2019Q1郑州市房地产市场分析报告.pptx

2019Q1郑州市房地产市场分析报告,一、宏观环境二、河南市场 三、郑州市场 四、房企动态 五、总结预测,CONTENTS,PART 01,宏观环境,2019年1季度经济开局乏力，消费及出口增速较去年双双回落，增长动能不足,经济走势经济开局乏力，增长动能不足,经济目标两会将经济增长目标设定为区间值,在内外部环境不确定性增大情况下， 2019年中国宏观经济仍面临下行压力，两会将经济增长目标设定为区间 值，同时释放多项稳经济信号，货币信贷及调控政策导向积极,金融环境央行再次降准，降低实体经济融资成本,2018年1月25日,开始实施的面向普惠金 融的定向降准，释放长 期流动性约4500亿元,2018年4月25日,实施的定向降准置换9000 亿元MLF，同时释放增量 资金约4000亿元,2018年7月5日,下调国有大型、股份制、城市、非县域农村,商业银行、邮政储蓄银行、外资银行人民币 存款准备金率0.5个百分点，本次降准释放资 金7000亿元,2018年10月25日,下调大型、股份制、城市、非县域农村商业银 行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点， 当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做， 本次降准释放资金7500亿元,2019年1月4日下调金融机构存款准备金率1个百分点，同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。此 次降准及相关操作净释放约8000亿元长期增量资金,数据来源：国家统计局，wind,在全国宏观经济持续下探背景下，多项稳经济、宽信用、宽货币政策发力；截止2019年1季度央行五次降准， 改善实体经济融资环境，降低融资成本,2018-2019年3月降准时间节点,央行货币政策的持续宽松，货币市场利率价格总体呈现下跌趋势，而银行在融资成本降低后，年初房贷利率小 幅下降，首套房贷利率5.56%，二套房达5.89%,金融环境资金成本降低，房贷利率小幅下调,数据来源：国家统计局，wind,数据来源：国家统计局，wind,金融环境实体经济流动性有所改善，企业融资压力有所缓解,M1增速企稳回升，实体经济流动性略有改善；一季度社融规模高于去年同期水平，企业融资压力有所缓解,数据来源：国家统计局，wind,金融环境房地产开发资金增速处低位，融资压力犹存,房地产开发资金增速处低位，房企融资压力仍在；定金及预收款+个人按揭贷款占比46%，房企对销售回款的 依赖仍较高,政策变化住房政策以“稳”为主，落实城市主体责任,2013,2017,2016,2015,2014,2019,2018,坚决抑制投机、投资 性需求，健全房地产 稳定发展长效机制,针对不同城市情况分类调控，增 加中小套型商品房和共有产权房 供应，抑制投机投资性需求，促 进房地产市场持续健康发展,坚持分类指导，因地施策， 落实地方政府主体责任， 支持居民自住和改善性住 房需求，促进房地产市场 平稳健康发展,因城施策化解房地产库存， 促进房地产市场平稳运行， 建立租购并举的住房制度,因城施策去库存、坚持住 房的居住属性，遏制热点 城市房价过快上涨,坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位；支持居民自 住购房需求，培育住房租赁 市场，发展共有产权住房,更好落实群众住房问题， 落实城市主体责任，改革 完善住房市场体系和保障 体系，促进房地产市场平 稳健康发展,历年两会政府工作报告对房地产市场的政策取向,2019年全国两会对于房地产市场仍然以“平稳发展”为基调，落实城市主体责任，完善住房市场体系,政策变化各地楼市政策微调，“一城一策”成楼市主基调,数据来源：国家统计局，wind,人才 争夺,落户 放宽,人才落户,落户放开,住房 保障,住房补贴,限购优化,人才公寓,广州 海口 大连 南京 西安,石家庄,海口 南宁 青岛,宁波 成都 杭州,高碑店 襄阳,海南东方 海南陵 水 江门 沧州 汕头 嘉兴 柳州 正定县,常州 襄阳,两会后，一城一策成为各地房地产调控主基调；各地政府主要从人才引进放宽落户、住房保障，以及调控政策 优化微调（限购/限价/限售/减税降费）等方面入手，促进房地产市场平稳运行2019年以来新一轮“人才争夺”格局,政策变化多地下调棚改目标 对三四线城市拉动作用减弱,年初多省陆续公布2019年棚改工作计划，相比2018年多地计划开工量大幅缩水，棚改红利对三四线城市拉动 作用逐渐减弱2018年和2019年部分省市棚户区改造计划情况u 2018年6月国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行。