建筑土改系列一：此轮土改将显著增加建筑市场容量.pdf

行业 报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 建筑装饰 证券 研究报告 2020 年 05 月 17 日 投资 评级 行业评级 强于大市 (维持 评级 ) 上次评级 强于大市 作者 唐笑 分析师 SAC 执业证书编号： S1110517030004 tangxtfzq 岳恒宇 分析师 SAC 执业证书编号： S1110517040005 yuehengyutfzq 肖文劲 分析师 SAC 执业证书编号： S1110519040001 xiaowenjintfzq 资料 来源： 贝格数据 相关报告 行业走势图 天风建筑土改系列一：此轮土改将显著增加建筑市场容量 新时代中国农村土地制度改革：激活新生产力的关键 十八大以来， 新一轮土改 焦点聚集在“三块地” ： 农村土地、集体经营性建设用地和宅基地。围绕“三块地”涉及改革包括“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革”三个方面，其中非农建设用地不再必须国有、宅基地“三权分置”管理制度、农村集体经营性建设用地入市是改革的方向与重点。 此轮土改的目的和影响：（ 1） 让农民享受土地要素的红利，提高土地利用效率 ；（ 2） 做大蛋糕保证政府增量利益，刺激经济发展，将给中心城市带来较大利好 ；（ 3） 推动农村金融发展，加大农村金融货币乘数派生 ；（ 4）加速三农投资，培育农村发展新动能 。 土地改革激发的建筑工程市场空间：每年超万 亿规模 根据我们的测算： （ 1） 宅基地有偿退出机制激活住宅建设市场需求 ， 首先是对退出农户的安置形成的安置房建设需求。 根据我们测算， 未来 510 年通过对宅基地整理，在失地农民安置房建设方面最终可形成 5 万亿元（独栋 12.9 万元 /户 *1902万户 +公寓楼 9.2 万元 /户 *2854 万户）的市场容量，按十年计算，则平均每年约形成 5000 亿元农村住宅市场规模。其次是退出后的宅基地指标再分配撬动的二、三产业建筑建设需求。 （ 2） 集体经营性建设用地入市撬动工业、商服建筑建设需求 ，若 按每年 262万亩入市计算，则可得未来 10 年共入市 2233 万亩集体经营性建设用地 ，其中 工矿仓储用地大约占总集体经营性建设用地的 80%，而商服用地约占20%。 在考虑到宅基地退出的部分， 工矿仓储用地形成的厂房建设需求约为每年 1980 亿元 ；商服用地 未来 10 年每年平均约可形成 853 亿元的市场容量 ，合计 2833 亿元。 （ 3） 农村基础建设投资的市场增量测算 。 首先是宅基地退出及集体经营性建设用地入市形成的对农村基建投资的外溢需求。 宅基地相关 新农村配套基础设施市场规模每年约 1140 亿元 ， 厂房配套基础设施投资规模约为每年990 亿元。其次是关于授权和委托用地审批权的 决定加速形成的农村基建投资需求 ， 每年形成的市场增量平均为 85 亿元。 合计 2215 亿元。 充分受益此轮土改：装配式 建筑 、市郊铁路、基建设计 宅基地退出机制下形成的安置房建设通常由政府主导，而装配式建筑的推广也是自上而下的过程，带有明显的政府属性，因此在安居保障房的建设中具有天然优势；同时，集体经营性建设用地入市形成的厂房建设需求也将利好具有成本优势的钢结构厂房，使钢结构渗透率进一步提升。此外，农用地转建设用地审批权的下放，将使得占用农用地较多的市郊铁路项目受益良多。 此次审批权的下放不仅涉及非永久基本农田，在永久基本农田方面也做了放权试点，此次政策推出有望促进这些试点省市的基建项目“活血通络”，位于基建产业链前端的设计行业或将率先受益。 投资建议 土地改革政策陆续出台，通过进一步的优化改革，土地这一生产要素将再次被激活，为国家长期的生产力提升提供坚实基础。建议重视这次土改的深远意义，对于整个建筑行业而言，宅基地有偿退出机制激活了农村住房建设需求、集体经营性建设用地入市激活工业和商业用地建设需求、整体上也会为农村基础建设提供市场增量，我们预计每年新增市场规模超万亿。而装配 式建筑、市域铁路、发达地区设计公司将受益较多。我们维持对整个建筑行业的“强于大市”评级。 风险 提示 ： 土地改革政策推广慢于预期、 市场容量测算存在一定偏误、 疫情影响工程施工进度 -18%-13%-8%-3%2%7%12%2019-05 2019-09 2020-01建筑装饰 沪深 300行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 新时代中国农村土地制度改革：激活新生产力的关键 . 4 1.1. 土地政策梳理：十八大以来，焦点聚集在 “ 三块地 ” . 