南半球投资：全球房地产投资者指南.pdf

南半球投资 全球房地产投资者指南在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队全球房地产投资者指南 | kwm为何选择澳大利亚？2016年上半年全球经济不确定性令众多投资者陷入进退两难的境地，一方面股票市场不断波动，另一方面债券收益率持续低迷。在澳大利亚，这一经济不确定性又恰逢市场驱动力从资源和能源向住房和服务转移。尽管如此，澳大利亚正在通过长期基本面和对结构优化的持续关注（包括在现有框架的基础上引入新的分配机制）确保澳大利亚资本分配竞争中对全球投资者的竞争力。支撑澳大利亚强劲基本面的一大支柱是政府（包括联邦和州政府）再次承诺以开发世界一流的基础设施支持门户城市的发展。重要基础设施政策和文件的发布、与私人领域就价值获取和替代性筹资模式不断开展公开对话，都是推动大型基础设施开发和城市改造、在城市内部和城市之间加强联通的重要因素。另一大支柱越来越多的外国资本（尤其是来自亚洲的资本）正在不断流入澳大利亚房地产市场。2015年澳大利亚房地产外国投资水平有力地支撑了对房地产资产的需求。由于资产需求持续强劲（超出供应），买方投资者开始越来越多地通过战略性手段获取高质量的资产，同时通过交易结构设计平衡买卖双方之间的议价能力。并购活动随之成为了房地产行业某些领域的增长重点（及核心竞争力）。在本文成形之时，摩根士丹利英威达办公室基金（Investa Office Fund）控制权竞争通过其对关键行业参与者的影响已掀起几轮引人注目的竞争，另一些公司正在积极竞标收购GPT都市办公楼基金（GPT Metro Office Fund）。许多市场参与者正在努力在成为收购目标前尽可能扩大规模。在澳大利亚市场，上述挑战为境外资本（包括养老基金和主权财富基金）投资者带来重大的买入机会。在管理投资信托制度下的针对某些境外投资者的税收优惠更是放大了上述机会。该项制度使得澳大利亚房地产投资租金收入和资本利得纳税体制更添全球竞争力。指南对于考虑澳大利亚房地产投资的人士，“南半球投资”可帮助他们快速了解可能遇到的法律、税务及结构问题。我们还概括了直接或间接购买澳大利亚房地产权益中经常用到的关键实务要素及风险缓解策略。当然，本指南并非详尽分析，亦不拟替代有针对性的专业意见。如果您想了解更多信息或讨论投资方案，敬请致电我们的国际团队。金杜团队“南半球投资”是金杜律师事务所房地产业务团队推出的项目。该团队拥有丰富的跨境服务经验，参与过亚太地区多个最大型和最复杂的房地产投资和开发项目。金杜是一家全球领先的律师事务所，其总部位于亚洲，致力于让亚洲通向世界、从世界联通亚洲。欢迎阅读南半球投资 全球房地产投资者指南在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队全球房地产投资者指南 | kwm投资 工具 在开展任何投资前，最关键的步骤是确保投资结构设计适当，以避免发生不利或其他意料之外的法律、会计或税务问题。要投资澳大利亚的房地产，可以直接购买房地产，也可以间接收购持有房地产的公司或信托结构的股权。选择收购结构（直接或间接）及投资工具是拟议收购结构设计的关键环节，这种选择会受到若干因素的影响，包括法律、会计和税务方面的考虑。下表简要地列述了投资者可选择的结构和工具，以及若干相关的监管问题。直接投资与间接投资全球房地产投资者指南 | kwm在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队设立私人单位信托通常可以通过现有或为收购目标房地产而新设的澳大利亚投资实体直接投资于澳大利亚房地产。投资者一般通过信托结构而非公司结构来获得和持有澳大利亚的房地产投资，因为只要遵守特定要求，投资于房地产的信托可以被视为“非纳税”实体。另外，如果持有澳大利亚房地产权益的信托符合管理投资信托（MIT）的资格，某些全球投资者还可以享受澳大利亚的纳税优惠。管理投资信托：税收优惠和适用于澳大利亚房地产投资的其他税种。本指南还将就澳大利亚信托相关纳税政策做进一步阐述。在向投资者返还资本方面，信托结构亦享有更大的灵活度。购买私人单位信托可以通过购买已持有目标房地产的既有私人单位信托的单位，以间接方式投资房地产。