2019年上半年房地产市场总结及预判分析报告.pptx

,2019年上半年房地产市场总结及预判分析报告,深圳中原研究中心,2019年7月1日,市场分化稳当先刚需蓄力归理性,序 言,2019年上半年，稳字贯穿全局，无论是在经济、房地产，还是货币政策上，都强调稳字当先。 “稳”成为贯穿2019年全年 的主基调。上半年宏观经济形势更为复杂严峻，中美贸易摩擦加剧，双方关系由缓和到紧张，华为事件、新一轮加征关税让双方关 系降至冰点，外部贸易环境严重恶化。内需虽然有所改善但增长持续性不足，国内经济下行压力进一步加大，全年GDP 增速预计将继续下滑。纵观上半年，货币政策稳健略有放松，财政政策更加积极主动，稳经济仍是全年首要目标。房地产作为经济发展的重要支撑，保持房地产的稳定至关重要。一季度房地产市场政策面偏宽松，信贷放宽，融资成本 降低，一二线城市普遍呈现回暖态势，部分城市房价快速上升。二季度，房住不炒基本国策被多次重点提及，住建部、 银保监会、中央会议多次发言扭转预期，部分城市也加码调控，稳定地价与房价。同时信贷政策收紧，防范资金违规流 入房地产市场。整体政策收紧的情况下，也有部分城市针对性的放宽限购、限售、取消限价，以刺激市场需求，避免供 过大于求，防止房价快速下滑。2019年全国房地产调控分化严重，但无论是加码还是放宽，最终目的都是稳地价、稳房 价、稳预期。稳地价是基础前提，稳房价是最终目的，稳预期是重要手段。,深圳市场来看，上半年无重大政策出台。但由于去年年底开始的政策调控预期转变，信贷放宽、银行贷款利率下行，从1月 开始，市场氛围变暖，成交逐步回升，至3月份到达顶峰。二季度，随着政策面开始收紧，多城加码调控，预期走低，市场 回归理性。加上中美关系的恶化，成交逐步下滑，整个上半年市场呈现先升后降走势。,市场分化稳当先刚需蓄力归理性,成交结构上，市场分化严重。上半年累积的需求逐步释放，刚需发力占据主导。新房市场出现分化，低价位成交占比逐步提 升，而中等价位占比下滑，改善型客户观望情绪浓厚，豪宅热度下滑不及去年，但成交依然较好。 二手市场成交低位反弹， 但后继乏力，二手豪宅表现平淡，市场随着预期走低而回落，各区报价指数除宝安外均出现明显跌幅。粤港澳大湾区规划是上半年深圳地区最大利好。先是大湾区纲要出台，后部分细则公布，虽然绝大部分具体政策尚未出台， 但是预计下半年会不断有细则公布。可以预见，大湾区整体规划正加速进行，大湾区经济与生活的大融合势在必行，未来通 行更为便捷高效，联系也更加紧密，房地产市场需求也会增加。深圳作为粤港澳大湾区中心城市之一，未来的升值潜力依然 值得期待。展望下半年，市场依然将围绕房住不炒主基调，以稳地价、稳房价、稳预期为主要调控目标，采取因城施策、一城一策的调 控手段，保证房地产市场稳定。全国一刀切的加码或者放松调控成为过去，地方政府作为调控的主体将更有针对性发挥作用。 深圳来说，供需不平衡的矛盾仍存，市场有望在土拍高热度的带动下企稳。下半年利好与利空政策汇聚，如豪宅税标准调整、 信贷收紧等交织，成交会有波动，但幅度不大。,序 言,Content,PART 2,土地市场,PART 1,宏观政策,PART 3,新房市场,PART 4,二手市场 商办市场,PART 5PART 6,中原研判,外围环境恶化经济下行趋势不止外需下滑内需增长放缓 制造业继续承压,1,逆周期调节发力 投资加快利率下行,房地产开发投资增速加快,CPI高位运行 PPI低位徘徊,信贷边际宽松 M2增速小幅回升,宏观政策,逆周期调节发力 流动性整体充裕,外围环境恶化经济下行趋势不止,2019年一季度中国GDP同比增速为6.4%，与2018年四季度持平，依然为2009年一季度以来的新低。上半年中美贸易战不确定性增加，中美关系经历缓和到破裂，至美国打压华为，新一轮加征关税，中美关系进入冰点。外围 环境恶化，内需提振不明显，经济下行压力进一步增加，预计二季度GDP增速将继续下滑。,GDP同比增长速度,6.40%,15%14%13%12%11%10%9%8%7%6%,2019Q12018Q32018Q12017Q32017Q12016Q32016Q12015Q32015Q12014Q32014Q12013Q32013Q12012Q32012Q12011Q32011Q12010Q32010Q12009Q32009Q12008Q32008Q12007Q32007Q12006Q32006Q12005Q32005Q1,外需下滑内需增长放缓制造业继续承压,从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2019年上半年中国制造业经历从收缩到扩 张再到收缩的过程。