物业管理行业：破茧化蝶，资本市场的新宠儿.pdf

招银国际证券 | 睿智投资 | 行业 研究 敬请参阅尾页之免责声明 招银国际研究报告之彭博搜索代码 : CMBR 中国物业管理行业 黄程宇 (852) 3761 8773 huangchengyucmbi.hk 文干森， CFA (852) 3900 0853 samsonmancmbi.hk 覆盖 公司评级及目标价 公司 评级 目标价 (HK$） 推荐 度 雅生活 买入 41.53 中海物业 买入 7.39 永升生活 买入 9.78 保利物业 买入 75.7 碧桂园服务 买入 37.37 绿城服务 持有 10.48 2020 年 2 月 26 日 1 优于大市 兼具防守和成长。 在现代服务业的引领下， 物业管理 行业正在经历蜕变。 行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外， 开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展 。物 业企业可以纵向介入房地产产业链，也可以横向整合社区 资源， 契合了产业升级和消费升级 。 “物业能做的 事情 还有很多 ”是投资物业行业的重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。 挖掘万亿市场 。 截止 2018 年底，全国物业管理面积 279 亿平方米，经营收入7,044 亿元。我们预计 在 2021 年，物业 管理 的市场规模将达到万亿。非住宅物业服务将是 与住宅相当 的市场 ， 预计万亿规模中，非住宅 项目占 比 超过40%。目前大部分上市物业企业已经开始 向非住宅项目拓展 ，我们认为这将是上市 物业企业另一个新的增长 点 。 强者愈强。 目前中国城镇化仍处于发展阶段，预计未来竣工面积能够维持在10 亿平以上，尤其在 2018/19 年高销量低竣工的情况下，预计 2020/21 年的竣工 量 会有明显 反弹 ，进而刺激下游的物业 管理 行业。从行业角度看，物业行业规范已初步形成，专业性有效提升 ， 在城市公共服务方面的作用 愈加 明显 。 尤其在此次疫情防控中，物业 企业 担负了社区防护的工作，行业的 重要性 和 价值 进一步凸显。目前物业管理行业处于规模为导向，面积为王的发展阶段，马太效应不断增强 。 我们看好背靠大型开发商的物业企业 利用 兄弟开发公司的资源来实现高于行业的增长，我们认为规模上市物业公司在未来 2-3年内仍然能够维持平均 30%以上的增长 。 业绩兑现才能支撑高估值 ，留意短期风险 。 在行业和 龙头 上市物业企业基本面都向好的情况下，我们认为板块的主要风险是高预期和高估值下的业绩兑现。 此次疫情防控中，物业价值凸显，加上基础 物业服务 收入 基本不受 疫情影响，因此板块估值短期内提升迅速 ，股价表现突出 。但我们认为市场关于疫情对物业企业的影响可能过于乐观。 基础 物业服务收入确实具有很强韧性，但物业企业很大一部分利润是来自 社区和非业主 增值服务 ，而增值 业务 明显受疫情影响， 预计 1H20 增值服务增长可能放缓 ，拖累整体业绩 增速 。 短期性价比，长期看龙头 。 选股方面 ， 短期 建议关注 公司估值的合理性和相对性，寻找 性价比高、弹性大的 标的 。 长期看 行业向上 趋势 明确 ， 在强者 愈强的格局下， 龙头 物业企业都值得 长期 配置。 我们重申雅生活 （ 3319 HK）为 板块 首选 ，目前 其 估值仍然具有吸引力， 短期 催化剂包括：（ 1） 公司 即将纳入港股通 获得更多资金配置 ，（ 2）收购整合带来的报表合并、协同效应、经营杠杆 提升 使得盈利增长好于 预期，（ 3）通过收购中民物业， 概念上也从单一住宅物业企业转型为 提供 全方位物业 服务的大型物业 管理 集团。 此外 ，我们认为 中海物业 （ 2669 HK） 同样有很大弹性 。 公司目前估值在头部集团中偏低，与其中海背景不匹配。公司 1H19 新增在管面积较少，但中海集团明显有大量项目可结转，未来可能集中交付助推中海物业规模和业绩快速增长。 尽管中海物业在增值服务 板块 的发展 略 为缓慢 ，但 从另一个角度看， 公司 经营稳健 ， 增值服务有很大改善空间。