写字楼空置率录得新高：2019Q2中国房地产市场报告.pdf

MARKETVIEW写字楼空置率录得新高跨境商业地产投资保持活跃G20峰会中美贸易争端阶段性缓和 ， 中国进一步对外开放月 日中美两国元首在大阪 会晤同意重启经贸谈判，贸易摩擦阶段性缓和。尽管针对中国进口商品的现行关税仍将保持不变，但美国已暂停对另外价值 亿美元的中国产品征收额外关税。中国进一步加快对外开放的步伐。 大阪峰会上，习近平主席宣布了更新负面清单、扩大进口、自主降低关税水平、大力推动经贸谈判等重大举措。另外，李克强总理在夏季达沃斯论坛中也表示，中国将加快推进减税降费，深化金融业和现代服务业开放，并将于 年提前一年实现取消对金融领域的外资股比限制。1中国房地产市场报告二零一九年第二季度 2019，世邦魏理仕 |0%10%20%30%40%0369122003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTDThousands（人民币万亿元） 房地产开发投资（左）年度变化率（右）数据来源：国家统计局， 2019年第二季度图表 1：中国房地产开发投资市场焦点写字楼一系列市场 不确定性不断削弱租户的扩张势能 ，使得二季度 17个城市净吸纳量录得 58%的同比降幅 ， 空置率攀升至 20.9%， 创历史新高 。零售物业全国 17个城市零售物业市场录得约 113万平方米的新增供应，新项目整体开业情况较好，平均开业率达 92%。但老旧项目的闭店案例继续发生，使得 2019年上半年累计歇业零售面积超过 63万平方米。工业物流高标物流仓库租赁 成交 维持稳定 ， 第三方物流和零售租户仍是主要需求来源 。 大型电商及零售企业向自用仓或定制仓库转移的趋势令净吸纳量持续受压 。投资市场外资为 上半年市场中最为活跃的投资者 。 投资者对宏观经济和租赁市场的不确定性日益关注 ， 风险偏好边际趋降 ， 门户城市的核心资产吸引了更多注意 。2019年第二季度 世邦魏理仕研究部6.2% 2019年二季度2.7%2019年 6月份出口0.1%2019年二季度49.42019年 6月份社零总额8.4%2019年二季度*箭头代表同比增速较上期报告变化MARKETVIEW图表 5：进出口贸易图表 4：固定资产投资图表 3：社会消费品零售总额图表 2：国内生产总值（ GDP）宏观经济月 日国家统计局公布 年上半年宏观经济数据，上半年国内生产总值万亿元，上半年同比增长 ，经济稳中趋缓。新出口订单 自中美贸易争端爆发以来均低于荣枯线，制造业受到贸易摩擦和产业链转移拖累的问题仍存在。但基建投资和高端制造业投资累计同比加速推动固定资产投资增速反弹，为稳增速提供支撑。上半年社会消费品零售总额 万亿元，同比增长 ；人均可支配收入同比实际增长 ，略高于经济增速，显示出社会分配结构继续调整和改善，有利于中长期经济增长的稳定性。 在 年第二季度实施的额外财政刺激和多项加大开放措施的支持下，今年国内生产总值有望保持 以上的增长。政策方面， 本季度中国政府发布了对符合条件的集成电路设计和软件开发公司的税收减免，并发放了 牌照。此外，年版外商投资负面清单条目由 条减至条，放宽采矿业、基础设施、交通运输、文化等行业的投资限制，再加上 年鼓励外商投资产业目录的出台，将允许和鼓励外国投资进入更多行业。中国密集表态加快市场开放和国际合作步伐，世邦魏理仕认为，中国经济具备韧性且将持续结构转型，开放力度和知识产权保护将不断加强。展望下半年，我们相信中国央行可能会进一步下调 甚至基准利率，以增加流动性来稳定经济。减税、进一步对外开放等长效措施的效果有望逐步释放。人民币贬值的风险依然存在，但幅度不大。住宅市场“房住不炒”定位将长期存在，房地产市场调控整体放松可能性较小。受二季度以后房地产行业融资环境边际收紧的影响，预计下半年房企扩张总体将更为谨慎，对低线城市人口和住房需求基本面的担忧使其更专注一二线城市业务。市场表现0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTD（人民币万亿元） 国内生产总值（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%010203040502003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTD（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%35%0102030405060702003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTD（人民币万亿元） 固定资产投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2019年第二季度数据来源：国家统计局， 