2019Q3房地产市场研究报告.pptx

1,2019Q3房地产市场研究报告,2,宏观经济与政策,商品房市场债券与信托融资土地市场,回 顾,宏观全球经济萎靡，宽松力度加大,全球GDP:不变价:同比（中印右轴,美欧日英左轴）,2018年以来，全球贸易纷争不断，地缘冲突加剧， 全球主要经济体经济加速下行；进入2019Q3后，TOP5经济体制造业PMI均处于 荣枯线以下位置；进入2019，多国加大货币宽松力度，全球40余国陆续降息；美、欧、英等多国M2增长开始提速；7月、9月，美国如期降息2次，且结束缩表后启动5400亿美元购买国债计划（600亿美元/月）；8月，德国首次以零利率发行30年期国债；9月，欧洲央行降息并重启QE（200亿欧元/月）；印度央行年内已降息5次，土耳其断崖式降息；中国3季度GDP同比增长6.0%，统计局表示四季 度GDP大概率继续放缓；9月，中国年内第二次降准（全面降准0.5%+定向1%），释放长期资金约9000亿,45.0,50.0,55.0,60.0,65.0,2015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-09,ISM:美国,欧元区,日本,英国,印度,摩根大通:全球,中国,9.008.508.007.507.006.506.005.505.00,9.50,4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00,美国:折年数,欧元区19国日本(2011价)英国全球主要经济体制造业PMI表现,中国(右轴),印度(右轴),政策“一城一策”施行，边际松动渐明,7月30日，习近平在中共中央政治局会议中表示：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段” ，“房住不炒”的主基调再次强化，政策保持定力；但从2018年四季度后，调控政策基本见顶，出台五限政策的城市仅热度较高的的海南、丹东、苏/杭/昆山、西安等；进入2019年后，围绕“小阳春”启动和退潮，各地 楼市政策呈现先松-后紧-再松，尤其在“小阳春”过后市场骤然转冷后，5-8月针对房企融资的全渠道监管限制组合拳，使得处于还债高峰的房企促销力度加大，又加重 了市场的观望情绪；2019年三季度，“一城一策”下区域政策边际放松的现象频现：零星城市放松限购、多个城市出台了含大力度购房补贴和折扣的落户政策、公积金/首付比例等政策的放宽、三四线城市以较低落户门槛+购房补贴大举加入抢人行列，购房政策边际松动明显。,01M,01M,01M,01M,2016 02M 03M 04M 05M 06M 07M 08M 09M 10M 11M 12M 2017 02M 03M 04M 05M 06M 07M 08M 09M 10M 11M 12M 2018 02M 03M 04M 05M 06M 07M 08M 09M 10M 11M 12M 2019 02M 03M 04M 05M 06M,7M 8M 9M,7,14,20,16,6,111,7,2,1,1,1,22,8,26,24,25,19,8,33,23,6,5,1111111,32,231,43,3,2,6,8,186,2,6,8,7,12,22,1,5,43,5,1,324,21,222,2,2,5,3,5,6,1,8,12,2,13,3,7,3,15,6,1,1,11,173,3,122,3,1,1,1,1,11111,11,1,222,0,5,10,15,20,25,30,35,40,45,50,五限政策执行情况,销售推盘促销力度大增，销售增速止跌回升,1-9月全国商品房、住宅销售额分别为11.1万亿、9.7万亿；同比增速分别为7.1%、10.3%；1-9月全国商品房、住宅销售面积分别为11.9亿、10.5 亿；同比增速分别为-0.1%、1.1%;商品房销售面积全年处于负增长，三季度止跌回升，3个月全部实现正增长，主要是由于5月后融资全渠道收紧叠加季度内还债规模创新高，开发商加大推 盘和促销力度，以价换量。,商品房及商品住宅 销售面积当月值及同比增速(2019Q3),11.92,-0.10,-20.0,0.0,20.0,40.0,0.0,5.0,10.0,15.0,20.0,全国商品房住宅销售面积累计值及增速商品房销售面积(亿,左轴)同比(%,右轴),10.47,-40.0,1.10-20.0,0.0,20.0,40.0,60.0,80.0,0.0,5.0,10.0,15.0,20.0,商品住宅销售面积:住宅(万,左轴),同比(%,右轴),6,销售区域分化继续，京津冀显著回暖,经历了小阳春的火热与退潮，随着开发商三季度 加大推货与促销，市场总体呈止跌回升态势。