加速北京CBD的成功——北京CBD如何成为更具活力的写字楼子市场.pdf

高力专题  北京  写字楼  2017年 12月 15日  加速北京 CBD 的成功   北京 CBD 如何成为更具活力的写字楼子市场    曹化行  副董事  | 研究部  | 华北区  emily.caocolliers 徐静怡  高级分析师  | 研究部  | 华北区  jamie.xucolliers 经过近 20 年的发展， CBD 已经成为北京市 最大的甲级写字楼子市场，并发展成为对内外资各行业企业都最具吸引力的区域。过去两年，  CBD区域的发展随着 GDP增速的放 慢 而趋于平 缓 。考虑到未来五年，大量新增供给将在该区域出现，我们认为租户将利用这个机会优化其选址和成本控制。而业主则应将 此 视为提升物业品质和对租户服务质量的 推动力。  内容摘要  如何应对未来几年快速增 长 的甲级写字楼供给量是北京写字楼业主们所面临的最关键的问题。不过，通过 高力国际举办的相关主题的研讨会，我们注意到许多 CBD 的业主们对未来仍充满信心，特别是那些已经取得较高声望和良好经营业绩项目的业主。   对现有项目 的业主而言， 保留现有高品质租户是最重要的策略。对于有续租和扩租需求的租户有必要尽早采取行动，以满足租户的需求 ； 改进租户结构可以避免不同行业的周期性变化所带来的不确定性。同时，创造 租户 与 业主 以及其他 租户之间 更具 活力的和谐关系可以有效地减少商务楼宇中租户更替的频率。  高品质的建筑设施和 充足的可租赁面积是新项目最具吸引力的方面。这些项目的业主可以利用上述优势吸引具有改善 性 需求的租户或有大面积租赁需求的租户。尽早开始预租活动同时执行灵活的租赁策略，特别是对高品质租户，将为项目未来良好的经营业绩奠定坚实的基础。  参考国际知名 CBD 区域的发展历程，如伦敦金融城和纽约曼哈顿，我们 认为 如果政府可以提供更好的服务和支持 ，这 将加速区域的成功。进而，业主需要关注租户发展趋势以扩大目标客户群。比如 2017 年上半年来在曼哈顿最为活跃的新租群体不仅是金融行业，更包括房地产业、科技、广告、媒体和信息技术行业。北京 CBD 也同样有机会吸引新的行业进 驻 ， 此外 在开发纯写字楼项目的同时 也 应关注 综合性 物业的开发 。  图表 1 CBD 甲级写字楼新增供给 、 净吸纳量和空置率  （ 2002-2021F）  数据来源：高力国际研究部  -6%0%6%12%18%24%30%-10010203040502002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F2020F2021F万平方米新增供给 净吸纳量 空置率  3 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  目录  北京 CBD 发展历程  . 4 宏观经济指标  . 5 CBD 供应与需求  . 6 CBD空置率维持在较低水平  . 6 租金在合理范围内波动  . 7 租赁需求多元化  . 7 CBD 未来趋势  . 8 半数以上的新增供应集中于 CBD . 8 新一轮供应将推升空置率  . 8 租金将面临轻微下行压力  . 9 CBD 区域的前景  . 9 租户们的机遇 . 9 业主们的挑战 . 10 国际 CBD 案例研究  . 11 伦敦金融城  . 11 纽约曼哈顿  . 12 策略和解决方案  . 14 政府支持  . 14 租赁策略  . 14 建筑设备和服务  . 14 新概念  . 15   4 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  北京 CBD发展 历程  发展历程和成就  中央商务区（ CBD）的核心概念是建立 在 城市服务业聚集效应 之上的， 其目的是为金融、专业服务、传媒和贸易等行业营造一个健康的商 务 环境。 就 北京 市 CBD 而言 ，在20世纪 90年代 时 仅仅是一个愿景 ，而 北京市政府于 2000年加速 该区域 建设。目前，北京 CBD 已发展成为以金融业、现代服务业和文化传媒行业为主的产业集群，旨在提供多种产业功能 。  