2019年第二季度数据来源：国家统计局， 2019年第二季度| 2019， 世邦魏理仕2 2019年第二季度 世邦魏理仕研究部-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-10123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTD(美元 万亿元 )进出口总额 (左 )出口额 (左 )进出口总额同比变化 (右 )出口额同比变化 (右 )数据来源：海关总署， 2019 年第二季度MARKETVIEW0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTD（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180200Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2003=100 全国 一线城市二线城市市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度图表 6：写字楼市场供需 图表 7：写字楼租金指数 2019，世邦魏理仕 | 3写字楼市场年第二季度，全国 个城市录得写字楼新增供应逾 万平方米，与上季度基本持平。其中，沪深两地新增供应继续放大，合计入市面积超过 万平方米。从市场需求来看，中美贸易争端、经济预期走弱等不确定性不断削弱租户的扩张势能，使得二季度 个城市净吸纳量录得 的同比降幅，空置率攀升至 ，创历史新高。受此影响，二季度全国 个城市写字楼平均租金环比下降 ，其中 个城市租金出现下跌，但跌幅仍相对收敛，最大最大环比跌幅为 。尽管市场需求走弱，但仍有部分行业录得较为活跃的租赁交易，主力需求来自 企业（ ）、金融行业（ ）和专业服务业（ ）。从交易类型上看，新设和扩租交易占比有所下滑，较上季减少约 个百分点。我们预计 年下半年国内写字楼需求将略有复苏，原因在于政府践行的开放政策将引导更多元化的写字楼需求，以及深圳前海、宁波南部商务区和天津和平区等地方政府近期实施的租金补贴政策将为企业租赁活动提供额外支持。然而，下半年写字楼新增供应预计将达到 万平方米；大部分城市将继续面临供应高峰的“压力测试”，租金下行趋势短期内不会逆转。2019年第二季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW7090110130150170190210230250Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2003 = 100全国 一线城市二线城市市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度图表 8：零售物业市场供需 图表 9：购物中心首层租金指数| 2019， 世邦魏理仕4零售物业市场年上半年，社会消费品零售额同比增速。因国标切换前经销商集中促销 月汽车销售大幅反弹，但预计下半年难以持续。而值得一提的是， 月多项升级型消费如化妆品、娱乐体育用品和金银珠宝录得过去 个月内的最快增速。季内，全国 个城市零售物业市场录得约万平方米的新增供应，其中，超九成的项目位于非核心区位，半数项目由经验开发商招商运营，新项目整体开业情况较好，平均开业率达 。全国市场空置率保持稳定，约为 。但老旧项目的闭店案例继续发生，使得 年上半年累计歇业零售面积超过万平方米。需求方面，国际快时尚品牌继续调整在中国的业务， 撤出中国市场，亦关闭多家国内门店 。与此相反，轻奢和潮牌继续成为商场升级品牌的主要选择， 、 、 、川久保玲等均有新店开业。运动系品牌亦表现不俗，以“中国李宁”为代表的国潮运动品牌积极拓展市场。而涉足运动市场成为传统时尚品牌猎获更大的年轻消费市场的新兴战略， 月全球首家 落子上海兴业太古汇。咖啡茶饮和特色餐饮仍为餐饮新店的主打类型。但同行竞争的加剧和消费者图新鲜的诉求也不断施压于扩张中的品牌，跨界IP合作成为重拾新鲜度的选择，快乐柠檬大白兔、奈雪的茶旺旺、冷酸灵小龙坎等案例均为品牌重获市场关注度。此外，少儿教育和娱乐品牌抢占暑期黄金档，纷纷在二季度开出新店。租金方面，购物中心首层租金环比微幅上涨 0.2%，报每天每平方米 21.6元。华东的二线城市表现领先，而华北二线城市和重庆的租金走势仍然疲软。2019年下半年，全国 17个城市的新增供应预计将达 667万平方米，但部分项目的开业时间仍有延迟的可能。业主对招商现状和市场竞争的认识已日趋成熟，我们预计新项目的开业率不会太差，但业态配比将在开业初期将给项目施加租金收益的压力。