2019年中国房地产行业信用风险展望.pdf

行业研究报告 1 2019 年中国房地产行业信用风险展望 主要观点 2018年以来， 房地产开发投资 超预期高位增长， 土地购置费和新开工面积高增长成重要支撑因 素 ，下半年 ， 土地出让条件严苛叠加 资金紧张 ， 房企拿地消极 ， 土地流拍增多， 土地购置 拉动投资作用减弱，但 在 施工面积回暖下，建安将支撑 投资 ； 房企加快推盘回笼现金但市场观望情绪明显， 房地产销售额和销售面积增速 达历史低位 ， 库存去化周期探底回升； 三四线 城市在棚改货币化收紧和购买力透支 下需求萎缩， 一二线 基本面向好但支撑力度有限，预计 销售延续调整； 资金端 受货币政策宽松影响，房企资金面 边际改善 ，压力 依旧较大。 2018年，行业 政策 延续“房住不炒”总基调， 年底部分城市调控出现小幅松动，但总体仍然未放松 ；在中美贸易摩擦、 宏观 经济 和房地产市场 下行压力下，政策更趋向因城施策，结构微调，预计 2019年一二线城市调控政策可能进一步松动， 尤其是二线城市可能会率先松动 ， 但在维持调控、平稳发展的基调下松动的空间有限；三四线城市则将持续受到棚改货币化支持力度回落的政策压力。 竞争格局方面， 业务 继续向有竞争优势的大型房企集中 ，同时行业融资集中度逐步提升，资金偏向于财务稳健型、高评级优质房企 。 在融资紧缩、销售增速下滑背景下，房企 稳定 现金流 尤为重要， 销售速度放缓 房企 为加快资金回笼 需对在建项目持续资金投入， 同时 在 行业 债券集中在 2019 年 到期 双重压力下， 高杠杆、 扩张 激进、盈利能力差 及短期债务高的房企 面临资金链风险，其违约风险加大； 大型优质房企 在土储规模、融资渠道、资金成本等方面具有优势，其信用将保持稳定 。 一、 行业 整体 运行状况 开发投资方面： 2018年 110月房地产开发投资增速高位回落，韧性依旧；一线城市投资增速有所回升，二线城市投资增速波动下行，三线城市投资增速上升至高位后快速下降； 房地产开发投资 受土地购置费用 增长 维持高位， 随着土地购置费增速下滑， 预计 2019年房 地产开发投资增速面临下行压力 从近年房地产行业发展趋势来看，国家对房地产行业实施了持续的调控，导致行业景气度出现明显波动， 2015年，全国房地产开发投资 95,978.85亿元，同比增长 1.00%，增速较上年 下滑 9.50个百分点，为近五年来的最低点。 2016年，在各项去库存政策的刺激之下，房地产市场明显回暖，全年房地产开发投资 102,580.61亿元，同比增长 6.90%，增速较上年上升 5.9个百分点； 2017年全国房地产开发投资 109,799亿元，同比增长 7.04%，增速较上年同期上升 0.16个百分点 ，整体投资热情仍旧较高， 主要系房地产企业拿地较多所致 。 2018年 111月，全国房地产开发投资 110,083.00亿元，同比增长 9.70%，增速 与前 10月持平，但 较前 9月回落 0.2个百分点， 在土地购置费和新开工持续高增长下继续维持在高位 。受 房企融资渠道缩紧、土地市场转冷及 销售 增速回落 的共同影响， 预计2019年 投资增 速 仍存一定下行压力。 行业研究报告 2 图 1 房地产开发投资同比变化情况（单位：亿元、 %） 资料来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 分城市来看，根据 40 个大中城市 1的月度指标显示， 2015 年，一线城市与三线城市投资增速分化严重。自 2016 年开始，一二三线城市投资增速开始趋同，但 2017 年 3 月调控政策再次升级以来，一线城市受限制政策从严等因素影响，投资增速波动下滑，二线城市投资增速缓慢上升，保持较高的景气度，三线城市房地产开发投资增速在 2017 年初达到高位后波动下行。 自 2018 年起，一二三线城市投资增速趋势分化严重 ； 2018 年 111 月，一线城市房地产累计开发投资增速为 7.52%，从 4 月份以来增速持续回升 ，主要系 土地购置费和建安工程投资增速回升 ；二线城市投资增速 为 4.50%， 受土地市场降温，较前期略有下降 ；三线城市房地产开发投资增速 在 2017 年末开始增长，于 2018 年 3 月达到近三年内最高峰后迅速回 落 ，受 7 月棚改货币化收紧影响， 2018年 111 月，三线城市房地产累计开发投资增速为 8.30%，较上半年回落 5.21 个百分点。 