2018-2019中国长租服务行业研究报告.pptx

2018-2019中国长租服务行业研究报告,开篇摘要 现状概述：中国传统租房行业长期处于市场自发运行的状态，整体缺失标准化的行业规范体系，2015年以来进入加速推进时期，但与发达国家相比，房屋租赁比例、租金回报率以及服务体系的成熟化等多种维度上仍有较大差,行业发展现状细分领域发展趋势,距。现阶段，在政策鼓励、技术赋能、用户体验等因素的共同驱动下，长租行业进入快速发展期。 市场规模：2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿元水平，同比增长9.6%。未来几年将保持持续增长的势头，预计在2020年其市场规模或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿。 长租公寓： 2018年预计全国出租房屋整体在7500万间规模水平，其中B2C模式机构房东房屋持有量总共约在2500万间左右水平，头部规模型品牌公寓的占比约2%，其余大比例参与者的仍是长尾的中小机构房东。随着酒店运营商、地产巨头等参与者入局抢占市场份额，在大而散公寓服务中开始形成相对激烈的竞争。长租公寓的竞争力主要体现在资源规模、品牌打造、系统化管理、资金链顺畅、降低空置率上。 长租平台：长租平台前期发展痛点在于：虚假信息难杜绝、供需匹配差、服务不充分、盈利模式单一。2015年后，长租平台快速发展，逐渐向体系化运营推进。平台的竞争力主要体现在流量规模、品牌口碑、标准化体系与差异化服务上。 生态关系：长租公寓和长租平台是密不可分的合作关系，在供需匹配和行业标准形成上相互补足。 行业发展：一线城市是核心地区，政策和经济牵引行业向二三线城市渗透。 长租公寓：多方激烈竞争促使中国长租公寓在未来十年中的快速成熟。预计整体机构化房源的份额在未来会快速上升至70%以上，头部长租公寓成长至3-5%。长租公寓未来会是头部品牌+长尾格局，巨鲸和大量鱼群共存。 长租平台：随着用户对租房体验需求的提高，平台商业模式由资源信息导向向用户服务导向快速更替升级，链接上下游打造服务闭环、建立服务标准体系，将是长租平台长远发展的必然趋势，也是各类型平台的竞争热点。,中国长租服务行业概述中国长租服务行业的发展现状分析中国长租服务行业的各细分领域发展分析中国长租服务行业典型企业案例中国长租服务行业发展趋势,12345,长租行业定义与界定长租行业是房产市场发展长效机制中的重要一环相比于房产买卖，房产租赁在房地产市场当中是一种更灵活的流通方式，有助于房产资源的高效利用。在本次研究中，研究对象聚焦于可用于居住用房的长期租赁行业以及相关领域（报告中后简称长租行业），是当前中国房产租赁市场中的主体类型，也是关乎国计民生的居民住房问题的重点解决途径之一。在现阶段，贯彻国家“房住不炒”的指导方针，长租行业的规范化发展有助于推动中国房地产开发业转型升级、减缓房产供需矛盾，改善城镇居民的居住状况并且完善中国住房供应体系，多角度保障不同群体的住房需求，促进房产回归其居住属性。长租行业已成为中国房产市场平稳健康发展长效机,制中的重要一环。,商业房产租赁,住房长期租赁,商旅民宿短租,中国长租行业赛道界定房产开发房产买卖房产租赁,中国房产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环,中国长租行业的发展历程,市场自发运作房屋中介扮演最重要角色,中国长租行业发展历程中国长租行业正值快速发展期，与发达国家相比仍有差距中国的房地产市场一直以来以房产销售作为核心，随着以一二线城市为代表的核心城市从房产增量时代向存量时代倾斜，过去长期以市场自发运作为主的住房租赁领域，展现出巨大的行业调控价值。自2015年以来在“租售并举”与“租售同权”的探索与推进下，中国长租行业进入了在政策带动下的加速推进时期，但与美国等城市化充足的发达国家相比，在房产交易中的租房规模占比、房屋租赁比例、租金回报率以及长租服务体系的成熟化等多种维度上，中国的长租行业仍有较大差距。