因2017-2018双位数负增长的低基数影响， 1-8月 京津冀片区销售显著回暖， 销售金额同比增长36%，但销售贡献超过7成的北京+天津增速已见 顶回落；长三角内部分化较大，核心一二线城市除杭州外均有较好增长，但总体销售面积增速为-2.2%；珠三角仍然是“五限”调控力度最大的区域，去 年是除京津冀之外表现最差的片区，销售面积增 速为-3.0%；中部、川渝、西北3季度表现较好，棚改量同比下 降74%的东北则疲态尽显；随着前三季度棚改新开工任务已完成年度目标95%，除东北之外，京津冀、中部、西北降幅均 达到35%以上，四季度市场情况将缺乏支撑力量， 预计促销和推盘力度将加大，以价换量。,7,销售一线表现亮眼，总体量稳价升,44个监测城市 商品住宅销售额 及 同比情况(2019H1),从销售金额看，京津冀、长三角、珠三角监测城市增速 分别为47、23和14，主要是由平均成交价格上 涨导致，二线、三线销售面积同比增速正负各半。从重点监测的城市来看，一线在经历2017年销量腰斩 去年平淡后，1-9月销售额增速达到29%，除广州负增 长外，京沪深均表现亮眼，但三季度市场表现乏力。二线城市增长10.7，除大连、青岛、太原、重庆、贵 阳负增长，其余18个二线城市均录得正增长，以厦门、 武汉、合肥、南京最为亮眼；东北与西南片区表现较差， 其余二线城市三季度销售额增速总体提升；监测三四线城市多为都市圈城市，受一线带动，总体增 长强劲，同比增长20.1%。,18%,3%,2%,11%,20%,一线(4城),二线(24城),三线(16城),监测城市商品住宅销售增速(2019H1)销售面积同比(%)销售金额同比(%) 29%,销售金额,(亿元),上海,3,121,29%,郑州,1,490,28%,合肥,904,37%其,*太原,560,-10%,杭州,2,271,1%他,济南,743,9%,宁波,1,835,6%二,武汉,1,879,73%,南京,1,496,35%线,长沙,771,6%,长 三 角,昆山,568,37%,*南昌,546,28%,苏州1,583,38%,*西安,1,344,-7%,厦门,414,114%,南通519166%舟山128-20%,昆明,1,187,15%,合计12,42423%,*重庆,2,209,-10%,注：数据为商品住宅-剔除保障房数据（惠州为商品房数据），标*城市为主城区,区域城市,区域城市,同比销售金额同比(%)(亿元)(%),8,融资流动性边际改善，行业融资全渠道收紧,房地产开发资金来源与累计同,7月初，银保监会为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过 大的信托公司开展了约谈警示，要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。（即余额管控）7月12日，国家发改委关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。7月29日，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，要求银行合理控制房地产贷款投放。 保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道 流入房地产的资金管理。7月30日，习近平主持中共中央政治局会议，要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月8日，中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知，对32个城 市（多为一二线城市）开展房地产业务专项检查，主要针对房地产信贷业务（含开发贷、土储贷款、 个人住房贷款）和房地产业务风险管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务。9月4日，李克强主持召开国务院常务会议，专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9月6日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元；额外对仅在 省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，释放资金约1000亿元。,社融规模与M2同比(%),宏观流动性逐渐改善，行业受益有限。自5-8月以来，针对信托、境内外发债、银行贷款和个人住房 贷款等房地产行业融资的各渠道进一步收紧。即使经济低迷叠加全球进入降息周期的情况下，中央仍提 出不将房地产作为短期刺激经济的手段，遏制资金流向房地产的决心坚定。