图 2 房地产开发投资分城市同比变化情况（单位： %） 资料来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 140 个城市按一二三线划分如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州、石家庄；三线城市：无锡、贵阳、昆明、南宁、北海、海口、三亚、呼和浩特、兰州、温州、西宁、银川、乌鲁木齐。 行业研究报告 3 房地产 开发 投资由建筑工程投资 （占比 55%65%） 、安装工程投资 （占比约 8%） 、设备工器具购置投资 （占比约 2%） 和 以土地购置费用为主的 其他费用 （占比约 25%35%）构成 ，以建筑工程投资和其他费用为主 。 从各项构成对房地产投资的边际贡献率来看， 20152017 年 建筑工程投资 增速较为平稳，增速在 5%7%之间 ； 2018 年一季度之后，建筑工程投资增速转负 ，在开工和施工均有所回暖情况下， 建筑工程 投资转负主要 受资金限制施工周期延长所致 ，预计在开工和施工改善情况下，建筑工程投资有望得到修复 ；而其他费用 自 2017 年下半年之后 增速不断上行，至 2018 年 6 月达到峰值 55.60%；而后 土地市场遇冷，增速开始下滑 。 截至 2018 年 11 月底，以土地 购置费 为主的其他费用累计同比增长 46.90%， 土地投资 大幅增长 。 总体看 ， 2018 年 前 11 月的房地产开发投资在三四线 城市土地购置费拉动下，保持较强韧性， 但随着土地市场转冷，预计后续投资增速将有所回落 。 图 3 房地产开发投资构成增速情况（单位： %） 资料来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 到位资金方面： 2017 年，房地产开发资金增速 整体 下滑 ， 其中 自筹资金的占比逐步下降，而其他资金占比则反向上升 ， 房地产的销售为房地产开发投资带来了将近 50%的资金来源 ； 2018 年二季度后，受货币政策宽松影响，房企资金面有所改善 ，自筹资金和其他资金 保持 较高增速 ， 但在 融资从紧延续且销售增速下滑 情况下 ，房企资金压力依然较大 2015 年，房地产开发资金来源增速缓慢下滑 ， 进入 2016 年，受各项去库存政策影响，房地产开发资金来源增速大幅升至 15%16%； 2017 年， 房地产企业融资渠道再度收紧， 房地产开发资金来源增速 整体呈下降趋势 。 2018 年 资金增速 自二季度探底回升， 受 7 月份 货币政策宽松 影响， 资金面改善明显 ， 但 整体 仍低于 2017 年资金增速水平。 2018 年 111 月，房企到位资金同比增长7.60%，其中国内贷款同比 下降 3.70%， 主要 系银行信贷受到监管 ， 银行资金流入房地产市场受限影响 ，但下降幅度较前 10 月有所收窄 ； 自筹资金 同比增长 10.00%，主要系房企 发债及资产证券化规模 增长所致 ； 其他资金 同比增长 9.68%， 达 处于 2018 年 较高位 ，主要系 房企 加快回款所致 。 行业研究报告 4 图 4 房地产资金来源构成增速情况 （单位： %） 资料来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 注：利用外资规模较小，且增速占比波动较大，此图未列示 从近几年资金来源占比变化趋势看，其他资金占比不断增长，逐渐成为房地产开发投资的主要资金来源， 占比约为 50%；其他资金中，个人按揭贷款、定金和预收款合计占比超 90%，而这三项均和销售直接相关，由此可见房地产的销售为房地产开发投资带来了将近 一半 的资金来源。随着政策对房地产企业融资的限制， 房企 自身造血能力对房地产企业愈加重要。 截至目前，央行已进行三次降准，释放一定流动性， 10月 31日召开的政治局会议 要求坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策 ，货币政策结构性宽松，行业政策迎来边际改善， 但融资从紧延续且 销售增速下滑， 房企资金压力依然较大 。 表 1 房地产投资资金来源情况（单位：亿元 、 %） 资金来源 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 110 月 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 自筹资金 49,037.56 39.17 49,132.85 34.07 50,872.22 32.60 45,512.36 33.55 国内贷款 20,214.38 16.15 21,512.40 14.92 25,241.76 16.18 19,726.67 14.54 其中：银行贷款 17,415.46 13.91 18,158.24 12.59 