以现有行业发展现状为基础，预计在2025年之后，中国长租行业有望进入初步成熟期。,中国,美国,市场自发期（2015）加速发展期（20152025）初步成熟期（2025）,供需不匹配，信息不对称市场不甚规范，尚未形成完善体系政策引导下的规范化操作机构房东权重上升互联网赋能行业，多种长租服务出现向良性供需匹配的方向发展机构房东渗透率与发达国家靠拢租房供需相对平衡建立业内认同的行业标准体系串联房源、平台和服务的一体化产业链条初步形成,中国长租行业与美国对比,18%1.5%,37%5%+,租赁房屋占全部房屋比例（%）核心城市租金回报率（%）服务体系成熟度,起来。,宏观环境背景-城市化进程和人口流入流动人口向资源优势城市群汇聚，长租行业被迅速激活从宏观层面来看，中国租房市场与城市化进程和人口流动两大因素高度相关。发改委数据显示，中国的城市化率在2017年底提升到了58.5%，城市人口已超过8亿，预计2030年城镇化率将会达到70%，在未来的十余年仍将是中国城镇化步伐加大的时期。城市化的加速往往伴随着劳动力资源的重新配置，截至2017年底，全国流动人口规模约2.44亿人，逐渐向沿江、沿海、沿交通节点等地区聚集，特别是三大都市群和中西部省会城市，开始凭借其就业机会、教育和医疗等优质资源，吸附住越来越多的劳动人口流入。而在大量的住宿需求的带动下，人口流入型城市的长租行业迅速被激活，快速发展,北京天津,成都,城市群/重点城市,2017年常住人口 人口年增量数量（万人） （万人）,人口增长率（%）,京津冀,长三角,北京天津上海,2170.71556.92418.3,-2.2-5.3-1.4,-0.1%-0.3%-0.1%,杭州苏州南京,946.81068.4833.5,28.05.86.5,3.0%0.5%0.8%,无锡宁波,655.3800.5,2.413.0,0.4%1.6%,珠三角中西部京津城市圈111,广州深圳东莞佛山郑州西安武汉长沙重庆成都,1449.81252.8834.3765.7988.1953.41089.3791.83075.21604.5,45.562.08.119.415.770.212.727.326.712.7,3.1%4.9%1.0%2.5%1.6%7.4%1.2%3.4%0.9%0.8%,流动人口向资源优势城市群汇聚，带动长租需求上涨,中国长租行业的城市化进程与人口流动影响,西安重庆,郑州武汉长沙东莞广州深圳佛山,南京无锡苏州 上海杭州宁波厦门,宏观环境背景-高房价和限购限贷政策核心城市的高房价与限购限贷使租房成为新市民的初始优选以北上广深为代表的资源优势城市繁荣发展的同时也陪随着房价的飞涨，为了抑制房价的不理性膨胀，敦促房产市场回归理性，自2016年四季度开始，全国累计73个城市进行了房产调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，调控力度极大。然而从城市流动人口、尤其是年轻人群角度来看，资源优势城市的房价仍然不低，且又有不同规则的限购政策；在购房资金和城市资历的双重门槛下，租房成为新晋市民的初始优选，且租房周期有延长趋势。,2018年中国一线城市限购限贷政策,2012-2018年北上广深存量住宅出售月均价,城市,限购,限贷,当地户籍,非当地户籍,首套房,二套房,北京,单身1套；家庭2套,连续5年社保或个税，限购1套,无贷普宅首付35%，非普宅40%；有贷普宅首付60%，非普宅,80%,普宅首付60%；非普宅80%,上海,单身1套；家庭2套,连续5年社保或个税，限购1套,首付35%,普宅首付50%；非普宅70%,广州深圳,限购两套单身1套；家庭2套,无贷首付30%五年内连续36 有贷普宅首付个月社保或个 40%税，限购1套 有贷非普宅首付70%无房无贷首付连续5年社保或 30%；在本市无个税，限购1套。