物业管理 行业 破茧化蝶 ， 资本 市场的新 宠儿 2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 2 图 3: 毛利润 资料来源 : 公司， 招银国际 预测 *中海物业为港币 图 4: 毛利率 资料来源 : 公司， 招银国际 预测 图 5: 净利润 资料来源 : 公司， 招银国际 预测 *中海物业为港币 图 6: 利润 增速 资料来源 : 公司， 招银国际 预测 05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 0绿城服务 中海物业 * 雅生活 永升生活 碧桂园服务 保利物业2018 2019E人民币 百万0%10%20%30%40%50%绿城服务 中海物业 * 雅生活 永升生活 碧桂园服务 保利物业2018 2019E02004006008001 , 0 0 01 , 2 0 01 , 4 0 01 , 6 0 0绿城服务 中海物业 * 雅生活 永升生活 碧桂园服务 保利物业2018 2019E人民币 百万- 1 0 %30%70%110%150%190%绿城服务 中海物业 * 雅生活 永升生活 碧桂园服务 保利物业2018 2019E图 1: 公司 收入 资料来源 : 公司 ， 招银国际 预测 *中海物业为港币 图 2: 收入增速 资料来源 : 公司， 招银国际 预测 1 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 09 , 0 0 0绿城服务 中海物业 * 雅生活 永升生活 碧桂园服务 保利物业2018 2019E人民币 百万0%20%40%60%80%100%绿城服务 中海物业 * 雅生活 永升生活 碧桂园服务 保利物业2018 2019E8ZcZoXsUkVnUkWeXNAmMsRaQdNbRtRpPpNqQfQrRmOiNpNpRbRnMtPxNpOyQwMnRmR2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 3 目录 物业管理行业 . 4 蜕变中的行业 - 物业能做的事情还有很多 . 4 资本市场的新宠儿，房地产板块的新力军 . 5 物业的商业模式 不仅仅是物管 . 6 城镇化、存量渗透率、社区商业，三引擎助推行业发展 . 8 预计 2021 年物业管理行业规模达万亿 . 11 行业现状 强者愈强 . 13 上市板块现状 估值持续提升，走出与开发板块不一样的行情 . 14 行业观点 短期性价比，长期看龙头 . 15 基础物业管理 转型城市服务提供商 . 18 物业管理的项目类型 住宅是核心，非住宅将是下一个蓝海 . 18 酬金制与包干制 迷惑的比率 . 20 物业的成本 人力是最大成本，提高人效是关键 . 21 为什么基础物业管理的毛利率存在差异？ . 23 物业的管理规模 面积为王，关注增长的确定性 . 25 物业行业收并购 行业整合的必然结果 . 26 增值服务 未来的发展重心 . 29 社区增值服务 百花齐放，但成熟的模式仍在探索 . 29 非业主增值服务 背靠大树好乘凉 . 33 雅生活 （ 3319 HK） . 34 绿城服务（ 2869 HK） . 38 中海物业（ 2669 HK） . 41 碧桂园服务（ 6098 HK） . 44 保利物业（ 6049 HK） . 47 永升生活服务（ 1995 HK） . 50 2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 4 物业管理行业 蜕变中的行业 - 物业能做的 事情 还有很多 在过去很长一段时间，物业管理行业作为传统服务业，属于劳动密集型，存在行业规范缺乏，模式单一，企业 盈利良莠不济等问题，因此 受到的关注度并不高，与资本市场的关联度也很小。但近年来随着城镇化的持续推进，房地产市场逐步进入存量时代，这为物业行业提供了广阔的发展空间。 对于物业 管理 的定位不能停留在以往，物业 管理 的内容已经不再局限于简单的对住宅及配套的维护管理，其内涵不断在扩大。 在现代服务业的引领下，物业管理行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变； 从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外，开发 商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展 。 物业企业可以纵向 介入房地产产业链 ， 也可以横向整合社区生活资源 ， 从单一物业服务向多元化业务发展 ， 为企业带来新的增长点 。 “物业能做的 事情 还有很多 ”是投资物业行业的重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。 