20,485.29 13.13 15,900.34 11.72 非银金融机构贷款 2,798.92 2.24 3,354.16 2.33 4,756.47 3.05 3,826.33 2.82 其 他 资金 55,654.60 44.45 73,428.37 50.92 79,770.46 51.12 70,316.75 51.84 其中：定金及预收款 32,520.34 25.97 41,952.14 29.09 48,693.57 31.20 44,942.20 33.13 个人按揭贷款 16,661.65 13.31 24,402.94 16.92 23,906.31 15.32 19,407.94 14.31 其它 6,472.61 5.17 7,073.29 4.90 7,170.58 4.59 5,966.61 4.40 外资 296.53 0.24 140.44 0.10 168.19 0.11 80.47 0.06 合计 125,203.06 100.00 144,214.05 100.00 156,052.62 100.00 135,636.25 100.00 数据来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 注： 2018 年 111 月 房地产投资资金来源 部分 数据未出。 在去化状况良好以及预计调控政策持续背景下， 2018年 111月 房企主被动补库存动力较强，新开工 和施工 意愿回升 ， 房屋竣工面积增速继续探底 ， 预计在新开工面积和施工面积均回暖情况下，竣工面积有望触底回升。 2017年，房屋新开工面积 178,653.77万平方米，同比增长 7.00%，呈缓慢下行态势 ； 2018年 3月后，新开工面积增速迅速回暖， 2018年 111月，房屋新开工面积 188,894.53万平方米，同比增长行业研究报告 5 16.80%， 处于 2016年下半年以来的高位， 主要系 去库存政策下，房企去化良好，主动补库存，以及行业调控预计仍将继续，房企被动开工提速，并在多重融资渠道受阻情况下加快推盘以回笼资金所致。 施工方面， 2017年 房屋施工面积增速较为平稳，维持在 3%左右，受 限价等调控政策影响，房企在 2018年上半年 放缓施工节奏，但随着国家 确认 调控主基调未变， 加上 房企 融资渠道受限通过推盘获取资金需求强烈，下半年施工面积增速 有所回升， 2018年 111月施工面积增速达 4.70%，为 2016年 8月以来的 高点。 2017年，随着地产景气度的回升， 4月 竣工面积增速上升至 10.60%； 2017年 4月以来，房屋竣工面积呈 迅速 下降 趋势， 到年底时竣工面积同比下降 4.40%， 且房屋竣工面积增速 比新开工面积增速 下降速度更甚，反映整体房企施工进度的减缓。 进入 2018年 ，房屋竣工面积 增速继续探底 ，前11月房屋竣工面积同比下降 12.30%， 预计在新开工面积和施工面积均回暖情况下，竣工面积有望触底回升。 图 5 本年土地购置面积、新开工面积、施工面积和竣工面积 同比变化情况（单位： %） 数据来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 二、 行业供需 情况 2017 年土地供应节奏显著加快 ， 一、三线 城市土地市场活跃，二线城市土地供应面积 小幅下降 。 2018 年 111 月 ， 一线城市供地节奏放缓，成交下滑 ； 二线城市 土地市场前期活跃后处于降温状态；三线城市土地市场呈先扬后抑态势，预计后期土地成交面积增速会有所回落 ； 二三线城市土地溢价率均明显回落，一线城市有所波动但依旧低位徘徊。 近 几 年，土地供应呈递减趋势， 20142016年 100大中城市 供应 土地占地面积分别为 7.50亿平方米 、 6.57亿平方米 和 6.09亿平方米 。 2017年 ， 100大中城市供应土地占地面积 6.75亿 平方米， 同比增长 10.89%， 2017年土地供应节奏显著加快 ，主要系一线城市及部分承接外溢需求的三四线城市土地供应升温所致。 2018年 111月， 100大中城市供应土地占地面积 6.96亿平方米，同比增长 16.40%，整体供应量继续上扬 ；成交土地占地面积 5.65亿平方米，同比增长 8.80%。 