房但有房贷记录首付50%,房贷还清者普宅50%；未还清者普宅70%；非普宅70%首付70%,30000,40000,6000050000,70000,200001000002012年1月,2014年1月,2017年1月,2013年1月北京,2015年1月上海,2016年1月深圳,2018年1月广州,中国长租行业概述中国长租服务行业的发展现状分析中国长租服务行业的各细分领域发展分析中国长租服务行业典型企业案例中国长租服务行业发展趋势,12345,住房空置率偏高房源多而分散缺乏统一管理房源产品标准化程度低匹配成本高,用户体验普遍不好缺乏反馈通道维权效果差,痛点信用评价体系缺失,住房管理体系缺失,信息不对称中介费用高撮合效率低低水平口碑服务标准化不足租房服务体系缺失,中国传统租房行业的发展困境长期市场自发运转，管理、服务与信用体系整体缺失中国传统租房行业长期处于市场自发运行的状态，行业整体缺失标准化的行业规范体系，中间主要的发展困境表现为：1）住房空置率偏高，房源多而分散，在房源端缺乏有指导标准的管理体系和标准化的房屋规格，房源与日渐多样化的租房人群之间长期处于匹配度不高的状态；2）租房行业以中介服务为核心主体，缺失配套的租房服务体系，同时由于规范性不足，导致信息不对称、租住的撮合效率低，且有哄抬房租、强迫交易等“黑中介”问题屡屡发生；3）用户体验长期没有得到足够重视，遭遇“黑中介”往往缺乏反馈通道，维权效果差，租房过程缺失有效的信用评价体系； 4）本质上为信息资源出售的传统中介收费模式在互联网信息时代已日渐陈旧，需要向服务型收费模式创新转变。中国传统租房行业的发展困境,房源端,中介端,用户端,长租行业驱动力-政策顶层设计政策层加大指导与监管力度，对长租行业的规范化与服务升级提出更高要求自2015年开始，有关长租的政策红利不断释放，政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、 规范化租赁企业的发展。从2015年住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，到中国首部专门针对住房租赁和销售的法规住房租赁和销售管理条例的推出，政府大力发展与规范租赁市场的态度十分明朗，对长租行业的规范化与服务升级提出更高要求。中国长租行业的政策发展驱动力,时间2015.122016.022016.032016.062016.032016.122017.052017.072017.082018.04,部门中央经济工作会议国务院国务院国务院办公厅国务院中央经济工作会议住建部住建部等九部委国土部与住建部证监会与住建部,政策文件/重要会议2015年中央经济工作会议公报关于深入推进新型城镇化建设的若干意见第十三个五年规划纲要第三十五章关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016年政府工作报告2017年中央经济工作会议住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知利用集体建设用地建设租赁住房试点方案关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知,内容说明发展住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以往住房租赁为主营业务的专业化企业。完善城镇住房制度。（1）建立购租并举的城镇住房制度（2）完善城镇住房保障体系住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。（3）加快发展专业化住房租赁市场。（4）健全房地产市场调控机制。健全住房供应体系。（1）完善购租并举的住房制度。（2）促进房地产市场健康发展（3）提高住房保障。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体，并将加大政策支持力度。