倘若可以直接购买信托持有的房地产，买方通常会选择直接购买，而不是购买持有房地产的信托单位，原因如下：投资结构 主要特征 监管信托/管理投资计划*（批发投资者） 由受托人和/或投资管理公司管理 如投资者全部属于批发投资者，信托无需注册为管理投资计划 需要取得澳大利亚金融服务执照（AFSL）（该执照通常由受托人持有，但也可以通过代表和/或代理安排由投资管理公司或外部人士持有） 同时受信托一般性法律管辖信托/管理投资计划*（零售投资者） 由受托人/责任实体和/或投资管理公司管理 如有零售投资者，信托可能需注册为管理投资计划但注册后基金可面向更大范围的潜在投资者筹集资本 通常需要注册为管理投资计划 注册后，面临较高的监管和合规要求（另外，如果有零售投资者，可能需要履行披露义务） 如注册为管理投资计划，责任实体必须为公众公司并持有AFSL执照 同时受信托一般性法律管辖公司 由其董事管理 成员权利受公司章程和/或股东协议管辖 受2001年公司法（联邦）（“公司法”）管辖 某些情况下资本筹集需对投资者进行披露合资 权利受合资协议、单位持有人协议（如合资工具是信托）或股东协议（如合资工具是公司）管辖 可与上述所有结构结合使用 可与其他市场参与者合作如利用其他市场参与者的资源（资本或其他专长） 监管取决于合资工具的类型（如是信托还是公司）见上文若购买单位信托的单位，通常需要对信托和受托人另行开展公司、财务、会计及税务尽职调查，以评估所收购资产与负债的范围。如果拟购买全部信托单位，应缴纳的印花税一般与直接房地产投资应缴纳的印花税相同。A B*信托注册为管理投资计划需要至少两名成员全球房地产投资者指南 | kwm在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队澳大利亚信托法基础指南信托的性质 根据澳大利亚法律，信托并非独立的法律实体。信托是受托人与受益人之间就特定财产而建立的关系。受托人经任命产生，必须依照信托设立时的信托契据行事。在单位信托中，受益人（投资者）的相对权益以持有单位的数量与类别表示。信托的管理 信托由受托人管理。受托人必定为法人实体，持有房地产及任何其他信托资产的法定产权。受托法人可以是信托投资者控制的公司（在此情况下，信托为子公司或封闭型信托），也可以指定专业受托公司（即所谓“聘用受托人”），全球投资者日益普遍采用后一种做法。常见的做法是（尤其是在指定了专业受托人后）指定一家独立的投资管理公司协助受托人对信托进行管理。受托人的权力、职责与限制通常由信托契据来规定受托人的权力、职责和限制，以及对创设与转让信托单位的限制，并由不同州和地区的法律以及适用于信托的衡平法原则作为补充。监管 单位信托可采取公募或私募形式。如果单位信托采取私募，也就是说所有投资者都是专业投资者或“批发投资者”，那么信托本身一般不受公司法的监管，但受托法人和/或投资管理公司的活动将受到监管。如信托注册为管理投资计划，则信托将受公司法监管。公司法是管辖澳大利亚公司的法律，属于联邦法。该法由澳大利亚证券与投资委员会（ASIC）执管。执照 如果信托属于管理投资计划，则必须持有AFSL。AFSL可由受托人持有，或在某些情况下可由投资管理公司或第三方（该第三方可授权投资管理公司或受托人在其AFSL下经营信托）通过代表和/或代理安排持有。单位持有人的权利与义务如果单位持有人数量较少且互不关联 ，通常会签订单独的单位持有人协议， 就信托单位交易限制（包括控制权变更）、优先购买权、信托财务管理、房地产及信托其他资产交易等事项，规范单位持有人与受托人之间的权利和义务。在某些情况下，这些事宜也可以通过信托契据事先规定。税收管理要求 如果外国投资者设立信托投资于澳大利亚的房地产，信托的受托人必须遵守信托的设立与运营相关的澳大利亚税收管理义务。 特别是，信托必须取得税号（TFN）并每年报税。另外，由于信托一般为税务方面的“流通”实体，信托的受托人必须每年进行税务计算，以确定单位持有人或信托受益人每年应就信托的收益缴纳多少税款。可以聘请外部服务商协助这项工作。信托的受托人可能还需要考虑是否进行商品服务税（GST）登记。