2019年房企财报面面观（港股篇）.pdf

偿债能力：短期偿债能力相对改善，长期偿债能力略弱于2018 年。1）样本房企现金短债比略微改善，中位数较2018年增加0.02倍至1.36倍，中、小房企、民企均有所改善，分别上升 0.07 倍、0.23 倍、0.31 倍至1.26 倍、1.24 倍、1.33 倍。2）短长期有息负债比略微弱化，中位数较2018 年上升 0.02 至0.49，中型房企、民企有所改善，分别下降 0.03、0.02 至0.44、0.54。3）净负债率略弱于2018 年，中位数较2018 年上升3.9%至89.6%，中型房企明显弱于去年，中位数上升5.6%至91.5%，但龙头房企明显改善，大幅下降8.2%至52%。国企、民企均弱于去年。 融资能力：融资成本上行、海外债券融资占比上升。1）样本房企融资成本明显上升，较2018年上行58BP至7%，中、小型房企、民企均大幅上升，分别增加70BP、76BP、60BP至7.1%、7.4%、7.2%。2）样本房企海外债券占比中位数大幅上升 8.4%至 23%，中、小型房企、民企海外债券占比分别大幅上升 9.2%、21.4%、10.7%至21.6%、43.1%、26.5%。 现金流：龙头、大型、小型房企持续净流入。样本房企经营性净现金流中位数为 4 亿，其中龙头、大型、小型房企经营性净现金流持续净流入，分别为123亿、10 亿、7 亿，中型房企净流出38亿。 综合来看，港股房企偿债能力、现金流状况均相对较好，但长期偿债能力边际弱化。按规模来看，龙头、大、小型房企偿债能力、现金流状况均较好，但龙头房企短期偿债能力边际弱化、小型房企长期偿债能力边际弱化、大型房企各项指标均在弱化。中型房企偿债能力较强，但长期偿债能力边际弱化，现金流状况持续净流出。按类型来看，国企、民企偿债能力、现金流状况均较好，但国企各项指标均在弱化，现金短债比下降、短长期有息负债比、净负债率上升，经营性净现金流同比减少；民企长期偿债能力边际弱化，经营性净现金流同比减少。按公司来看，可关注3 类房企：1）偿债能力、现金流状况较优。代表房企：碧桂园、世贸、龙湖。2）偿债能力较弱但边际改善，现金流状况较好。代表房企：美的、首创、弘阳。3）现金流状况较弱但边际改善，偿债能力较强。代表房企：绿城。 风险提示：样本统计误差、地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020年05月08日 2019年房企财报面面观（港股篇） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigsessence 高文君 报告联系人 gaowjessence Tabl e_Report 相关报告 利率走廊调整的国际经验 2020-05-07 【转债研究】环保行业投资标的梳理 2020-05-07 历史上违约的信用债处臵结果如何？ 2020-05-06 今年房地产还会放松吗？ 2020-05-05 探索中国的利率体系 2020-05-04 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 偿债能力：短期偿债能力相对改善，长期偿债能力略弱于去年 . 3 1.1. 短期偿债能力：相对改善 . 3 1.1.1. 现金短债比：中小房企、民企改善 . 3 1.1.2. 短长期有息负债比：中型房企、民企有所改善 . 4 1.2. 长期偿债能力：龙头明显改善 . 5 2. 融资能力：融资成本上行、海外债券融资占比上升. 6 2.1. 融资成本：中小房企、民企融资成本明显增加. 6 2.2. 融资结构：多数房企非标融资占比下降、海外债券融资占比上升. 7 3. 现金流：龙头、大型、小型房企持续净流入 . 8 4. 总结：港股房企偿债能力、现金流状况较好 . 9 图表目录 图 1：中小房企现金短债比有所改善（倍）. 3 图 2：民企现金短债比明显改善（倍）. 3 图 3：美的臵业现金短债比明显改善，朗诗、中海现金短债比下降（倍） . 4 图 4：中型房企短长期有息负债比有所改善. 4 图 5：民企短长期有息负债比有所改善. 4 图 6：德信短长期有息负债比明显改善，力高、中梁、当代则大幅上升。 . 5 图 7：龙头房企长期偿债能力显著改善. 5 图 8：国企、民企净负债率均有所上升. 5 图 9：新力、佳兆业、中梁净负债率明显改善，三盛净负债率大幅上升. 6 图 10：中小型房企融资成本明显上升（%，BP） . 7 图 11：民企融资成本明显上升（%，BP）. 