2019年第二季度 世邦魏理仕研究部0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTD（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度MARKETVIEW-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-1,000-50005001,0001,5002,0002,5003,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTDx 100000000(亿元人民币 ) 1,000万美元以上大宗交易总额（左）同比变化（右）市场表现图表 10：物流仓储市场供需 2019，世邦魏理仕 | 5图表 11：商业物业大宗交易总额数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度物流设施市场本季高标物流仓库租赁维持稳定。 受国内消费驱动的第三方物流和零售租户仍是主要需求来源。但大型电商及零售企业向自用仓或定制仓库转移的趋势令净吸纳量持续受压。 本季在苏州、南京、杭州等华东城市录得多宗退租案例。中美贸易冲突对整体制造业的仓库需求影响有限。 然而自去年下半年以来国内汽车销售持续疲软，令相关汽车及零部件生产商日趋谨慎，西部地区本季录得数宗由节省租金驱动的搬迁案例。本季度新交付高标仓库面积约 万平方米，主要位于天津、武汉及沈阳。 二线城市总体空置率上升了 个百分点至 。其中 大连 、杭州及 重庆 均超过 。 一线城市缺乏新增供应，空置面积稳定去化，总体空置率微跌至 。下半年有将近 万平方米高标物流仓库入市 但部份地方政府对仓库租户施行更严格的税收收入门槛，或导致新交付项目的租赁进程放缓。加之电商退租潮的叠加影响，市场上可租赁面积持续攀升并压抑租金涨幅。本季全国物流租金保持平稳，仅北京、广州及深圳录得轻微上涨，成都和重庆继续小幅回调。预期开发商下半年将以加快去化为主要目标，租金将维持稳定或提供更多优惠以吸引优质租户。 我们建议物流租户把握这一时间窗口进行扩租等重要的租约谈判。投资市场年第二季度，国内大宗交易总额为亿元人民币，环比交易量下降了；而 上半年的投资总量累计达到了 亿元，同比下降了 ，大宗交易的活跃度有所放缓的态势。以资金层面来看，外资上半年投资金额达亿元，同比上升了 ，其占成交总量的 ，为市场中最为活跃的投资者。国内投资者方面，房地产基金的投资活跃度仍持续受到去杠杆的影响，而保险资金正积极寻找优质商业地产的投资机会。投资者对宏观经济和租赁市场的不确定性日益关注，风险偏好边际趋降。成交的物业类型上，有 来自于经营风险系数低的写字楼相关物业；在城市的选择上，的收购交易发生在北京及上海这两个租赁市场最发达、投资流动性最好的城市。京沪以外，投资者对于短期内租金上涨动能相对较强的顺周期市场关注度亦有所提升，比如广州、杭州、南京、成都等。未来六个月，世邦魏理仕认为跨境投资将保持活跃，国内保险资金也将积极寻找投资机会。但对租赁市场预期变弱的情势下，短期内买卖双方对资产价格的判断仍存差距，或将拉长交易谈判进程。一线和租赁市场基本面良好的核心二线城市的写字楼和商务园区仍将是投资者关注的重点 。 同时，具备中长期结构性机会的数据中心、物流资产亦将持续吸引投资者的目光。2019年第二季度 世邦魏理仕研究部0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019YTD（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度MARKETVIEW 市场表现图表 12： 2019年第二季度市场概览城市 环比变化 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 -0.5% 0.1% 1.2%空置率 0.2 百分点 0.0 百分点天津 租金 -0.6% 0.0% 0.0%空置率 0.4 百分点 0.2 百分点大连 租金 0.0% 0.0% 0.0%空置率 0.3 百分点 0.2 百分点沈阳 租金 -0.7% 0.0% 0.0%空置率 1.7 百分点 0.1 百分点青岛 租金 -0.4% -0.3% 0.0%空置率 1.3 百分点 0.8 百分点上海 租金 0.0% 0.2% 0.0%空置率 1.5 百分点 0.3 百分点南京 租金 0.0% 0.5% 0.0%空置率 1.5百分点 0.1百分点杭州 租金 -0.7% 0.6% 0.0%空置率 1.8 百分点 0.1 百分点宁波 租金 0.0% -0.2% 0.0%空置率 1.5 百分点 0.1 百分点苏州 租金 0.0% 0.6% 0.0%空置率 2.9 百分点 0.4 百分点无锡 租金 -0.7% 0.0% 0.0%空置率 0.6 百分点 