图 7: 物业的延伸范围 资料来源 : 招银国际 证券 住宅物业管理（基础物业服务）管理范围延伸转型城市运营整合 社区资源挖掘社区商业房屋资产管理开发咨询、协销、销售代理下游存量 房产（社区增值服务）（基础物业服务）非住宅物业管理社区生活（社区增值服务）上游 开发销售（非业主增值服务）横向延伸整合纵向介入产业链2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 5 图 8: 行业里程碑 资料来源 : 招银国际 证券 资本市场的新宠儿，房地产板块的新力军 2014 年 6 月彩生活 (1778 HK)在香港上市，成为第一家上市物业企业。此后越来越多的物业企业选择登陆资本市场。 2018年 2月，南都物业 (603506 CH)在上交所主板上市，成为 A股物业第一股。在资本的推动下，行业 关注度迅速上升，整合速度加快，集中度明显提升，行业进入快速发展阶段。 目前港股主要上市物业企业有 20家，其中 碧桂园服务 (6098 HK)、 雅生活 (3319 HK)、 保利物业 (6049 HK)、 绿城服务 (2869 HK)、 中海物业 (2669 HK)，无论在经营规模、市值或是流动性上都领先明显，成为港股物业板块的第一梯队。第二梯队主要是 大 中型开 发商关联的物业企业，由于起步较晚，规模小于第一梯队，但在低基数 并且兄弟开发 公司 在过去几年销售快速增长的情况下，第二梯队 成长 速度，具备跻身头部的实力。一些独立第三方 和小型开发商旗下 的物业企业则形成了第三梯 队，但 在市值 规模、 成长性 和 流动性 方面都明显较弱 。大部分物业企业借助资本的东风实现了跨越式发展，在行业竞争愈发激烈的情况下， 开发商 分拆 物业 服务企业 上市已经成为趋势，可以预见物业板块将不断壮大， 出现更多大型上市物业企业，第一梯队的数量将继续增加。 图 9: 港股上市物业企业一览 资料来源 : 彭博， 招银国际 证券 ，截止 2020 年 2 月 24 日 中国物业管理协会成立起步阶段深 圳物业管理公司正式成 立，这 是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生规范化阶段第一部全国性物业管理部门规章 城市新建住宅小区管理办法 颁布市场化阶段中国 第一部 物业管理条例 正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依 据 物业服务收费管理办法 颁布 普通住宅小区物业管理服务等级标准 颁布1994全 国首家物业管理协会，深圳市物业管理协会成立 关于放开部分服务价格意见的通知 ，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，为物业服务行业带来更大的发展空间彩生活 ( 1 7 7 8 H K ) 在香港上市，成为第一个上市的物业管理公 司2000全 国首个业 主委员 会，天景业主委员会成 立1993 中国人民共和国物权法 和修订后的 物业管理条例 颁布实施199119812003200420072014南都物业 ( 6 0 0 3 5 6 C H ) 在上交所主板上市，成为首个登陆 A 股的公司2014公司 代码市值( 亿，港元)当前股价( 港元)上市日期I P O 价格( 港元)过去一年/ 上市至今股价涨幅兄弟开发公司碧桂园服务 6098 838 3 0 . 9 0 2 0 1 8 - 0 6 - 1 9 以介绍形式上市 142% 碧桂园雅生活服务 3319 475 3 5 . 6 0 2 0 1 8 - 0 2 - 0 9 1 2 . 3 193% 雅居乐保利物业 6049 353 6 3 . 7 5 2 0 1 9 - 1 2 - 1 9 3 5 . 1 82% 保利发展绿城服务 2869 282 1 0 . 1 0 2 0 1 6 - 0 7 - 1 2 1 . 9 9 40% 绿城中国中海物业 2669 207 6 . 2 9 2 0 1 5 - 1 0 - 2 3 以介绍形式上市 118% 中国海外新城悦服务 1755 133 1 6 . 2 8 2 0 1 8 - 1 1 - 0 6 2 . 9 182% 新城发展永升生活服务 1995 124 8 . 0 5 2 0 1 8 - 1 2 - 1 7 1 . 7 8 188% 旭辉集团蓝光嘉宝服务 2606 91 5 1 . 