7 图 12：中梁、正荣、保利臵业融资成本明显下降，花样年、时代中国融资成本明显上升（%，BP） . 7 图 13： 大型房企银行贷款占比上升，中小房企海外债占比显著增加 . 8 图 14：民企海外债占比明显增加 . 8 图 15：多数房企海外债占比上升、非标融资占比下降. 8 图 16：中型房企经营性现金流净流出（亿元） . 9 图 17：国企、民企均为净流入（亿元）. 9 图 18：美的、中海、首创现金流状况明显改善，恒大、中梁、雅居乐经营性净现金流由正转负（亿元） . 9 图 19： 偿债能力、现金流状况指标明细（按公司） .11 表 1：偿债能力、现金流状况指标明细（按规模、按类型） . 10 qRpRtOtMtRnOnOvNqQtOmPaQdN8OtRoOtRqQiNpPsPlOnNuM7NmNnQNZqRtNMYtQsN3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 截至 4 月底，港股房企年报已经基本披露完毕，我们选取了2019 年全口径销售额 TOP100的港股房企，共 42 家，从 3 个维度对 2019 年财报进行分析。 1. 偿债能力：短期偿债能力相对改善，长期偿债能力略弱于去年 1.1. 短期偿债能力：相对改善 1.1.1. 现金短债比：中小房企、民企改善 2019 年样本房企现金对短期债务的覆盖能力略微改善，现金短债比中位数为 1.36 倍，较去年略微增加 0.02 倍。 分规模来看，中小房企现金短债比有所改善。龙头房企（TOP10，下同）、大型房企（TOP10-20，下同）现金短债比中位数分别下降0.15倍、0.42倍至1.57倍、1.7倍，中型房企（TOP20-501，下同）、小型房企（TOP50-100，下同）现金短债比改善，中位数分别上升0.07 倍、0.23 倍至 1.26 倍、1.24 倍。分类型来看，民企现金短债比明显改善。国企现金短债比下降0.33 倍至 1.56 倍，民企现金短债比中位数上升 0.31 倍至1.33倍，较去年明显改善。 图 1：中小房企现金短债比有所改善（倍） 图 2：民企现金短债比明显改善（倍） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 资料来源：WIND，安信证券研究中心 备注：国企包括中央国有企业、地方国有企业、公众企业，民企包括民营企业、外资企业，下同。 分公司来看： 变化：美的臵业现金短债比明显改善，朗诗、中海现金短债比下降。2019 年共有16 家约 38%的房企现金短债比改善，其中美的臵业上升幅度在 1 以上，主要源于短债规模下降的同时货币资金规模增加。62%的房企现金短债比较 2018 年下降，其中朗诗、中海、时代中国、绿城下降幅度在 1 以上，均主要源于短期债务的大幅增加。 绝对值：龙湖、中海、越秀现金短债比较高，国瑞、三盛、金茂、富力现金短债比较低。2019年共有 28 家约 67%的港股房企现金短债比在1 以上，龙湖、中海、越秀、远洋、华润、旭辉、合景、碧桂园、美的臵业均在2 以上。共有33%的港股房企现金短债比在 1 以下，其中国瑞、三盛、金茂、富力、恒大现金短债比较低，分别为0.4、0.4、0.4、0.2、0.1。 1 42家港股样本中，共8 家位于TOP10，分别为碧桂园、万科、恒大、融创、中海、新城、世贸；共 4 家位于TOP10-20，分别为龙湖、旭辉、金茂、中梁；共16 家位于TOP20-50，分别为富力、融信、正荣、绿城、远洋、雅居乐、奥园、佳兆业、美的、龙光、新力、合景、首创、中骏、时代中国、禹洲；共14 家位于TOP50-100，分别为建业、越秀、弘阳、宝龙、路劲、保利置业、德信、三盛、花样年、当代、景瑞、朗诗、力高、国瑞。 -0.6-0.4-0.200.20.40.00.51.01.52.0TOP10 TP10-20 TOP20-50 TOP50-1002019年现金短债比中位数 2019年现金短债比中位数（总体） 较2018年变化（右轴） -0.4-0.200.20.41.201.301.401.501.60国企 民企 2019年现金短债比中位数 2019年现金短债比中位数（总体） 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 3：美的臵业现金短债比明显改善，朗诗、中海现金短债比下降（倍） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 1.1.2. 短长期有息负债比：中型房企、民企有所改善 2019 年 42 家港股房企短长期有息负债比中位数较 2018 年略微上涨0.02至0.49。 