建立租售并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。中国首部专门针对住房租赁和销售的法规，重点为如何保障租房人的权益。要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、南京等12个城市列为首批试点。根据地方自愿原则确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。重点支持住房租赁企业发行以及其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。,2018.052018.06,住建部保监会,关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%通知 以上。非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。关于保险资金参与长租市场有关事项的通知 明确了保险吸进参与长租市场的有关要求，明确了保险公司参投长租公寓项目的具体标准。,住建部、公安部等 关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法 2018年7月初至12月底，在北上广深等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，包括投 违规行为 治理房地产市场乱象行动的通知 机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。,长租行业驱动力-互联网赋能互联网赋能传统长租行业，提高租住信息供需匹配、提升房源管理水平、创新用户服务方式利好政策频发带动长租行业进入了快速发展时期，而互联网思维则开始颠覆原有租赁方式。从技术的层面促进长租领域新型商业模式的诞生与升级，长租品牌公寓的兴起、长租交易平台的产生与服务闭环创新，均是互联网赋能传统长租行业的入口，吸引互联网基因企业进军传统长租行业。在互联网+的背景下，信息精准匹配、构建交易信用、用户画像、服务痛点挖掘、房源标准化管理、支付金融、智能家居服务等各个层级前沿技术的应用，在降低运营成本的基础上，提升服务效率，创新服务模式，使链接长租上下游形成一条龙式服务闭环成为可能；在提高房源和用户的匹配效率的同时，更精确的,满足用户的个性化需求。,中国长租行业的互联网技术驱动力,互联网协同数据技术智能服务,降低运营成本降低风险成本降低沟通成本扩大服务范围提升服务效率生活方式升级智能生活打造,信息对称，供需匹配线上交易，保障信用个性化服务，O2O服务用户管理，精准营销房屋管理，产品研发支付体系，信用体系智能门锁，智能家居,信息交互交易信用用户画像房源管理支付金融智能服务,长租行业驱动力-用户体验用户端租房体验的优化在长租企业提升竞争力中的权重上升，成为锻造口碑、沉淀服务价值的关键传统租房行业最大的痛点之一就是租房服务长期缺失，用户处于被动地位，租房体验处于水平以下；而在市场自发运作的时期，资源导向的特点使房源信息的垄断把持即能带来利润，多数长租市场参与者缺乏沉淀租房服务价值的动力。但随着政策和社会环境的利好激发了行业的市场竞争局面，资源导向向用户体验导向偏移，用户端租房体验的优化在长租企业提升竞争力中的权重上升，成为打造长租口碑、提升服务价值的关键因素；同时长租用户的多样化以及消费升级趋势导致租房需求的分化与升级，也为新时期长租企业的服务创新提供更多切入点。中国长租行业的用户需求驱动力,需求分层用户对长租的需求更加丰富和细化蓝领人群、白领人群、金领人群、家庭租房、养老人群等不同群体的长租需求分层开始愈加鲜明,需求量升级在消费升级时期，消费者随着城市化进程而带来的房屋需求量也不断升级。