,10.80,8.40,7.50,8.00,8.50,9.00,9.50,15.014.013.012.011.010.09.08.07.0,社会融资规模存量:同比,M2:同比,130,571,7.0,6.6,0,2,4,6,7.1 8,10,0,30,000,60,000,90,000,120,000,150,000,180,000,2017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-09,房地产开发资金来源:按月比累计值(亿元),累计同比(%),前三季度，房企到位资金总额共计13.06万亿、同 比增长7.1%，融资先松后紧，9月年内第二次降准 释放宽松信号，短期略有缓冲，若无后续政策宽 松，难言乐观。年初降准及Q1社融超预期带来了楼市“小阳春”， 房企受定金预收款和早期按揭回款流动性显著改 善，4月到达顶点；随着市场骤然转冷以及融资全渠道收紧，5-8月房 企到位资金增速回落明显，9月降准实施+“金九” 推货力度大增，带动单月增速达到10.8%，尤其以 定金及预收款、个人按揭贷款回升明显；细分来看，国内贷款8成源于银行贷款，维持较高 增速，主要与银行贷款去年同比萎缩有关；自筹资金增速保持低位，主要是从母公司间接获 得的银行开发贷、债券、信托及非标融资等监管 收紧，后续增速缺乏支撑；订金及预收款和个人按揭将随着开发商货量堆积 下推盘量大增、去年低基数下，预计均略有上涨。,融资推货及促销力度大增助力融资稳定,房地产开发资金 主要构成部分 同比走势(2017.10-2019.08),9.1,3.5,9.0,13.6,-10.0,-5.0,0.0,5.0,10.0,15.0,20.0,融资海外发债受限，融资收缩明显,上半年对境内发债作出规范后，7月，国家发改委 对境外发债限制只能借新偿旧，自此，境内外发 债均受限，3季度发债规模环比继续萎缩，预计短 期政策难转向；2019年1-9月，内地房地产行业境内外合计发债规模为9,380亿元，同比增长30%；其中境内发债5,487亿元，境外发债3,893亿元。2019年1-9月，内地民营房企境内外合计发债规模 为5,039 亿元， 同比增长43% ； 其中境内发行 1,903亿元，同比增长5%，境外发债3445亿，同 比增长53%。2019 年三季度, 内地民营房企合计发债规模为1,213亿，环比增长-29%，同比增长-19%；由于7月发改委发文规定，海外发债只能用来置换一年 内到期的中长期债务，且须说明用途，随即8月、9月海外发债规模爆降，其中7月发债规模占当季2/3；,-0.5,1709,-0.3,-0.1,0.1,0.3,769 0.5,0.7,0.9,1.1,450040003500300025002000150010005000,内地房地产行业 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2019Q3)境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比,576,-0.6,-0.4,-0.2,0,0.2638,0.4,0.6,0.8,1,1.2,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2019Q3)境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比,融资发债成本分化扩大，境外发债成下降,三季度，美国两次降息，全球宽松步伐加快、力 度较大，房企海外融资成本中枢下降，但境内发 债由于融资全渠道收紧、包商事件、银亿破产的 影响，民企和国企发债成本分化加剧：境内发债来看，国企发债成本持续下降，地方国企和央企的发债利率较二季度分别下降了0.49%、0.21%，民企发债成本则略微上升了0.11%；,境外发债来看，票面利率高于境内发债利率（不考 虑间接成本），房企之间发债成本差异较大， 民 企境外发债的加权平均利率显著高于国企近4个百 分点。不过主要由于在境外发债的国有房企主 要 为中海、保利、华润、远洋、万科等大型房企，风 险相对较小，评级相对其他房企较高；民营房企之间分化亦剧烈，三季度发行的36只海 外债中，发债票面利率有15只10%，8只12%， 泰禾一笔4亿美元债其票面利率15%为最高，世贸 则以一笔10亿美元债其票面利率5.6%最低；,3.97%,4.63%,6.67%,0.03,0.04,0.05,0.06,0.07,0.08,0.09,内地房企 境内发债加权平均利率情况(%，2014Q1-2019Q3)央企地方国企民企,4.85%,8.60%,0.00%,2.00%,4.00%,6.00%,8.00%,10.00%,12.00%,内地房企 境外发债加权平均利率情况(%，2016Q3-2019Q3)国有房企民营房企,12,融资信托融资余额管控，前端拿地受影响大,2019年6月末,投向房地产方向的资金信托余额为 2.93万亿元，其中上半年投向房地产方向的新增 信托项目金额超过6573亿元，同比增长近30%， 略低同期境内外发债（6903亿元)。