据北京商务中心区管理委员会 2016 年 8月份对 CBD的概述， 北京 CBD 区域内入驻企业达 19,000 家，规模以上企业达 8,900家。 CBD区域内聚集了 200余家世界级高端服务业企业和约 50 家跨国企业地区总部。此外， 1800 余家文化传媒企业集中于 CBD，其中包括 169 家国际传媒机构，占全市的 90%。这些使 得 北京 CBD 不仅 能 促进首都经济增长和社会进步， 亦能 体现文化传播的价值。  甲级写字楼的分布  北京市甲级写字楼分布于八大子市场，截至 2017 年第三季度，甲级写字楼总存量达 632 万平方米（ 6,800 万平方英尺）。考虑到 CBD 区域甲级写字楼面积相对较高的占比、 多样化 的租户组合以及强劲的需求， 该区域成 为 北京最重要的子市场之一。  CBD 规划占地面积为 3.99 平方公里，仅占北京六大主城区总面积的 0.3%。尽管如此，截 至 2017 年第三季度末，CBD 区域内的甲级写字楼面积约 216 万平方米（ 2,330 万平方英尺），占北京总存量的 34%，为最大的子市场。其次为燕莎子市场，占甲级写字楼总存量的 15%，并且于近年来承接了部分从 CBD区域外溢的搬迁需求。  图 表  3 各子市场总存量 （ 2017 年第三季度 ）  数据来源：高力国际研究部  CBD34%燕莎15%金融街13%中关村9%东长安街9%亚奥9%望京8%东二环3%数据来源：高力国际研究部  图表 2 -北京甲级写字楼分布图  数据来源：高力国际研究部    5 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  宏观经济指标  北京市 GDP 与第三产业  北京市第三产业在 全 市 地区 生产总值 （ GDP） 中的占比稳步增长，从 2011 年的 76%增长至 2016 年的 80%， 显示出 北京市经济已转变为服务业驱动型 。北京市第三产业占比为全国所有城市中 的 最高水平， 2017 年上半年在 GDP中占比达 82%。 相较而言，上海和广州的占比为 70%，而深圳占比为 61%。与此同时，北京市第三产业增速在过去三年中均超过 GDP 增速。 跟 据北京市统计局 的数据 ，2016 年全市 GDP 同比增长 6.7%，而第三产业同比增长7.1%，较 GDP 增速快 0.4 个百分点。北京市经济于 2017年上半年继续增长， GDP同比增长 6.8%，增速较 2016年底上升 0.1 个百分点。同期，第三产业持续快速增长，同比增长 7.2%。  图 表  4 北京市 GDP 和第三产业增速（ 2011 年 - 2017 年上半年）  数据来源：  北京市统计局 , 高力国际研究部  图 表 5 北京市 各 产业增加值（ 2011年 -2017年上半年）  数据来源：北京市统计局 , 高力国际研究部  朝阳区 GDP 与第三产业  除了北京市总体指标外，进一步了解 CBD 所在 行政区 朝阳区的宏观经济指标亦非常重要。 2016 年朝阳区GDP增速慢于全市 GDP增速，为 6.5%。尽管如此，第三产业的增速与北京市一致，同比增长 7.1%，增速 比 GDP增速 高 0.6个百分点。第三产业在朝阳区 GDP中的占比由2011 年的 89%上升 4 个百分点至 2016 年的 93%，表明服务业的增长势头强劲。这些坚实的基本面支撑了朝阳区甲级写字楼市场的持续租赁需求。  图 表 6 朝阳区 GDP 和第三产业增速（ 2011 年 -2016 年）  数据来源：北京市朝阳区统计局 , 高力国际研究部  图 表 7 朝阳区 各 产业增加值（ 2011 年 -2016 年）   数据来源：北京市朝阳区统计局 , 高力国际研究部  0%2%4%6%8%10%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H1GDP增速 第三产业增速04,0008,00012,00016,00020,00024,00028,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1亿元第三产业 