,优化用户租房体验是锻造长租口碑，沉淀服务价值的关键,24%,48%,28%,25岁以下,25-30岁30岁以上,用户多样化租房人群年龄分布范围扩大，80、90后是主力军，更多30岁以上的用户接受以租代买的生活方式，用户群体呈现多样化中国城市租房人群年龄结构,消费升级居民收入的增长影响用户的消费理念升级，消费支出逐年上升，消费者对品质和服务要求更高2017年省市居民人均可支配收入TOP 6,58987,57229,42045,37022,35024,33003,上海市,广东省,北京市 浙江省 天津市 江苏省省市居民人均可支配收入（元）,长租行业驱动力-资本关注资本市场保持热度同时向商业模式更加清晰的成熟企业倾斜自2015年开始，资本的热情关注也是推动长租服务行业在近3年里快速崛起的推动力之一，许多长租公寓、互联网长租平台以及其他业态陆续出现，长租商业模式进入了创新升级阶段；但在这一时期，长租作为偏重资产并高度依赖于资金与地产资源的行业，资本的大量涌入在助推长租成为风口的同时，在对物业资源、人才资源的抢夺过程中也引发了局部过热的现象；再加上初期长租领域的盈利模式仍不甚清晰，2017年以来已出现多家长租公寓因为资金链断裂而宣布倒闭的情况。进入2018年，如何建立完善稳定的商业模式在部分优势企业当中已开始逐渐清晰，而资本市场保持热度同时，目光也向产品趋于成熟、更有盈利可能的企业倾斜。,中国长租行业的获投典型企业,2011-2018年中国长租行业融资数量,2,4,3,15,55,28,27,20,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,融资数量（笔）,公司名称,最近融资时间,轮次,主要资方,融资总额,自如蛋壳公寓,2018/1/162018/6/6,A轮B+轮,华平投资，腾讯，红杉资本中国老虎国外，华人文化，高榕资本,40亿人民币14.38亿人民币,巴乐兔优客逸家,2018/5/102018/5/10,B+轮C轮,DCM中国,天图投资,众为资本经纬中国,君联资本,6亿人民币14.72亿人民币,青客公寓,2018/4/17,C轮,凯欣亚洲投资，摩根士丹利,5.7亿人民币,乐乎,2018/6/4,B轮,顺为资本,翰同资本,鸥翎投资,3.5亿人民币,蘑菇租房,2017/12/30,C+轮,巨人网络,云锋基金,蚂蚁金服,7.78亿人民币,长租行业市场规模测算中国长租市场规模持续增长，预计在2025年将达3万亿艾瑞推算认为，2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿元水平，同比增长9.6%。未来几年中国长租行业的市场规模将保持持续增长的势头，预计在2020年其市场规模或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿。中国长租行业增长主要原因如下： 1、全国流动人口的规模在2017年约2.44亿人，随着城市化进程的继续以及重点城市人才吸引政策红利的激励，在未来几年人口流动性将大概率被激活，呈现上升趋势；2、2013年中国流动人口发展报告显示流动人口家庭中租住私房的比例平均为67.3%，在长租政策利好的带动上，这一比例将持续扩大； 3、随着可支配收入的提升，城市人口对居住体验和租房服务提出更高的要求，长租行业参与者也将拓展更加多样化、高质量的长租产品，平均租金收入也将随之持续上升。2016-2025年中国长租市场规模预估,8.8%,9.6%,9.9%,9.9%,9.8%,9.8%,9.8%,9.5%,9.4%,1.322016,1.432017,1.572018e,1.732019e,1.902020e,2.092021e,2.292022e,2.522023e,2.762024e,3.012025e,市场规模（万亿元）,增长率（%),长租公寓,链接房源端、服务端与用户端的重要载体,其他服务,房产中介网站租房版块,综合房产信息网站租房版块,分类信息网站租房版块,分散式品牌公寓,租赁金融,支付服务,长租行业主要细分领域长租公寓、长租平台以及其他相关支持服务为主要细分领域长租行业进入快速发展期后，细分领域也逐渐涌现诸多创新商业模式。