我国房地产税进程动态跟踪报告（1）：路虽远，行则将至.pdf

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019 年 3 月 16 日 房地产 路虽远，行则将至 我国 房 地产税 进程 动态跟踪 报告 (1) 行业动态 历程：十年路径曲折， 启动一审是关键节点 谈及房产 税， 其推进过程路径曲折， 屡有反复 。 纵览 2011 年以来“房产税”和“房地产税” 百度搜索指数， 十九大之后，公众关注度明显提升，2017 年 12 月人民日报撰文谈及房产税推进三原则，创造了指数 历史 高点；2018 年 1 月不动产统一登记制度 全面落地 ； 2018 年 9 月 房地产税 法被列入了“条件比较成熟、任期内拟提请审议”的一类立法项目； 2019 年 3月 12 日，第十三届人大 提出 尽快 将房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国人大常委会审议的时 间安排 。 财政部专家贾康称“一审”将成破局性关键节点。 方式 : 法律框架下的因城施策， 预计 地方 保有一定的自住 选择权 现行制度： 沿用 1986 年 中华人民共和国房产税暂行条例 ，对 个人所有非营业用的房产 实行免税政策。 2018 年，全国房产税收入 0.29 万亿，占全国公共财政收入的 1.58%。 沪渝试点： 2011 年起上海、重庆开启人住房房产税试点。 截至 2018 年底，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为 3.01%、 2.97%。从商品 住宅成交来看，上海、重庆相比于全国一、二线均未走出独立行情， 房产税试点对两地商品住宅成交影响较小。未来方向 ： 现有经验表明，上海、重庆房产税试点征收力度可能偏小。未来“因城施策”理念有望融入房产税推进过 程，对开征时间、税率、免征等条款，预计地方政府在大的法律框架 内将保有一定的自主选择权。 意义：平抑投机，调整税制，长效机制抓手 “房住不炒” 写入 十九大报告， 提出 加快完善促进房地产市场平稳健康发展的长 效机制，房产税对打击投机炒房，促进市场平稳发展具有重要意义 ；存量房时代来临，卖地收入 对 地方债务 的覆盖程度越来越低且不可持续 ，地方政府需要摆脱土地出让金依赖，扩大税基，转向长久税收； 房产税将调节社会收入差距， 提高直接税比重，降低间接税 比例，提振基本消费水平，与我国促消费的大方向高度吻合 ； 最后 房产税将 改变当前 房地产 行业 “重开发重交易轻保有” 的税收政策，重新调整建设、交易、保有环节税赋比例，减少建设和流通环节税负对房价上涨的推动作用。 投资建议 人民币汇率坚挺吸引外资增持，宏观流动性边际宽松降低利率水平，存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制，综合以上三大理由，我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。 A 股建议关注万科 A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街； H 股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。 风险分析 国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下 行超预期。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号： S0930518060006) 021-52523801 hemiannanebscn 王梦恺 (执业证书编号： S0930518110003) 021-52523855 wangmkebscn 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibinebscn 行业与上证指数对比图 资料来源： Wind 相关研报 2018 年房地产四维数据总结及 2019 年展望 光大地产行业动态跟踪报告 2019-01-23 2019：千钧将一羽 房地产行业 2019 年投资策略 2018-12-21 - 5 0 %- 3 8 %- 2 5 %- 1 3 %0%01-1803-1805-1806-1808-1809-1811-1801-19房地产 沪深 3002019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、 历程 ： 十年路径曲折， 启动一审是关键节点 十年之路 ：路径曲折 ，屡有反复 以“房产税”和“房地产税”为关键字，回顾 2011 年以来的百度搜索指数，我们发现搜索热度经久不衰，且近 三年来话题热度升温明显 。 