4 1.2. 近期土改动向：推动集体建设用地直接入市、用地审批权下放 . 5 1.2.1. 新土地管理法：释放集体建设用地的市场价值 . 5 1.2.2. 关于授权和委托用地审批权的决定：用地审批效率将大大提高 . 6 1.2.3. 2020 年其他相关政策：市场化激发新活力 . 7 1.3. 土改目的和影响：农民充分享受激活土地要素的红利、做大蛋糕保证政府增量 . 8 1.3.1. 让农民享受土地要素的红利，提高土地利用效率 . 8 1.3.2. 做大蛋糕保证政府增量利益，刺激经济发展，将给中心城市带来较大利好 9 1.3.3. 推动农村金融发展，加大农村金融货币乘数派生 . 10 1.3.4. 加速三农投资，培育农村发展新动能 . 10 1.4. 此轮土改后续仍有重磅政策出台 . 11 1.4.1. 推动土地经营权抵押贷款相关条例 . 11 1.4.2. 农村集体经营性建设用地入市相关条例 . 11 1.4.3. 建立国土空间规划体系，实现多合一相关条例 . 11 2. 土地改革预计每年可激发万亿规模建筑工程市场空间 . 12 2.1. 集 体土地的分类及转化 . 12 2.2. 宅基地有偿退出机制激活住宅建设市场需求 . 13 2.3. 集体经营性建设用地入市撬动工业、商服建筑建设需求 . 15 2.3.1. 农民收益提高增加盘活土地积极性 . 15 2.3.2. 入市土地主要建设工业、商服建筑 . 16 2.4. 市场空间估算：每年超万亿规模 . 17 2.4.1. 宅基地有偿退出机制激活的住房建设需求 . 17 2.4.2. 集体经营性建设用地入市激活的市场需求 . 19 2.4.3. 农村基础建设投资的市场增量测算 . 22 3. 哪些细分行业在此轮土改中受益较多？ . 24 3.1. 装配式建筑在农村渗透率有望逐步提高 . 24 3.1.1. 房屋：政策推进，农民接受度提高 . 24 3.1.2. 厂房： 钢结构厂房具有明显成本优势 . 25 3.2. 市域（郊）铁路受益农转用审批权下放 . 25 3.3. 设计公司率先受益基建 “ 活血通络 ” . 27 4. 投资建议 . 27 5. 风险提示 . 27 图表目录 图 1：我国农村土地政策焦点 . 4 图 2：土地政策梳理 . 5 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 图 3：中华人民共和国土地管理法发展脉络 . 5 图 4：耕地、基本农田、永久基本农田的关系 . 7 图 5：武汉市黄陂区杜堂村，闲置资源带来乡村美丽经济 . 8 图 6：土地利用 分类 . 12 图 7：农村集体土地间的转化 . 12 图 8：简阳新农村集中安置房 . 14 图 9：彭州市丹景山真石洞埝村统规统建安置点 . 14 图 10：宅基地有偿退出形成的建设需求 . 15 图 11：征收模式下土地增值收益的形成机制 . 15 图 12：完全市场机制下的土地增值收益形成机制 . 15 图 13：集体经营性建设用地入市后用途 . 17 图 14：每年新建或重建农房估算 . 18 图 15：退出宅基地形成的市场空间估算一 . 18 图 16：退出宅基地形成的市场空间估算二 . 19 图 17： 全国集体经营性假设用地总量 . 20 图 18：工矿仓储用地每年形成的市场空间估算 . 22 图 19： 农村固定资 产投向情况 . 23 图 20： 土地改革形成的年均建筑工程市场容量 . 23 图 21：工程建设全流程 . 27 表 1：新土地管理法要点 . 6 表 2：关于授权和委托用地审批权的决定要点 . 7 表 3： 2020 年相关土地政策 . 7 表 4：全国主要城市人口增量排行榜 . 9 表 5：中国农村金融演变路径 . 10 表 6：宅基地退出补偿案例 . 13 表 7：部分试点地区集体经营性建设用地入市收益分配 . 16 表 8：试点地区部分入市的集体经营性假设用地详情 . 16 表 9：全国 集体 经营性建设用地入市面积估算 . 20 表 10：试点地区集体经营性建设用地出让结果 . 21 表 11：部分地区厂房投资成本参考价 . 25 表 12：农用地转建设用地审批权总结 . 26 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 1. 新时代中国农村土地制度改革：激活新生产力的关键 土地是财富之母、农业之本、农民之根。土地制度是一个国家最为重要的生产关系安排。新形势下深化农村改革，主线仍然是处理好农民与土地的关系。土地问题作为我国农村最基础且最为复杂的经济社会问题，决定着我国农业的发展、农村的稳定和农民的收入。 1.1. 