受到外围环境恶化影响，进出口明显承压。2018年前11个月，无论官方还是财新PMI指数呈现 稳定扩张趋势，12月至今年2月，受到贸易争端、外需下滑影响，进出口下滑，加之春节假期影响，制造业生产受 到影响，制造业由扩张转为收缩。3月份开始，春节假期结束，内需复苏，减税降费逐步实施，加上中美关系缓和，PMI3、4月份整体扩张趋势。5、 6月中美关系再次恶化，华为事件、新一轮加征关税让双方关系降至冰点，加上内部需求放缓，制造业进一步承 压。,55,官方制造业PMI财新制造业PMI,49.4,494745,5351,201801,201802,201803,201804,201805,201806,201807,201808,201809,201810,201811,201812,201901,201902,201903,201904,201905,201906,CPI高位运行PPI低位徘徊,上半年消费品零售价格指数CPI同比增速在2月份降至1.5%，为近一年来的最低值，后逐步回升。主要受猪肉、鲜果等食品价格大 涨的影响。其中，鲜果价格处于历史高位，5月同比涨幅已经超2成。5月CPI同比已经接近去年峰值，预计仍有上升压力，但空间 有限。而生产价格指数PPI增速相较去年急速下滑，今年尚未超过1%，虽然未跌破0，但也为2017年以来的新低。一方面原油、大宗商品价格下行，另一方面内外需求下滑，贸易摩擦加剧，制造业不景气。10.00%,CPI同比,PPI同比,8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%,1801,1802,1803,1804,1805,1806,1807,1808,1809,1810,1811,1812,1901,1902,1903,1904,1905,信贷边际宽松M2增速小幅回升,2019年上半年，除去2月份外，M2增速在8.4%-8.6%，总体维持在去年高水平状态下，较去年下半年平均值不到8.2%仍有所回 升。其中，3月份M2增速8.6%为近13个月来的新高。2019年货币政策维持稳健中性，但也强调流动性合理充裕，市场资金较去年更为宽裕，融资成本也有所降低。同时央行二季度例 会将“坚持逆周期调节”改为“适时适度实施逆周期调节”，4月政治局会议重提去杠杆，表明央行仍然预防大水漫灌，把好货币供给 总闸门。伴随着中美关系缓和，M2增速进一步大幅提升概率小。,15.00%,M2同比增速（%）,13.00%11.00%9.00%7.00%5.00%,房地产开发投资增速加快,2019年上半年全国房地产开发投资累计增速稳定在11%以上，1-4月累积增速为11.9%，为上半年最高，而去年各月累积未超过10.5%。上半年全国一二线城市市场普遍回暖，房企拿地热情高涨；另一方面，房企资金回笼需求大，新开工、推盘加快，投资也加速。二季度以来房地产政策收紧，房地产资金也有所紧缩。但是在经济维稳、实体经济不景气的的背景下，投资作为 经济增长的三驾马车之一，在出口和消费不及预期的情况下，投资必然要发挥更为重要的作用，未来房地产开发 投资增速将继续维持高位运行。,全国房地产开发投资累计增速（%）,121086420,2017,1-2,2017,1-3,2017,1-4,2017,1-5,2017,1-6,2017,1-7,2017,1-8,2017,1-9,年年年年年年年年月月月月月月月月,2017,1-10,月,2017,1-11,月,2017,1-12,月,2018,1-2,2018,1-3,2018,1-4,2018,1-5,2018,1-6,2018,1-7,2018,1-8,2018,年年年年年年年年年年年,1-9,月月月月月月月月,2018,1-10,月,2018,1-11,月,2018,1-12,月,2019,1-2,2019,1-3,2019,1-4,2019,年年年年年年年,1-5,月月月月,房地产开发企业本年到位资金增速,高周转下定金与预收款占比创新高,从房地产开发企业本年到位资金累计增速来看，2016年处于近几年高位，后逐步下滑，至2018年4月，跌至谷底。