2019年一季度房地产市场分析报告.pptx

2019年一季度房地产市场分析报告,阳春初至,2,全国销售增速5.6%,各大区回暖抬头,各地区商品房销售额按月同比走势(国家统计局口径),2.70 万亿,5.6 %,-10.0,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,12.0,14.0,16.0,2015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-03,全国商品房 销售额累计值及增速(2015-2019)商品房销售额(万亿元,左轴)同比(%,右轴),-10.0%,8.3%0.0%,10.0%,20.0%,30.0%,14,23640.0%,50.0%,60.0%,70.0%,-,5,000,10,000,15,000,20,000,25,000,2015-042015-062015-082015-102015-122016-032016-052016-072016-092016-112017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-032018-052018-072018-092018-112019-02,全国商品房销额按月值及同比走势商品房销售额 当月值 亿元同比,3.3%,14.6%,14.3%,13.0%,-5.0%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,东部地区,中部地区,西部地区,东北地区,12月,2月,3月,一线全线上扬,二线季末抬头,三线稳中有降,7.5 %,2.32 万亿-10.0,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,70.0,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,12.0,14.0,2015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-03,全国商品住宅 销售额累计值及增速(2015-2019)商品房销售额:住宅(万亿元,左轴)同比(%,右轴),20.8%,11.0%,-2.2%,60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%,2015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03,商品住宅销售均价累计同比走势(%)1.一线2.二线3.三线,25.5%,-5.2%,1.9%,50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%,2015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-03,1.一线,商品住宅销售面积累计同比走势(%)2.二线3.三线,13.08,15.82,2.73,4.13,4.67,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,20181614121086420,2016-01M,2016-02M,2016-03M,2016-04M,2016-05M,2016-06M,2016-07M,2016-08M,2016-09M,2016-10M,2016-11M,2016-12M,2017-01M,2017-02M,2017-03M,2017-04M,2017-05M,2017-06M,2017-07M,2017-08M,2017-09M,2017-10M,2017-11M,2017-12M,2018-01M,2018-02M,2018-03M,2018-04M,2018-05M,2018-06M,2018-07M,2018-08M,2018-09M,2018-10M,2018-11M,2018-12M,2019-01M,2019-02M,2019-03M,2019-14W,规划建筑面积(亿，左轴),土地出让金19同.9比3(%，右轴),数据来源：,3.5亿；-22%,0.92万亿；-15%,历年招拍挂供应 住宅用地 规划建面及出让金走势土地出让金(万亿，左轴)规划建筑面积同比(%，右轴),土地供应持续缩量,成交向下价格向上,31.18,34.64,42.88,3.69,5.20,5.92,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,454035302520151050,2016-01M,2016-02M,2016-03M,2016-04M,2016-05M,2016-06M,2016-07M,2016-08M,2016-09M,2016-10M,2016-11M,2016-12M,2017-01M,2017-02M,2017-03M,2017-04M,2017-05M,2017-06M,2017-07M,2017-08M,2017-09M,2017-10M,2017-11M,2017-12M,2018-01M,2018-02M,2018-03M,2018-04M,2018-05M,2018-06M,2018-07M,2018-08M,2018-09M,2018-10M,2018-11M,2018-12M,2019-01M,2019-02M,2019-03,2019-14,-40%MW,规划建筑面积(亿，左轴),历年招拍挂供应 各类用地 规划建面及出让金走势土地出让金(万亿，左轴)规划建筑面积同比(%，右轴),土地出让金同比(%，右轴),数据来源：,8.0亿；-18%,1.2万亿；-19%,5,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1,2018Q2 