第一产业和第二产业0%4%8%12%16%20%2011 2012 2013 2014 2015 2016GDP增速 第三产业增速01,0002,0003,0004,0005,0006,0002011 2012 2013 2014 2015 2016亿元第三产业 第一产业和第二产业  6 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  近期重大事件与 政策的影响  自 2015 年以来，七件重大事件与政策对北京写字楼市场的 短 期与 长 期 发展将 产生显著影响：  > 2015年 4月份，中共中央政治局审议通过京津冀协同发展规划纲要 ， 京津冀一体化将推动基础设施的发展和产业升级。  > 2015年 7月份，北京市宣布将加速对北京市 行政 副中心通州区域的建设 ， 北京市政府将于 2017年底前将行政机构由北京市中心迁至通州区。我们预计通州区将吸引与地方政府职能部门相关的业务。  > 2015年 8月份，北京市政府宣布在北京市六大主城区的中心区域内禁止新建大型公建项目 ， 这将在中长期内进一步抑制写字楼物业的供应。  > 2016年 5月份，中国将增值税体系扩大至所有行业 ，并且房地产行业将征收 11%的增值税率（若物业于2016 年 5 月 1 日前取得或可选择 按 5%的税率 征收 ）。此次改革旨在降低税负及相关成本，同时避免重复征税。  > 2016年 7月份，北京市政府开始 按 租金收入 的 12%收取房产税，取代 原来 按照账面价值 1.2%收取 的方式 。房产税的增加或将提高业主的运营成本。  > 2017年 4月份，中国宣布将发展位于河北省的雄安新区，帮助疏解北京非首都 核心 功能。我们认为雄安新区将吸引央企以及国有企业 ， 预计 该事件 短期内对北京房地产市场的影响较小，然而长期影响 暂时 难以预测。  > 2017年 9月份，北京市住房和城乡建设委员会颁布最严停工令以解决建筑施工扬尘污染，要求城六区、十个新区以及亦庄经济技术开发区从 11 月 15 日至明年3 月 15 日停止施工和房屋拆迁。短期内，我们预计该行动将推迟若干未来项目的完工日期。考虑到该举措旨在减少冬季的污染，如果政府在未来每年实施该政策，这将对写字楼市场产生长期影响。  CBD 供应与需求  CBD 空置率维持在较低水平  由于 北京 市政府自 2000年以来加速 CBD的建设，高品质写字楼物业逐渐完工入市。受 2008 年北京 举办 奥运会的影响，北京市 CBD区域内甲级写字楼供应于 2007年达到高峰， 47 万平方米（ 510 万平方英尺）的新项目 在 2007年 完工。市场 存量随后 继续 快速扩张至 2011 年 。 2012 年至 2016 年， 市场进入缓慢供应期，年均供应量仅为40,000平方米（ 430,600平方英尺） 。  2008 年 全球金融危机之 前，跨国企业为甲级写字楼的主要市场驱动力。然而 全球金融危机 后 ， 中国 政府 于 2009年末 出台 大力扶持 行动 ， 使得 内资企业迅速扩张 ， 并且 在核心区域寻求高品质办公空间。因此， 2010 年至 2012 年间，需求超过供应，致使空置率大幅下降，从 2009 年的27%降至 2012年底的 6%。 2014年至 2015年，租赁需求主要来源于内资金融企业，尤其是 P2P 行业，空置率于2015年底达到 3.6%的最低水平。  图 表  8 - CBD区域甲级写字楼新增供应、净吸纳量和空置率（ 2007 年 -2017 年第三季度）  数据来源：高力国际研究部  CBD 区域的空置率从 2016 年开始小幅上升。首先 ，由于政府对 P2P企业更为严格的监管，来自内资金融行业的需求放缓。鉴于 P2P企业潜在违约风险较高，若干业主亦更严格 地 筛选 P2P公司的资质。其次，由于全球经济放缓，更多跨国企业因缩减预算而缩减面积或搬迁至租金较低的楼宇中。截至 2017 年第三季度末 ， CBD 区域的 整体 空置率 录得约 4.8%，尽管 较 2015 年末水平有所提高，但仍处于较低水平 。  -6%0%6%12%18%24%30%-10010203040502002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 3Q17万平方米新增供应 净吸纳量 空置率  7 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  金融40%专业服务22%IT13%房地产10%贸易3%医药1%传媒1%制造业1%其他9%金融40%专业服务16%IT8%贸易6%医药5%制造业5%房地产5%传媒3%其他12%租金在合理范围内波动  2008 年全球金融危机期间需求萎缩，导致租金于 2008 年及 2009 年间迅速下降。然而，自 2009 年底开始， CBD区域内内资企业需求强劲，致使租金呈上升趋势。年租金增长率于 2011 年达到 55%的最大值。受持续租赁需求和业主强势地位的支撑， CBD区域甲级写字楼的平均租金从2011 年的人民币 310.1 元每月每平方米进一步上升至2012年的人民币 366.5元每月每平方米， 但 增速 较之前 有所放缓。 2013 年，鉴于经济的不确定性，甲级写字楼的租赁需求减弱，导致业主方议价能力下降。相应地，平均租金于一段时间内小幅下降。  过去三年内，除却一新项目异于平均水平租金的影响，CBD区域内的平均租 金 基本持平。主要由于以下原因所致 ：  > 自 2016年来空置率小幅上升，致使若干业主承压， 而根据空置率 灵活 调整其租金水平。  > 周边 子市场 如望京和燕莎 等区域 内新完工入市 的楼宇拥有高品质和相对较低 的 租金 ，对租户 具有 较强 吸引力。由于更多租户选择搬迁或 外溢，若干 CBD区域内的业主在租金谈判中更为灵活，以挽留租户。  > 鉴于对 CBD核心区未来供应的担忧，若干现有项目的业主已降低其租金期望或提高优惠以填 充 空置面积。  尽管如此， 截至 2017年第三季度， 北京市 CBD区域平均租金录得 人 民 币 351.7 元（ 53.3 美元）每月每平方米，同比上升 0.9%。  图 表 9 - CBD 区域甲级写字楼平均租金和增长率（ 2007-2017 年第三季度）  数据来源：高力国际研究部  租赁需求 多元化  CBD区域拥有多元化 租户结构，覆盖十多个不同的行业。2017 年第二季度，金融和专业服务是北京 CBD 区域现有租户内最主要的两个行业，分别占总办公面积的 40%和16%。其次占比最大的行业为 IT 和贸易行业，分别为 8%和 6%。  图 表  10 - CBD甲级写字楼租户组合（ 2017年第二季度）   数据来源：高力国际研究部  根据我们对北京市 CBD 甲级写字楼市场 新租交易的分析，2017 年上半年， 金融行业 在 总成交面积 中占比最大 ，达到 40%， 是最为活跃的行业，但是该比例 相较 2016 年全年 52%的比例有所 下降。同期，来自专业服务和 IT 行业的租赁需求亦 较为 活跃，租赁占比分别 上升 12 和 8 个百分点至 22%和 13%。房地产行业也贡献了总租赁交易的10%，较 2016年 上升 2个百分点。  图 表 11 租赁交易租户所属行业  （ 2017年上半年）   数据来源：高力国际研究部  -30%-15%0%15%30%45%60%-200-10001002003004002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 3Q17人民币元每月每平方米平均租金 年增长率  8 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  就近两年新租交易的国籍划分来看，我们发现甲级写字楼租赁市场以内资租户为主。此外，来自国内的新租户占比不断增加： 2016 年内资企业占总租赁面积的 79%，而2017 年上半年该比 例 上升 1 个百分点至 80%。 除去 对成本的考量，市场出现更多跨国企业面积整合和搬迁至较低租金区域的活动，尤其 是 来自医药和能源行业 的企业 。有鉴于此， 跨国企业 仅 占据 20%的 新 租面积。  