此外，过去曾以货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。u 2019年棚改规模大幅缩：2018年政府工作报告提出2018年2020年改造各类棚 户区1500万套的目标，其中2018年全国各类棚户区改造计划开工580万套，实际 执行626万套，超额完成年度目标。2018年11月住建部重申这一三年计划保持不 变，按年均计算2019年棚改目标或在460万套左右。u 截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个，其中18个省市计 划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。,受益于2018年房企 “抢开工”、“高周转”模式，前期新开工面积回升带动施工面积增加，进而带动房地产 投资增速的反弹,市场运行开发投资保持韧性，新开工面积增速回落,数据来源：国家统计局，wind,一季度土地购置面积及金额增速同比均下滑，且呈现负增长，房企拿地趋于理性,市场运行房企拿地趋于理性，成交量价齐跌,数据来源：国家统计局，wind,商品住宅销售面积及金额增速持续低位，面积增速由正转负，住宅市场有所降温,市场运行商品住宅销售有所降温，面积增速转负,数据来源：国家统计局，wind,PART 02,河南市场,河南市场表现,开发投资：各项指标均向好回升开工推量意愿增加，销售增速回升，土地购置均回升土地市场：市场由冷回暖、流拍减少，土地放量因城而异，地价滞涨 潜力大地市房企布局仍显积极，高危城市谨慎拿地住宅市场：城市分化、多数市场遇冷趋理性、量缩价滞、降温明显销售难度叠加、库存上涨压力加大，区域性中心城市及基本面较好 城市依旧向好,开发投资开工推量意愿增加，开发投资回升,省内开发投资受新开工面积增速回升带动反弹，但因施工高峰期的续建项目缺失，加之环保、基数等影响，施 工增速减缓,数据来源：河南省统计局,市场销售销售增速回升，房价小幅上涨,省内商品住宅销售面积、金额增速均回升，且销售额增速高于面积增速，表明价格有所上涨,数据来源：河南省统计局,土地购置成交量价增速由负转正，房企拿地意愿增强,在开发投资、商品房销售增速均回升背景下，房企拿地积极性增加，土地购置面积及金额增速由负转正,数据来源：河南省统计局,限价取消或放松：开封、许昌限价取 消，新乡（限价调高）、信阳（部分 项目备案价抬高）等；限签放松。,利率上浮普遍执行： 首套上浮25%左右， 二套上浮30%左右,棚改红利收缩，政策虽有放松，但监管犹在，利率上浮持续未降，地市市场遇冷；房企销售难度加大，为加速 回款，以特价房、首付分期等手段积极抢收；布局方面，库存压力大、基本面差、前期需求透支城市处下行调 整期，房企布局显谨慎，而去化周期合理且市场热度延续地市，布局仍积极,地市表现及变化节后略有回温，难改整体降温大势,春节期间，返乡置业差异大效果较好城市：商丘、信阳、濮阳、周口、漯河（在40-60%，最 高达80%）；原因有：外出务工返乡客户多，房企购房优惠加大、 特价房推出；效果不明显城市：焦作、南阳、洛阳（20%左右）；原因有：市场 遇冷，客户理性，房企优惠力度不大；,节后市场略有回温,房企推货积极，抢客户降低门槛、特价房或加大促销加速回款， 销售量整体上涨，价格方面，整体维稳，部分城市去化压力大项 目变相调价，价格有所回落,利率上浮 持续未降,限价限签 放松监管犹在,库存压力 较大,城市内生 动力不足,棚改货币 化收缩,市场遇冷 成交下跌 价格维稳目前新乡、 洛阳、 