除了传统房产中介领域之外，目前长租行业主要包括三个方面的细分领域，分别是机构化房源供应服务的长租公寓、互联网长租信息网站或服务平台以及与长租行业相关的支持类服务：1）长租公寓是房源的机构化供应、管理和运营服务，从运营模式来看分为集中式公寓和分散式公寓；2）互联网长租信息网站或服务平台则承载着信息交互、供需撮合、创新服务模式等职能，是链接房源端与用户端的重要载体，在长租行业中正在发挥越来越重要的作用，从属性来看可分为综合分类信息网站租房版块、房产中介网站租房版块、综合房产信息网站租房版块以及个人和机构房东直租平台四类；辅助服务主要体现在支付服务、租赁金融服务、智能硬件供应支持等多个方面。中国长租行业主要细分领域长租平台服务,集中式品牌公寓,智能硬件,房源的机构化供应、管理和运营服务,与长租行业相关的支持服务,中小型机构房东,个人和机构房东直租平台,中国长租房源结构品牌公寓占比仍少，机构类市场主体发展空间巨大从中国长租房源性质结构的角度来看，房屋租赁市场房源供给呈现大而散的格局，一般业主出租的C2C模式居多，机构房东的B2C模式快速增长。2018年预计全国出租房屋整体在7500万间规模水平，其中B2C模式机构房东房屋持有量总共约在2500万间左右水平，占比约在1/3，其中头部规模型品牌公寓的占比约2%，其余为长尾分布的中小型机构房东。相比发达国家成熟租住市场中机构房源占比约70%以上的量级，我国机构房东租赁市场有待继续开发。,B,D,头部规模型品牌公寓(B2C模式),机构房东(B2C模式)具有合法包租权的经营性房东（个人或公司），与租客签署合同。头部规模型长租公寓可视为机构房东中的品牌主体。,一般业主出租(C2C模式)通过中介、长租网站、传统渠道发布信息，由业主与租客进行合同签署。另外，由于业主房源整租为主，与日益增长的年轻人合租需求错配，业主将房源转给机构房东经营的趋势加速,集中式公寓主要由开发商和机构房东提供房源，以商业用地、工业用地为主分散式公寓主要由机构房东和一般业主提供房源，以住宅用地为主,2500万间左右,140+万间,中国长租房源结构5000万套,产业链与企业图谱房源端巨头与鱼群共存，服务类企业各显其能激烈竞争2018年中国长租服务行业产业链&典型企业图谱,房源供应机构房东,品牌公寓-集中式长尾分散的中小公寓机构（实际房源占比大）个人业主,生活服务网站-租房板块综合房产信息网站房产中介网站,服务企业个人和机构房东直租平台,传统中介,租客,月租金1-5K家庭/高端整租月租金5K,品牌公寓-分散式年轻人,1233.13.23.345,中国长租行业概述中国长租服务行业的发展现状分析中国长租服务行业的各细分领域发展分析长租公寓长租平台服务其他长租服务中国长租服务行业典型企业案例中国长租服务行业发展趋势,初期（1998-2005）主要以“机构房东”形式运营，链家、我爱我家等早期玩家入局01,02,淘汰期（2005-2012）市场重新洗牌，大量企业倒闭、合并,03系统化运营期（2012-2015）行业逐渐成形，产品和服务逐渐标准化，酒店运营商、半地产运营商入局,04,迎来发展期,05加速发展期（2017-今）2017年以来国家多次发布相关利好政策，更有如华润置地等国家队跑步入场，头部地产商均有布局,长租公寓发展历程与行业变化特征巨头入局+政策导向长期推动长租公寓发展中国长租公寓行业发展经历了4个阶段，1998-2005年为初期，从业者主要为行使“机构房东”业务；2005-2012年行业迎来了淘汰期，大量企业倒闭、合并，市场重新洗牌；2012-2015年为系统化运营期，机构房东租金水平、服务水平逐渐上升，部分现阶段的规模型公寓品牌开始形成 ；2015年国务院出台关于加快发展生活性服务性行业，促进消费集中升级的指导意见，将长租公寓定性为生活性服务行业，按照生活性服务行业给予政策支持，长租公寓进入发展期，酒店运营商、地产巨头纷纷入场，国家队也开始布局，在大而散公寓服务中开始形成品牌化的格局。