图 表 12 - 租赁交易租户所属国籍（ 2017 年上半年）   数据来源：高力国际研究部  CBD 未来趋势  半数以上的新增供应集中于 CBD 我们预计北京甲级写字楼市场将进入一轮新的供应高峰期， 2017 年至 2021 年间年均新增供应约 600,000 平方米（ 650 万平方英尺）。这相较 2012 年至 2016 年间226,900 平方米（ 240 万平方英尺）的年均新增供应增加逾 160%。我们预测北京市 2017 年至 2021 年间的总供应约 297 万平方米（ 3,200 万平方英尺）， 这些 未来供应 中约 51%将集中于 CBD区域。  图表  13 北京甲级写字楼市场未来供应 及分布  （ 2017-2021 年 ）  数据来源：高力国际研究部  新一轮 供应将推升空置率   2018-2021 年 CBD 区域新增供应将明显增多。总建筑面积约 145 万平方米（ 1,560 万平方英尺）的 新增供应 预计完工入市，使得 CBD区域总存量在 2021年底上升至超过360 万平方米（ 3,880 万平方英尺）。其中大部分未来供应将位于 CBD中服 核心区，该区域首批项目将于 2018年国内80%国际20%0204060801002017 2018 2019 2020 2021万平方米CBD子市场 其他子市场CBD 区域未来供应时间轴（ 2017 年 -2021 年）  数据来源：高力国际研究部    9 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  进入租赁市场。 不过 我们预计该区域超过 30%的面积 将 被业主留作自用。   鉴于中国与诸多其他国家相比更为强劲的经济增长率，我们预测内资企业将继续主导甲级写字楼租赁市场。由于金融、 IT 及专业服务业占据北京市 GDP 比重最大部分，我们预计该三个行业将继续为主要需求推动力。  过去两年共享办公已成为房地产领域一个快速增长的新行业 ， 我们预测内资及外资共享办公运营商将持续在北京寻求扩张机会。尽管大部分运营商通常选择非甲级写字楼物业，但我们发现有影响力的共享办公运营商已经开始将其项目设在位于核心区域的甲级写字楼物业中，以此吸引各行业中更重视位置并能承受高昂租金的租户。例如WeWork 于 2017 年第三季度在远洋光华国际中心开 设约 4,000 平方米（ 43,055平方英尺）的共享办公空间。   除此之外，金融科技（ Fintech）领域正在快速增长，我们相信金融科技的发展将对写字楼物业市场产生影响。我们预计拥有本地客户的大型金融科技公司将在核心区域寻找可租赁面积。因此， CBD区域业主或将期待来自该类企业的更大需求，并以此填补空置面积并丰富租户结构。   尽管需求持续稳定，但我们预计短期内需求的增速将落后于写字楼物业供应速度的增长。鉴于 CBD 区域新一轮充足的新增供应，我们预计北京甲级写字 楼平均空置率将在2021 年底达到 19%。然而， 从长期考虑， 核心区域新增供应有限，特别是 2015 年实施的北京城六区中心区域禁止兴建大型公建项目的禁令，我们相信写字楼面积将最终逐渐被吸纳。  图表  14 CBD 区域新增供应、净吸纳量 和 空置率  (2013-2021 年 ) 数据来源：高力国际研究部  租金将面临轻微下行压力  我们预计大量新增供应将对 CBD 区域现有业主及未来业主均造成压力。部分未来业主或降低其租金期望以吸引主力租户，而现有项目业主或将在租金协商方面更加灵活以期与新增供应竞争。我们预测 CBD 区域平均租金将面临轻微下行压力， 致 使 2017年至 2021年间平均租金出现年均 约 1%的跌幅。  图表  15 CBD 区域甲级写字楼平均租金 和 空置率  （ 2013-2021 年 ）  数据来源：高力国际研究部  CBD 区域的前景  租户们的机遇  我们预计未来五年充足的新增供应将改变现阶段利好业主的市场情况。租户们或将在未来有更多机会以更低的成本打造更佳的工作环境。  优质写字楼面积的更多选择  未来北京 CBD 区域优质写字楼面积的新增供应将为租户们在扩租、升级或整合方面提供更多选择。除此之外，对于考虑搬迁至 CBD 区域的潜在租户，新增写字楼物业将疏解现阶段由于低空置率而造成的紧张的市场局面。  