2018年下半年 开始，增速开始快速上升，全年回升至6.4%，至今年前五个月进一步提升至7.6%。上半年信贷有所放松，企业融资难度相对降 低，成本也下降，促使到位资金增速快速上升。但至5月已开始下滑，预示房地产资金管控加强下，下半年房地产开发企业到位 资金增速可能继续回落。从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹，两者占比超三分之二。其中，定金与预收款占 比为近两年来新高，个人按揭款占比也为2018年以来的新高。目前房企资金依然紧张，高周转模式成为大多数房企加快回笼资金 的选择，也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。全国房地产开发投资资金来源,国内贷款自筹定金及预收款个人按揭款,14%12%10%8%6%4%2%0%,16.1%,30.4%,33.6%,15.4%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,30.0%,2017,年,1-2,月,1-4,1-6,1-8,月月月,1-10,1-12,月月,1-3,1-5,月月,1-7,月,1-9,月,1-11,月,2019,年,1-2,月,1-4,月,一城一策调控分化热点城市加码调控（一）,一城一策调控分化政策松绑刺激需求（二）,逆周期调节发力流动性整体充裕,从上半年金融政策看，逆周期调节成为稳定经济的重点。各大重要会议多次提及逆周期调节，但表述因经济环境的改变而各 有不同。2019年中央经济工作会议指出，要强化逆周期调节，做好六稳工作；一季度央行例会表示，坚持逆周期调节，至6 月的二季度例会改为适时适度实施逆周期调节，表明货币政策不搞大水漫灌。上半年金融政策另一个重点是对于小微企业的定向降准继续推进，上半年两次定向降准皆针对小微企业，贷款授信也大幅提高，政府继续着重解决小微企业贷款难问题，鼓励资金流向实体经济方向不会改变。,资金充裕信贷略有放宽利率下降年后保持稳定,上半年银行主流贷款利率下滑至首套上浮5%，二套 上浮10%，较去年最高的首套上浮15%已经出现较大幅 度的下滑。一方面，年初银行资金更为宽裕，房贷稳 定风险小，银行间竞争加剧；另一方面，房地产市场 低迷，急需利好提振市场信心，稳定经济。二季度开始，虽然总体资金依然充裕，但是房地产 信贷有所收紧，房地产资金流入管控加强。房地产政 策整体收紧下，下半年利率将基本维持稳定，但是如 果市场再次升温，不排除利率上升的情况出现。,土拍现盛宴,2,土地竞拍激烈，成交金额成倍增长光明新区供地宗数最多,土地市场,223.84亿，深圳史上单日最高金额土拍,土地竞拍激烈，成交金额成倍增长,250.00,1000.00,2015年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图成交用地面积（万平）土地成交金额（亿）,2019年上半年深圳全市土地成交18宗，同比减少5宗；成交用地面积为35.12万平，同比减少64%；成交金额达292.22亿元，是去年同期的3.2倍，这18宗用地有16宗以挂牌竞拍方式出让，有2块以综合招标方式出让。6月，5宗居住用地集中拍卖，吸引了中海、华润、龙光、金茂等80多家开发商参与，举牌超过300轮，其中龙华地块可售楼面价高达59005元/ 平。坪山的两宗工业用地竞拍也异常激烈，深圳市爱康生物科技有限公司以5000万揽得G14316-0113宗地，溢价率达,到335%。,145.51,35.12,449.26,292.22,0.00,50.00,100.00,150.00,200.00,0.00,200.00,400.00,600.00,800.00,2015,2016,2017,2018,2019h1,光明新区供地宗数最多,2019h1深圳土地成交面积分布,2019h1深圳各区土地成交分布图工业用地居住用地商业用地,从成交土地用途来看，上半年成交土地类型相对集中。居住用地成交17.03万平，占比接近五成；工业用地成交14.18万平，占比四成；商业用地成交3.91万平，占比一成；无物流用地、仓储用地等其他类型土地成交。从各区土地供应来看，光明新区供地宗数最多，共出让2宗居住用地、4宗工业用地，其次是坪山新区5宗、龙岗区2宗、罗湖区2宗。