图 1： 从百度搜索指数看 房产税十年之路 资料来源： 百度、光大证券研究所整理 十九大之前，“房产税” 热度提升的时间 为 每年的 2-3 月和 7-8 月 。 我们认为和 每年定期的“两会”和“半年经济工作会议”等政府定期会议 有关。 十九大之后， 房产税公众关注度明显提升。 2017 年 12 月，人民日报撰文 谈及房产税推进三原则 ， 创造了 关注度和搜索 指数 的历史 高点 ， 随后 2018年两会 期间再次引发巨大 关注 。 2019 年 3 月， 全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书 表示，要确保房地产税等 如期完成 ，搜索指数 随之 迅速提升。 当前 推进仍存困难， 启动一审是关键节点 根据 财政 部前 部长肖捷 加快建立现代财政制度 （ 2017.12.20），应按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照 评估值 征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。 对比 2018 年 3 月和 2019 年 3 月两次全国人大 的 口径 变化，我们发现区别 不大 。这从侧面说明了房产税落地和推进仍存 较多 困难 ， 财政部专家贾康称 “提请初次审议”将会是破局性的关键节点。 图 2： 房 地 产税 两次全国人大口径对比 资料来源： 中国人大、光大证券研究所整理 2 0 1 1 . 1 上海、重庆房产税试点2 0 1 3 . 3 楼继伟任财政部长2 0 1 3 . 1 1 十八届三中全会加快立法并适时推进2 0 1 5 . 3 不动产登记条例2 0 1 5 . 7 加快房地产税立法2 0 1 6 . 3 全国两会2 0 1 6 . 7 成都 G 2 0 财长 峰会楼继 伟：义无反顾推进2 0 1 7 . 1 2 人民日报撰文2 0 1 8 . 3 全国两会2 0 1 9 . 3 全国两会2 0 1 8 . 3 . 4 十三 届全国人大一次会议副秘书长 张业遂2 0 1 9 . 3 . 9 全国人大财政经济委员会 副主任委员乌日图加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作 。房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。2019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 在现有 的 环境 框架下， 房 产税 开征 需满足 两大主要前提条件：一是 在 立法程序 上 获得通过 ； 二是建立 覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。 在 2018 年 1 月召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明郑重表示，不动产统一登记制度已全面落地，实现了“四统一”，取得了决定性进展。 2017 年起，房地产评估师的人员通过人数大幅增加，每年达到 2 万人以上。 图 3：房地产估价师 注册人员 年增加 数 资料来源：住建部 、光大证券研究所整理 ；单位：人 立法程序进度安排 2017 年 3 月， 十二届全国人大五次会议首场发布会上，新闻发言人傅莹表示， 本届人大常委会把制定房地产税列入了五年立法规划 。 2018 年 9 月， 十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入了“ 条件比较成熟、任期内拟提请审议”的一类立法项目之中 ，即房地产税法将在本届全国人大常委会任期内，即 2018 年 3 月至 2023 年 3 月间提请审议。 2019 年 3 月 8 日， 全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书 表示，集 中力量落实好党中央确定的重大立法事项 ，包括审议民法典，制定刑法修正案 (十一 )、基本医疗卫生与健康促进法、 房地产税法 、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法、修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草， 都要加紧工作，确保如期完成 。 2019 年 3 月 12 日， 第十三届全国人民代表大会财政经济委员会关于2018年中央和地方预算执行情况与 2019年中央和地方预算草案的审查结果报告 指出， 尽快提出将房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国人大常委会审议的时间安排 ，按时提交审议，确保完成党中央确定的 2020年实现税收法定的任务。 