更强的租金议价能力   我们预计中期内北京写字楼市场将转向为更加有利于租户的局面，特别是对高知名度 企业 。考虑到 CBD 区域现有老旧项目、近几年 完工 入市的新项目以及未来供应间的竞争，该区域写字楼市场竞争或 将 日趋激烈。 有鉴于此 ， 由于 业主将愿意提供租金折扣及优惠以挽留现有租户或吸引主力及大面积租户，租户在谈判新租或续租时有可能拥有更强的租金议价能力。  -6%0%6%12%18%24%30%-10010203040502013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021万平方米新增供应 净吸纳量 空置率0%10%20%30%40%2002503003504002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021人民币元每月每平方米平均租金 空置率  10 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  更 好 的服务及便利设施  受新增供应及基础建设改良的影响， CBD区域租户或将享受更优质的便利设施与高等级的服务。 CBD区域未来新增写字楼项目的设施及规格将远超现有市场水平，无论在最先进的技术运用、时尚的设计，还是在更加绿色与健康的系统的使用方面。这些新增的高品质项目亦或将迫使现有业主改造旗下项目，同时升级配套设施以追上正在攀升的市场标准。   为了区别于其他项目，许多业主试图为租户提供更多独特及定制化的服务，例如专属活动及艺术品展示。除租金及楼宇标准外，租户们或将选择具有合理租户结构并更好 地适应其业务战略、品牌形象及员工需求的物业。  已规划的新增地铁线路及正在建设中的连接 诸多楼宇的地下通道将在未来继续提升 CBD 区域的便利性。共享办公的引入，新开幕的酒店、精品店及餐厅将为该子市场的租户们提供更加独特及具有竞争力的环境与服务。  业主们的挑战  我们预测更加多元化的需求来源结合不断增加的新增供应将 增加 业主们所面临的挑战。  大量的新增供应  我们预计 2018-2021 年， CBD 区域将有约 145 万平方米（ 1,560 万平方英尺）的新增供应完工。如此大量的未来供给所带来的直接影响将是推升空置率同时为租金带来下行压力。鉴于短期内需求的增速 可能 无法与供给量的增速相仿，业主们或将不得不在保持高入驻率及获得满意的租金增长间做出妥协。   租户搬迁及 去核心化   租户搬迁及去核心化已持续导致需求外溢至 CBD 边缘区域及新兴区域。成本 控制 系最大原因，鉴于 CBD 区域的租金已超过部分对租金敏感行业的承受能力，包括但不限于制造业以及预算收紧但仍有人员扩张计划的跨国企业。另一方面，新兴区域的新建成物业为计划整合分散的办公空间的大型公司提供了充足的面积与理想的价格。许多公司将办公室迁至 CBD 边缘区域或非核心区域以优化租赁成本。这一趋势亦压缩了对于 CBD 市场的需求。   陈 旧的楼宇设施  在 CBD 子市场中， 54%的甲级写字楼是在 2007年前完工入市的，这意味着超过 50%的写字楼拥有老旧的设施及过时的设计。针对租户品味的调整而进行的维护及设施升级与新增物业更高的建筑标准已成为现有项目业主面临的主要挑战之一。   区域功能  据近期公布的北京城市总体规划，北京城市战略定位是全国政治中心、文化中心、国际交往中心以及科技创新中心 ，显而易见，经济与金融中心均未被提及。北京计划建立以高科技为导向的经济结构并将非首都核心功能疏解至位于北京东部的通州区及河北省境内的雄安新区以优化区域发展。   该计划 有可能 重塑北京市未来的产业分布，与此同时资源及支持将集中于核心产业，例如高端科技与 IT，然而部分产业将不被鼓励甚至被禁止在 本 市发展。有鉴于此，写字楼面积的需求结构或将进行相应调整，这需要 CBD 区域的业主们预见这一正在变化的动态并调整他们的租赁策略。    11 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  国际 CBD案例研究  伦敦和纽约 作为两个全球领先的金融中心，在其上百年的历史发展中都经历过繁荣和衰退。