分规模来看，中型房企债务期限结构有所改善。龙头、大型、小型房企有息负债比中位数分别较去年同期增加 0.02、0.05、0.11 至 0.52、0.32、0.64，中型房企短长期有息负债比中位数较 2018 年下降0.03 至 0.44，债务期限结构有所改善。分类型来看，民企债务期限结构有所改善。民企短长期有息负债比中位数下降 0.02 至 0.54，债务期限结构有所改善，国企上涨 0.09 至 0.36。 图 4：中型房企短长期有息负债比有所改善 图 5：民企短长期有息负债比有所改善 资料来源：WIND，安信证券研究中心 资料来源：WIND，安信证券研究中心 分公司来看： 变化：德信短长期有息负债比大幅下降，力高、三盛大幅上升。2019 年共有22 家约 52%的房企短长期有息负债比下降，德信降幅在 1 以上，主要受短期银行贷款大幅减少影响。48%的房企短长期有息负债比较 2018 年上升，力高、三盛上升幅度均在 0.5 以上，主要源于短期银行借款和一年内到期票据大幅增加。 绝对值：龙湖、越秀、远洋短长期有息负债比显著较低，力高、中梁、当代显著较高。2019年共有 21 家约 50%的港股房企短长期有息负债比低于 0.5，龙湖、越秀、远洋、中海、华-7-6-5-4-3-2-1012012345龙湖集团中海地产越秀地产远洋集团华润置地旭辉集团合景泰富碧桂园美的置业朗诗绿色集团禹洲集团建业地产花样年万科地产中骏集团保利置业新城发展世茂房地产正荣集团时代中国德信地产绿城中国宝龙地产龙光集团路劲集团景瑞地产奥园集团首创置业新力地产力高集团佳兆业当代置业融信集团雅居乐弘阳地产中梁控股中国金茂融创中国中国恒大富力地产三盛集团国瑞置业2019年现金短债比 2019年现金短债比中位数 较2018年变化（右轴） -0.0500.050.10.150.00.20.40.60.8TOP10 TP10-20 TOP20-50 TOP50-1002019年短长期有息负债比中位数 2019年短长期有息负债比中位数（总体） 较2018年变化（右轴） -0.0500.050.10.000.200.400.60国企 民企 2019年短长期有息负债比中位数 2019年短长期有息负债比中位数（总体） 较2018年变化（右轴） 5 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 润均低于 0.2。50%的房企短长期有息负债比高于 0.5，其中力高、中梁、当代分别为 2.7、1.2、1。 图 6：德信短长期有息负债比明显改善，力高、中梁、当代则大幅上升。 资料来源：WIND，安信证券研究中心 1.2. 长期偿债能力：龙头明显改善 2019年 42 家港股房企长期偿债能力略弱于 2018 年，净负债率中位数为89.6%，较去年小幅上升 3.9%。 分规模来看，龙头房企长期偿债能力明显改善。龙头房企净负债率中位数大幅下降 8.2%至52%，大、中、小型房企分别较 2018 年上升 2.9%、5.6%、0.3%至 80.5%、97.1%、88.1%。分类型来看，国企、民企长期偿债能力均弱于去年。国企、民企净负债率中位数分别较去年同期上升 6.8%、2.8%至 85%、89.8%。 图 7：龙头房企长期偿债能力显著改善 图 8：国企、民企净负债率均有所上升 资料来源：WIND，安信证券研究中心 资料来源：WIND，安信证券研究中心 分公司来看： 变化：新力、佳兆业、中梁净负债率明显改善，三盛净负债率大幅上升。2019 年共 18 家约43%的房企净负债率下降，新力、佳兆业、中梁下降幅度较大，主要受益于所有者权益规模及货币资金的增加。约 57%的房企净负债率有所上升，其中三盛净负债率大幅上升136%至519%，主要源于其有息负债规模大幅增加。 -2-10120123力高集团中梁控股当代置业景瑞地产三盛集团中国恒大新城发展新力地产雅居乐奥园集团龙光集团融创中国弘阳地产德信地产建业地产路劲集团万科地产绿城中国时代中国正荣集团朗诗绿色集团富力地产碧桂园花样年融信集团国瑞置业中骏集团世茂房地产中国金茂合景泰富宝龙地产禹洲集团佳兆业保利置业首创置业旭辉集团美的置业华润置地中海地产远洋集团越秀地产龙湖集团2019年短长期有息负债比 2019年短长期有息负债中位数 较2018年变化（右轴） -0.1-0.0500.050.10.00.51.01.5TOP10 TP10-20 TOP20-50 TOP50-1002019年净负债率中位数 2019年净负债率中位数（总体） 较2018年变化（右轴） 00.020.040.060.080.820.840.860.880.900.92国有企业 民营企业 2019年净负债率中位数 2019年净负债率中位数（总体） 较2018年变化（右轴） 6 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 绝对值：中海、华润、万科长期偿债能力较优，三盛、富力、融创净负债率相对较高。