,工业用地14.1840%,商业用地3.9111%,居住用地17.0349%,其他0.000%,1,1,2,4,3,1,1,2,1,1,1,南山区龙岗区罗湖区福田区 龙华新区 宝安区 光明新区大鹏新区 盐田区 坪山新区,223.84亿，深圳史上单日最高金额土拍,2019年6月，5宗居住用地集中在同一天竞拍，最终成交总金额达223.84亿元，为深圳历史上单日最高金额的居住用地拍卖，堪 称深圳史上最强土拍。“单限双竞”土拍模式下，政府限制了最高成交地价，即设置了最高溢价率，5宗地实际溢价率均达到了设 定的最高溢价率45%，且均有人才房竞拍，最终合计配建人才房15.86万平。从人才房的溢出建面比率来看，光明A510-0152地块溢出的人才房建面比率最高，达到19%，其次是龙华A817-0609地块、光明 A510-0152地块，溢出的人才房建面比率分别为17%、10%。宝安尖岗山地块及坪山地块溢出的人才房建面比率在10%以内。除 了容积率要求相对较低的宝安尖岗山地块外，最终人才房的建面占比约三成。从五宗地块的成交价格来看，开发商对深圳市场的预期较高，短期内土拍市场热度还未传导至新房市场，但长期来看深圳住宅均价面临上行压力。,开盘分化 刚需发力 三区成交强劲,3.1,新房住宅供应、成交同比均大幅上升五区住宅成交量大幅上升，光明区增长超十倍访客指数低位反弹后震荡下行,新房住宅整体去化率较同期有所下降沙井、光明、坪山三区成交超8000套万科星城项目获得双料冠军,新房住宅,新房住宅供应、成交同比均大幅上升,网签数据显示2019年上半年新房住宅共成交17681套，同比38.1%，成交172.05万平，同比33.5%。根据中原市场监测上半年新 房住宅获批预售共19292套，同比66.1%,预售面积合计184.17万平,同比55.1%；市场共推售住宅17176套，同比48.2%，新入市 住宅面积合计170.96万平，同比61.9%。上半年新房住宅供应、成交同比均大幅上升。去年底有大批量刚需住宅入市，节后市场回暖比去年更快，“金三银四”成色更足，刚需楼盘持续热销，深圳楼市“小阳春”是供给、需求两端共同作用的结果。,供应（预售）供应（推售）成交面积：万平,近年来新房住宅供应及成交面积统计图,500.00万平,184.17,294.94,70.96,128.86,163.56,11,72.05,450.00400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00,2013h1,2013h2 2014h1 2014h2 2015h1 2015h2 2016h1 2016h2 2017h1 2017h2 2018h1 2018h2 2019h1,五区住宅成交量大幅上升，光明区增长超十倍,上半年光明、宝安、南山、福田、盐田五区住宅成交量大幅上升，光明区成交2702套，是去年同期数据的12.6倍。其次是宝安区成交4895套，同比144.7%。龙华、龙岗、罗湖三区成交量同比有所下降，盐田区2018年同期无成交。,四区成交去库存明显,光明4873%,光明270215%,去年四季度住宅项目扎堆入市，共推售住宅2.34万套，供应大幅增加，截至去年底新房存量达到3.5万套。从各区上半年供应、成交来看，光明、宝安、龙华、福田四区2019年上半年的成交套数明显高于供应套数，尤其是光明区上半年仅 新入市487套住宅，但成交了2702套，成交占比15%。上半年这四区成交较为火爆的楼盘，如万科星城、勤诚达正大城、深国际万 科和风轩、金领假日公寓，均为去年年底入市的项目，四区成交去库存明显。2019h1深圳各区新房住宅供应（推售）套数及占比2019h1深圳各区新房住宅成交套数及占比,龙岗839049%,盐田,8595%,罗湖3412%,3932%,南山2652 福田,15%,龙华10056%,宝安, 3049, 18%,龙岗606634%,盐田 罗湖599福田2523%,5532%,3%,龙华南山120414107%8%,宝安489528%,访客指数低位反弹后震荡下行,120,深圳中原新盘访客指数,今年春节在2月初，受春节影响1月份市场十分冷清，访客指数跌至谷底，节后迅速反弹，三月份访客指数维持在高位，楼市持续 火爆。从4月中下旬开始访客量已经开始震荡下行，但五一黄金周楼盘活动较多，恰逢市场关注度高的华强城三期样本间开放，访 客指数达到顶峰，6月市场观望情绪较浓，访客指数大幅下降。访客指数是市场热度的一个综合指标，去年同期访客指数正常反弹后，由于新房限价，一二手房价倒挂明显，访客指数在高位徘 徊。