作为伦敦和纽约的 CBD，伦敦金融城和曼哈顿这两个区域的发展历程以及近期市场动态将成为北京 CBD发展的良好借鉴。  伦敦金融城  伦敦 已有 上千年的历史，成为经济和金融中心的历史也超过 250年。下列时间 轴描述了 伦敦 的 地位变化：  > 1750 以前： 伦敦是一个港口城市， 是 英国的 首都、 政治和贸易中心  > 18 世纪后期： 伦敦 成为英国的经济和金融中心 ， 以及全球领先城市  > 第二次世界大战之后： 伦敦的地位 略有衰退，特别是在纽约日渐繁荣之后  > 20世纪 80到 90年代：在 20世纪 80年代的“第一次金融大爆炸”和 90年代的“第二次金融大爆炸”之后重塑其全球金融中心的地位  > 2016 年：英国公投脱欧带来不确定性，但目前为止并没有明显的迹象表明出现下滑的趋势  金融城和西区是伦敦两个最主要的 CBD 区域。但是伦敦金融城是首要的金融中心，尽管近年来金丝雀码头兴起成为伦敦新的金融产业聚集区。  伦敦金融城近些年来至少经历了两次衰退。第一次始于第二次世界大战之后，结束于 20 世纪 80 年代初。第二次发生在 20 世纪 90 年代初， 当 位于伦敦东部的 新的金融中心 金丝雀码头兴起，成为伦敦金融城的竞争对手之时。不过伦敦金融城通过所谓的“金融大爆炸”，在 20 世纪80年代中期改革金融规则、政策和制度。这些改革措施吸引了更多国际性金融机构及相关行业，如专业服务业和媒体业进 驻 金融城。金融城在 20 世纪 90 年代继续进行金融改革，同时开始建造更多新物业包括住宅项目 等 ，以削弱金丝雀码头的影响。  现在，金融城仍是英国最活跃的金融中心。尽管金融城占地仅一平方英里， 2016 年它却贡献了 480 亿英镑的总增加值，占伦敦的 13%，英国的 3%。 2016年伦敦金融城金融行业贡献了英国 2.6%的总增加值。   此外，伦敦金融城内的商务氛围极为活跃。根据金融城的统计， 2015 年金融城内有 18,000 家企业，其中近 99%的企业为员工数少于 250 人的小型企业。每年有 1,200 家企业迁入伦敦金融城， 同时 约 1,000 家初创型企业在金融城内设立，其中 55%为专业服务业。  活跃的宏观经济支持金融城的就业人数在 2016年之前的 5年内累计增加 了 28%。 2016 年伦敦金融城内工作人口数量达到 455,000 名，占伦敦工作总人口的 9%。金融、专业服务业和商务服务业 提供 最多的工作岗位，并推动岗位数量的增加。  伦敦金融城的标志性建筑  数据来源：高力国际研究部    12 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  金融服务36%专业服务 , 26%商务服务13%其他11%传讯8%零售、住宿和餐饮服务 , 6%媒体和科技34%法律16%金融和保险16%零售和休闲10%商务服务9%其他 , 15%图表  16 伦敦金融城内工作岗位比例  数据来源：伦敦金融城网站  截至 2017 年第二季度伦敦金融城内办公楼总存量约 900万平方米（ 9,700 万平方英尺）。 2017 年上半年净吸纳量达到 240,000 平方米。但是同期金丝雀码头的净吸纳量仅为 2,400 平方米，说明对伦敦金融城的办公楼需求持续且强劲。我们注意到 2017 年上半年媒体和科技类企业是最大的需求来源，约占新租总面积的 34%。知名的成交包括电影特效公司 Framestore 租赁 9,100 平方米 （ 98,000 平方米英尺） 。位居第二的是法律、金融和保险相关行业，合计占新租总面积的 32%。知名成交包括德意志银行预租46,450 平方米 （ 500,000 平方英尺） 。过去两年里，共享办公空间运营商如 WeWork等扩张迅猛，每年承租面积达到约 55,740 平方米（ 600,000 平方英尺）。截至 2017 年第二季度末，伦敦金融城整体空置率为 5.2%。  2016年 6月英国公投脱欧，即退出欧盟，带来了潜在的不确定性。这也使得伦敦金融城核心区的写字楼平均租金出现小幅下调。根据高力国际英国研究部的数据， 2017 年第二季度伦敦金融城核心区平均租金为 62.8英镑（人民币549.1 元） 每月 每平方米。