长租公寓发展历程快速发展期（2015-2017）2015年国家出台相应政策，对长租公寓进行定义，在政策的扶持下，时至2017年，大资本、大地产商纷纷涌入，行业,头部规模型品牌公寓运营模式与特点,中国长租公寓主要分为集中型和分散型两种运营模式，其中集中式公寓因为装修设计前卫、社区化服务丰富和适当的管理半径，吸引年轻群体居住，但由于房源获取难的问题，往往位于偏远位置，房屋空置率较大，运营商的风险较高，因为前期投入大，目前多适用于一线城市；分散式公寓空间自由度大，但由于房源分散、户型不一，管理半径大，为了保证足够的用户体验，需要投入较大管理成本，但在充分的服务水平基础上，其灵活性使市场拓展效率更加快速便捷。,中国长租公寓主要分为集中型和分散型两种运营模式,典型企业示例,长租公寓主要参与者与行业格局玩家丰富，各有优势，市场处于抢占份额扩大规模的阶段长租公寓商主要由大量中小型机构房东、大型开发商、中介服务类、酒店类、创业类企业为主。其中，中小型机构房东是指，具有合法包租权的经营性房东（个人或公司），其在长租公寓领域体量最大，但却呈现长尾且分散的格局分布，他们虽然不像品牌公寓提供标准化服务，但仍然能满足广泛用户租房的一定需求；开发商类服务商掌握大量资源和资金，拥有硬性先发优势；中介类、酒店类、创业类服务商则在获客渠道、经营管理、商业模式上有着各自的优势。另外国家大力推广长租市场，从政策层到土地出让环节，国企介入的大趋势也已十分明朗。目前行业还未出现龙头企业，所有市场参与者都在扩大管理规模抢占市场份额的阶段。国内B2C模式机构房东房屋持有量总共约在2500万间左右水平，其中头部规模型品牌公寓大约仅在140+万间左右，未来在整体租赁房源供应量中占最大比例的仍是长尾的中小机构房东。中国长租公寓主要市场参与者,010203,创业类商业模式优势酒店类经营管理优势中介类获客渠道优势,040506,开发商类房源优势资金优势国家队房源优势政策优势中小职业机构房东体量巨大生存优势,重资产运用风险大,政策,市场,服务,房源,竞争激烈同层次品牌之间没有明显竞争优势，竞争环境胶着且激烈,优质房源难以获取目前长租公寓行业处于“跑马圈地”的阶段，优质房源获取是最大难点，也是最大竞争点,同质化明显长租公寓目前还属于非标行业，但业内各品牌服务开始趋于同质化，软实力差距不大，对行业良性竞争不利,税收压力大虽然近年来国家政策对长租行业大力扶持，但目前针对长租公寓行业而言，税收仍显得高昂无论集中式亦或是分散式公寓，都需要经过拿房、设计、装修等步骤，相比传统长租形式投入较大资金,长租公寓行业发展痛点道阻且长，机遇与挑战共存目前长租公寓主要面临5大制约因素，市场方面，行业参与者众多，但市场占有率都不高，处于抢占市场份额阶段，并且各有优势，同阶层企业间拉不开差距，竞争激烈；资产方面，资源与价格之间的矛盾难以协调，房源获取是行业最大难题，核心一二线城市优质地段拿房成本高，偏远位置房屋空置又无法避免；资金方面，国内长租公寓主要以重资产运营方式为主，缺乏退出机制，融资渠道稀少，目前国内头部长租品牌公寓基本处于“烧钱”阶段，租金回报率较低；同质化服务导致品牌竞争力减小，对差异化和精细化的需求，也是行业的发展痛点；政策方面，虽然2015年以来政策倾向明显，但行业税收优惠力度较小，相比新加坡、香港地区、台湾地区免征税政策，中国大陆仍有待发展。中国长租公寓行业痛点分析,长租公寓核心竞争力分析资源规模、品牌打造、系统化管理、资金链顺畅、降低空置率长租公寓核心竞争力主要为5个要素：规模是目前行业的主要竞争力，更是品牌公寓的核心竞争力，拥有更多的房源渠道，更优的资产配置将使企业占有更大优势；系统化，是企业竞争的软实力体现，租房流程线上化和运营流程管理标准化，是实现系统化运营的有效方式；品牌，是企业竞争拉开差距的关键，中低端公寓溢价能力低，在竞争中处于劣势；加强企业资金链的管理，保持顺畅，防止断裂，是维持企业稳定发展的保障性因素；空置率是影响企业生死的关键，在房源选取和应季营销方面应谨慎，对于集中式长租公寓尤为关键。