2019年共有 27 家约 64%的房企净负债率在1 以下，中海、华润、万科净负债率均不足 40%。约有 36%的房企净负债率大于 1，三盛、富力、融创净负债率明显较高，分别为 519%、218%、214%。 图 9：新力、佳兆业、中梁净负债率明显改善，三盛净负债率大幅上升 资料来源：WIND，安信证券研究中心 2. 融资能力：融资成本上行、海外债券融资占比上升 2.1. 融资成本：中小房企、民企融资成本明显增加 2019 年共 24 家港股房企披露综合融资成本，融创、金茂、富力、奥园、佳兆业、合景泰富、时代中国、建业、花样年、万科、弘阳、保利臵业和景瑞共 13 家房企的融资成本通过利息支出（含资本化）/有息负债（含永续债）计算得出。 2019 年融资环境收紧，37 家样本房企融资成本明显上升，综合融资成本中位数为 7%，较2018 年上行 58BP。 分规模来看，龙头房企融资成本不变，中小型房企融资成本明显增加。龙头房企融资成本中位数保持 4.5%不变，大、中、小型融资成本中位数分别增加 33BP、70BP、76BP至5.93%、7.1%、7.4%，融资环境收紧下中小型房企融资成本明显增加。分类型来看，民企融资成本大幅上升。民企2019年融资成本中位数上升60BP至7.19%，国企小幅上行8.5BP至5.5%，但融资成本仍相对较低。 -200%-100%0%100%0%100%200%300%400%500%600%三盛集团富力地产融创中国中国恒大佳兆业首创置业国瑞置业奥园集团当代置业中梁控股中国金茂融信集团弘阳地产美的置业保利置业新力地产景瑞地产绿城中国正荣集团雅居乐禹洲集团宝龙地产合景泰富花样年越秀地产远洋集团时代中国中骏集团建业地产旭辉集团路劲集团德信地产力高集团世茂房地产朗诗绿色集团碧桂园龙湖集团新城发展龙光集团万科地产华润置地中海地产2019年净负债率 2019年净负债率中位数 较2018年变化（右轴） 7 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 10：中小型房企融资成本明显上升（%，BP） 图 11：民企融资成本明显上升（%，BP） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 资料来源：WIND，安信证券研究中心 分公司来看，中梁、正荣、保利臵业融资成本明显下降，花样年、时代中国融资成本明显上升。2019 年共有 14 家约 40%的样本房企融资成本较 2018 年下降，中梁、保利臵业、正荣下降幅度均在30BP以上，中梁、正荣主要源于融资渠道的改善，非标融资占比分别下降19%、14%；保利臵业主要源于融资成本的降低，固定利率贷款融资成本由 4.8%-8.8%降至4.62%-8%，浮动利率加息由 1.1%-2.5%降至 1.05%-2.5%。约 60%的样本房企融资成本较2018 年上升，花样年、时代中国、景瑞、合景泰富、弘阳、富力、融创上行幅度均在 100BP以上。 图 12：中梁、正荣、保利臵业融资成本明显下降，花样年、时代中国融资成本明显上升（%，BP） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 2.2. 融资结构：多数房企非标融资占比下降、海外债券融资占比上升 2019 年共 23 家港股房企公布了详细的融资结构，银行贷款占比中位数小幅下降 1.7%至40.5%，海外债券占比中位数上升 8.4%至 23%。 分规模来看，大型房企银行贷款占比上升，中小型房企海外债券占比上升。龙头房企中仅恒大公布了详细的融资结构，其银行贷款及非标融资占比小幅下降，海外债券占比小幅增加。大型房企银行贷款占比中位数上升 8.1%至 50%，非标融资占比下降，海外债、境内债占比略微上升。