2169 23359 23052 05000100001500020000250002012 2014 2016 2017 20182019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 2、 方式 : 法律框架下的因城施策，地方选择权 2.1、 现行 房产税 制度 ： 个人所有非营业用的房产免征 我国 1984 年出台的中华人民共和国房产税暂行条例规定，对以下五类房产可免征房产税：（ 1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（ 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（ 3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； （ 4）个人所有非营业用的房产； （ 5）经财政部批准免税的其他房产。 我国现行的工商业经营用房房产税分为从价计征和从租计征。 从价计征：按照房产余值征税的，称为从价计征。 房 产税依照房产原值一次减除 10% 30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。 从租计征：按照房产租金收入计征的，称为从租计征。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 现行税率： 从价计征 1.2%，从租 计征 12%（个人出租用于居住的，税率 4%） 。 按房产余值计征的，年税率为 1.2%；按房产出租的租金收入计征的，税率为 12%。从 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按 4%的税率征收房产税。 2018 年，全国房产税收入 0.29 万亿，全国公共财政收入 18.34 万亿。房产税占财政收入比例 较小，约为 1.58%。 图 4： 2018 年全国房产税收入占财政收入 1.58% 资料来源： Wind、光大证券研究所整理 2.2、 房产税 试点效果 ：对成交影响不明显 2011 年，上海和重庆率先试点进行个人住房房产税改革，开始对个人住房征收房产税。 0.0%0.4%0.8%1.2%1.6%2.0%0481216202007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018全国房产税收入（万亿） 全国公共财政收入（万亿） 房产税收入占比 2019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 表 1： 上海和重庆两地房产试点办法（ 2011 年 版 ） 上海 重庆 征收范围 全市行政区域 主城九区 征收对象 1）本市户籍家庭新购二套及以上住房 2）非本市户籍家庭新购住房 1）个人独栋商品住宅及新购的高档住房 2）本市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上房 计税标准 市场价格确定评估值，初期暂按市场交易价格的 70% 市场交易价格 征税税率 1） 0.4%：应税住房交易均价低于本市上年度新建商品房均价 2 倍以上（含 2 倍） 2） 0.6%：其他情况 1） 0.5%：独栋、高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新疆商品住房均价 3 倍以下、“三无”个人新购二套及以上普通住房 2） 1%： 3 倍（含 3 倍）至 4 倍 3） 1.2%： 4 倍（含 4 倍）以上 计算公式 应税建面 *交易价格 *70%*税率 应税建面 *交易单价 *税率 免征面积 人均面积 60 平米 1）存量独栋商品住房： 180 平米 2）新购高档、独栋商品住房： 100 平米 3）非重庆户籍的三无人员无免除面积 税收用途 保障性住房建设 公共租赁住房的建设和维护 资料来源： 资料来源： 相关 试点文件、光大证券研究所整理 从财政收入来看 ，上海、重庆房产税收入占财政收入比重均 不高 。 2011年，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为 2.15%、 1.40%，截至 2018年底，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为 3.01%、 2.97%。 从 对商品房市场的影响来看， 上海、重庆 的商品住宅成交价格和成交面积 相比于全国一、二线 城市的整体水平 均未走出独立行情，房产税试点对两地商品住宅成交影响较小。 