信阳因前期供地少，库存压力小，去化周期短，城市基本面较好等因素市场持续向好,河南19年棚改计 划同比减少70%,如许昌、周口、商丘 等地市去化难度加大,无产业支撑、人口基 数不大，潜力不足等,近三年1季度十七地市经营性土地成交建面、楼面价,环郑100Km内,距郑100Km之外,环郑100Km内,距郑100Km之外,1500元/,土地市场表现地价整体回降，强支撑性城市土地放量加大,地市土地市场热度分化，许昌、商丘等前期高热城市放量减少，洛阳、信阳、周口前期供应少，一季度开始加大放量；地价 方面，开封、洛阳地价走高，其余地市地价均有所回降近三年1季度十七地市经营性土地供销价走势300万元/亩,数据来源：地市国土资源局网站、公共资源交易网站、中国土地市场网,土地市场表现地王及宅地流拍呈逐月下降趋势,2018-2019年1季度地市月度地王及流拍宗数变动情况,地市土地地王数量虽不及去年同期，流拍数量相较去年下半年明显减少，房企拿地仍显谨慎2018年-2019年1季度地市累计地王及流拍宗数变动情况,数据来源：地市国土资源局网站、公共资源交易网站、中国土地市场网,典型房企拿地底价成交，战略转向,受战略收缩影响，典型房企1季度地市拿地较少，且多为底价成交，集中在洛阳、周口、信阳等城市，前期高热地市无成交,数据来源：地市国土资源局网站、公共资源交易网站、中国土地市场网,市场销售（全市）15个地市销量上涨，商丘容量达75万方,1-2月，多数地市商品房销量同比增长明显，普涨30%左右；下降的仅开封、濮阳，商丘容量最高75万方，其次洛阳66万,备注：商品房销售面积为各地市全市数据（包含下辖县）；图表仅为前两月数据，3月数据尚未公布数据来源：河南省统计局,市场销售（市区）商品住宅整体环比量缩价稳,地市市区商品住宅销量同比增减各半，环比多数降幅明显；销量TOP2为洛阳、信阳在60万方以上；价格方面，17地市同 比均上涨，基本涨幅在10-20%，洛阳最大达26%，但环比去年四季度价格整体稳定，涨幅不大,数据来源：各地市房管局、房产网、机构网站等,卖房,卖地,卖地卖房对比多数地市卖地多于卖房，隐性库存风险加大,17地市一季度住宅用地累计成交建面805万，高于住宅成交量（668万）；新乡供地慢市场热，洛阳、信阳市 场热地热，许昌因前期卖地疯狂库存积压供地减少，商丘、开封、周口、鹤壁卖地大于卖房，隐性库存风险加大,数据来源：地市国土资源局网站、公共资源交易网站、中国土地市场网、各地市房管局、房产网、机构网站； 地市数据均为市本级（数据均截止到2019.3.31）,PART 03,郑州市场郑州政策变化郑州土地市场郑州楼市表现郑州备案数据,郑州市场总览,政策多重利好背景下，土拍热度回升，房企惠民营销（低首付、特价房等）延续，楼市成交同比上涨，开盘虽 推售量不及以往但去化率上升明显,2017-2019年分季度郑州市区商品房用地供求走势,2017-2019年大郑州商品住宅开盘当天去化量对比分析,2017-2019年1季度郑州市区商品住宅供销价走势,政策篇导读,市场平稳发展下政策阶段性松动调控政策：全国政策基调下，一季度郑州限购限价限签政策明显松动， 3月市内八区+近郊多项目限购政 策出现隐性松动；另外郑州目前房贷利率略有下调，由18年年底普遍上浮25%-30%下调至普遍上浮20%-25%， 整体政策面转好，利好楼市发展,2019年郑州城市建设发展明显提速国家中心城市地位不断提升，2019年郑州大基建、大配套、大产业强力推进，外部米字高铁路网陆续通车， 强化交通枢纽地位，城市内部地铁、高铁、路网建设提速，内部利好逐渐显现，为国家中心城市建设提供有力支撑；地方财政压力陡增、推地意愿迫切，企业战略收缩至环郑，共同推升土地市场回温,调控政策明紧暗松，限购放宽提振市场,2016-2019年3月主城与边郊板块项目开盘去化率走势,u 原户口在郑州显示为迁出的：,u 郑州户口，单身18岁以上的：,u 外地户口,郑州限购放松市场实际表现实施范围：市内八区+近郊四区多数项目u 在郑州就读的大中专院校学生（外地户口）：,郑州市场表现与3月份以来网传限购放松政策内容,网传限购放松政策内容,网传限购放松政策内容,备注：近郊四区指：航空港区、中牟、荥阳、新郑,调控明紧暗松：3月郑州市内八区和近郊多项目暗地落实限购宽松政策，旨在保证价稳前提下，提振市场信心19年地方财政压力倍增，对土地出让金的依赖度进一步加大，18年8月份以来全国住宅销面增速一路下行，两会“一城一策”基调下，部分地方政府逐 