10-12,7-8,=5,数据来源：泰辰市场监控中心,图例说明：色块划分标准为各地市单盘推货极值排名（套）,新乡、洛阳、焦作、漯河、南阳、信阳热销项目去化率在85%以上，其余城市热销高去化项目，受项目销售政 策和以价换量的因素影响较多2019上半年17地市单盘推售极值表现,推售极值,数据来源：泰辰市场监控中心,土地储备,上半年一线房企拿地策略为择优布局，以区域中心城市和环郑城市为主，碧桂园保持拿地优势，融创地市拿地发力， 其余企业多持谨慎保守态度；深耕当地的龙头房企补仓意愿强烈，一线企业合作拿地趋势增强,备注：碧桂园县级下沉信阳-罗山、淮滨；周口-沈丘；漯河-临颍；三门峡-渑池；新乡-卫辉；驻马店-遂平上半年均有拿地；建业县级市拿地不详；恒大在长葛、太康均有拿地数据来源：各地市自然资源网上交易系统、中国土地市场网，公共资源交易中心、泰辰市场监控中心,郑州,三门峡,洛阳,信阳,商丘,濮阳,驻马店,平顶山许昌周口漯河南阳,安阳鹤壁,新乡焦作济源开封,17地市历年一线/郑州名企及2019上半年房企进驻情况,17地市2019上半年房企首次进驻情况,企业河南布局最多的城市为开封、许昌、洛阳、商丘；结合土地市场热度，洛阳、南阳、信阳及其它部分区域中 心城市为上半年房企投资热土，新进房企以合作开发及招拍挂拿地为主,城市进驻,-,图 各地市全国及郑州名企进驻数量,企业业绩,上半年省内业绩前三依次为碧桂园、建业、恒大，地市业绩均在百亿以上，占总业绩比例超60%；其次绿地、保 利、金科地市销售额占比五成左右；蓝光、东方今典、常绿业绩实现均在地市,（备注：蓝光平原新区项目按行政归属划分至新乡）,PART03总结与建议,经济端,人口端,产业规划,交通潜力,l指标：全市GDP（亿元）l参考城市：洛阳，总值最高，其他面也较优,l指标：全市总人口（万人）l参考城市：南阳，全市总人口最多，其他面较优,l指标：已开通、19-20年开通、远期规划高铁条数l参考城市：焦作，已开通2条+19-20年开通1条+远期规划1条,l指标：第三产业占比（%）l参考城市：洛阳，三产占比最高,分 值 梯 队 划 分,地 市 序 列,最终加权得分：,打分表：,城市基本面-地市序列打分标准,城市基本面小结,价格端,容量端,竞争格局,政策环境,l指标：市区18年商住地楼面价（元/）l参考城市：开封，土地楼面价最高,l指标：市区商品房销售面积（万）l参考城市：商丘，市区容量最大,l指标：五限（一梯队为限价/签/售/购， 二梯队为限贷-首付比例及上浮水平）,l指标：一线及郑州名企进驻数量（个）l参考城市：开封，进驻数量最多,分 值 梯 队 划 分,地 市 序 列,最终加权得分：,打分表：,市场发展潜力-地市列序打分标准,中期库存,l指标：16-19上半年市区卖地卖房差（万）,市场发展潜力对比,基 本 面,市 场 表 现,市场的健康度,与核心城市关联度,市场热度 可持续性,规 划 面,城市立位及经济人口增量产业规划,大交通关联性,市场健康度地价房价水平市场供求关系房企进驻热度竞争压力政策关联互补大都市全圈融合发展城市经济带发展城市功能承接,经济环境稳定人口规模基数支撑，流入状态 地方政府财政收支及负债状况 产业能级，对高素质人的吸附力,房地产潜力梯队,长期布局和关注,（洛阳、南阳、新乡、信阳、开封、商丘、,许昌）,城市发展机会建议,市场特征：基本面优，对外交通关联性高，市场容量,大、房价地价处高位、城市价值突显，房企布局集中，,投资热土；如地价房价比合理可积极进驻,机会寻求型城市（周口、安阳、驻马店、焦作、平顶山、 漯河、濮阳）市场特征：与郑州关联度不高但基本面尚可、卖地 卖房不平衡但市场容量靠前，政策面宽松,谢谢观看,