土地政策梳理： 十八大以来 ， 焦点聚集在“三块地” 改革开放以来，通过土地改革我国农村实现了翻天覆地的变化，但三农问题仍然是我国实现全面发展以及共同富裕的重要障碍，土地问题是三农问题的核心，土地改革牵一发动全身。我国现行土地政策的缺陷主要表现在三个方面：第一，土地流转机制不顺畅，导 致农村土地分布零散呈碎片化，制约了农村产业技术创新、土地资源的规模化经营以及现代农业的发展。第二，土地价值不高，农民无法分享资产升值的红利。第三，阻碍城镇化、市民化的进程。 从十八大以来，我国农村土地政策焦点聚集在“三块地”，“三块地”是指农村土地、集体经营性建设用地和宅基地。围绕“三块地”涉及改革包括“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革”三个方面，其中非农建设用地不再必须国有、宅基地“三权分置”管理制度、农村集体经营性建设用地入市是改革的方向与重点。 土地的使用有三个环节，第一个是所有权 ，即“土地性质”，第二个是使用权，即“土地用途”，第三个是连接所有权与使用权的环节 土 地征收。非农建设用地不再“必须国有”，本质就是把捆绑起来的所有权与使用权变更拆开，在不变更农业用地的集体所有权的前提下，变更使用权，将农业用地转为非农业用地，由于此种转变，“土地征收”这一环节也就不再是必要环节，土地征收因而就缩小了范围。集体经营性建设用地可以入市，而农村和农民就可以更多的从城市化和工业化引起的土地使用权的变更中获取收益。 图 1：我国农村土地政策焦点 资料来源：建国以来中国农村土地政策的演变及其当代价值 （杨盼盼） 、天风证券研究所 宅基地“三权分置”政策的创新之处在于将“两权分立”下的具有用益物权性质的宅基地使用权分为宅基地农户资格权和宅基地使用权，并产生分离的物权法效果。其中，宅基地农户资格权是农户作为集体成员所享有的宅基地权能，宅基地使用权是非集体经济组织成员的社会主体在一定期限内对宅基地及房屋享有占有、使用、经营及收益等权利。中央提出的宅基地“三权分置”改革新政是新时期背景下我国深入推进宅基地制度改革的重大创新，从政策本质上看，为有效盘活利用宅 基地、激活农村“沉睡”土地资产及增加农民财产性收入指明了方向。 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 图 2：土地政策梳理 资料来源：自然资源部、 农业农村部、 天风证券研究所 2013 年我国开始建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价的处理方式；2014 年进一步推动农村土地确权工作，建立健全承包合同取得权利、登记记载权利、证书证明权利的土地承包经营权登记制度； 2015 年注重盘活农民土地用益物权，落实农村土地承包经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作； 2016 年进一步明确农村土地承包关系长久不变的指导方针，提出了完善 “三权分置 “办法； 2018 年完善农村土地承包法，承包方承包土地后享有土地经营权，可以自己经营也可以进一步进行流转。 1.2. 近期土改动向：推动集体建设用地直接入市、用地审批权下放 1.2.1. 新土地管理法：释放集体建设用地的市场价值 2019 年 8 月 26 日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改中华人民共和国土地管理法的决定，决定自 2020 年 1 月 1 日起施行。随着我 国社会经济的快速发展，土地管理法与时俱进，经过了三次修改，而尤以本次改动最大，共修订 35 条、40 多处。 图 3：中华人民共和国土地管理法发展脉络 资料来源：自然资源部、天风证券研究所 新土地管理法主要在 7 个方面有重大变化：破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍、完善农村宅基地制度、为“多规合一”改革预留法律空间、将基本农田提升为永久基本农田、合理划分中央和地方土地审批权限、土地督察制度正式入法。将带来以下几个方面的影响： 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 （ 1）农村集体经营性建设用地进入市场将有效扩大供给，解决目前建设用地不足的现状，这将对抑制房价和租金过快上涨产生积极作用。同时新土地管理法减少了政府征地环节，打破了政府对土地供给的垄断地位，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用，将增加集体土地所有权人出让和出租土地使用权所取得的收益。 （ 2）新法将释放集体建设用地的市场价值 ，提高集体建设用地的使用效率，有利于逐步打破既有的城乡二元发展格局，实现城乡融合发展。