步放宽政策保证市场平稳运行，全国近20城调控松动，郑州为其中之一,郑州多家银行首套和二套房贷利率,省直公积金提高最高贷款额度夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上，郑州市区内购 买首套住房，满足省直中心住房公积金贷款条件，最高贷款额度由原来的60万元 调整为80万元，其他情况贷款额度由原来的40万元调整为60万元。,调控政策利率下调、公积金额度提高利好市场,郑州多家银行首套房利率上浮下调至20-25%；3月22日起，省直公积金最高贷款额度由60万元调整为80万元,纺织,服装,文,旅,商,贸,片,区,综,合,服,务,发展 轴,公 共 文 化 服 务 轴,文,体,休,闲,2月2日，郑州市中原区须水镇总体规划（20142030年）（2018年修订）规划公示规划范围和面积：北至化工路，东至西四环-中原西路-西三环，西、南分别至中原区行政 边界，同时将化工路以南、白松路以东的高新区东赵村属土地纳入规划范围，总用地面积56.42平方公里；发展规模：至2030年，规划人口43万人，规划城市建设用地41.9平方公里区域定位：郑州市主城区西部综合服务中心，以商贸物流和文化休闲为主的综合性宜居城 市组团；空间结构：“两心、两轴、三廊、四组团”，两心为郑州市级公共文化服务中心、主城区 西部综合服务中心。,3月5日上午，金水区人民政府发布郑东新区北部区域概念性总体规划（金水科教园区部分）实施 评估及强制性内容修改公示，对金水区科教园区进行重大修改：修改目的：落实国家发展战略、推进城乡共同发展、强化国家级交通枢纽地位需要：修改内容主要包括：马头岗军用机场暂不搬迁，将其用地划分为特殊用地，不再属于城市建设用地；郑州东动车运用所北侧进行扩建约191米，需对动车所北侧杨金明渠和金宝路线位进行优化调整；郑济高铁线主线及联络线自金水科教园区东南角穿过，需对线位南北两侧路网和用地进行优化调整；2018年，环城铁路线位基本确定，其联络线从金水科教园区东南角黄庄社区穿过，需结合新选铁路 线位对黄庄社区位置及规模重新进行优化调整。,城市规划郑州发布须水镇、科教园区总规，明确区域功能分工,2月郑州发布中原区须水镇总规，将其打造为郑州主城区西部综合服务中心、市级公共文化服务中心3月金水科教园区修改公示发布，明确其交通地位；郑州各区域分工与功能更加明确,对外交通郑州铁路枢纽总布置示意图发布，加大内外交通建设,1月郑州发布铁路枢纽总规，至2030年对外形成8条“放射状”铁路干线，对内形成数个铁路“环线”，且 至2021年年底“米字高铁”将全线通车，郑州交通枢纽地位持续加强,郑太：预计2020年通车,已开通,已开通,已开通,郑万河南段：预计2019年10月通车,已开通,郑合：预计2019年10月通车,郑济：预计2021年通车,郑州米字型高铁开通情况,郑州铁路枢纽总图规划（2016-2030）,1、郑州铁路枢纽将呈“环形放射状” 布 局北环线，沿黄河南岸大河路北设置；,东环线，沿京港澳高速公路东侧设置；,西环线，位于荥阳市与上街区之间；南环线，则位于新郑北、龙湖南，设 置新密北编组站。2、客运系统布局方面明确了郑州、郑州东、郑州南、小李 庄站组成的“四主”客站格局；3、对外连接郑州铁路枢纽将在2030年前形成衔 接石家庄、济南、重庆、西安、太原等8个方向，京广、徐兰、郑万、郑太、郑阜、 郑济高铁、京广、陇海铁路等干线，以及 郑州-开封、机场、洛阳等城际铁路引入的环形放射状大型铁路枢纽,u 2012年中原经济区规划明确建设以郑州为中心的“米”字型高铁网；2013年郑州航空港经济综合实验区发展规划(20132025年)和2016年促进中部地区崛起“十三五”规划提出加快建设以郑州为中心的“米”字 型铁路网；u 目前，“米”字型高铁河南省境内里程2032公里，已建成投用1196公里（含 郑焦城际铁路）；u 郑万铁路、郑合铁路河南段于2016年全线开工建设，预计2019年9月底前建成； 郑太预计2020年底全线通车，郑济预计2021年底全线通车；u 未来三年基本形成以郑州为中心连南贯北、承东启西的“四面八方”轴带发展 格局。