2018Q3,2018Q4,2019Q1,一线,二线,都市圈三线,非都市圈三线,溢价抬头流拍低走,土地市场有暖相,2015-2019年各线城市 招拍挂土地规划 建面累计同比,溢价率,-32%,-50%,-26-%30%,-6% -10%,10%,13% 30%,50%,70%,90%,110%,-50%,-30%,-10%,10%,30%,50%,70%,90%,110%,2015Q1,2015Q2,2015Q3,2015Q4,2016Q1,2016Q2,2016Q3,2016Q4,2017Q1,2017Q2,2017Q3,2017Q4,2018Q1,2018Q2,2018Q3,2018Q4,2019Q1,一线二线都市圈三线,非都市圈三线,0.0%,1.0%,2.0%,3.0%,4.0%,5.0%,6.0%,7.0%,8.0%,9.0%,2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1,一线,二线,都市圈三线,非都市圈三线,6,流拍率,7,待售持续下行,库存去化结构延续,-17.1%,-25%,-20%,-9.9-1%5%,-5%-10%,0%,5%,5.1610%,15%,20%,35%30%25%,2.5,3.5,4.5,5.5,6.5,7.5,8.5,2014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-03,商品房待售面积及同比增速走势商品房待售面积(亿,左轴)同比(%,右轴)7.4,数据来源：WIND,54.048.042.036.030.024.018.012.06.00.0,-,500,1,000,1,500,2,000,2,500,北 上 广 深 京 海 州 圳,(,),石 厦 天 沈 包 宁 大 长 南 哈 青 杭 长 郑 家 门 津 阳 头 波 连 沙 昌 尔 岛 州 春 州 庄滨主 城,(,成 贵 合 南 武 西 南 济 太 重 都 阳 肥 宁 汉 安 京 南 原 庆主 城,),泰 保 舟 惠 东 台 中 苏 佛 珠 南 临 安 定 山 州 莞 州 山 州 山 海 通 沂,主要城市可售面积及去化周期(2019.03，去化周期据近12个月销售金额/销售面积计算)可售面积(万,左轴)去化周期(月,右轴),8,库存去化双降,核心城市回款无忧,-1.52%,8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,201708,201709,201710,201711,201712,201802,201803,201804,201805,201806,201807,201808,201809,201810,201811,201812,201901,201902,201903,下降20%以上下降10%-20% 下降3%-10%基本持平增长3%-10% 增长10%-20%增长20%以上均值,-0.72,-1.0,-0.5,0.0,0.5,1.0,0%,20%,40%,60%,80%,100%,201708,201709,201710,201711,201712,201802,201803,201804,201805,201806,201807,201808,201809,201810,201811,201812,201901,201902,201903,下降6个月以上下降3-6个月 下降0.5-3个月 基本持平增长0.5-3个月增长3-6个月 增长6个月以上 均值,43个监测城市商品房可售面积环比走势(2017-2019),43个监测城市商品房去化周期环比走势(2017-2019),TOP房企集中度持续上升,新贵阔步巨头回调,-10.2%,7.9%,9.3%,10.7%,13.5%,16.2%,33.5%,45.8%,54.4%,65.4%,19.1%,32.8%,44.2%,51.9%,60.9%,70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%,TOP3,TOP10,TOP30,TOP50,各梯队房企销售同比及集中度变化,同比,TOP202019Q1集中度,2018Q1集中度,4392,4664,3321,2342,2977,4889,3502,2931,1970,2303,-10.2%,33.2%,13.3%,18.9%,29.2%,-20.0%,-10.0%,0.0%,10.0%,20.0%,30.0%,40.0%,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,TOP3,TOP4-10,TOP21-30,TOP31-50,2019Q1梯队房企销售额（亿）及同比增速,2019Q1,TOP11-202018Q1同比,外债受青睐内债利率降,流动性宽松降成本,4.26%,5.04%,6.52%,0.03,0.050.04,0.06,0.07,0.090.08,0.1,2011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q4,2013Q1,2013Q2,2013Q3,2013Q4,2014Q1,2014Q2,2014Q3,2014Q4,2015Q1,2015Q2,2015Q3,2015Q4,2016Q1,2016Q2,2016Q3,2016Q4,2017Q1,2017Q2,2017Q3,2017Q4,2018Q1,2018Q2,2018Q32018Q42019Q1,房企境内发债利率水平(%)央企地方国企民企,0%,1954 