使用者可以转让、互换或抵押取得的集体经营性建设用地使用权的规定，确保了上述权利可以在市场上持续流转。 表 1： 新土地管理法要点 序号 要点 解释 1 破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍 允许农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式，可交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得农村集体经营性建设用地使用权之后，还可以转让、互换或者抵押。让集体土地与城市国有土地拥有了一样的商业属性 2 改革土地征收制度 最核心的是缩减征地范围，完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告。在征地补偿方面，改变了以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，按区片综合地价进行补偿，加大的提高了补偿的标准 3 完善农村宅基地制度 增加宅基地户有所居的规定，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出，地方政府不能强迫其退出宅基地。同时鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，并鼓励继续开展宅基地“三权分置”改革探索。 4 为“多规合一”改革预留法律空间 随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。 5 将基本农田提升为永久基本农田 实行最严格的耕地保护制度，确保国家粮食安全。永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。 6 合理划分中央和地方土地审批权限 适应放管服改革的要求，对中央和地方的土地审批权限进行了调整，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。 7 土地督察制度正式入法 国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察，国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。 资料来源： 2019 年新修订版土地管理法 、天风证券研究所 1.2.2. 关于授权和委托用地审批权的决定：用地审批效率将大大提高 2020 年 3 月 12 日，国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定，该政策的出台是为了呼应新修改的土地管理法，进一步深化“放管服”改革。决定主要包括两大要点：（ 1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。（ 2）试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重 庆，试点期限 1 年。兼顾了今年疫情对经济的冲击和长远土地保护制度的要求，主要有两个方面的影响： （ 1）审批权下放，但占用永久基本农田很难。永久基本农田就是基本农田，基本农田是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地。“基本农田”和永久基本农田在定义上没有本质的区别，只是概念上前者更强调土地属性的定义，后者更注重对基本农田的保护。 2020 年起实施的新土地管理法，强化基本农田的保护，将土地管理法相关条款中的“基 本农田”改为“永久基本农田”。 永久基本农田不仅有规模指标，而且纳入到国家永久基本农田数据库。卫星影响和遥感技术使土地执法监督的时间频率和空间精度得到加强，一旦出现违规占用的疑似图斑，土地执法监督会马上进行现场核实、并采取措施。 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 图 4：耕地、基本农田、永久基本农田的关系 资料来源：中国农村土地制度改革 （韩长赋）、 天风证券研究所 （ 2）大中城市的用地审批效率将大大提高 ，有利于刺激经济。这个决定将国务院审批的农转用审批权授权给了省、自治区和直辖市人民政府，其实授权的是 100 万人以上人口的城市的农转用审批权，这意味着占用耕地（非永基、基本）在试点省、市就可以完成审批。此次农用地尤其是永久基本农田转建设用地审批权下放，有望在较大程度上疏通基建项目前期实施障碍。此前由于永久基本农田在划分时大都未对基建项目做过多考虑，导致较多基建项目受其制约而推进受阻。