今年年初粤港澳大湾区规划落地，市场预期向上，访客指数反弹的更快，但今年的新房限价已经不是很明显，且4月初政策层 再次强调“房住不炒”，市场逐渐回归理性，访客指数震荡下行。,68.67,6040200,10080,1(Jan)3(Jan)5(Feb)7(Feb)9(Mar) 11(Mar)13(Mar)15(Apr)17(Apr)19(May)21(May)23(Jun)25(Jun)27(Jul)29(Jul)31(Aug)33(Aug)35(Sep)37(Sep)39(Oct)41(Oct)43(Nov)45(Nov)47(Nov)49(Dec)51(Dec)2(Jan)4(Jan)6(Feb)8(Feb) 10(Mar)12(Mar)14(Apr)16(Apr)18(May)20(May)22(May)24(Jun)26(Jun),整体去化率较同期有所下降,100%,120%,深圳一手住宅周均开盘销售率,推售套数,开盘销售率,去年年底存量较多，上半年供应充足，市场可选择性多，且今年新房限价力度较弱，故上半年新房住宅整体开盘去化率仅32%，较去年同期有所下降。去年上半年有多个项目开盘售罄，今年有5个住宅项目采用公证摇号选房，但仅华强城一个项目开盘售罄。新房住宅开盘分化明显，红树湾壹号宽玺、半岛城邦四期等开盘劲销七成，新天鹅堡三期、景华嶺莑等项目开盘去化约一成。龙岗桑 泰龙樾等项目虽开盘越冷，但之后启动全城转介并给出较大折扣，成交较为火爆。,0%,20%,40%,60%,40003500300025002000150010005000,1(Jan)4(Jan)7(Feb) 10(Mar)13(Mar)16(Apr)19(May)22(Jun)25(Jun)28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Dec)52(Dec)3(Jan)6(Feb)9(Mar) 12(Mar)15(Apr)18(May)21(May)24(Jun)27(Jul)30(Jul)33(Aug)36(Sep)39(Sep)42(Oct)45(Nov)48(Nov)51(Dec)2(Jan)5(Jan)8(Feb) 11(Mar)14(Apr)17(Apr)20(May)23(Jun)26(Jun),90-144平面积段成交占比增加至45%,9.1%,10.5%,6.2%,8.1%,5.0%,144平,面积段半年度成交占比,144平,面积段月度成交占比,2019年上半年90-144平的面积段增加至45%，较去年同期增加了15%。而144平以上面积段占比下降至5%，且从面积段月度成交占 比来看，2019年1月以来144平以上面积段成交占比呈逐渐下降趋势。上半年成交持续火爆的刚需楼盘万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段，且上半年入市的豪宅项目半岛城邦、新天鹅堡三期主力户型也均在此面积段范围。,100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,2017h1,2017h2,2018h1,2018h2,2019h1,90-144平,60-90平,45-60平,45平,100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,1901,1902,1903,1904,1905,1906,90-144平,60-90平,45-60平,45平,成交价4-6万、8万以上的面积占比明显增加,8万以上,从价格段来看，成交价4-6万、8万以上的面积占比呈现逐渐增加的趋势。上半年4-6万的单月成交面积占比最高达57.3%，且由于豪宅限价稍有放松，8万以上成交总面积也较去年同期有明显增加。价格段成交面积占比,100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1901 1902 1903 1904 1905 1906,6-8万,4-6万,4万以下,沙井、光明、坪山三区成交超8000套,2702,3467,光明,沙井,2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套，为新房住宅成交最热片区，其次是光明区成交2702套，坪山片区成交2213套，三区成交强劲。