20%,40%,60%,80%1458,100%,40003500300025002000150010005000,2012Q1,2012Q2,2012Q3,2012Q4,2013Q1,2013Q2,2013Q3,2013Q4,2014Q1,2014Q2,2014Q3,2014Q4,2015Q1,2015Q2,2015Q3,2015Q4,2016Q1,2016Q2,2016Q3,2016Q4,2017Q1,2017Q2,2017Q3,2017Q4,2018Q1,2018Q2,2018Q3,2018Q4,2019Q1,房企境内外发债规模情况(亿元,%)境内发行规模境外发行规模境内发债比例,购房意愿比例(2010-2019),预期房价上涨比例(2010-2019),35个监测城市首套房实际利率情况,35个监测城市二套房实际利率情况,利率托底购房意愿下行缓,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,2010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-03,50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00,2010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-03,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2015-01,2015-03,2015-08,2015-10,2016-01,2016-03,2016-06,2016-08,2016-10,2016-12,2017-02,2017-04,2017-06,2017-08,2017-10,2017-12,2018-02,2018-04,2018-06,2018-08,2018-10,2018-12,2019-02,下调10%-20%,下降10%以内,上调10%以内,上调10%-20%,上调20%以上,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2015-01,2015-03,2015-08,2015-10,2016-01,2016-03,2016-06,2016-08,2016-10,2016-12,2017-02,2017-04,2017-06,2017-08,2017-10,2017-12,2018-02,2018-04,2018-06,2018-08,2018-10,2018-12,2019-02,基准利率,基准利率上浮10%,基准利率上浮15%,基准利率上浮20%,停贷,11,政策触顶,12,6.4,7.67.47.27.06.8 6.66.46.2,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2018-12,2019-03,GDP:不变价:当季同比,8.6,10.7,6.0,8.0,10.0,12.0,14.0,16.0,2016-01,2016-04,2016-07,2016-10,2017-01,2017-04,2017-07,2017-10,2018-01,2018-04,2018-07,2018-10,2019-01,2,494,2,400,2,600,2,800,3,000,3,200 3,091,3,400,3,600,2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-02,上证综合指数,M2与社融增速走势M2:同比社会融资规模存量:同比,超预期 1.宏观开局形势良好,13,一季度,多项经济数据超预期,GDP超预 期止降稳于6.4%,净出口贡献超预期,工 业增加值同比增长8.5%, 社销零增长8.7%,均好于预期.从流动性来看,经历2018年以来五次各 类降准和流动性改善政策,M2和社融双 双回升,全局流动性有了显著改善.宏观向好叠加科创板快速落地,游资聚 集翘首以待,资本市场回暖明显,上证中 指自年初已来累计增长近600点,多个板 块轮动上扬,各类质押爆仓风险大幅度 改善.,超预期 2.政策环境托举明显,14,降准1个百分点,大力推动小微企业融资为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民 银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和 1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做；自2019年起，将普惠金融定向降准小型和微型企业贷款考核标准由“单户 授信小于500万元”调整为“单户授信小于1000万元”。全面放开落户,超大特大城市大幅增加落户规模国家发展改革委关于印发2019年新型城镇化建设重点任务的通知,要继 续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和 小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万300万的型 大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万500万的型大城市要 全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项 目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。租赁试点扩大,多个城市五限微调原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建 设租赁住房试点实施方案，试点城市增加至17个;1月1日,青岛取消摇号;2月20日,阜阳取消限地价;2月22日,合肥已结清二套 贷款下调;3月21日,河南上调公积金额度;另有多个城市于执行层面微宽松, 如珠海调整社保认定细则。,样本开发商回款率走势(%),超预期 3.