图 5： 上海房产税收入占财政收入比重上升 图 6： 重庆房产税收入占财政收入比重上升 资料来源： Wind、光大证券研究所整理 资料来源： Wind、光大证券研究所整理 0%1%2%3%4%020004000600080002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018上海市房产税收入（亿元） 上海市地方财政收入（亿元） 房产税 /财政收入（右轴） 0%1%2%3%4%05001,0001,5002,0002,5002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018重庆市房产税收入（亿元） 重庆市地方财政收入（亿元） 房产税 /财政收入（右轴） 2019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 图 7：房产税对上海、重庆房价影响较小 图 8：上海、重庆商品住宅成交量未走出独立行情 资料来源： Wind、光大证券研究所整理 资料来源： Wind、光大证券研究所整理 2.3、 国际 比较 经验 梳理 从国外多个 国家和地区房产税的实施情况来看， 房产税对当地房价走势和成交变化的 影响不明显 。 公开数据显示 ，近三十年英国住房价格上涨近 4 倍，美国住房价格上涨2.5 倍左右，且已超过次贷危机前的房价水准。日本在上世纪 70 年代开征物业税， 80 年代对土地短期交易开征资本利得税。 但 其国内房价泡沫依旧急剧扩大，直至 引发 90 年代的泡沫破裂。 香港针对物业征收“差饷”、“地租”和“物业税”。 2010 年 为 抑制房价上涨， 香港政府还针对非港居民推出“买家印花税”（ 15%） 。即使 期间印花税一度调高至 16%，购房者热情依旧。根据港府差饷署 历年统计数据，2003-2016 年 全港私人住宅价格涨幅 近 4 倍。 表 2： 美国、日本、韩国、香港房地产税收体系总结 国家 名称 课税对象 纳税人 税基 税率 征管体制 备注 美国 不动产税 土地、房屋等 不动产 财产所有人，若所有人不明确，则实际使用人或控制人 评估值的 20%-100% 0.2%-2.5% 州政府征管，地方议会或公民选举的评估师评估 归属财产税，地方税 日本 固定资产税 所有不动产 不动产所有人 评估价值 标准税率为 1.4% 地方政府征管，第三方评估机构评估 地方税 城市规划税 城市规划区域内土地、房屋 不动产产权所有人 计税价值 各市町村政府自行确定，上限为 0.3% 韩国 财产税 土地、房屋 不动产产权所 有人 土地：按评估值的 70%，住宅按评估值的 60% 0.2%-0.5% 地方政府征管 地方税 综合房地产税 扣除免征额再乘以 80% 0.5%-2% 中央政府征管 中央税，但会全 额返还给地方 中国香港 差饷税 土地及地上建筑物、构筑物 物业的业主和 使用人 应课差饷租值（假设物业在制定估价依据日期作出租用途时，可取得的合理年租金） 理论上每年由立法会决定，实际上自 1999年以来一直维持在 5% 香港地区差饷物业估价署评定 地方税 土地年租 土地 土地占有和使 用人 应课差饷租值 3% 根据应课差饷租值的变动调 资料来源： 光大证券研究所整理 -20-10010203040502011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-01一线城市 :当月同比（ %） 二线城市 :当月同比（ %） 上海 :当月同比（ %） 重庆 :当月同比（ %） -100%0%100%200%300%2011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07上海 :同比 重庆 :同比 一线城市 :同比 二线城市 :同比 2019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 3、 意义 ： 平抑投机，调整税制，长效机制抓手 增加持有成本 ，平抑投机氛围 近年 “限价 +摇号”政策组合下，一二手倒挂 曾形成 巨大的套利空间 ，万人参与摇号 ， 投机套利氛围 浓厚 。 房住不炒写进十九大报告，政府通过多种途径、运用多种手段打击投机炒房。 对 于 持有多套的投机炒房客，在收紧资金严查消费贷的同时开征房产税，将快速打破其持房信心，大幅增加持有成本，迫使其降价出售 ， 缩窄套利空间，平抑投机氛围。 3 月 9 日， 中国银保监会副主席王兆星在人民大会堂表示 ， 加强对投机性房地产贷款的严格控制 ， 对完全是投资炒房的按揭贷款要有效控制。 调整税收结构，缩减间接税比例，促消费 目前我国税收中 大部分是流转课税，按所得课税和财产课税的比重 低。由于 我国贫富分化加剧，高收入者有消费能力但边际消费不足，低收入有消费欲望而消费能力不足，导致社会整体消费不振。 我国间接税占比过重 （近 70%） ，转嫁到最终消费品价格中，增加了以基本消费为主的低收入人群的 税负 。我国税制改革的方向是逐渐提高直接税比重 ，如 资产税、财产税、收入税 等 ， 其中最主要的就是房地产税 。开征房产税将调节社会收入差距，降低流转税比例，提振基本消费水平，与我国促消费的大方向高度吻合。 