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无 界2018中国投资市场报告世邦魏理仕研究部03 04 17引言 城市无界 区位无界27 33 37用途无界 金融无界 科技无界42结论无界 中国投资市场报告2018无界 中国投资市场报告2018当今中国，地域与行业间的相互联系渐入肌理，边际正不断模糊乃至消散。我们看到基建和产业驱动经济要素在城际间奔流不息，城市的生长与演变沿空间和时间维度快速并行，金融、科技与地产三者的交互和创新目不暇接，继续以囿于一城、一地、一个行业的割裂视角来看待房地产投资不免有管中窥豹而失之全局之虞，无界当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。无界思维并非地产界的新鲜事物，从业者们早已或多或少地应用于各种业务实践之中。世邦魏理仕撰写此报告的初衷在于系统梳理无界思维方法，促其运用由自发而自觉，进而更好地为房地产投资决策提供参考。报告全篇分为五大部分：城市无界 区位无界 用途无界金融无界 科技无界报告将分别从城市、区位、物业用途、地产金融及科技的颠覆式影响五个维度切入，在立足于房地产投资根本逻辑的同时，致力于超越固有的思维边际，引发前瞻性的思考。引言第一部分城市无界城市与城市群基建成熟完善、以及科技带来的交流便利与效率提升,使得经济和人的活动范围早已超越于行政区划边界。产业在空间集聚、扩散的动态过程也渐渐使得工商业活动不再囿于单一的城市，而是在一个联系紧密的城市群中分工、协作和迁移。房地产投资的战略视角亦应如是。中国的改革开放造就了40 年经济总量增长三十余倍( 扣除通胀) 的经济奇迹。这轮高增长以深圳、厦门、上海、天津等沿海城市开放为先导，逐渐向周边与内陆辐射，并随城镇化发展和产业集聚与分工形成城市群。城市群内一般存在一个或两个核心城市作为增长极。经济增长发端于增长极，逐步依点- 轴 -网络的路径辐射整个城市群并最终形成一体化。城市群内始终存在着一组同时作用的对偶效应，即极化效应 生产要素向增长极聚集和扩散效应 生产要素由增长极向周边城市扩散。理论上认为，在市场机制作用下，城市群发展过程中极化效应通常先于和大于扩散效应。然而政府为消除区域发展过度不平衡在税收、土地、人口、产业、基建等方面的积极干预则使这组效应间的关系及其对城市群的影响更加复杂。世邦魏理仕认为，以城市群角度看待一地商业地产投资具有战略意义，因为认清城市群所处阶段以及极化 - 扩散效应下生产要素的群内流动路径无疑有助于判断群内各城市的商业地产发展趋势和投资机会。例如扩散效应下产能溢出所带来的核心城市内工业区块的城市更新，以及周边城市人口与就业增长推动的住宅和商铺需求，极化效应下核心城市的商务办公需求等。无界 中国投资市场报告201803城市无界由于地域广大且区域发展不平衡，国内各城市群发展处于不同阶段。17个主要城市群1近十年（2008-2017）经济数据的分析，可以看到国内城市群的发展情况和趋势如下：从群际发展趋势来看，以十年为跨度，京津冀、长三角、大湾区这三大先发城市群的全国经济规模2占比由39.2%降为38.6%，显示出全国经济发展一体化的趋势产业梯度转移、区域发展扶持政策和基建投资的共同作用下，成渝、武汉等中西部城市群迅速崛起。这一发展趋势在房地产市场上已有所反映。世邦魏理仕的统计数据显示，2008-2017年，中西部城市群的办公、商业和仓储物业的出租面积占比由12.3%提升至23.9%。值得注意的是，三大城市群的经济占比近三年有重拾升势的迹象。我们认为这与中国经济转型中发达地区具备更好的新经济基础有关，下一小节中将就此展开进一步分析。1本文根据数据可得性对其中17个主要城市群加以计算分析。17个城市群包括京津冀、山西、呼包鄂、东北、长三角、江淮、海西、环湖、山东半岛、中原、武汉、长沙、珠三角、成渝、黔中、滇中、陕西。2 为便于对于大湾区的整体探讨，本文所研究全国经济体量均包括港澳无界 中国投资市场报告201804中西部城市群商业和物流地产出租面积占全国市场比例沿海城市群开启一体化，长江经济带快速崛起数据来源: 世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度40%30%20%10%0%写字楼 零售物业 物流仓储城市群经济占全国比重明显上升稳定（一体化阶段）稳定（极化阶段）下降2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017辽中南京津冀长三角海西大湾区长株潭环湖江淮武汉成渝山东半岛从城市群内部的发展趋势来看，三大先发城市群均已出现由极化主导转向扩散主导的迹象，但程度上又存在差异。3 经济占比指当年城市生产总值占城市圈所在地区生产总值比例。城市圈生产总值暂以对应省份总体数值模拟替代。4 目前我国共已确定9个国家中心城市，包括北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安。无界 中国投资市场报告201805增长极城市经济占所在城市群比重与一体化进程数据来源: 国家统计局，世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度城市群长三角大湾区京津冀成渝、武汉等二线城市群极化效应主导一体化发展相对领先极化和一体化并行一体化进程缓慢上海在2008-2017十年间在长三角城市群中经济占比3由21.2%下降至18.6%。