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中国购物 中心发展指数 报告 （ 2017 年度） 商务部 流通发展司 中国连锁经营协会 目 录 第一部分 前言 . 1 第二部分 2017中国购物中心发展指数基本情况 . 5 一、总体 指数和分项指标 . 9 二、区域和城市能级指数解读 . 7 三、不同物业类型指数解读 . 10 第三部分 2018年中国购物中心市场 展望 . 12 一、总体购物中心市场展望 . 12 二、区域和城市能级市场展望 . 12 三、不同购物中心类型市场展望 . 14 1 第一部分 前言 消费 市场 稳定 增长，消费者信心企高 。 在消费升级带动下， 2017年国内消费市场发展 较快 ，对经济增长的拉动作用进一步提升。全国社会消费品零售总额 36.6 万亿元， 同比 名义增长 10.2%，高 于 GDP增速 3.3 个百分点。与此同时，消费者信心指数创历史新高 ，消费结构升级加快 。 图 1 历年 GDP 增速和社会消费品零售总额 /增速 实体零售持续向好 ， 线上线下深入融合 。 2017 年 实体零售持续向好 ，限额以上单位实体零售业态零售额比上年增长 8.4%，增速 同比 提 升 0.6 个百分点；其中，超市、百货店和专业店增速分别比上年提高 1.2、 4.1 和 0.5 个百分点。 与此同时，线上线下融合走向 深入 ，并催生更多新概念、新模式的商业门店。移动支付、物联网、人脸识别等 数字化 新科技从各个环节推动零售业转型 变革 ， 全渠道 零售 蓬勃发展 并 利好实体零售 。 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0100,000200,000300,000400,000500,0002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017亿元人民币社会消费品零售总额 年增速（社消零售总额） 年增速（ GDP） 2 购物中心供应压力 犹存 ，多元化需求 去化市场面积 。 据统计， 截至 2017 年 底， 全国大中型购物中心项目 总数 逾 4500 家。 17 个主要城市的优质 商场 平均出租率 接近 93%， 同比上升 0.8 个百分点 。 尽管整体市场出租率较好， 但 城市内不同商圈之间 、商圈内不同项目之间出租情况和租金表现 差异化 程度 进一步加大 。 沈阳、天津、无锡、重庆等城市部分商圈平均空置率超过 20%，另有 少量 城市的 现有 项目出现七成以上空置面积 ，阶段性供应过剩风险不容忽视。 空置率 较高 直接影响 了 购物中心的 租金 收益 。究其原因， 购物中心 项目的 位置 仍然是影响零售物业租赁的重要指标 。同时， 营 运经验越来越多地作用于项目的租金表现。 2017 年全国 17 个主要城市 内 租金同比下滑的购物中心中，有 64%的项目位于成熟度欠佳的非核心商圈 ，有 2/3 的项目由非 专业和 缺乏 经验 的 开发商 营 运和管理 。 与此 相反， 2017 年 主要上市购物中心 营 运商 可比项目平均租金增幅约为15.4%，较 2016 年加 快 4.7 个百分点。 3 图 2 全国 17 个主要城市购物中心发展指数得分 评测 结果显示， 2017 年 我国 17 个主要 零售 物业 市场发展可划分为三类： 1）成熟市场： 北京、 上海、 广州、 深圳、 成都、 杭州 2）成长市场： 武汉、 南京、重庆 3）潜力市场： 大连、沈阳、 宁波、 天津、长沙、青岛、 苏州、无锡 尽管 局部供应压力仍然 存在， 但不断丰富 并 日趋多元化的 租赁 需求给市场 持续 注入新 活力 ， 同时 更多地去化 存量 和新增零售面积。 主要表现在 ： 大众服饰品牌 持续创新 ， 逆势进军一二线城市优质商业 。 数据显示， 2017 年国内主要上市连锁服饰品牌同比销售增速 28.7%，较 2016年加快 15.8%，并明显 优于 国际快时尚品牌。 然而， 较多门店分布 于4 三线及以下城市 且 单店销售 额 低 于 一二线城市 的现状 ，使得 越来越多的 品牌 加快 布局 高级 次 市场 。 对 部分品牌 调查显示 ， 2017 年一二线城市新开门店占比约 46%，较 2016 年增长 11%。与此同时，收购国际品牌 成 为迅速打开一二线市场的捷径。 歌力思 2015 年和 2016 年购入的 Laurel 和 Ed Hardy 品牌在 2017 年 新 开店 14 家和 40 家，大 部分位于一二线城市核心商圈的优质商场内。 资本关注消费领域 ，体验业态 最受青睐 。 零售业的参与主体在数量上、类型上不断 扩容 ，风险资本成为新生力量 ， 持续 推进线上向线下融合和拓展。统计显示， 2017 年 285 起零售娱乐领域风投案例 中 ，有 86 笔资金将全部或部分用于铺设线下门店。 由于顺应消费升级趋势且对线下体验依赖度高， 餐饮、运动设施和生活方式等业态最 受 资本青睐， 预计 此类品牌将 密集 布局线下店铺 。 互联网企业 全渠道 布局加快 ，生鲜 超市 发展迅速 。 2017 年 线上企业 布局线下 蔚然成风 。 