沙井、光明、坪山不仅片区未来规划更为诱人，而且入市项目以大体量的住宅项目为主，大体量的住宅项目整体配套更完善，另外有地铁在建，同是刚需楼盘，其性价比更高。2019h1新房住宅成交热点片区,495484450,593,734,828,1402,2213,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,布吉,坂田,横岗,沙头角,西乡,龙华,龙岗中心城,坪山,住宅TOP10沙井光明坪山共占7席,网签数据显示，万科星城上半年共成交2071套，成交量遥遥领先，其次是华强城1059套、天汇城二期893套。住宅套数TOP10前两名都在沙井片区，光明区有三项目上榜，坪山占据两席。全市新房住宅在售约65个楼盘，成交套数TOP10共网签8200套，占全市总成交套数的46%。在供应充足的情况下，优质楼盘表现突出，且成交均价大多为4万及以下。2019年上半年新房住宅成交套数TOP10,万科星城项目获得双料冠军,万科星城以其遥遥领先的成交量，获得住宅项目成交金额TOP10冠军，成交金额达到87.95亿元。其次是华强城46.32亿元，万科香蜜府、半岛城邦四期、华润城润府三期以其较高的成交均价上榜。住宅项目成交金额TOP10共成交421.87亿元，占全市成交金额的47%。2019年上半年新房住宅成交金额TOP10,万科成交面积遥遥领先,2019年上半年万科共网签住宅25.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，其成交面积遥遥领先于第二位的勤诚达集团。万科网签的住宅项目有万科星城、深国际万科和风轩、万科香蜜府，三项目均去化较快。住宅成交面积TOP10开发商共计成交81.22万平，占全市成交面积的47%。2019年上半年新房住宅成交面积TOP10开发商,开发商TOP10占总成交金额45%,网签数据显示，万科三住宅项目共网签25.1万平，成交金额高达133.44亿元，万科获住宅开发商成交面积、成交金额双料冠军。勤 诚达集团、宏发分别为住宅开发商双料季军、亚军。住宅成交金额TOP10开发商共成交401.24亿元，占全市成交金额的45%。2019年上半年新房住宅成交金额TOP10开发商,上半年存量仍呈现出逐渐下降的趋势,14,16,18,450,500,万,月,新房住宅存量与去化时间走势图全市存量去化时间,上半年新房住宅获批预售面积合计184.17万平,同比55.1%，供应充足，月度住宅存量较同期有较大幅度增长，但是今年上半年共成交172.05万平，同比33.5%，住宅存量仍呈现出逐渐下降的趋势。截至2019年6月底新房住宅存量273万平，按照过去一年的平均成交量来计算，去化需9.8个月。,0,2,4,6,8,10,12,200,250,300,350,400,1606,1608,1610,1612,1702,1704,1706,1708,1710,1712,1802,1804,1806,1808,1810,1812,1902,1904,1906,龙岗区存量最多,截至2019年6月底深圳十区中龙岗区新房住宅存量最多，其次是宝安、坪山，罗湖区存量最少。罗湖区新增住宅以旧改为主，旧改 速度相对较慢，但罗湖区去化相对更慢。据市场监测，上半年住宅推盘27个，下半年全市潜在计划入市项目约50个，以龙岗、宝安为主。龙岗区去化速度不理想，预计存量将进一步上升，而宝安区市场近期热度较高，下半年潜在入市项目中宝安中心区、西乡项目居多，预计去化较快，存量有望降低。深圳十区新房住宅存量100.093.380.0,55.3,12.0,4.6,13.2,18.1,3.5,19.0,41.0,13.0,0.0,20.0,40.0,60.0,宝安大鹏新区福田,光明,龙岗,龙华,罗湖,南山,坪山,盐田,总结与展望,总结,展望,上半年新房住宅共网签17681套，同比38.1%，新入市住宅17176套，同比48.2%，光明、宝安、南山、福田、盐田五区成交量同比大幅上升。今年上半年沙井、光明、坪山表现抢眼，其中沙井网签住宅3467套，为新房住宅成交最热片区；光明成交2702套，是去年同期数据的12.6倍；坪山成交2213套，三区总成交超8000套，占总成交套数的47%。不仅成交区域分化严重，从成交结构来看，90-144平面积段占比升至45%，成交价4-6万面积段占比超50%，成交价8 万以上的面积段也明显增加。