近三年新经济推动下上海的极化效应重新放大区域内发展同城化趋势虽日益明显, 但深圳在创新经济带动下近年来再次极化的倾向明显南京、杭州的经济占比提升更快，已成为推动长三角城市群发展的两个次增长极群内经济一体化进程 表现 成因广深港三核地位牢不可破；大湾区各城市地理分布紧密的特点加上产业和基建的互联使广深与周边城市间出现同城化趋势北京、天津与河北各城市间产业梯度落差过大；天津在此轮产业结构调整中相对滞后; 雄安新区的建设使京津冀城市群进一步向北京或环京都市圈极化国家在全国城镇体系规划中明确提出要打造一批除原有直辖市外的国家中心城市4，以及随之而来的政策支持引导，进一步加速了城市群内经济动能向增长极汇集北京作为增长极在城市群中发展速度日趋加快城市群核心城市（如成都、重庆、武汉等）的经济占比不断提升40%35%30%25%20%15%10%5%0%2008 2013 2017武汉武汉极化 一体化（扩散）长株潭 江淮 成渝长沙 合肥 重庆 成都 北京 天津 广州 深圳 上海 南京 杭州京津冀 大湾区 长三角如上文中提及，城市群内部长期来看遵循极化向扩散化的发展路径，但过程中会受到政策、产业、基建等因素的影响。经济动能切换是造成三大城市群核心城市近年来再度极化的重要原因。以信息科技及科研产业附加值占地区GDP比值作为新经济动能强弱的判断指标，我们发现北京、杭州、深圳、南京、上海的这一比值占据国内城市前五位，且 2012-2016年间均有明显上升。同一时期，相关城市群呈现出围绕上述核心城市极化增长的趋势。人口和土地政策也对城市群发展有至关重要的影响。例如北京和上海的城市总规已就建设用地和常住人口规模作出较为严格的上限管理，这将强化两地对所处城市群的扩散效应。而近年来二线城市纷纷发起的“ 抢人大战” 则有助于其在城市群内进一步极化。公路、高铁、机场等基础设施建设从长期来看是城市群一体化的必要条件，但短期内基建的影响趋于中性。基建将放大原有的极化 扩散效应，并推动城市群发展进入下一阶段。如大量基建投资在长三角城市群的作用体现为促进一体化发展，而在成渝等二线城市群则将加速极化。无界 中国投资市场报告201806影响城市群发展的主要因素信息科技与科研产业附加值占GDP比重数据来源: 各地方统计局，世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度0% 4% 8% 12% 16% 20%北京杭州深圳南京上海沈阳天津重庆广州成都大连武汉苏州青岛无锡宁波2016 2012无界思维里城市不再是地图上某个孤立的点，而是被置于一张紧密关联又互相影响的城市网中。对城市群际和群内发展趋势及其影响因素的一体化梳理将有助于投资者在制定城市战略时更具前瞻性。从当前国内主要城市群的发展趋势来看，我们认为其对房地产投资的指导意义如下：新经济引领下三大先发城市群的核心城市短中期内出现阶段性再极化趋势。建议优先关注核心城市内与经济转型方向贴合的房地产类型，例如办公楼、科技园区、具改造潜力的工业物业和地块等。长期来看，三大先发城市群（尤其是长三角和大湾区）将延续一体化进程。已确立崛起趋势的次增长极（南京、杭州）的物业价值将持续受益。同时，基建改善和同城化预期下，长三角的南通、大湾区的佛山、东莞、惠州、中山等城市与核心城市联系度有望显著提升，建议优先关注人口和产业导入直接受益的住宅、商业、工业物流领域的机会。中西部城市群和海西城市群持续快速极化，核心城市（成都、重庆、武汉、长沙等）各类房地产短期面临不同程度的供过于求风险，但中长期存在系统性的投资机会。下一小节中我们以近期关注度急剧上升的大湾区为例，用城市无界的视角去梳理此间的房地产投资战略。无界 中国投资市场报告201807城市无界对房地产投资的启示无界 中国投资市场报告201808城市群视角下粤港澳大湾区的房地产投资机遇大湾区规划与新的机遇粤港澳大湾区（以下简称大湾区）是指由广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆（市区范围）9市和香港、澳门两个特别行政区组成的城市群。大湾区拥有在科创、贸易物流、金融和服务领域各具优势的深圳、广州、香港三个增长极，亦包括先进制造业基础雄厚的珠三角其余各城市，内部经济分工明确且联系紧密。2017年大湾区总体经济规模达11.7万亿人民币，是仅次于东京湾区的全球第二大湾区经济体。预计到2020年，大湾区有望成为全球第一大湾区经济体。中央政府在2018年的政府工作报告中明确指出要出台实施粤港澳大湾区发展规划纲要。在更为一体化的制度框架下，人口流入、创新和产业升级、基建和同城化将加速推动大湾区的发展和融合，也将为我们在无界视野下提示房地产投资的战略机遇所在。无界 中国投资市场报告201809大湾区11城的功能定位城市广州深圳佛山东莞惠州中山江门珠海肇庆香港澳门未来大湾区中功能定位世界旅游休闲中心大湾区核心增长极、国家科技产业创新中心、枢纽型网络城市、国际交往中心大湾区核心增长极、全球科技产业创新中心、“一带一路”交通枢纽、有全球影响力的海洋中心城市国家制造业创新中心、全球制造创新中心、大湾区西部航空枢纽、大湾区高品质森林城市大湾区先进制造业基地，区域性综合交通枢纽、产业创新中心和历史文化名城国际金融中心、航运中心、贸易中心；亚太国际法律及争端解决服务中心、国际资产管理中心、国际创新科技中心大湾区先进制造业中心大湾区西翼枢纽门户城市珠江西岸的核心城市、大湾区创新发展示范区连接大西南的枢纽门户城市、大湾区新型城市大湾区科技成果转化高地