,G107东移至四港联动大道连接线郑登快速通道采空区路面改造郑州高铁南站站场9月底建成,城市建设,交通建设,环境建设,地铁5号线、2号线二期通车运行四环线、大河路高架主体结构贯通农业路高架桥（3月31日已通车）北三环东延工程,形成水面1000万，新增1000万绿 地贾鲁河综合治理(蓝线)工程环城生态水系循环工程,投资30亿元加快 “四个中心”项目建设,教科文卫,19年 计 划 竣 工 项 目,交通,地铁2号线二期,地铁5号线,农业路高架,四环线高架,奥体中心,市民活动 中心,文博艺术 中心,现代传媒 中心,贾鲁河综合治理项目选址规划,四大中心（主体已完工）,总投资额为181亿元，站房建筑面积约为15万，和郑州东站并列全国第二大高 铁场站,郑州南站（9月完工）,轨交和高架建设,对内基建郑州19年基建投资力度加大，注重城市建设,1月郑州发布19年投资计划报告，加大以城市建设为核心的基建投资力度，19年881亿投向民生工程，同比增 长4.42%，其中地铁5号线、“四大中心”、郑州南站等重大项目将在年内竣工1月7日，郑州市审议通过关于郑州市2018年政府投资项目计划执行情况和2019年计划(草案)的报告。19年拟实施政府投资项目253个，881亿投向民生工程，同比增长4.42%；此次投资计划涵盖七大行业，包括农林水项目、公共设施项目、城市建设、交通等七个行业，其中城市建设为主力投资项目，投资额占总投资的67.7%，年度投资计划596.5亿元。,已通车线路：1号线，2号线，2号线城郊段，均采用地铁系统，里程长度共计95.41千米， 共设车站61座，其中换乘站2座。目前在建：,2号线2期：全长9.44KM，站点6座（今年年底试运行）3号线1期：全长25.5KM，站点21座4号线：全长30.14KM，站点26座5号线：全长40.7KM，站点32座（今年5月份通车）6号线：全长46.4KM，站点28座（今年9月通车2个站点，约3.5KM）9号线2期：全长9KM，站点4座（今年年底试运行）10号线：全长43.5KM，站点24座14号线部分站点：全长8KM，站点6座（今年9月通车）17号线1期：全长30KM，站点16座,郑州目前已开通地铁3条（段），总里程95.41KM，全国排名第18位；在建地铁9条（段），在建里程242.68KM，其中113.54KM于今年年底可 建成通车/试运行；至2019年年底，郑州地铁开通总里程将达到208.95KM，至2020年达到 约338.09KM，届时全国排名预计在第10名左右。,14号线19年9月通车,5号线19年5月通车,2号线2期19年年底试运行,9号线2期19年年底试运行,1号线一期（已通车）,2号线,一期,（已通 车）9号线一期（已通车）,3号线1期2020年试运行,4号线2020年试运行,6号线2020年试运行,10号线2020年试运行,17号线1期2020年试运行,对内基建至2020年郑州地铁通车总里程预计全国排名第10,郑州目前在建9条（段）地铁线，其中今年将新开通5条（段），总里程113.54KM，至2020年郑州地铁通车 总里程将达到338.09KM，届时预计全国排名前10位(目前第18名）,土地市场导读,土地流拍明显减少，土拍市场回温明显,大郑州表现：2019年1季度大郑州商品房用地实际供应8535亩，同比基本持平，成交7461亩，同比-25%，其中新郑供求表现突出；土地流拍明显减少，部分房企拿地积极，其中金科摘得荥阳一宗住宅用地，溢价135%； 近、远郊多个大盘项目土地接连成交，小镇土地持续供应；市本级表现：主城区1季度实际供应2190亩，成交2134亩，同比均下降，主力供求区域为金水与二七区；净地供应增多，参与房企数量增加，土地市场有所回温；货币政策宽松，房企融资环境好转，土储需求、战略 调整及净地稀缺性等多种因素造成北龙湖激烈竞拍，竞争压力较大的滨河国际新城净地溢价依然较低，预计全 年土地市场维持正常水平，房企拿地方式以寻求合作为主,典型地块净地供应增加，竞拍房企增多,一季度流拍现象减少，净地供应增多，房企拿地相对积极，部分土地溢价较高，市场热度回温明显,2019年1季度大郑州典型地块成交分布图,典型地块：,高新新城，郑政出（2018）175号,荥泽东，荥政储（2019）2号,滨河国际新城，郑政 