行业研究报告 6 表 2 100 大中城市土地供应及成交情况（单位：万平方米 、 %） 项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 111 月 供应土地占地面积 75,038.32 65,659.11 60,860.43 67,485.36 69,570.43 成交土地占地面积 65,803.53 54,580.07 52,923.01 60,177.66 56,528.27 成交土地占比 87.69 83.13 86.96 89.17 81.25 数据来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 分一二三线城市来看， 2017年，一线城市土地供应的放量以及库存维持低位共同推动一线城市土地成交活跃，土地成交量同比增长 45.04%；二线城市土地成交市场 小幅下降 ，同比 下降 1.87%，主要系 上 年高基数原因；三线城市房地产销售的积极向好带动土地市场的火热，房地产企业拿地热情较高，三线城市土地成交量同比增长 26.20%。 2018年 111月， 一线城市供地节奏放缓， 前 11月 成交土地占地面积累计 同比 下降 12.34%； 二线城市土地成交市场 总体 走高 ， 增速快速下降但整体仍高于上年水平； 三线城市累计拿地 增速呈先扬后抑态势，在 2018年前 5月达到累计拿地增速峰值 43.24%， 此后受调控持续深化、房企资金压力大等影响， 累计拿地增速持续下滑。 2018年 111月 ，三线城市成交土地占地面积为 3.18亿平方米，累计同比增长 11.43%。 但由于近年来我国三四线城市成交活跃，透支部分购买力，预计三线城市土地热度将有所下滑。 图 6 一、二、三线城市成交土地占地面积 增速情况 （单位： %） 数据来源： Wind 资讯 ， 联合评级整理 成交土地溢价率方面， 受房地产市场上涨及限购限贷等政策影响 ， 2016年成交土地溢价率 波动较大； 2017年 后 ，由于热点城市土地供应的增加， 房企并购和合作拿地方式的增加 以及土拍市场竞自持制度的建立 等原因 ，土地溢价率明显回落，地价逐渐趋于合理； 在政策持续下， 土地出让条件严苛 、 企业资金压力 上升 ，房企拿地更趋谨慎 ， 2018年 111月， 二三线城市 土地溢价率 均明显回落 ，一线城市有所波动但依旧 低 位徘徊。 行业研究报告 7 图 7 一 、 二 、 三线城市成交土地溢价率 （单位： %） 资料来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 受严格的房地产调控及融资渠道收紧的影响，房地产企业加快推盘进度以实现销售现金流的快速回笼，但购房者观望情绪明显， 2018 年 111 月， 房地产销售额和销售面积增速小幅回落，达 2015 年下半年以来 历史低位， 预计受政策持续深化影响及购房者预期转变，市场逐步进入调整；一线与核心二线城市受政策影响致使供给不足，导致销售面积增速维持低位；三线城市销售情况表现仍最佳，增速略有下滑， 未来去化承压。 2016 开始，随着全国房地产市场持续升温，房地产销售面积大幅增长，全年商品房销售面积157,349.00 万平方米，同比增长 22.5%，增速较上年同期增加 16 个百分点。 2017 年，受高基数 及调控政策密集发布 影响，商品房销售增速持续下滑， 2017 年 ， 全国 商品房 销售面积 169,407.82 万平方米，同比增长 7.70%，较去年增速下降 14.80 个百分点 。 受调控政策持续、棚改货币化收紧以及购房者预期转变影响 ， 2018 年 111 月，全国商品房销售面积 148,604.00 万平方米， 同比增长1.40%， 增速进一步回落 ， 全国房地产销售金额 129,508.00 亿元，同比增长 12.10%，增速较 110月回落 0.40 个百分点 ； 2018 年前 11 个月商品房销售面积增速 均 在 1%5%以内徘徊，降至 2015年 6 月以来的低位 ， 商品房销售额增速与 2015 年 下 半年 基本 持平，也处于近三年来的相对低位。 图 8 近年 商品房销售面积 和销售额 变化情况（单位： 万平方米、 亿元、 %） 资料来源： Wind资讯 ，联合评级整理 分城市来看， 一、二、三线城市商品房销售经 2017 年 明显回落后 ， 增速在 2017 年末开始均趋于稳定 ，其中一线城市因可售商品房减少、限购抑制部分需求等 因素增速下降最大，同比下降29.21%，二线城市增速从四季度开始转负，三线城市在需求外溢 及棚改货币化政策支撑下，增速行业研究报告 8 虽有下滑但仍保持 10.45%增速。 2018 年， 受调控政策持续影响，一线城市商品房销售成交维持低位， 但 一季度之后， 销售增速企稳回升； 重点二线城市调控因城施策， 销售增速 低位徘徊； 三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳，维持 5%左右增速 ，主要系 相对宽松的调控政策、棚改货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求 。 