0 0 2 0 1 9 - 1 0 - 1 8 37 38% 蓝光发展宝龙商业 9909 65 1 0 . 4 0 2 0 1 9 - 1 2 - 3 0 9 . 5 9% 宝龙地产彩生活 1778 60 4 . 2 5 2 0 1 4 - 0 6 - 3 0 3 . 7 8 - 1 0 % 花样年时代邻里 9928 57 6 . 2 4 2 0 1 9 - 1 2 - 1 9 5 . 1 5 21% 时代中国奥园健康 3662 61 8 . 4 3 2 0 1 9 - 0 3 - 1 8 3 . 6 6 130% 中国奥园佳兆业美好 2168 41 2 8 . 9 5 2 0 1 8 - 1 2 - 0 6 9 . 3 8 303% 佳兆业滨江服务 3316 35 1 2 . 5 8 2 0 1 9 - 0 3 - 1 5 6 . 9 6 81% 滨江集团浦江中国 1417 7 . 9 1 . 9 4 2 0 1 7 - 1 2 - 1 1 1 . 5 5 - 3 6 % 独立第三方鑫苑服务 1895 9 . 0 1 . 8 0 2 0 1 9 - 1 0 - 1 1 2 . 0 8 - 1 3 % 鑫苑置业和泓服务 6093 5 . 4 1 . 3 6 2 0 1 9 - 0 7 - 1 2 1 . 2 8 6% 和泓置地祈福生活服务 3686 5 . 9 0 . 5 8 2 0 1 6 - 1 1 - 0 8 0 . 4 6 - 9 % 祈福集团中奥到家 1538 5 . 6 0 . 6 9 2 0 1 5 - 1 1 - 2 5 1 . 8 8 - 1 5 % 独立第三方银城生活服务 1922 4 . 9 1 . 8 3 2 0 1 9 - 1 1 - 0 6 2 . 1 8 - 1 6 % 银城国际2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 6 物业的商业模式 不仅仅是物管 目前物业企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供 基础物业管理服务 向业主收取物业管理费，内容主要是 “四保一服务 ”，即保安、保洁、保绿、维保，和客服 ，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。 第二种是通过提供增值服务收取费用，包括面向社区居民 的 社区增值服务， 包括社区O2O、空间运营、房屋经纪、社区金融、家政服务 和 养老服务等； 以及 和 房地产产业链相关，主要面向开发商的 非业主增值服务 ，包括销售案场管理 、 前期 物业 咨询、工程服务 和新房销售代理 等。 图 10: 物业管理的主要模式 资料来源 : 招银国际 证券 根据物业百强报告， 2018 年百强物业企业的基础物业服务占收入 80.5%，占利润 55.7%，物业行业 的盈利模式仍以基础物业服务为主，增值服务为辅 。但增值服务的收入和利润占比逐年提高，已经成为利润的重要来源，其中社区增值服务占增值服务收入的比已经超 50%，因此 挖掘社区商业是目前物业企业除了拓展管理面积外最重要的 任务 。但 行业目前 仍 发处于规模发展阶段，基础物业服务依然是物业企业的核心业务和最主要的增长来源 ，管理 面积也成为资本市场最关心的指标。 利润率方面，百强企业的基础物业服务净利润率为 5.6%，增值服务为 18.5%，综合整体利润率为 8.2%。 增值服务的利润率明显高于基础物业服务，并且可以在成熟社区迅速复制 ， 是增值服务利润贡献不断 增加 的原因之一，也是物业企业开展增值服务的主要动力。 基础物业服 务标 准化的物业服务- 安保 - 维保- 保洁 - 客服- 绿化管 理输出- 向 第三方物业企业输出管 理模式，或 建立联盟社区 增 值服 务家 政服 务 社 区电商社 区金 融 社 区教育房 屋资产服 务 空间运营- 房屋经纪- 装修- 租赁非业 主增值服务开 发商新盘服 务 广 告- 案场服务- 新盘销售 代理顾 问咨 询 工程服务社区生活服务 + 房地产产业链2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 7 图 11: 百强物业收入占比 资料来源 : 物业百强报告，招银国际 证券 图 12: 百强物业利润占比 资料来源 : 物业百强报告，招银国际 证券 图 13: 增值服务收入中社区增值和非业主增值服务占比 资料来源 : 物业百强报告，招银国际 证券 图 14: 各项业务净利润率 资料来源 : 物业百强报告，招银国际 证券 上市物业企业作为行业头部，依靠庞大的管理规模和资源优势积极开展各项增值服务，增值 业务 处在行业领先，事实上增值服务也已经成为上市物业企业收入和利润的重要来源。