试点省市主要集中在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、川渝经济带，是我国未来四大城市圈，试点放权也是给四大城市圈更多的土地自主权。 有 利于缩短工程项目审批时间。很多项目都有工期限制，之前审批权在国务院，需要通过层层上报进行审核，审批完成可能需要几个月甚至半年。而农转用的审批权限下放后，县级进行实质性审批，省、市级只是走形式，相比过去材料精简，绍兴市的试点发现审批权下放较原审批时间减少了一两个月，具有较大的影响。 表 2： 关于授权和委托用地审批权的决定要点 序号 要点 1 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。 2 试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年。 资料来源：中国人民共和国自然资源部官网、天风证券研究所 1.2.3. 2020 年其他相关政策：市场化激发新活力 自然资源部 3 月 30 日发布的土地管理法实施条例（修订草案） 对于新修订的土地管理法中最大亮点：允许集体经营性建设用地直接入市交易，在入市条件及程序方面作了进一步的细化和丰富； 发改委 4 月 9 日印发的 2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务中也再次 强调了要全面推进集体经营性建设用地入市。农民财产性收入的高低，很大程度上取决于土地要素的激活水平， 集体经营性建设用地入市是采用市场机制配置农村建设用地，实现其权益价值的重要途径，对于农民增加土地财产性收入起到非常积极的作用。 农业农村部 4 月 15 日印发 社会资本投资农业农村指引，指引 结合国家重点规划、示范园区、重大项目工程的实施，把社会资本投资农业农村的重点产业和领域展示出来，向社会资本展示了农业农村的投资空间 。 同时鼓励社会资 本与政府、金融机构开展合作，充分发挥社会资本市场化、专业化等优势，加快投融资模式创新应用，为社会资本投资农业农村开辟了更多有效路径，提供了更多发展机遇。 表 3： 2020 年相关土地政策 发布部门 发布时间 政策名称 政策详情 自然资源部 2020 年 3 月 30日 土地管理法实施条例（修订草案） 明确集体经营性建设用地入市交易的要求和程序，集体经营性建设用地入市必须符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，必须具备三个条件：产权明晰、已依法办理土地所有权登记，具备开发建设所需基础设施配套等。入市土地须报县级政府审查，符合规定的，由县级政府纳入年度建设用地供应计划。 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 发改委 2020 年 4 月 9日 2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务 全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、 废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。启动新一轮农村宅基地制度改革试点。 国务院 2020 年 4 月 9日 关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见 充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。 农业农村部 2020 年 4 月 15日 社会资本投资农业农村指引 鼓励社会资本在特色农产品优势区开发特色农业农村资源。发展“一村一品”“一县一业”乡土特色产业，建设标准化生产基地、集约化加工基地、仓储物流基地。 资料来源：自然资源部、发改委、农业农村部、天风证券研究所 1.3. 土改目的和影响：农民充分享受激活土地要素的红利、做大蛋糕保证政府增量 1.3.1. 让农民享受土地要素的红利，提高土地利用效率 新土改之前，除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，这一规定使农村集体建设用地的价值不能显性化，导致农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益难以实现。且政府通常为流转收益分配的主体，农民的利益无法得到有效保障。 新土改结束了多年来农村集体建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价的二元体制，使农村集体建设用地