作为基础性货币投放新渠道， PSL 为三、四线城市商品房销售提振提供一定程度的支撑，但随着棚改项目审批权限的上收，以及住建部出台因地制宜推行棚改货币化和实物安置相结合的政 策， 同时随着本轮三四线城市购买力的消耗与透支 ， 预计未来三、四线城市商品房的销售将承受一定去化压力。 图 9 商品房销售面积分城市同比变化情况（单位： %） 资料来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 库存情况：前期去库存政策作用下，全国房地产 库存 不断减少，去库存取得 较为显著 效果 ；但自 2018 年以来，库存去化周期有重新回升迹象 。 从前期的去库存政策效果来看，自 2015 年 4 月，伴随房地产 “ 3.30” 新政后各地放宽居民限购政策以及房贷首付比率从而带动购房需求 等去库存政策 ，同时政府加大供给端控制，现房去化周期整体呈下降趋势，截至 2017 年底，现房去化周期为 15.25 个月，比峰值时下降了 10.76 个月，现房去库存效果显著。考虑期房后，房地产大口径库存去化周期呈相同变化趋势；截至 2017 年底，大口径的商品房去化周期为 36.99 个月，比峰值时下降了 15.31 个月，去库存取得 较为显著 成果。与上个房地产周期相比，目前去化周期已达相对低点。 从商品房待售面积看， 现房库存从 2016 年 2 月高点后整体呈下降趋势，截至 2018 年 11 月底，商品房待售面积 5.26 亿平方米， 较高点减少 2.13 亿平方米， 现房去化周期为 17.74 个月 ， 大口径的商品房去化周期为 40.19 个月 ，均较 2017 年底有所上升； 虽然总体库存在减少，但 现房口径 和大口径 房地产库存去化周期 自 2018 年起 均 有回升迹象 尤其三季度开始较为显著 ， 说明市场供给 大于去化速度，市场 存 观望情绪 ；房企 营销压力加大，将倒逼房企主动降价，以价换量，加快项目去化速度完成年度销售目标。 行业研究报告 9 图 10 现房口径 2和大口径 3房地产库存去化周期数据（单位：月） 资料来源： Wind 资讯 ，联合评级整理 三、 行业竞争态势 房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势 ，同时行业融资集中度逐步提升，资金偏向于 财务稳健型、高评级优质房企 从 2003 年至今，房地产市场已经走过了黄金 10 年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。 2017 年，房地产行业集中度进一步提升，前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为24.10%和 32.50%，分别较上年提高 5.29 和 7.17 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企 业销售面积占比分别为 15.80%和 20.30%，分别较上年提高 3.61 和 4.36 个百分点。 2018 年 110 月，房地产市场集中度继续提高，前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为 25.37%和 34.35%；前10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别为 22.15%和 29.41%。 表 3 20152018 年 10 月前 10 名与前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况（单位： %） 项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 110 月 前 10 大企业销售额占比 16.87 18.81 24.10 25.37 前 20 大企业销售额占比 22.82 25.33 32.50 34.35 前 10 大企业销售面积占比 11.31 12.19 15.80 22.15 前 20 大企业销售面积占比 14.62 15.94 20.30 29.41 资料来源： CRIC，联合评级根据 Wind 行业数据测算 房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头企业在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备丰富，现金流稳定充裕，较为广泛的 