一些背靠大型兄弟开发公司的物业企业，在 起步阶段 规模 还 不大的情况下，通过相关的非业主增值服务实现 快速增长。一些大型物业企业由于管理面积大，增值服务 收入占比会比中小物业企业的小，但增值服务的绝对规模仍有明显优势。 此外 大型物业企业的项目覆盖更广，在经济发达区域的项目密度更深， 这 有 利于社区增值服务的开展。另外， 大型物业企业通常背靠销售规模庞大的兄弟开发公司， 与房地产 开发 相关 的非业主增值服务 更容易开展 。 0%25%50%75%100%2016 2017 2018增值服务 基础物业服务0%25%50%75%100%2016 2017 2018增值服务 基础物业服务0%25%50%75%100%2016 2017 2018社区增值服务 非业主增值服务5 . 4 % 5 . 5 % 5 . 6 %1 6 . 6 %1 7 . 7 %1 8 . 5 %7 . 3 % 7 . 7 %8 . 2 %0%5%10%15%20%25%2016 2017 2018基础物业服务 增值服务 净利润率2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 8 图 15: 1H19 部分上市公司收入结构 资料来源 : 公司，招银国际 证券 *注 :中海物业为港元 从毛利 贡献占比上看，绿城服务、保利物业、永升生活、雅生活的增值业务，包括非业主和社区增值服务，对毛利润贡献已经超过 50%。 其中雅生活的增值服务对毛利润的占比最高，将近 60%，非业主增值服务更是贡献近一半毛利 。但在规模发展阶段 ，增值服务过高的利润占比可能意味着核心的基础物业增长相对较慢， 以 增值服务 来支 撑 增长我们认为应该是规模发展结束后，下一个阶段的增长逻辑。 此外，增值服务对利润占比过高 也 会增加利润的短期波动。 图 16: 1H19 部分上市公司毛利润结构 资料来源 : 公司，招银国际 证券 *注 :中海物业为港元 城镇化、存量渗透率、社区商业，三引擎助推行业发展 从物业的商业模式可以看出，物业管理市场主要由 基础物业服务 与 增值服务 两大业务板块组成。其中基础物业服务 板块可以再 细分为 存量物业 服务 和 增量物业 服务 ，增值服务可以分为 社区增值服务 和 非业主增值服务 。 每一个细分 板块 都有自身的推动因素， 共同推动行业发展。根据中物研协发布的 2019 物业服务企业发展指数测评报告，截止2018 年底，全国物业管理行业经营收入达 7,044 亿，过去 5 年的复合增长率达 11.5%。我们认为 城镇化、存量渗透率、社区商业 ，是目前推动行业发展的三个主要驱动因素。 67% 74%65% 81%55%62%14%17%16% 13%36%18%19% 9%19%6%9%20%-5 0 01 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 0绿城服务 碧桂园服务 保利物业 中海物业 * 雅生活 永升生活其他 社区增值服务 非业主增值服务 物业服务人民币 ，百万41%67%50% 67% 39%43%28%18%15% 16%48%14%31%14%36%16%13%43%-2 0 04 0 06 0 08 0 01 , 0 0 01 , 2 0 01 , 4 0 0绿城服务 碧桂园服务 保利物业 中海物业 * 雅生活 永升生活其他 社区增值服务 非业主增值服务 物业服务人民币 ，百万2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 9 图 17: 物业管理行业的各主要驱动因素 资料来源 : 招银国际 证券 存量物业涨价难 ，基础物业服务靠增量 存量物业 服务 的增长主要来自物业费上涨。 2014 年发改委发布放开部分服务价格意见通知，要求省级价格主管部门废止对保障性住房、房改房、老旧住宅小区及前期物业管理服务以外的非保障性住房的所有价格控制或 指导政策。这为物业行业市场化定价提供政策支持。但事实上，物业 企业想要上涨物业费依然 存在很大难度。按照规定，除因政府调整价格外，开发商和物业 企业 都不得单方提价。如果要增加则必须召开业主大会，征得业主同意后方 能增加。如果前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过半业主同意，由物业 企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。 