出（2018）168号,滨河国际新城，郑政 出（2018）169号,龙湖南，郑政东出（2018）27号,龙湖南，郑政东出（2018）24号,龙湖南，郑政东出（2018）25号,典型土地,板块,土地编号,住宅面积,（亩）,滨河国际新城高新新城龙湖南荥泽东郑政出郑政出郑政出郑政东出 郑政东出 郑政东出荥政储（2018） （2018） （2018） 2018 2018 2018 （2019）168号169号175号 24号（网）27号（网）25号（网）2号121937750659764,住宅建面,（万）,16.16,15.57,12.85,5.62,7.35,11,12.3,楼面价（元,/）,8804,8519,52352349522858229143099,综合房价最,高限价（元） 23251,21000,32000,竞综合房价,（元）,298503046630538,溢价率,（%）,0%,18%,54%,50%,135%,房企,绿城,电建,正商,建业,金科,数据来源：公共资源交易中心,典型地块特色小镇持续供应,截止2019年3月大郑州特色小镇土地成交分布图,一季度巩义雅居乐喜庆小镇首次成交，融创嘉和观澜小镇再次成交一宗商业用地；截止19年3月底，大郑州共 计11个小镇项目土地成交,数据来源：公共资源交易中心,18年成交：19年成交：,平原新区 王府井小镇,登封绿地嵩山小镇,巩义正商西山小镇,巩义,融创云智小镇,荥阳丰乐园小镇,登封恒大禅意小镇,新密绿地溱水小镇,巩义融创嘉和观澜小镇,新密宝业伏羲小镇,2019年1季度大郑州特色小镇土地成交分布图,荥阳永威山悦小镇,巩义雅居乐喜庆小镇,房企摘地建业回归郑州市场，土拍市场发力,建业连续竞得北龙湖三宗住宅用地，拿地金额遥遥领先，恒大刁沟及美盛庙李、陈砦村城改首次摘地，绿城入 驻滨河国际新城,备注：房企拿地包含住宅和商服用地,数据来源：公共资源交易中心,2019年1季度典型房企大郑州拿地分布图正 商 美盛建业,雅居乐,名门绿城电建 华南城,华夏幸福,正商,银基,恒大,大郑州土地市场市区、新郑为供求主力,2017-2019年分季度大郑州商品房用地供应分析,2017-2019年分季度大郑州商品房用地成交分析,2019年1季度大郑州商品房用地供销热力图（亩）,主城区 2190|2134,新郑,新密 683|688,巩义 1155|319,登封 0|0,荥阳 503|483上 街0|140,航空 港区719|116,1838|2273,中牟 1447|1305,城市供应|成交,近郊荥阳、中牟、航空港区、新郑、平原新区 远郊上街、新密、登封、巩义,一季度大郑州商品房用地实际供应8535亩，同比基本持平，成交7461亩，同比-25%；市区新郑土地供求超 过大郑州整体的一半以上，为供求主力，登封、平原新区无土地交易，上街无供应,亩,亩,平原新区,0|0,5,4,3,2,1,数据来源：公共资源交易中心,大郑州土地市场新郑量增价稳，市区、荥阳量减价涨,2018-2019年1季度大郑州商品房土地成交量价分析（建面）,大郑州商品房用地供应从18年2季度以来持续下降，19年1季度除新郑外大部分区域供求量均呈走低趋势，市 区及荥阳受净地成交影响，楼面价表现高于18年4个季度2018-2019年1季度大郑州商品房土地供应分析（建面）,数据来源：公共资源交易中心,万方,万方,元/,大郑州土地市场1季度板块住宅建面成交极值107万方,分板块来看，省体育中心成交住宅建面最高，主要受板块内高容积率城改地影响；市区航海路板块、碧沙岗板 块及常庄板块，近郊孟庄板块土地供求量开始增加,2019年1季度板块住宅建面成交TOP10,2019年1季度板块住宅建面成交热力图,数据来源：公共资源交易中心,备注：省体育中心板块成交城中村为庙李、陈寨（美盛）及张家村（瀚宇、华瑞）；航海路板块 名门橙邦、常庄板块恒大刁沟、孟庄板块华南城中园为各种板块主力供应项目,市区商品房土地市场量稳价涨,2017-2019年分季度郑州市区商品房用地成交建面及楼面价走势,万,元/,一季度市区商品房用地供求基本持平，同环比均有不同程度下降；受净地供求量增加影响，地价、楼面价同环 