全球房地产投资者指南 | kwm在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队常见结构 下图是房地产领域投资单位信托/管理投资计划常见的结构，体现了上文所述单位信托/管理投资计划的特征。这一结构也包含采用子信托持有多项房地产资产。通过澳大利亚子公司间接投资在澳大利亚，通过公司结构持有房地产投资亦是可行途径，但并不常见（原因见设立私人单位信托一节）。运用信托结构的全球投资者（信托为子公司或封闭型实体）设立自己的受托法人亦是相对常见的做法。本段载列了适用于澳大利亚公司的监管框架。澳大利亚最常见的公司形式是股份有限公司，可以是私属（私人）公司，亦可以是公众公司。公司私属（私人）有限公司 公众（有限公司） 至少有一名股东，非雇员股东人数不得超过50名 至少有一名董事，必须是澳大利亚常住居民 可以有秘书，并非必需 不得从事需要发布招股章程的任何活动（向原有股东或雇员发售股份、公司法第6D章下例外适用的情况如小规模发行除外） 必须遵守公司法第2M3部分规定的报告义务 大型私属公司必须委任审计师 必须有公共职员处理税务事宜 必须在澳大利亚拥有注册办公地 至少有一名股东 至少有三名董事（其中两名为澳大利亚常住居民） 至少有一名秘书，必须是澳大利亚常住居民 在遵守证券及其他适用法律的前提下，可以发布招股章程发售股份、债券或其他证券 必须委任审计师 必须有公共职员处理税务事宜 必须在澳大利亚拥有注册办公地 可以在澳交所上市，但并非必须单位持有人单位持有人投资管理公司 受托人房地产 房地产 房地产子受托人信托向投资者分配收入投资者提供资本以获得单位信托子信托子信托子信托单位持有人协议（仅在单位持有人互相不相关的情况下需要，如不同属一个公司集团）全球房地产投资者指南 | kwm在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队在股东数量有限的房地产投资情形中，较常见的做法是利用私属公司，因为公众公司会涉及到额外的披露要求，财务报告和行政管理负担较重。外国公司注册外国公司只有在澳大利亚注册为外国公司，或通过澳大利亚的子公司开展业务后方可在澳开展业务。这项注册要求独立并附加于AFSL要求，普遍适用于所开展业务与澳大利亚有必要联系的外国公司。外部或内部管理在传统结构中，上市及非上市A-REIT一般由“外部”责任实体或“聘用受托人”管理 （即责任实体的所有权和控制权独立于计划单位及相关房地产的所有权）。近来，由于计划成员日益要求提高该等计划管理层利益的一致性，许多A-REIT转而采用内部管理结构，以满足投资者这一日益高涨的要求，越来越多采用合订结构的趋势便是例证（见合订证券投资一节）。通过购买A-REIT的单位间接投资另一种间接投资方式是购买房地产投资信托（ REIT）的单位。澳大利亚拥有成熟、复杂的REIT市场。REIT采取信托结构，并受完善的法律与监管框架管辖。REIT 可以在澳大利亚证券交易所（澳交所）上市，亦可不上市。批发不动产基金是一种非上市REIT。上市的REIT如今称作A-REIT。REIT（及某些情况下的私人单位信托）属于管理投资计划的一种，并适用相关监管规定。合订证券投资合订结构在澳大利亚日益普遍，上市A-REIT尤为如此。合订证券（通常上市）包含A-REIT单位，并在某些拥有房地产管理或开发权的公司中持有股份（可包括相关A-REIT拥有的不重复的房地产）。“合订”是指A-REIT的单位和公司的股份必须作为单个证券一并买卖不能彼此独立，单独交易。合订结构的构建方式，通常使得结构中的A-REIT部分可以投资于房地产以产生租金，而结构中的公司部分可以开展其他业务活动，譬如物业开发或物业管理。如果构建得当，依照澳大利亚的“交易信托”规则，A-REIT不会作为公司纳税，而可能基于“流通”原则纳税。关于交易信托规则的更多详情，请参见税务信托一节。因此，合订结构有望通过公司开展的活动将来自A-REIT的“流通”租金收入与开发盈利及其他非租金收入等潜在收益相结合。监管要求投资于房地产的大多数信托都属于公司法所指的“管理投资计划”，因为它们一般都涉及出资和汇集资金或资金等价物，投资于产生财务利益（譬如房地产的租金回报）的计划，而计划的成员取得计划的“权益”（即单位），但计划的成员对计划的运营没有日常控制权。