继5月银保监会针对房企融资监管的“23号文”后，7月初又对多家信托公司进行了窗口指导和约谈，要求多家公司地产项目的规模不能超过6月末，在余 额管控下意味着之后房地产信托项目相当于只 能 置换到期的规模；而目多家信托公司已完全停 止 房地产类项目；根据用益信托网的不完全统计，三 季度集合资金信托融资环比下降近30%，7、8 月 下滑剧烈，9月则有企稳；房地产信托融资更多的是用于前端拿地，在房地 产开发资金来源中属于非银贷款部分及自筹融资 部分，2019年上半年房地产信托融资规模占自筹 资金+非银贷款的比重在22%左右，在23号文之后， 境内外发债均只能用于偿还到期规模无法用于拿 地，扣除此部分后，占比接近30%，对于民营房 企占比则更大，这意味拿地资金将大受影响。,3963,29.5%,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,40003500300025002000150010005000,投向房地产新增信托项目金额新增信托项目规模（亿元）,同比（%）,2.93,15.4%,6%,9%,12%,15%,18%,1,1.4,1.8,2.2,2.6,3,投向房地产的资金信托余额及占比情况资金信托余额:按投向:房地产（万亿元）资金信托余额占比:按投向:房地产（%）,土地一线城市供地大增，三四线成交转冷,2019年三季度一二三线城市招拍挂土拍成交情况（住宅用地）,13.08,15.82,19.91,2.73,4.13,4.68,-20%-30%,-10%,3.880%,40%30%20%10%,13.97 50%,2019年1-9月，全国招拍挂土地出让累计规划建面29.15 亿， 同比增长-1.6%； 累计土地出让金80%4.68万亿元，同比增长10.7%;70%60%其中，住宅用地出让累计规划建面13.97亿 ，同比增长0.2%；累计土地出让金3.88万亿，同比增 长14.8%；2019年三季度，宅地成交楼面价2,784元/ ，同比增长17.9%。从住宅用地的成交情况来看，自年后楼市“小阳 春”带动的土拍热情退潮后，5月情绪稍有回落， 6月之后情况直转而下，二三线成交环比回落明显； 一线城市因北上广供地数量同比大增，但广州供 地集中在南沙和增城，上海则是动迁安置用地和 租赁住房用地占比较大，多以底价成交，拉低了 平均楼面价；值得一提的是，9月土地成交情况较好，多是因为 9月15日央行再度降准释放宽松信号，使得房企对 后续政策预期有一定提升（9.15-9.30日成交地块 数量占9月出让地块总数比重超过60%）。,0,5,10,15,20,2016-01M2016-02M2016-03M2016-04M2016-05M2016-06M2016-07M2016-08M2016-09M2016-10M2016-11M2016-12M2017-01M2017-02M2017-03M2017-04M2017-05M2017-06M2017-07M2017-08M2017-09M2017-10M2017-11M2017-12M2018-01M2018-02M2018-03M2018-04M2018-05M2018-06M2018-07M2018-08M2018-09M2018-10M2018-11M2018-12M2019-01M2019-02M2019-03M2019-04M2019-05M2019-06M2019-07M2019-08M2019-09M,2016.01M-2019.09M 全国招拍挂土地成交情况（住宅用,地）,规划建筑面积(亿，左轴) 规划建筑面积同比(%，右轴),土地出让金(万亿，左轴) 土地出让金同比(%，右轴),土地成交遇冷，流拍率上行,三季度土地成交遇冷，总体呈现溢价率下行、流 拍率上行的格局，民营房企拿地步伐放缓，宣布 暂停拿地；从住宅用地招拍挂成交的溢价率来看，前三季度， 先升后降，4月溢价率因“小阳春”到达顶峰随后 迅速回落：年内一线、二线、都市圈三线和非都 市圈三线的土拍溢价率分别从二季度的20% 、22% 、26% 、22% ， 下降至3% 、10% 、16% 、14%，降温明显，；从三季度流拍情况看，“小阳春”后土拍情绪显 著回落，加之融资收紧，招拍挂共流拍超过400宗 地块，流拍率上升明显；,9.6%3.1%,14.0%15.7%,160%140%120%100%80%60%40%20%0%,各线城市土地招拍挂溢价率(住宅用地)一线二线都市圈三线非都市圈三线,18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,各线城市土地招拍挂流拍率(住宅用地)一线二线都市圈三线非都市圈三线,库存房企债务与举措 市场情绪结语,展望,库存总体去化周期拉长，一线库存相对健康,16,注：标*城市为主城区数据，数据为商品住宅-剔除保障房数据（惠州为商品房数据）,25.0,7.3,70.0,32.3,0.4,12,0,5,10,15,从世联重点跟踪的44个城市看，一线、二线、三 线的去化周期分别为14.4、10.2、9.7个月，较Q2 