4.5 百分点广州 租金 0.1% 0.0% 0.4%空置率 0.5 百分点 0.1 百分点深圳 租金 -0.8% 0.0% 0.8%空置率 3.3 百分点 0.2百分点成都 租金 0.0% 0.3% -0.1%空置率 0.4 百分点 0.4 百分点重庆 租金 -0.2% -0.1% -0.3%空置率 1.2 百分点 0.5 百分点武汉 租金 -0.6% 0.2% -0.3%空置率 0.9 百分点 0.4 百分点长沙 租金 -0.6% 0.4%空置率 4.1 百分点 0.1 百分点* 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度2019年第二季度 世邦魏理仕研究部| 2019， 世邦魏理仕6MARKETVIEW 未来六个月预测图表 13：未来六个月走势预测城市 未来六个月预测 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 -1%0% 0%1% 1%3%空置率 天津 租金 -3% -1% 0%1% 0%1%空置率 大连 租金 -1%0% 01% -1%0%空置率 沈阳 租金 -3%-1% 0%1% 0%1%空置率 青岛 租金 -1% 0% -1% 0% 0%空置率 上海 租金 -2%-1% 0%1% 0%1%空置率 南京 租金 1%3% 1%3% 0%1%空置率 杭州 租金 0%1% 0%1% 0%1%空置率 宁波 租金 0% 1% 0%1% 0%1% 空置率 苏州 租金 -1%0% 0%1% 0%1%空置率 无锡 租金 -1% 0% 0%1% 0%1% 空置率 广州 租金 -1%0% 0%1% 1%3%空置率 深圳 租金 -1%0% 0%1% 1%2%空置率 成都 租金 -1% 0% 1%3% -3%-1%空置率 重庆 租金 -1% 0% -1% 0% -2% -1%空置率 武汉 租金 -2% -1% 0%1% -1% 0%空置率 长沙 租金 -2% -1% 0%1%空置率 * 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度 2019，世邦魏理仕 | 72019年第二季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW北京优质写字楼市场年第二季度，北京写字楼市场无新增供应。虽然活跃度较前两季度有所回暖，但租户决策谨慎使得成交滞后，且小面积成交比例较大。此外，企业间并购、整合以及非传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加，同时也录得多宗科技企业大面积退租或削减面积的案例，使得全市净吸纳量录得 平方米，空置率环比上升 个百分点至 。新租需求仍以金融、科技和专业服务为主，其中基金、证券及保险等非银行金融为主要驱动力。楼龄较长的标准甲级和乙级楼宇去化压力较大，特别是在即将迎来高品质项目入市的 和奥体区域。为吸引和保持优质租户的稳定性，部分业主开始下调租金，使得全市平均租金报价同样本比环比下降 ，报每月每平方米元。未来六个月，超过 万平方米的新增供应入市将加剧项目间的竞争，空置率有望进一步推升，租金亦将承压下行。北京优质零售物业市场年第二季度，汇聚众多国际一线品牌的国贸商城新区揭幕，新增商业面积达 平方米。现有项目经营调整持续推进，如赛特购物中心闭店改造，爱琴海集团接管世界之花假日广场。本季度，餐饮中的茶饮小吃和国内餐饮品牌、电子产品、艺术类和儿童类教育培训等业态较为活跃。服饰品牌表现分化明显，运动服饰品牌相对活跃，快时尚品牌中的 、 因计划退出中国市场而陆续关店。新进入北京市场的国际品牌众多，例如：国贸的 、太古里的 、侨福芳草地的 、西单大悦城的 。整体空置率与上季度持平在 。市场活跃度趋弱，租金变化不明显，购物中心首层平均租金每天每平方米 元，同样本比环比上涨 。未来六个月，有四个项目计划入市，总体量 万平方米。其入市后，可使空置率小幅下降，而市场租金将保持平稳。华北地区 北京050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -1%0% 0%1% 1%3%空置率 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年二季度图表 14：未来六个月走势图表 15：北京优质写字楼市场图表 16：北京优质零售物业市场2019年第二季度 世邦魏理仕研究部| 2019， 世邦魏理仕8MARKETVIEW 华北地区 北京北京物流设施市场2019年第二季度，北京市共有 8宗工业地块成交，全市主要工业园区土地价格报每平方米 2,501元，同比上涨 1.0%。本季度无新增高标仓储项目，由于政府对仓储物流项目仍然采取较为严格的管控，有项目延期交付或者转变用途，以此减少政策对项目运营的影响。