比均上涨明显2017-2019年分季度郑州市区商品房用地供求走势亩万元/亩,数据来源：公共资源交易中心,2019年1季度郑州市区商品房用地成交开发与安置建面占比,市区住宅土地市场量稳价涨,2017-2019年分季度郑州市区住宅用地成交建面及楼面价走势,万,元/,住宅用地为供求主力，一季度表现与商品房用地基本一致，供求基本持平，同环比均有下降，地价、楼面价上 涨明显2017-2019年分季度郑州市区住宅用地供求走势亩万元/亩,数据来源：公共资源交易中心,2019年1季度郑州市区住宅用地成交开发与安置用建面占比,市区住宅土地市场二七、金水为供销主力,住宅用地中主力供销区域为二七区、金水区；市区整体住宅净地供求增加，其中郑东新区、经开区及高新区均 有住宅净地交易，地价表现相对较高,数据来源：公共资源交易中心,2019年1季度郑州市区分区域商品住宅用地占地供求走势,亩,万元/亩,2019年1季度郑州市区分区域商品住宅用地建面供求走势,万方,元/,2019年1季度郑州市区分区域开发住宅用地占地供求走势,2019年1季度郑州市区分区域开发住宅用地建面供求走势,亩,万元/亩,万方,元/,市区住宅土地市场存量及预推量盘点,截止3月，市区住宅用地摘地未动工建面存量962万方，动工未拿预售存量455万方，拿预售未销售存量133万 方；分区域看，金水区、高新区及中原区总体库存量最高,截止2019年3月市区住宅库存面积,截止2019年3月市区分区域住宅库存面积,万方,万方,截止2019年3月市区长中短期住宅库存面积,备注：数据是根据2017年至2019年3月公开市场土地成交地块梳理得来,市区商业土地市场量减价稳,2017-2019年分季度郑州市区商业用地成交建面及楼面价走势,万,元/,一季度市区商业用地供应量有所增加，但成交量下降明显，地价、楼面价维持在18年全年平均水平，高于17年 全年平均水平2017-2019年分季度郑州市区商业用地供求走势亩万元/亩,数据来源：公共资源交易中心,2019年1季度郑州市区商业用地成交开发与安置建面占比,市区商业土地市场供应集中在金水区、郑东新区,一季度商业用地主力供应区域为金水区、郑东新区，成交较为分散，且成交量较少；除东区地价高达1168万元/亩外，其余成交区域商业地价均在750万元/亩左右,2019年1季度郑州市区分区域商业用地占地供求走势,亩,万元/亩,2019年1季度郑州市区分区域商业用地建面供求走势,万方,元/,2019年1季度郑州市区分区域开发商业用地占地供求走势,2019年1季度郑州市区分区域开发商业用地建面供求走势数据来源：公共资源交易中心,亩,万元/亩,万方,元/,市区土地市场非公开地仍为成交主力,非公开地依然为成交主力，一季度非公开地成交集中在金水区、二七区及中原区；公开地受同季度净地成交区 域影响，价格波动较大2017-2019年分季度郑州市区公开/非公开用地成交楼面价走势,2017-2019年分季度郑州市区公开/非公开用地成交建面走势,万方,元/,元/,2019年1季度郑州市区分区域公开/非公开用地成交建面走势,万方,元/,2019年1季度郑州市区分区域公开/非公开用地成交楼面价走势元/,数据来源：公共资源交易中心,数据来源：公共资源交易中心,元/,市区土地市场起拍价上涨，溢价率走低,19年非公开地起拍楼面价相较17年上涨约1100元/，目前，除郑东新区外，其余区域非公开地平均楼面价均 在3000元/以上；受市场环境、政策影响，公开地溢价率自17年以来逐渐下降，19年一季度略有回升2017-2019年分季度郑州市区公开/非公开商品房用地起拍楼面价走势2017-2019年分季度郑州市区公开/非公开商品房用地成交溢价率走势,2019年1季度郑州市区分区域公开/非公开商品房用地起拍楼面价走势,2019年1季度郑州市区分区域公开/非公开商品房用地成交溢价率走势,元/,仅一块非公开地，为 东广场亚新商业地,楼市动态导读,3月案场优惠型政策集中发力，带动一季度整体成交量回升,楼市表现：一季度整体成交环比下滑，但同比涨幅明显；1-2月受春节及传统销售淡季影响，成交处于低位，但3月受贷款利率下调、限购限签政策隐性松动、案场优惠型营销政策增多等多重背景影响，市 