分别拉长了-1.4、1.2、0.1个月；一线城市中，北京去化周期25个月，主要因限竞 房存量及新入市量较大，且多数地段不佳，去化 缓慢；沪广深库存保持相对健康；二线城市去化周期在12 个月以上的城市中， 较2018年末，石家庄、厦门、昆明、大连、长春、天津依然在榜，新增长沙、青岛，除了石家庄及 厦门外，其余城市均是因为去年及今年土地供应 大增， 出让的住宅用地规划建面复合增速均在 35%以上；以大连、长春最为突出，大连前三季 度同比增速超200%，长春接近倍增；20三线城市中，去化在12个月以上的除昆山、惠州 外，绝对量均较小；昆山则是五限政策执行较严， 惠州随属大湾区内房企布局较多，但由于地广、 人口密度低、产业支撑弱，以投资客为主，在房 价滞涨阶段，投资客锐减。,25,30,35,40,45,50,55,60,65,70,75,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,北上广深 京海州圳,*,庄,滨,*,*,*,*,石厦郑天昆大青长沈贵长哈南南成南合太武西宁济杭重,家门州津明连岛沙阳阳春尔宁昌都京肥原汉安波南州庆,*,*,*,*,三昆保舟惠泰东佛中苏包珠南廊临,亚山定山州安莞山山州头海通坊沂,世联行44个重点跟踪城市库存及去化情况(住宅用地)可售面积(万)去化周期(月),17,库存多城宅地供应暴增，天津、大连去化压力较大,大量的供地意味着潜在库存大增，尤其对于本身 库存已较高的地区如大连、天津、昆明、青岛、 长沙等，后续市场整体的去化将更恶劣；对于房企而言，在这些城市拿地，优选地段、提 高拿地标准将至关重要。2019年前三季度，世联跟踪的44个城市中有17个 住宅用地成交规划建面同比超过30%，且大部分 城市土地出让的增速远高于住宅去化的速度；,2019年1-9月 世联跟踪城市住宅用地出让TOP20及商品住宅销售增速,库存房地产开发投资额高位增长背后藏隐忧,可预见在销售乏力下的去杠杆阶段，持续30个月的开 工竣工剪刀差意味着大量库存在路上，房企资金链紧 张导致的优质并购机会增多，属于国企的美好时光！2018年土地购置费高增速拉动投资开发完成额维持 10%的增长，贡献率超过120%；而进入2019年随着 土地购置增速的快速回落，支撑投资开发额高增速是 迅速上升的“建筑工程”，但代表后期工程的“安装 工程” 加速下跌则说明了“建筑工程” 高位运行的 背后，更多的前期工程主导，开发商赶预售而不急于 预售阶段之后的竣工建设，这表现为开工竣工剪刀差 的持续，而土地购置增速也断崖式下滑，一切都在说 明：积极开工反映的是目前出让金制度变更后开发商 资金紧，加快开工推进预售实现回款，现金回流后不 急于推进下一步建设竣工。在去年的年报中，我们已对投资开发完成额进行了拆 解，并对持续扩大的开工竣工剪刀差进行了说明，进 入2019年，由于土地购置增速迅速下降以及前期开工 高增速下交房周期陆续到来，开工竣工剪刀差虽略有 缓解。,8.6%,-8.6%,30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%,2015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-08,房屋新开工与竣工累计同比增速背离房屋新开工面积(%)房屋竣工面积(%),-24.6%,19.6%,10.5%,-40.0%,-20.0%,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,80.0%,2015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-08,建筑工程 土地购置费,安装工程房地产开发投资完成额,建筑工程, 56%,安装工程, 6%,设备工器具购置, 1%,旧建筑物购置费, 5%,土地购置费, 31%,近2年投资开发完成额构成占比投资开发完成额构成项同比增速,库存销售放缓开工高增，行业被动补库存,9月底，全国商品房待售面积4.93亿、同比减少7.2，商品住宅2.25亿、同比减少13.5；根据统计局公布的待售面积数据，增速处于回升 状态，表明去化速度在缓慢降低，根据销售中现 售部分面积计算，则住宅和非住宅的去化周期分 别为13.3个月和1.8个月，显示了非住宅类项目库 存去化堪忧；待售面积只能反映已竣工的未售面积，而在以预 售为主的市场中无法反映真实库存。故此我们根 据可查数据，用1999至2018的新屋开工面积累计 值-2000年至今累计销售面积得出“商品住宅可售 面积”作为更能反映实际情况的广义库存（视近9 个月新开工面积未达到可预售状态）：9月底，商品住宅可售面积为16.34亿，环比Q2 增加了0.46亿，去化周期为13.2个月，环比Q2 拉长0.2个月，略有上升；主要是房企抢开工和预 售，尽快回现，使得开工面积增速持续高于销售 面积增速，库存被动增加。,