第二季度净吸纳量达到13,200平方米，环比大幅回落，主要由供应短缺影响所致，空置率环比微降至 2.2%。然而租户调整较为活跃，第三方物流和医药医疗保持增长，同时可见来自专业细分领域物流配送的租赁需求，如专注于家装产业链的平台一智通、专注于长租公寓的平台自如。新的租户进驻增强业主加高租金的信心，平均租金同样本比环比上升 1.0%，报每月每平方米 47.6元。未来六个月，预计有约 15万平方米新增供应，但由于各区县政府对仓储物流项目的管控存在不确定性，预计仍有项目改变用途或继续推迟交付。北京投资市场2019年第二季度，北京共录得六笔大宗交易，交易总额达70.3亿元，环比有所回落，但上半年累计成交额仍达到230.9亿元，同比增长 30.1%。自用型卖家仍占据主导地位，贡献了 53.6%的投资总额及季内最大交易 中银投收购通州富力中心 C01栋。以改造为目的的中资基金亦较为活跃，如青杉资本以 7.3亿元购买东三环的船舶重工酒店，远洋资本与华联长山兴合资 21亿元收购北三环的安贞华联商厦。尽管写字楼依然是最有吸引力的板块，但本季度成交也体现投资者对其它类别资产的关注，分别有两宗零售物业、一宗酒店和一宗数据中心的成交。境外投资者季内未录得物业成交，但仍积极在市场寻找投资机会并参与多个潜在交易的洽谈，其对北京市场的投资热情不减。中美贸易谈判及其对经济影响的不确定性，一定程度上拉长了近期交易谈判和决策周期，从而影响本季度并可能影响今年全年成交额走向。但另一方面，卖家开价也更趋理性，有助交易谈判的推进。050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数(Q12009= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度图表 17：北京物流设施市场2019年第二季度 世邦魏理仕研究部 2019，世邦魏理仕 | 9MARKETVIEW 华北地区 天津050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数(Q12004 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19指数(Q12009=100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2019年第二季度图表 19：天津优质写字楼市场图表 20：天津优质零售物业市场图表 21：天津物流设施市场天津优质写字楼市场2019年第二季度，位于海河沿线的合生国际大厦落成，体量约为 100,000平方米。随着本地中小企业对灵活办公需求的增长，第三方办公服务成为季内主力需求，占总体需求的近三分之一，如摩天之星在合生国际大厦新租 5,000平方米，恩华孵化器在中海财富中心新租 8,000平米。金融业持续活跃，主要集中在中资保险、财富管理以及融资租赁公司。在和平区政府租金补贴政策的推动下，科技类公司需求回潮，成交主要来自初创企业并集中落位于新项目。部分乙级楼继续出现退租现象，主要来自非传统金融行业。整体市场空置率环比下降 0.4个百分点至 41.4%，净吸纳量达 71,400平方米。在市场新增供应及高空置率的压力下，部分老旧的乙级楼以及租金和空置率都处于高位的甲级楼下调租金，使得整体市场平均租金同样本比环比下降 0.6%至每月每平方米 116.3元。未来六个月，约有 43.5万平方米的新增供应。预计将推高市场空置率，同时进一步给租金带来下行压力。天津优质零售物业市场2019年第二季度，天津优质零售物业市场未录得新增供应。现有项目积极改造升级。如华润接手银河国际购物中心，打造天津首个万象城，开始对 7万平方米原乐天百货区域进行整体改造升级。恒隆广场加速业态调整，在餐饮、运动服饰、珠宝配饰方面升级明显。天津大悦城推出“高街”潮酷先锋主题空间。全市整体需求集中在餐饮、科技类、服饰类业态。如和平大悦城引入天津首家 TOPTHAI颐泰泰式海鲜火锅、院落创意北京菜餐厅。恒隆广场引入了小鹏、金康、理想国产新能源汽车。天津首家 Adidas SWC运动休闲集合店入驻恒隆广场， UNIQLO入驻嘉里汇， 潮牌Superdry入驻天津大悦城。整体空置率 12.5%，环比下降0.2个百分点。全市购物中心首层平均租金环比持平，报每天每平方米 16.9元。未来六个月，有两个项目计划入市，将带来总体量 23万平米的新增供应，市场空置率有望稳中有降，租金预计保持平稳。优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -3% -1% 0%1% 0%1%空置率 图表 18：未来六个月走势2019年第二季度 世邦魏理仕研究部| 2019， 世邦魏理仕10