场出现小阳春，客户来访及成交明显回温；二季度为传统销售旺季，且多项目营销节点陆续铺排，预计市 场成交量有望进一步回升营销政策：受预售严控政策影响，当前项目推货与资金投入关系密切，同时市场低位运行客户量不足背景下项目多选择小步快走模式，开盘推货量300套以内为主；另首付分期降门槛、分销拉动来访成交为 案场营销标配，部分项目通过特价房、团购、精装改毛坯等方式变相降价，以高性价比圈客,市场表现全国市场持续分化,全 国 一 季 度,郑 州 一 季 度,政府层面,客户层面,开发商层面,营销层面,市场层面,客户需求在，但仍理性p 3月受贷款利率下调、限购限 签政策隐性松动、案场优惠型 营销政策增多等多重影响，客 户观望情绪受到一定冲击，但 仍较理性p 刚需客户依然是购房主力军,明紧暗松，稳楼市p GDP跨入“万亿元俱乐部”， 常住人口突破千万p 强化楼市监管，进一步治理乱 象p 调控政策限购限签边际性松动、 利率有所回调,销售为王，积极入市p 房企让利意愿明显，销售为王， 保证现金流p 各项目推售节奏明显加快p 新项目入市积极,以价换量，分销开源p 特价房、实物赠送、“造节” 等营销手段持续p 选择低于客户预期的价格推案 销售，吸引潜在客户p 分销已然成为项目标配,阳春三月，市场萌动p 1季度开盘项目推货及成交同、 环比下降明显，但去化率较18 年下半年略有抬升p 1季度实际监控总成交28362 套，相比于去年同期增长9%,回归理性，态度坚定p 春节前后，”返乡置业“并未 激起消费者的购房欲望p 客户购房回归理性，春节过后 购房者购房意愿明确，但整体 成交数据仍表现乏力,以稳为主，因城施策p 两会定调楼市调控，继续坚持“房住不炒”p 强化城市主体责任，紧盯风险， 稳步推进房地产税立法p 成都、长沙、武汉等提出要稳 妥实施“一城一策”方案p 央行释放降准信号,稳中求进，理性扩充p 房企整体业绩目标制定相对谨 慎，整体战略将以防范风险为 主p 房企融资环境仍然偏紧，资金 压力仍较大，房企拿地保持理 性的投资策略，聚焦热点城市,以客户为导向，提市场份额p 营销方面，房企需更注重品质 提升，坚持高质量发展，“以 客户为导向”树立品牌形象， 提高企业市场份额p 疯狂渠道，花式促销在各地表 现明显,一二线调整，三四线低迷p 一二线以及核心城市群，随着 政策面、资金面等利好，市场 成交规模有望企稳回升p 三四线代表城市在过去两年快 速增长后，需求面临透支，加 之棚改红利衰退，市场下行压 力较大,因城施策及棚改收权并举下，全国市场持续分化，一二线企稳回温，三四线热度下降2019年第1季度全国及郑州行业市场整体表现,典型营销全国：恒大启动全员营销月，释放19年“第一折”,恒大员工晒出的全线九折,恒大为冲刺一季度业绩，3月启动全员营销月，释放19年“第一折”，全国所有项目住宅均可打九折，惯 用的大力度优惠及全国集中性在房企中当属首例，市场影响较大u营销事件：2019年2月27号，恒大集团启动全员营销月，将在3月1日至31日，每周开一次集团全员营销总结大 会；同时恒大旗下大部分项目（合计690个）都在恒房通挂出，住宅产品给予9折优惠（限价项目除外）， 商铺产品8折优惠；u营销效果：2019年3月恒大合约销售金额约为549.0亿元，同比增长11.2%。合约销售面积约为512.6万平方米， 同比增长8.7%；2019年一季度，恒大累计合约销售金额约达1196.0亿元，同比减少26.1%。累计合约销售面积约为1102.8万平方米，同比减少30.3%；（恒大2019年销售目标为6000亿）注：恒大“打折营销”可追溯到2011年，在每年2-3月及9-10月会开展一到两次的全国楼盘降价促销活动，且打 折幅度从75折至9折不一，通过以价换量，促进销售业绩，同时提高市场影响度。,恒大2018年全线打折宣传,典型营销郑州：“标配型”营销政策首付分期及分销仍延续,一季度市场为传统销售淡季，案场延续18年年末“标配型”营销政策首付分期及分销，刺激来访，促进成交,典型营销郑州：3月密集变相降价活动引市场波动,2月底大平层特价房16000（顶底位置）3月初下调300，促大面积 产品去化,三期价格从精装13500下 调至毛坯12500,