虽上半年新房住宅整体开盘去化率仅32%，但开盘分化明显，热点片区的刚需住宅项目 去库存表现突出，而改善型项目表现较为平淡。去年四季度住宅项目扎堆入市，上半年供应充足，市场可选择性较多，且今年年初粤港澳大湾区规划落地，市场预期 向上，节后访客指数迅速反弹，市场快速回暖，至3月份到达顶峰，但后劲不足，二季度开始明显回落。今年上半年新 房限价不明显，5个住宅项目采用公证摇号选房，仅华强城一个项目开盘售罄，可见整体市场热度低于去年同期。房地 产调控目标不动摇，稳字当先，房地产投资需从长计议，整体市场回归理性。,维持市场的平稳仍是当前调控的主基调，上半年深圳市场相对理性，房价也维持在非常的小范围内波动，未来政策调 控大概率维持现状，项目分化或将更为明显。由于深圳城市吸引力日渐增强，刚需置业也是自住兼投资为主，新房限 价下片区规划、项目配套成为置业选择最主要的因素，热点片区大体量住宅项目去化更快。相对理性的市场下，适当 的房价优惠也能带来不错的销量。,南山供应集中 成交回归理性,3.2,供应量同比大幅上升豪宅均价波动上升,南山供应集中、成交面积翻倍,华润城润府夺得销量冠军,住宅类豪宅成交占比超六成,豪宅市场,供应量同比大幅上升,2018年上半年豪宅供应不足，仅有23.6万平。2019年上半年豪宅供应量大幅回升，合计35.8万，同比增加52.0%。今年上半年豪宅成交33.1万，同比增加81.8%。成交量上升明显，一方面是因为2019年上半年豪宅供应量增加，另一方面是因为网 签具有滞后性，2018年下半年成交的部分豪宅的网签延迟至今年上半年。从开盘去化来看，去年上半年豪宅出现了多个日光盘，而今年上半年去化情况最好的项目去化率不足八成，整体开盘去化率仅为44%，豪宅成交回归理性。,90,万,批售成交,35.8 33.1,3020100,40,80706050,14H1,14H2,15H1,15H2,16H1,16H2,17H1,17H2,18H1,18H2,19H1,豪宅均价波动上升,由于春节的影响，2月豪宅成交量持续下滑。春节过后，随着豪宅项目陆续入市，3月豪宅的成交量有所回升。第二季度豪宅的成交量相对稳定。上半年豪宅均价呈现波动上升的状态。3月和4月瑞府项目备案量较为集中，因此这两个月豪宅成交均价呈上升趋势，4月豪宅均价 升至一年以来的高峰，为118158元/ 平，随后成交均价逐步下滑。6月全市豪宅均价依然维持在107480元/ 平的高位。,107480,100000,120000,30,35,40批售,成交成交均价140000,万,元/,5.75,0,20000,40000,60000,80000,0,5,10,15,20,25,1812190119021903190419051906,18071808180918101811备注：现楼项目不包含在批售数据中。,南山供应集中、成交面积翻倍,分区来看，去年上半年南山和福田均有豪宅获批，而今年的豪宅的批售集中在南山，今天上半年南山豪宅批售面积为38.5万平，是去年同期的1.1倍。此外，南山和福田均有一个现楼豪宅项目入市，分别为粤海阳光和宽玺。受供应影响，南山成交面积大增，2019年上半年南山豪宅成交24.5万，成交量同比增加116.4%，占全市豪宅成交的73.9%。福田今年上半年成交7.85万，成交量同比上升23.4%，占全市豪宅成交的23.7%。,45,批售,成交,2018H1,2019H1,4035302520151050,龙华,龙岗,罗湖,福田,南山,宝安,龙华,龙岗,罗湖福田南山宝安备注：现楼项目不包含在批售数据中。,华润城润府夺得销量冠军,2019年上半年，排名前十的项目成交套数达到2444套，占总量的91.0%。其中华润城润府以463套的成交量占据榜首。成交量前三的项目套均总价均低于1000万元。,千万豪宅成交占比上升,今年上半年一千万以上豪宅成交占比为5.41%，较去年上半年增加1.52%。其中三千万以上豪宅成交占比为0.38%，同比下滑0.01%；1000万-3000万豪宅成交占比为5.02%，同比上升1.53%。另外一千万以下豪宅成交占比升至4.97%。与去年同期相比，豪宅供应量上升，因此多个价段内的豪宅的市场占比都呈现同比上升的趋势，3000万以上豪宅供应相对稳定，因此成交占比波动较小。,1000万-3000万占比3000万以上占比,5.02%,0.38%,2%1%0%,5%4%3%,10%9%8%7%6%,2014H1,