项目区域 分布可以平衡和对冲 一二三线城市的政策调控周期与房地产行业周期的波动 ；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富，融资成本低；由于地价的上涨，一、二线优质地块角逐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显； 按照权益金额计量，从 2017 年全年房企销售额来看，进入千亿行列的房企阵营为 10家， 2,000 亿房企增至 3 家， 3,000 亿房企增至 2 家， 2017 年恒大以 4,880.20 亿元的销售额超越碧桂园成为行业第一。据 CRIC 统计的 2018 年 111 月房企销售额情况 ，碧桂园、万科 地产 和 中国恒大均 步 入 5,000 亿 ，融创中国、保利发展、绿地控股和中 海地产迈入两千亿门槛； 新城控股、华2 现房口径： 商品房 待售面积与 6 个月移动加权平均销售面积 。 3 大口径：将历史累计新开工面积扣除已销售面积，剩余面积就是大口径库存面积。 行业研究报告 10 润置地、 龙湖集团、 世茂房地产等 18 家房企 进入千亿阵营，再次呈现强者恒强局面。 表 4 2018 年中国房地产开发企业测评前 10 强企业 排名 企业名称 排名 企业名称 1 恒大集团 6 绿地控股集团有限公司 2 碧桂园控股有限公司 7 中国海外发展有限公司 3 万科企业股份有限公司 8 龙湖地产有限公司 4 保利房地产（集团）股份有限公司 9 华夏幸福基业股份有限公司 5 融创中国控股有限公司 10 广州富力地产股份有限公司 资料来源：中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布 ，联合评级整理 随着行业融资渠道收紧、资金面收缩， 市场资金风险偏好下降， 资金 更偏向于财务稳健型、高评级 优质 房企，在 业务 集中度上升的同时，融资集中度逐步提升 。 2018 年 12 月 12 日，发改委发布 关 于支持优质企业直接融资 ， 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知 ，企业债发债主体扩展至优质房企，拓宽优质房企融资渠道，融资集中度有望进一步提升。 四、 行业政策 2018年 ，政策上 坚持 对房地产调控总基调， 坚决遏制房价上涨，但更倾向于因城施策， 年底部分城市 调控政策 出现 小幅 松动 ， 山东省菏泽市住房和城乡建设局提出加快安置房建设进度、取消新购住房限制转让措施、降低市区商品房预售资金监管额度等措施。随后广州市也出台了放松商服类物业的销售限制的政策 。 7月 31日 政治局会议中“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐打破，舆论传播快速影响购房者心理预期，改善型需求和投资型需求在下半年观望情绪渐浓。此次部分城市房地产行业政策松动，对新房市场中的改善型和投资型需求或有一定信心提振，但考虑到限售政策更偏向于供给端政策，因而预计 对需求提振有限 2018年，房地产调控政策继续坚持“住房不炒”、逐步建立稳定房地产市场长效机制的调控思路，地方因城施策，在市场的需求端和供给端仍进行深化调控。 2018年 3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控； 2018年 7月，中共中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调仍然“从紧”的调控总基调， 但在年底部分城市出现“松绑”政策，很大程度上为下一年的房产调控带来促进作用。 2018年，地方延续 2016、 2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。 2018年 5月，住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构；加快制定实施住房发展规划，促进大中小城市和小城镇协调发展；抓紧调整住房和用地供应结构；切实加强资金管控、严控购地加杠杆行为；大力整顿规范房地产市场秩序。 在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。 2018年 3月，启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。此外，对地铁周边及特色小镇的房产供应也实施了较为严格的政策。 2018年 4月，国家发改委、自然资源部、住建部、铁路总公司共同发布