2018年Q2中国购物中心发展指数报告.pdf

中国 购物中心发展 指数报告 (2018 年 第 二 季度 ) 商务部 流通发展司 中国连锁经营协会 二一 八 年 八 月 1 一、总体指数 和分项指标 2018年第 二 季度 中国购物中心 综合 指数 为 66.1，环比 下降 1.4，但仍 高出荣枯线 16.1， 且高于 去年同期 指数 1.3。 排除 季节性 波动 因素 ，市场仍 处 在 健康 发展通道。 表 1 中国购物中心发展指数 指数指标 权重 2018 年第 二 季度 指数 环比变化 % 同比变化 % 全国 综合指数 100% 66.1 -1.4 +1.3 现状指数 60% 61.9 -2.5 +4.0 宏观市场 5% 69.7 -8.2 -9.6 租赁 活跃度 8% 77.1 -1.7 -4.2 运营 表现 22% 77.4 -6.7 +4.6 成本控制 25% 41.8 +2.2 +8.8 预期 指数 40% 72.4 +0.3 -2.6 其中， 现状指数 为 61.9，环比 下降 2.5，但 同比 上升 4.0， 并 高出 荣枯 线 11.9。 现状指数 环比 下滑 主要 是 受到 “ 宏观市场 ” 和 “ 运营 表现 ” 指标 波动 的 影响 。 整体 购物中心市场对未来 6 个月 的预期指数 为 72.4， 环比 上升 0.3， 并高出 荣枯线 22.4， 表明业主 对 下半年保持 信心 和 乐观的预期 。 2 图 1 现状指数和预期指数 从分项 指标来看 ， 反映购物中心宏观基本面的 “宏观市场” 指数本季 明显 下跌 ，环比 下降 8.2 达 69.7， 主要受多个 消费力 较弱的二三线城市 整体 出租率下降的影响 。 “租赁活跃度” 指数环比下降 1.7至 77.1，主要 受 位于 华东、华南和华中的 少量 购物中心 进行了租户调整而导致空臵率 短期 上升影响，但 整体 购物中心市场 租赁 问询 量 仍保持 向上趋势， 有 69%的项目本季 度 租赁问询 量 环比增长，另有 26%的项目所获问询量与上季度持平 。 “运营表现 ” 指数 为 77.4，环比 下跌 6.7， 但同比仍有 4.6 的 上升 ，主要受 部分样本项目 （ 17.6%）客流量 环比 出现小幅下跌 影响 。 客流量下降 的项目主要集中在 一线城市的 地区型物业， 以及 部分 人口和 消费市场 容量 相对 较小的二三线城市，后者以面积 较大的 购物中心 更为突出 。 但整体市场 在租 金收入上 仍 表63.6 57.9 63.4 64.7 64.4 61.9 75.3 75.1 72.0 70.9 72.1 72.4 01020304050607080901002017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1 2018 Q2现状指数 预期指数（未来 6个月） 荣枯线 3 现不凡， 98%的项目 的 租金收入同比持稳或增长， 仅有 2%的项目租金收入 同比下跌 。 “ 成本控制 ” 指数环比 上升 2.2 达 41.8。 一方面，企业在雇佣成本上日趋稳定 ； 另一方面，零售新 技术 的运用为商场营销提 高 了效能，节省了营销 成本 。 图 2 现状指数分项指标 二 、分城市能级 指数 2018 年 第 二季 度， 分 城市能级指数 表现略显 差异 。 其中： 一线城市 发展势能不减 ，综合 指数 为 69.5， 环比 上升 1.9， 同 比 上升 5.0，北 、 上 、 广 、 深 的购物中心 市场平均出租率 均 与上季度持平或进一步提升。 都市型物业 辐射 全市 乃至全国 的优势 依旧 持续 吸引着品牌的入驻， 100%的一线城市都市型物业租赁问询量 保持 增长， 且有 73%的项目入驻品牌质量 获得 提 升 。 二线城市 指数 为 65.8， 环比 下降 2.1， 但83 79 79 74 78 70 81 81 81 86 79 77 80 73 83 88 84 77 40 33 37 36 40 42 01020304050607080901002017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1 2018 Q2宏观市场 租赁活跃度 运营表现 成本控制 荣枯线 4 同比 上升 1.5。 新项目 大量入市仍是二线城市 购物中心 业主 面临 的 主要 挑战。 13 个 中国主要二线城市前序 12 月 （ 2017 年 7 月 至 2018 年6 月 ）迎来逾 660 万 平方米的新增供应量， 对租赁 招商产生压力 ， 亦有部分项目因招商率较低而推迟开业。 但 成都、南京、杭州 、 西安等强 二线城市 购物中心市场仍 表现不俗。 三线及以下城市 指数 为 65.2，环比下降 1.1， 同比上升 1.8。 图 3 城市能级综合指数情况 三 、分 不同 类型物业指数 2018 年 第 二 季度 ， 都市型 物业 指数 为 66.3， 环比 上升 0.4， 同比上升 2.3。 市场对 都市型物业的租赁需求，尤其是 在 一线城市和 强二线城市保持旺盛。 地区型 和 社区型物业 指数 环比下跌 1.8，分别达69 67 68 64 64 63 68 65 66 63 70 62 68 68 66 70 66 65 0102030405060708090100一线 二线 三线及以下 2017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1 2018 Q2荣枯线 5 67.6 和 67.8。 尤其是非省会型三线城 市 购物中心客流量下降、租户品牌较难提升是 指数下跌的重要原因。 而位于二三 线城市 新兴区域 有待更多居住人口迁入的 社区型物业 在 客流 、 销售 额上面临较大的 挑战 。由于二季度 缺 少 长假消费， 以 目的性消费为主、 并 更 多 地 关联旅游消费的 奥特莱斯型 物业 本季 度 综合 指数出现较大 跌幅 ，环比下降 11.3至 58.1，但 从 中长期来 看 ，奥特莱斯型物业成长潜力 仍不容小觑 ，品牌 入驻意愿 较 强 。 图 4 购物中心类型综合指数情况 综上所述 ， 全国 购物中心市场 大体 保持健康稳健的 发展 趋势 。 值得 关注 的是 ， 在大数据、人工智能、物联网 等推动下 ， 实体商业 与电商平台融合 度不断提升 ， 越来越多 的 电商 领军 企业 布局 线下 门店， 刷脸支付、电子标签、智能云货架、 AR 试衣 /试妆等新科技 给消69 65 68 71 64 61 74 66 65 69 64 73 67 64 66 71 66 69 70 69 66 68 68 58 0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.0都市型 地区型 社区型 奥特莱斯型 2017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1 2018 Q2荣枯线 6 费者 带来全新的消费体验 。我们 预期， 更多元、 更 智慧、 更 高效 的商业模式 将 持续为 购物中心市场 注入活力， 购物中心也 将 成 为 零售商连接 消费者 、 嫁接新科技 的 全方位 服务平台。