公司法规定，所有上市REIT和某些非上市REIT必须注册为“管理投资计划”（见下表）。但如果计划根据公司法无需出具产品披露书（PDS），则无需进行注册。如果所有投资者均为公司法定义下的“批发投资者”，则适用这一例外。公司法规下针对注册要求还有其他一些例外，例如仅向海外投资者发售的情况 。违反注册要求不注册“管理投资计划”，可能导致计划被法院责令清盘。另外，公司法还规定违反注册要求构成刑事犯罪，可处以200个罚金单位 （如属于法人实体，则1000个罚金单位 ）及最高5年的监禁。私人或批发信托可以自愿注册（譬如为了获得针对管理投资信托的税收优惠，参见管理投资信托税收优惠一节 。注册计划还面临其他合规与披露义务，另外责任实体及其管理人员须履行公司法和计划章程所规定的与其职能相关的法定职责与财务要求。1. 这一例外可见公司法第601ED(2)节，该节规定如果管理投资计划在发行权益时已注册，而其所有权益发行均无需根据第7.9部分第2节出具产品披露书，则无需注册。2. 2001年公司法规第7.9.07FB节对公司法第1012D(8)节的修订。3. 罚金单位目前为180澳元（1994年刑法（联邦）第4AA(1)节）4. 公司法第1312节5. 公司法附件312534在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队全球房地产投资者指南 | kwm成员出资、汇资或资金等价物产生财务利益，以取得计划的收益作为回报，但对计划的日常运营没有控制权。下列情况中，MIS必须注册：成员超过20名；计划由从事计划推介的人士开展推介；ASIC已经确定该计划属于密切关联的一组计划，而所有计划的成员总数超过20名（除非适用上文所述例外）。并非批发客户的任何其他客户。一般假定某人为“零售客户”，除非其属于某个批发客户类别。注册计划的受托人必须是责任实体。该实体担负双重责任，既是受托人，又是MIS的管理人，虽然可以委任第三方实体进行管理，但RE担负适当管理计划的完全责任，并始终对代理人的行为负责。符合MIT资格的信托，可享受减税优惠。要符合MIT资格，信托必须满足某些要求，包括：信托必须由众多人持有；必须达到特定的监管要求；针对信托中澳大利亚资产的投资管理活动，必须有相当部分在澳大利亚执行。有些要求的操作方式有所不同，取决于信托是未注册批发信托、注册批发信托，还是注册零售信托。范围很广，满足若干类别条件之一的人即可能成为批发客户，这些条件包括：首次投资至少出资50万澳元；投资相关企业不属于小企业（即雇员需超过特定人数）；或投资者拥有250万澳元的净资产或过去2年每年的总收入不低于25万澳元。管理投资计划（MIS）注册计划责任实体管理投资信托（MIT）批发客户零售客户注册计划必须具备符合公司法要求的章程和合规计划。章程列明责任实体运营计划的规则。必须确保章程包含责任实体运营计划所必须行使的一切权力和权利，因为未经成员批准可能难以进行后续修订。合规计划的目的是说明责任实体采用什么样的结构、体系和流程，确保责任实体遵守公司法和计划章程对其规定的义务。责任实体退休或撤除如果计划： 未上市：需要有表决权成员（包括未在场成员）投票总数的至少50%（特别决议） 上市：需要有表决权成员亲自在场或通过代理人投票总数的至少50%（普通决议）通常，如果决议牵涉到注册计划责任实体及其关联人的利益（作为成员的利益除外），该责任实体及其关联人将无权就计划决议进行表决。但是，如果是上市计划，责任实体及其关联人有权就撤除责任实体和选择新责任实体的决议进行表决。关键术语全球房地产投资者指南 | kwm在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队权益（或重大权益持有变动）。除了须遵守公司法，上市A-REIT还须遵守上市规则，必须向澳交所告知可能对计划权益的价格或价值产生重大影响的信息。这些规则要求立即披露价格敏感信息，除了有限的可以不予披露。管理投资计划的披露要求如果管理投资计划的单位并非专门发售给“批发客户”投资者，则计划的责任实体必须发布产品披露书。产品披露书必须遵守法定标准，列明关于单位的必要信息，以便于零售客户能够决定是否购买单位。小规模发售及其他规定情形可享受某些豁免。