不过同期金丝雀码头的租金仍保持稳定，为 40.4 英镑（人民币 355.8 元） 每月 每平方米。  政治环境的变化以及商业形式的快速转变也使得租赁期限由原来典型的 10年为期缩短至约 6年。   图表  17 2017 年上半年 伦敦金融城 新租 面积按行业分类  数据来源：高力国际英国研究部  纽约曼哈顿   曼哈顿是纽约的 CBD，尽管其历史短于伦敦金融城，但是它在 20 世纪发展迅速，现已成为与伦敦金融城齐名的国际金融中心。曼哈顿的发展可以分为下面六个阶段：  > 19世纪后期： 航运业推动银行和保险业在下城的发展   > 1898之后：曼哈顿成为独立的行政区  > 20 世纪 30 年代：随着众多知名的摩天大楼落成，曼哈顿成为纽约市的经济中心  > 20世纪 70到 80年代：金融和服务业兴起  > 21世纪：下城、中城和中城南部的兴起  > 2006 年之后：以曼哈顿西部开发计划和新世贸大厦完工标志着一个发展新纪元的开始  第一次世界大战后，曼哈顿成为了和伦敦同等重要的金融中心，尽管 1929 年华尔街股灾和随之而来的大萧条曾使曼哈顿遭受重挫。第二次世界大战后，曼哈顿超越伦敦成为全世界最重要的经济和金融中心。然而在 20 世纪 70 年代，产业结构调整使包括曼哈顿在内的纽约市面临经济问题。 20 世纪 80 年代，通过政府改革 和 金融业复苏 ， 极大地改善了纽约市的经济健康状况，与此同时，伦敦受益于金融大爆炸。因此从那时起，两个中心的重要性大致相等。    13 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  金融、保险和房地产38%科技、广告、媒体和信息服务26%专业服务11%公共部门11%消费品和零售9%其他5%曼哈顿是纽约市五大行政区中最小但最复杂的区。它包括上城、中城和下城，主要的商务中心分布于中城、中城南部和下城。 2017 年第二季度末，甲级和乙级写字楼的总存量达到 4,700 万平方米（ 50,600 万平方英尺）。中城和中城南部的存量分别占 46%和 33%。  图表  18 曼哈顿人口数据指标  数据来源：美国人口普查局  近年来，纽约市商业蓬勃发展，导致失业率降低，租户需求活跃。 2017年上半年，曼哈顿 写字楼 吸纳量达到 170万平方米（ 1,830 万平方英尺），空置率为 6.2%。 2017 年上半年，曼哈顿写字楼市场的主要需求来源是金融、保险、房地产、科技、广告、媒体和信息服务业。值得关注的交易包括 贝莱德 新租 79,000平方米（ 846,990平方英尺），21 世纪福克斯续租并扩租 72,000 平方米（ 777,000 平方英尺）。根据高力国际美国研究部的数据， 2017 年第二季度曼哈顿甲级写字楼平均租金为每月每平方米 70.5美元（人民币 472.6元），同比上涨 0.2%。  近几年，中城、中城南部和下城的边界愈发模糊。越来越多的新增供应出现在曼哈顿西部和小曼哈顿，这也促成更多搬迁和整合的出现。然而，加剧的竞 争也导致业主方采取一系列让步举措。高力国际美国研究部的数据显示，2016 年十年租赁期的加权平均免租期同比增加 2.2%，达到 9.1个月左右。  图表  19 - 2017 年上半年新租面积按行业分类  数据来源：高力国际 美国研究部  曼哈顿的地标建筑  指标  数据  备注  人口  160万  纽约市人口总数的 19% (2016) 人口密度  每平方英里69,467.5  纽约市的 2.6 倍  (2010) 家庭收入中位数  每年 72,871 美元  纽约市的 1.4 倍 (2015) 人均收入  每年 64,993美元  纽约市的 2倍  (2015) 高等教育人口占比  59.9% 指持有学士学位的 25岁以上的人口  (2015) 数据来源：高力国际研究部    14 加速北京 CBD 的成功  | 2017 年 12 月 15 日  | 写字楼  | 高力国际  从以上分析可见，伦敦和纽约城在历史上均经历了较大的波动。然而，他们均通过改革和发展策略的调整成功地成为全球 领先的 金融中心。他们的发展可以为北京 CBD