长租公寓企业在制定战略时应有阶段性倾向，随着企业成长，关注倾向应呈现“规模资金链空置率系统化品牌规模”式循环向上的结构，每一环中品牌树立都是阶段性目标，比对自身成长阶段选择正确的关注倾向，将使企业发展得更健康良性。中国长租公寓核心竞争力及阶段性关注倾向分析,01规模是品牌公寓的核心竞争力，企业需依据自身资源实力逐步拓展，同时切忌因过度抢占房源产生房租爆涨等的不良影响，不利行业健康发展,02资金链在扩大规模的同时，加强企业资金链的管理，保持顺畅，防止因冒进而产生断裂，是维持企业稳定发展的保障性因素,03空置率是影响企业生存的关键，对品牌公寓与中小型机构房东同样重要，需优化房源目标，提升匹配效率，重视营销策略,04系统化租房流程线上化和运营流程管理标准化是提高产能、实现规模化的有效手段，是中小型机构房东的核心需求点,05品牌中低端公寓的议价能力十分有限，提升档次、强化服务是提升长租公寓盈利能力的关键,随着企业成长，关注重点应向品牌化倾斜（倾斜不等于只专注一项），整体呈循环上升趋势,1233.13.23.345,中国长租行业概述中国长租服务行业的发展现状分析中国长租服务行业的各细分领域发展分析长租公寓长租平台服务其他长租服务中国长租服务行业典型企业案例中国长租服务行业发展趋势,1.0时代（2015）,特点：在信息服务基础上，介入更多交易和服务环节；开始以用户价值为导向，完善信息采集审核机制，追求信息的真实性问题：平台服务的方向和深度正在探索之中标准服务体系和商业模式尚未健全行业规范尚未成形,信息聚合特点：迎合了用户生活习惯的线上转移链接用户需求与中介服务积累流量资源问题：审核制度缺失和服务中介的商业模式，导致虚假信息问题比较普遍,互联网长租平台服务发展历程从1.0时代向2.0时代过渡的服务提升期，体系化是大方向互联网长租平台的发展历程也是“互联网+”对长租行业提升赋能并深化融合的历程。2015年以前，长租平台长期处于信息聚合的1.0时代，互联网迎合了用户生活习惯的线上转移，长租平台一方面为用户方提供了房源信息，另一方面也通过中介服务给房源端带来了流量，但由于信息审核制度的缺失，虚假信息问题难以从根本上杜绝。2015年以后，政策利好，行业快速升级，长租平台不再满足于信息聚合的作用，进一步延伸运营链条，填补租房前中后各个阶段的服务空白，提高租房体验；在1.5时代的发展基础上，未来长租平台终将进入相对成熟的体系化运营阶段，更好的服务于房源与用户两端，重构租房产业链，形成标准化、高效率、高匹配度、高信任值的租房服务体系，促进市场认可的行业规范形成。中国互联网长租平台服务发展历程服务提升,1.5时代（20152020）,2.0时代（2020）,体系形成特点：互联网+贯穿所有交易环节，租客和房东直连建立业界认可并可执行的行业规范构架起相对标准的服务体系智能化在平台端的进一步应用形成标准化、高效率、高匹配度、高信任感的行业常态,，,长租平台与长租公寓服务的生态关系两个赛道在供需匹配和行业标准形成上相互补足，合作紧密长租平台和长租公寓是密不可分的合作关系。目前行业上游房源供给呈现大而散的格局，但现阶段的长租供需匹配效率远不及对标的酒旅行业，因此，长租公寓与长租平台的合作就显得尤为重要。长租平台与长租公寓的关系和OTA与酒店行业的关系极其相似，长租平台可以为公寓解决客源问题，协调公寓与租客间的供需关系，在提高交易效率的同时，降低交易成本，在带有交易性质的平台上还能直接完成交易，快速匹配成交。此外长租平台通过对房源的整合提供标准化、规则化的服务，这也催化长租公寓行业向规范化发展；而优质的公寓房源为平台带来满意的用户体验。长租平台与长租公寓的生态关系,长租公寓长租公寓对标酒店行业，但匹配率却远不及，相比与酒店行业对OTA的依赖，长租公寓更需要长租平台的引流长租平台类似于OTA平台之与酒店行业，长租平台为长租公寓提供流量与交易服务。随着和影响力加深，长租平台也带动长租公寓行业向规范化、标准化的方向发展,