注册计划还需遵守日常披露要求（譬如持续报告义务）。金融服务执照发放责任实体必须是公众公司，并要求持有AFSL授权其运营该计划。此外，未注册批发或私人单位信托的众多受托人如果在澳大利亚从事“金融服务”，也需要持有AFSL，除非适用某项现行豁免规定。要取得AFSL，申请人必须满足ASIC设定的多项财务及非财务要求，包括： 财务要求方面，拥有至少1000万澳元 的净有形资产（适用于责任实体和/或外部托管人）；某些特定情况要求拥有5万澳元的盈余流动资金； 非财务要求方面，必须证明受托人拥有充足的资源，可提供执照所涵盖的金融服务，并执行监督安排及充分的风险管理体系。申请AFSL的流程涉及面较广，要求申请人提供关于其组织专长的详细资料与书面证明，以及其关键人员的资历与经验。AFSL持有者须遵守广泛的义务，包括向ASIC提交财务报表审计报告 ，其中必须包含证明持有者已遵守ASIC就AFSL提出的财务要求的审计报告 。另外，责任实体必须提交一份更详细的审计报告，提供与现金流预测和财务资源相关的更多细节 。外国金融服务商一般无法满足取得AFSL的要求，他们通常谋求得到AFSL制度的一项或多项豁免，确保自身符合这些豁免的条件，以避免违反澳大利亚金融服务执照法律。其中可以申请的一项豁免规定是，倘若拟议的金融服务商已经受某些经认可外国监管机构的监管，譬如美国证券交易委员会 、英国金融服务管理局 、新加坡金融管理局 或香港证监会 ，便可将本国司法管辖区的现有授权“挪移”过来。为享受这一豁免，在外国接受监管的实体必须通知ASIC其希望依赖ASIC以特定法律文书形式授予的豁免 。上述豁免的确切范围属于复杂的技术问题，很大程度上要视相关金融服务商的具体情况而定，而依赖“挪移”变通的外国金融服务商一般需要遵守日常持续的披露义务。 注册计划清盘章程可包含在特定时间、特定情形或发生特定事件时对计划进行清盘的权力。该等特定事件可包括责任实体向成员发出通知、成员表决（一般通过特别决议）等。除了行使章程规定的权力外，如果计划的目的已经实现或无法实现，责任实体亦可对计划进行清盘。章程变动可以通过下列方式修改计划的章程： 成员的特别决议（需要至少75%的成员在场表决）； 如果责任实体合理认为变动不会对成员的权利造成不利影响，责任实体可单方面修改章程。适用于上市A-REIT的其他法规公司法对上市A-REIT附加规定了更多责任和义务，包括： 禁止收购：大致来讲，任何人及其关联方不得收购上市A-REIT 20%以上的权益，除非被要求提出正式的收购要约或者取得收购目标实体成员的批准； 重大持股人披露：强制性披露要求，规定在上市A-REIT中持有5%以上权益（或者持有重大权益后，权益变动至少1%）的成员（包括其关联方）必须向澳交所披露其6. ASIC监管指南166，表97. 公司法第989B节8. ASIC监管指南166.639. ASIC监管指南166.20810. CO 03/110011. CO 03/109912. CO 03/110213. CO 03/110314. ASIC监管指南176.5667891011 121314在本指南中投资工具：直接投资与间接投资管理投资信托：税收优惠澳大利亚房地产相关法律如何拥有澳大利亚房地产如何设立澳大利亚房地产的产权租赁如何影响澳大利亚房地产的投资价值卖方必须向买方披露的信息直接购买房地产时买方承担的责任可持续性对房地产的影响澳大利亚房地产外国投资如何受到监管特恩布尔政府：聚焦澳大利亚主要城市澳大利亚房地产投资适用的其他税种澳大利亚房地产投资中的融资影响澳大利亚房地产的知识产权问题规划与环境监管我们的全球团队全球房地产投资者指南 | kwm管理投资信托背景符合管理投资信托（MIT ）资格的澳大利亚投资工具在税收方面可以享受若干优惠。这些优惠旨在鼓励居民及非居民投资者利用管理投资信托结构的投资工具，将资金投入澳大利亚，尤其是澳大利亚的房地产。信托要取得MIT资格并享受上述税收优惠必须满足若干要求。并非所有信托都符合MIT资格，因此希望通过MIT投资于澳大利亚房地产的外国投资者应当谨慎设计其投资结构，确保相关信托符合MIT资格。简而言之，最重要的是MIT的活动必须为以产生租金为目的或主要目的的土地投资或某些其他的特定的投资。税收优惠