图 9： 降低间接税比重是我国税制改革的重要方向 图 10：与发达国家相比，我国间接税占比较高 资料来源：财政部、 光大证券研究所整理 资料来源： IMF、 光大证券研究所整理 房住不炒的抓手， 长效机制的重要组成 房产税是长效机制的重要组成部分 ，当前 我国楼市调控正处于长效机制完善落地的关键过渡期 。 由于过于依赖使用行政手段压制短期需求，过去数轮调控 并未解决供需根本矛盾，一旦政策放松则需求和价格出现反弹 。 2017年起，我国开始大力推动长效机制建立。 0%20%40%60%80%100% 69.51% 20%30%40%50%60%70%80%美国加拿大中国香港瑞典新加坡丹麦瑞士挪威日本法国英国韩国中国2019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告 图 11： 2017 年起我国开始大力推动长效机制建立 资料来源：中国政府网站、光大证券研究所整理 存量房时代来临，逐步转向保有环节税 土地出让金对地方政府债务的覆盖度急剧下降。 2012-2018 年，地方政府债务年均增长 47%，土地出让金年均增长 16%， 土地出让金对地方政府债务的覆盖度由 2012 年的 104%下降至 2018 年的 25%。 自 2013 年以来，上海市财政收入中，土地成交总价占比趋势性下降，房产税收入占比趋势性上升。 2018 年，上海市房产税收入 214 亿， 成交土地总价 1909 亿，财政收入 7108 亿，房产税收入占 成交土地总价 比例已超过 11%。 事实上，当前上海的房产税征收力度仍较小（ 2011 之前存量免征，首套免征，人均 60 平米抵扣，税率千分之 4 到 6）。 随着上海 步入存量房时代，预计土地出让金收入将持续减少，房产税收入持续上升。上海正在逐步摆脱土地出让金依赖，转向持有环节征税，建立起稳定可靠 可持续 的税源。 图 12： 土地出让金对地方政府债务的覆盖度下降 图 13：上海市房产税收入占财政收入比例上升 资料来源： Wind、光大证券研究所整理 资料来源： Wind、光大证券研究所整理 2019 年 3 月，政府工作报告指出， 全年减轻企业税收和社保缴费负担近 2 万亿元， 这会给各级财政带来很大压力 ， 为支持企业减负，各级政府要过紧日子，想方设法筹集资金。 3 月 14 日，人 大财经委副主任尹中卿 表示， 从长远来说 房地产税是要建立一个稳定的制 度，公平、可节约资源、给地方政府提供公共服务的一个稳定收入来源。 另一方面，目前随着一线城市和部分强二线城市房地产市场已开始步入存量房时代，土地出让金亦随之减少。以房产税为代表的保有环节的税收终2 0 1 7 . 2中央财经领导小组第十五次会议：习近平：深入研究短期和长期结合的长效机制和基础性制度安排2 0 1 7 . 3两会政府工作报告：建立促使房地产平稳健康发展的长效机制20 17 . 4中央政治局会议：加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制20 17 . 10十九大报告：加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度2017. 12中央经济工作会议：完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。0%40%80%120%01000002000003000002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018地方政府性基金收入 :国有土地使用权出让金（亿元） （地方政府债 +城投债）余额（亿元） 土地出让金对地方政府债务的覆盖度 0%1%2%3%4%0%10%20%30%40%50%60%2013 2014 2015 2016 2017 2018成交土地总价 /财政收入（左轴） 房产税 /财政收入（右轴） 2019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -9- 证券研究报告 将替代开发建设环节的税收与土地出让金，成为未来政府财政主要收入的重要组成部分。 降低房地产开发和交易环节税负 房地产税是非常复杂的税收体系，涉及十多个税种，涵盖了开发建设、房产交易、持有保有三大环节。目前我国房地产税负体现结构“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的状态，且行业整体税负偏重。这些开发和交易环节的 表 高税负最终都传导到了房价上。 