中、小房企海外债券占比明显上升，分别较 2018 年增加9.2%、21.4%，非标融-500501000%5%10%TOP10 TP10-20 TOP20-50 TOP50-1002019年融资成本中位数 2019年融资成本中位数（总体） 较2018年变化（右轴） 0204060800%2%4%6%8%国企 民企 2019年融资成本中位数 2019年融资成本中位数（总体） 较2018年变化（右轴） -90-60-3003060901201501802102402704%6%8%10%12%三盛集团景瑞地产佳兆业花样年中梁控股新力地产中国恒大时代中国德信地产弘阳地产融创中国奥园集团朗诗绿色集团正荣集团合景泰富禹洲集团雅居乐建业地产富力地产中骏集团新城发展宝龙地产碧桂园龙光集团旭辉集团保利置业美的置业中国金茂越秀地产世茂房地产远洋集团万科地产首创置业绿城中国龙湖集团华润置地中海地产2019年融资成本 2019年融资成本中位数 较2018年变化（右轴） 8 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 资、银行贷款占比均下降。 分类型来看，国企非标融资、境内债占比下降，民企海外债占比上升。国企银行贷款、海外债占比中位数基本不变，境内债融资、非标融资占比中位数分别下降 3.3%、2.8%，民企银行贷款、境内债、非标融资占比均下降，海外债占比中位数大幅提升10.7%至 26.5%。 图 13： 大型房企银行贷款占比上升，中小房企海外债占比显著增加 图 14：民企海外债占比明显增加 资料来源：WIND，安信证券研究中心 资料来源：WIND，安信证券研究中心 境内融资环境收紧，多数房企海外债融资占比上升。2019 年分别有 65%样本房企的银行贷款占比、70%样本房企的非标融资占比、57%样本房企的境内债券融资占比下降。海外债方面，2019 年上半年为房企赴海外发债高峰期，7 月发改委明确房企海外发债仅能借新还旧，但部分房企仍有发行额度尚未用完，叠加境内融资环境明显收紧，房企海外发债规模仍相对较高，全年共有 91%的样本房企海外债占比明显上升，朗诗、景瑞、弘阳、正荣、佳兆业海外债融资占比上涨幅度均在 10%以上。 图 15：多数房企海外债占比上升、非标融资占比下降 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3. 现金流：龙头、大型、小型房企持续净流入 目前共 38 家港股房企披露 2019 年年报，样本房企经营活动现金流净额中位数为 4 亿，现金流持续净流入。 分规模来看，中型房企经营性现金净流出，龙头、大型、小型房企持续净流入。龙头房企经0%10%20%30%40%50%60%银行贷款占比海外债券占比境内债券占比非标融资占比银行贷款占比海外债券占比境内债券占比非标融资占比银行贷款占比海外债券占比境内债券占比非标融资占比TP10-20 TOP20-50 TOP50-1002018 20190%10%20%30%40%50%银行贷款占比海外债券占比境内债券占比非标融资占比银行贷款占比海外债券占比境内债券占比非标融资占比国企 民企 2018 2019-40%-20%0%20%40%朗诗景瑞地产弘阳地产正荣集团佳兆业中骏集团中梁控股时代中国宝龙地产建业地产花样年富力地产旭辉集团中国恒大绿城中国新力地产奥园集团雅居乐远洋集团中国金茂万科地产美的置业华润置地2019年银行贷款占比变动 2019年海外债券占比变动 2019年境内债占比变动 2019年非标融资占比变动 2019年永续债占比变动 9 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 营性净现金流较去年大幅增加 110 亿至 123 亿，现金流状况持续优化，小型房企经营性净现金流较去年增加 4 亿至 7 亿，大型房企较去年减少 10 亿至 40 亿，中型房企经营性现金流为净流出 38 亿，较去年减少 38 亿。分类型来看，国企、民企经营性现金流均为净流入，分别较去年减少 15 亿、5 亿至 2.5亿、5.5亿。 图 16：中型房企经营性现金流净流出（亿元） 图 17：国企、民企均为净流入（亿元） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 资料来源：WIND，安信证券研究中心 分公司来看： 变化：美的、中海、首创现金流状况明显改善，恒大、中梁、雅居乐经营性净现金流由正转负。2019 年共 8 家房企经营性净现金流由负转正，美的、中海、首创均明显改善，分别较2018 年增加 172 亿、171 亿、63 亿至6 亿、99 亿和2 亿，其中中海、首创拿地强度均有所减弱，拿地金额/合约销售分别由 38%、58%降至 33%、44%。共 10 家房企经营性现金流由正转负，恒大、中梁、雅居乐均明显弱化，分别较 2018 年减少1221 亿、284 亿、172 亿至-674 亿、-203 亿、-146 亿，其中恒大拿地强度有所增加，2019 年拿地金额/合约销售增加9%至 23%。 