而 小区业主往往对物业费 上涨存在抵触心理，若物业企业 上涨物业费来抵消员工成本增加或提高利润，很容易遭到收费更低的物业 企业 替换。所以 多数物业 企业会先选择加强成本端控制，再小幅增加物业费。 在存量物业涨价难的情况下， 基础物业服务 板块主要依靠增量实现增长。 增量物业来源一：提高存量房产渗透率 提高存量房产渗透率是指存量房首次聘请市场化的物业 企业，是增量物业 管理其中 一个重要 来源。 典型的例子是： 2016 年国务院国资委、财政部发布关于国有企业职工家属区 “三供一业 ”分离移交工作指导意见，将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会 专业单位实施管理，国有企业不再以任何方式为职工家属区 “三供一业 ”承担相关费用 。 截至 2017 年底， “三供一业 ”完成分离移交或签订移交协议的达到 80%。 2018 年年底基本完成全国国有企业 “三供一业 ”分离移交。 2019 年起国有企业不再以任何方式为职工家属区 “三供一业 ”承担相关费用 。除 “三供一业 ”分离 ，我们预计 未来将有更多公建项目逐步交由第三方专业物业 企业进行管理。目前碧桂园服务、保利物业、中海物业、雅生活已经开始承接公建项目的物业管理，我 们认为随着物业管理行业的规范性、专业性、普及性不断提高， 行业对整个存量房的渗透率也会逐渐提高，进而扩大物业管理行业的市场规模。 物 业管理市场增量物业管理存量物业管理基础物业管理增 值服务对非业主增值服务社区 增值服务存量房社区商业物 业费提价城镇化房地产开发渗透率提高放宽价格限制市场化定价消费 升级介入房地产开发销售环节但 涨价难2020 年 2 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 10 增量物业来源二：城镇化带来新房竣工 物业管理作为房地产开发的下游，每年新房屋竣工直接给物业管理行业带来巨大增量。而其背后主要推动力则是中国城镇化的发展。截止 2018 年 中国 常住人口城镇化率 59.6%。相比发达国家 80%的水平，中国城镇化仍处于发展阶段，预计未来竣工面积能够维持在10 亿平以上，尤其在 2018/19 年高销量低竣工的情况下，预计 2020/2021 年的竣工量会有明显反弹，从而 刺激下游的物业 管理 行业。 城镇 化 带来增量房屋 ，进而带来更多物管需求，是基础物业服务增长最主要的 增长 动力。 图 18: 中国城镇化率 资料来源 : Wind， 招银国际 证券 图 19: 2018 年发达经济体城镇化率 资料来源 : Wind， 招银国际 证券 图 20: 全国商品房销售面积 及竣工面积 资料来源 : Wind， 招银国际 证券 图 21: 全国 商品房新开工、施工、 竣工面积 同比 资料来源 : Wind， 招银国际 证券 业务纵向延伸：挖掘房地产开发的商机 2019 年全国房地产开发投资完成额达 13.2 万亿 ，销售额 16.0 万亿 ，房地产开发 销售 的过程也为物业企业提供了业务机会。目前物业 企业主要为房地产开发商提供前期物业咨询和销售案场物业 管理 ，部分物业企业也逐渐为兄弟开发公司提供 新房销售代理服务。一般而言，背靠大型开发商的物业 企业在 非业主 增值服务的 开展会比较快速和顺利。但这部分业务明显受到房地产周期影响，市场 对该业务有一定估值折让。 5 3 . 7 %5 4 . 8 %5 6 . 1 %5 7 . 4 %5 8 . 5 %5 9 . 6 %50%52%54%56%58%60%2013 2014 2015 2016 2017 201860%77%80% 82%83%92%20%30%40%50%60%70%80%90%100%中国 德国 法国 美国 英国 日本1 2 . 81 5 . 71 6 . 9 1 7 . 2 1 7 . 21 0 . 01 0 . 6 1 0 . 19 . 4 9 . 6024681012141618202015 2016 2017 2018 2019商品房销售面积 商品房竣工面积（ 亿，平 ）- 3 0- 2 0- 1 001020304014-0714-1115-0315-0715-1116-0316-0716-1117-0317-0717-1118-0318-0718-1119-0319-0719-11新开工面积同比 施工面积同比 竣工面积同比