开发商回款显著改善,2.5 %,3.0 %,10.5 %,9.4 %,-5-10,151050,20,25,国内贷款,自筹资金,定金及预收款,按揭贷款,房地产开发企业各类到位资金同比走势(%,201704-201903,每色块为一季度),140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%,15,160.0%,开发企业各类到位资金显著上扬，国内 贷款、按揭贷款扭转持续一年多的负增 长，开局高走；筹资压力减小，自筹资 金增速放缓，市场阳春与促销叠加，定 金及预收款又再高增。整体来看，以4月18日前已公布年报数 据且数据连贯完整的开发商财报数据核 算，显示开发商整体回款率年末超预期 上扬至76.9(预期65-70)，开发企 业整体资金面从困境走出。,行客户上门指数(2010W01=100,2008-201902),阻力 - 1.上门量走低,二季度成交量承压,300.0250.0200.0150.0100.050.00.0,350.0,200801W(0101-0103)200806W(0201-0207)200811W(0308-0314)200816W(0412-0418)200821W(0517-0523)200826W(0621-0627)200831W(0726-0801)200836W(0830-0905)200841W(1004-1010)200846W(1108-1114)200851W(1213-1219)200903W(0110-0116)200908W(0214-0220)200913W(0321-0327)200918W(0425-0501)200923W(0530-0605)200928W(0704-0710)200933W(0808-0814)200938W(0912-0918)200943W(1017-1023)200948W(1121-1127)200953W(1226-1231)201005W(0125-0131)201010W(0301-0307)201015W(0405-0411)201020W(0510-0516)201025W(0614-0620)201030W(0719-0725)201035W(0823-0829)201040W(0927-1003)201045W(1101-1107)201050W(1206-1212)201102W(0103-0109)201107W(0207-0213)201112W(0314-0320)201117W(0418-0424)201122W(0523-0529)201127W(0627-0703)201132W(0801-0807)201137W(0905-0911)201142W(1010-1016)201147W(1114-1120)201152W(1219-1225)201204W(0116-0122)201209W(0220-0226)201214W(0326-0401)201219W(0430-0506)201224W(0604-0610)201229W(0709-0715)201234W(0813-0819)201239W(0917-0923)201244W(1022-1028)201249W(1126-1202)201301W(0101-0106)201306W(0204-0210)201311W(0311-0317)201316W(0415-0421)201321W(0520-0526)201326W(0624-0630)201331W(0729-0804)201336W(0902-0908)201341W(1007-1013)201346W(1111-1117)201351W(1216-1222)201403W(0113-0119)201408W(0217-0223)201413W(0324-0330)201418W(0428-0504)201423W(0602-0608)201428w(0707-0713)201433W(0811-0817)201438W(0915-0921)201443W(1020-1026)201448W(1124-1130)201453W(1229-1231)201505W(0126-0201)201510W(0302-0308)201515W(0406-0412)201520W(0511-0517)201525W(0615-0621)201530W(0720-0726)201535W(0824-0830)201540W(0928-1004)201545W(1102-1108)201550W(1207-1213)201602W(0104-0110)201607W(0208-0214)201612W(0314-0320)201617W(0418-0424)201622W(0523-0529)201627W(0627-0703)201632W(0801-0807)201637W(0905-0911)201642W(1010-1016)201647W(1114-1120)201652W(1219-1225)201704W(0116-0122)201709W(0220-0226)201714W(0327-0402)201719W(0501-0507)201724W(0605-0611)201729W(0710-0716)201734W(0814-0820)201739W(0918-0924)201744W(1023-1029)201749W(1127-1203)201801W(0101-0107)201806W(0205-0211)201811W(0312-0318)201816W(0416-0422)201821W(0521-0527)201826W(0625-0701)201831W(0730-0805)201836W(0903-0909)201841W(1008-1014)201846W(1112-1118)201851W(1217-1223)201904W(0121-0127)201909W(0225-0303)201914W(0401-0407),