绝对值：万科、新城、龙湖现金流状况较优，恒大、富力、中梁经营性现金流净流出规模较大。2019 年共 20 家约 53%的房企经营性现金流净流入，其中万科、新城、龙湖、华润、世贸、融创、金茂经营性现金流净额均在200 亿以上。恒大、富力、中梁、雅居乐、正荣、旭辉经营性现金净流出规模均在 100 亿以上。 图 18：美的、中海、首创现金流状况明显改善，恒大、中梁、雅居乐经营性净现金流由正转负（亿元） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 4. 总结：港股房企偿债能力、现金流状况较好 -50050100150-50050100150TOP10 TP10-20 TOP20-50 TOP50-1002019年经营性净现金流中位数 2019年经营性净现金流中位数（总体） 较2018年变化（右轴） -20-15-10-500246国企 民企 2019年经营性净现金流中位数 2019年经营性净现金流中位数（总体） 较2018年变化（右轴） -1500-1000-5000500万科地产新城发展龙湖集团华润置地世茂房地产融创中国中国金茂碧桂园中海地产越秀地产龙光集团宝龙地产力高集团景瑞地产弘阳地产时代中国三盛集团美的置业建业地产首创置业德信地产朗诗绿色集团花样年奥园集团佳兆业远洋集团新力地产保利置业合景泰富禹洲集团中骏集团绿城中国旭辉集团正荣集团雅居乐中梁控股富力地产中国恒大2019年经营性净现金流 较2018年变化 10 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 综合来看，港股房企偿债能力、现金流状况均相对较好，但长期偿债能力边际弱化。 按规模来看，龙头、大、小型房企偿债能力、现金流状况均较好，但龙头房企短期偿债能力边际弱化、小型房企长期偿债能力边际弱化、大型房企各项指标均在弱化。中型房企偿债能力较强，但长期偿债能力边际弱化，现金流状况持续净流出。 按类型来看，国企、民企偿债能力、现金流状况均较好，但国企各项指标均在弱化，现金短债比下降、短长期有息负债比、净负债率上升，经营性净现金流同比减少；民企长期偿债能力边际弱化，经营性净现金流同比减少。 表 1：偿债能力、现金流状况指标明细（按规模、按类型） 总体 按规模 按类型 TOP10 TOP10-20 TOP20-50 TOP50-100 国企 民企 绝对 值 现金短债比中位数（倍） 1.36 1.57 1.70 1.25 1.24 1.56 1.33 短长期有息负债比中位数（倍） 0.48 0.52 0.32 0.44 0.64 0.36 0.54 净负债率中位数（%） 89.6% 52.0% 80.5% 97.1% 88.1% 85.0% 89.8% 经营性净现金流中位数（亿） 4.0 122.9 40.4 -38.4 7.0 2.5 5.5 融资成本中位数（%） 7% 4.5% 5.9% 7.1% 7.9% 5.5% 7.2% 较去年变化 现金短债比中位数（倍） 0.02 -0.15 -0.42 0.07 0.22 -0.33 0.31 短长期有息负债比中位数（倍） 0.02 0.02 0.05 -0.03 0.11 0.09 -0.02 净负债率中位数（%） 3.9% -8.2% 2.9% 5.6% 0.3% 6.8% 2.8% 经营性净现金流中位数（亿） -8 110.2 -9.9 -37.9 3.8 -14.8 -5.3 融资成本中位数（BP） 58.42 -2.0 33.0 70.0 76.3 8.5 60.0 资料来源：WIND，安信证券研究中心 备注：绝对值：现金短债比1、短长期有息负债比0.5、净负债率1、经营性净现金流为正、融资成本大于总体中位数则标黄，其余则标绿；变化：标黄表明改善，标绿表明弱化。下同。 按公司来看，综合偿债能力、现金流状况，可关注 3类房企： 1）偿债能力、现金流状况较优。代表房企：碧桂园、世贸、龙湖。碧桂园、中海、世贸、龙湖等房企短、长期偿债能力、现金流状况均较好。 2）偿债能力较弱但边际改善，现金流状况较好。代表房企：美的、首创、弘阳。美的、首创长期偿债能力均较弱，但 2019 年净负债率下降，边际明显改善。弘阳整体偿债能力均较弱，但 2019 年现金短债比小幅上升、短长期有息负债比大幅下降，短期偿债能力边际改善。 3）现金流状况较弱但边际改善，偿债能力较强。代表房企：绿城。绿城经营性现金流净流出，但 2019 年净流出规模已经明显收窄。