生鲜电商超市 集 互联网科技、 生鲜食品、冷链物流、智能化库存管理、实体零售等为一体的新 实体店 模式异军突起，阿里、腾讯、京东等互联网领先企业纷纷入局。数据显示， 2017年盒马鲜生、超级物种、 7Fresh 等共计 开业 新店 51 家，而 2016 年仅为 4 家 。新开门店 速度还在进一步提升 。 2018 年前四个月已开新店 35 家。 综上所述， 我 国购物中心机遇与挑战并存， 一方面 经济 平 稳、收入增长、消费升级为零售业发展 奠定基 础 ，新业态、新模式、新主体的 涌现 又为市场持续注入新的活力，购物中心业主逐步累积经营经验5 并优化运营 管理 。但 另一方面 ， 快速的 变革与发展 也 带来短期内 增量加剧 、 供需 失衡等问题，购物中心 市场 阶段性供应过剩的 问题 犹存。 鉴此，商务部流通发展司委托中国连锁经营协会组织连锁型购物中心运营商开展调查，持续邀约 200 个购物中心项目负责人直接参加在线问卷调查。在此基础上起草 2017中国购物中心发展指数 报告 ，作为 我 国购物中心市场发展的阶段性指标，为各地政府和各市场参与主体在制定未来发展规划时提供参考。 6 第 二 部分 2017中国购物中心 发展 指数 基本 情况 一、总体指数 和分项指标 （一） 现状和预期持续向好 2017 年 全国 综合指数 为 68.5， 同比上升 1.3， 高于荣枯线 18.5，表明整体购物中心 市场 持续回暖 和 向好 。其中，现状指数 65.1， 同比上升 0.9， 高于荣枯线 15.1， 购物中心业主市场信心持续增强 。 预期指数 73.5， 高 于 现状指数 8.4， 较 上 年同期进一步提升 1.8， 说明大部分业主对市场 发展 和项目 运营 持乐观、向上的预期 。 图 3 全国购物中心综合指数情况 （二） 销售 额、 租金收入表现 良好，成本压力 犹存 从 分 项 指标 来 看， 反映业主对于整体零售业现状信心的 “宏 观市场 ” 指标 为 76.2， 比上 年同期 高 11.1。 67.2 64.2 71.7 68.5 65.1 73.5 0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.0综合指数 现状指数 预期指数 （未来 6个月） 2016 2017荣枯线： 50.0 7 图 4 现状指数分项指标情况 “ 租赁活跃度 ” 指数 为 81.5， 同比提升 2.5， 高于荣枯线 31.5，说明 市场 对购物中心的租赁需求进一步加大 ， 实体 零售品牌仍在寻址拓 店。 同时， 全渠道 零售催生的新业态和新品牌 如生鲜 电商超市 、互联网健身房等 也在寻求 购物中心 内的 商铺 。 “ 运营表现 ” 指数 为 92.7， 较 上 年同期进一步 提 升 2.8。 2017年有 93%的购物中心 同时 实现 销售额 年增幅 和租金收入的增长 。 “ 成本控制 ” 指数分值 为 33.4，同比下跌 3.3，低于荣枯线 16.6，表明购物中心企业在成本支出上仍有增加。 其中， 对大数据和零售新科技的投入仍然是购物中心运营成本增加的主要 原因 之一 。 二、 区域 和 城市 能级 指数 解读 （一） 华东 保持领先 ，东北地区 转好 从区域看， 全国 7 个 区域 综合 指数 均 位于 荣枯线以上， 说明 全国65.1 79.0 89.9 36.7 76.2 81.5 92.7 33.4 0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.0宏观市场 租赁活跃度 运营表现 成本控制 2016 2017荣枯线： 50.0 8 购物 中心市场 大体上 保持健康发展。 各区域指数 由高到低 分别 为 华东（ 71.0 / 同比上涨 1.7） 、 东北 （ 69.7 / 同比上涨 14.3）、 华中 （ 69.2 / 同比上涨 0.4）、华 南 （ 68.3 / 同比上涨 2.2）、华 北 （ 68.1 / 同比下跌 3.1）、西 北 （ 67.8 / 同比下跌 1.3）和 西南 （ 62.1 / 同比下跌 0.1）。 具体来看，以上海为核心的长三角区域继续引领华东地区 ，华东地区 购物中心 保持领先 地位 。 东北地区 综合指数显著提升， 主要受益于 沈阳 、 哈尔滨 一些 优质项目 在 客流 、销售额、租金收入等方面的 转好 ， 但区域内其他城市发展 进程 仍然 滞缓 。 华北地区 同比下降3.1，主要因为山东、内蒙古 少量 项目出现客流或出租率下跌 ； 但北京 市场 仍然 保持快速发展和领先地位， 各项指标 均有提升 。 图 5 区域综合指数情况 （二） 一线城市租赁活跃， 市场 优势 显著 从城市看，北、上、广、深四城 继续保持优势地位 ，一线城市综合指数 达到 70.0，分别高 出 二线和三线 及以下 城市 2.2 和 2.1， 但较69.3 55.4 68.8 66.1 71.2 69.1 62.2 71.0 69.7 69.2 68.3 68.1 67.8 62.1 0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.0华东 东北 华中 华南 华北 西北 西南 2016 2017荣枯线： 50.0
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