表 3：各房地产涉税税种 征税环节 环节 开发建设 交易 保有 纳税 税种 增值税、企业所得税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、城建及教育附加、印花税 增值税、企业所得税、个人所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税 房产税、城镇土地使用税 资料来源：各级地税、国税 、 光大证券研究所整理 2017中国税务年鉴数据显示： 国税、地税两级 分税种分产业收入情况 中， 房地产行业地税和国税总额约 1.47 万亿；而 保有环节的 城镇土地使用税 和房产税两项合计占房地产行业税收总额 不到 700亿， 比重 仅为 4.77%。 房地产税开征后，对房地产建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，减少建设和流通环节税负，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件，同时降低该部分税收对房价的推动作用。 表 4： 国税、地税两级房地产行业税收 情况 地税（亿元） 国税（亿元） 合计（亿元） 占比 其他各税 64 64 0.44% 车船税 0.21 0.21 0.001% 资源税 1.18 1.18 0.01% 国内增值税 12.97 2379.40 2392.37 16.34% 外资企业所得税 34.60 574.78 609.38 4.16% 印花税 106.77 106.77 0.73% 耕地占用税 149.50 149.50 1.02% 个人所得税 281.43 281.43 1.92% 房产税 294.76 294.76 2.01% 城市维护建设税 356.05 5937 356.05 42.98% 城镇土地使用税 404.77 404.77 2.76% 契税 1049.93 1049.93 7.17% 内资企业所得税 1913.98 772.57 2686.55 18.35% 土地增值税 3126.87 3126.87 21.36% 营业税 3168.92 3.58 3172.50 21.67% 国内消费税 0.06 0.06 0.0004% 合计 10901.94 3738.67 14640.61 100.00% 资料来源： 2017 税务年鉴 、光大证券研究所整理 综上，“房住不炒”写进十九大报告，政府加快完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，房产税的推出对打击投机炒房、促进市场平稳发展具有重要意义；其次，存量房时代来临，卖地收入难以继续覆盖地方债务支出，地方政府需要摆脱土地出让金依赖，扩大税基，转向长久税收；最后，2019-03-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -10- 证券研究报告 开征房产税有助于完善我国税收体系。整体上看，房产税将降低间接税比例，提振基本消费水平；对于房地产行业，房产税将促进房地产税收体系改革，降低开发和交易环节税负，从而降低高房价的推动因素。 我国房产税的历程称得上“路径曲折”，但未来开征 应是 “目标明确” ；预 计后续“因城施策”将持续融入房产税推进过程。 从完善地方税收体系的角度，房产税作为 地方税种， 预计地方政府后续对开征时间、税率、免征等条款，在大的法律框架范围内将保有一定的自主选择权。如在开征时间上，各地政府会充分考虑房产税对本区域房地产市场和预期的影响，从“稳房价”、“稳预期”的角度出发，合理选择出台时机；在开征范围上，由于涉及利益众多，预计循序渐进和逐步扩围将成为 选择 。 4、 投资建议 房地产税会影响价格，但 并非是价格的决定因素 。 整体上看， 目前我国还处在城镇化的进程中， 大都市圈发展如火如荼，在人口持续流入、经济和产业发展前景好的 城市 ， 在 旺盛需求 和住房供给不足的矛盾下， 房产税 可能 会被转嫁给需求方 ,甚至 存在 推高房价和房租 的可能性 ；而对于部分 房价严重脱离居民 支付 能力，投机获利盘巨大 ，前期炒作氛围浓郁的三四线城市，如若 房产税 开征 会增加 持有房屋 成本，使投资者 加速抛售房产 ， 改善性和投资性需求弱化， 房价存在下降 压力 ，故此需谨慎对待。 近期， 人民币汇率坚挺吸引外资增持 国内核心城市的存量经营性物业 ，宏观流动性边际宽松降低利率水平，存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制，我们持续建议关注存量物业资 源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。 A 股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街； H 股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。 5、 风险分析 国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下 行超预期。