2020年Q2中国房地产市场报告.pdf

MARKETVIEW二季度经济反弹超预期商业地产市场逐步复苏二季度中国经济反弹超预期 ， 多项举措促进经济发展二季度中国经济走出新冠疫情的阴霾 ，同比增速从一季度的下跌 跳升至增长 ， 反弹力度超市场预期 。1中国房地产市场报告二零二零年第二季度数据来源：国家统计局， 2020年第二季度图表 1：中国房地产开发投资市场焦点写字楼2020年二季度 18个主要城市录得写字楼新增供应 120万平方米 ， 较去年同期减少 52%。 二季度全国写字楼净吸纳量由负转正至 35万平方米 。 整体空置率环比上升 0.5个百分点至 23.9%。 但 TMT、制药和金融企业显示出强劲扩张需求 。零售物业2020年二季度 ， 全国仅录得三个新项目入市 ，总零售面积约 22万平方米 。 多个零售业态已经出现了复苏的迹象 ， 国内品牌在风险资本助力下继续成为需求担当 。 但部分受疫情冲击较大的业态仍有退租发生 。 全国整体空置率上升 1.4个百分点至 7.7%。工业物流由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放 ，高标仓储需求二季度出现明显反弹 。 2020年上半年 ， 净吸纳量累计录得 90万平方米 ， 相比去年同期增长 31%， 其中二季度同比增长 110%。 然而 ， 本季度 16个主要城市新增供应达 162万平方米 ， 空置率进一步走高至 15.9%。投资市场受到新冠疫情及相关旅行限制的影响 ， 2020年二季度 ， 国内大宗物业投资交易总额录得 396亿元人民币 ， 同比下跌 41%。 除写字楼外 ， 投资者对受益于经济结构性增长趋势的优质资产 ， 如商务园区写字楼 ， 仓储物流 ， 数据中心等保持强烈的投资需求 。2.5%2020年 6月出口0.5%2020年 6月50.92020年 6月社零总额-1.8 %2020年 6月*箭头代表同比增速较上期报告变化0%10%20%30%40%036912152003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020Q2Thousands（人民币万亿元） 房地产开发投资（左）年度变化率（右）3.2% 2020年二季度MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |图表 5：进出口贸易图表 4：固定资产投资图表 3：社会消费品零售总额图表 2：国内生产总值（ GDP）2-5%0%5%10%15%20%25%30%35%0102030405060702003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020Q2（人民币万亿元） 固定资产投资（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%010203040502003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020Q2（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%0204060801001202003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020Q2（人民币万亿元） 国内生产总值（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-10123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020Q2(美元 万亿元 )进出口总额 (左 )出口额 (左 )进出口总额同比变化 (右 )出口额同比变化 (右 )数据来源：海关总署， 2020 年第二季度宏观经济制造业和服务业双双飘红： 月中国制造业增加值同比增速升至 ，同时二季度服务业增加值同比增长亦录得 ，其中先进制造业、金融业和信息传输、软件和信息技术服务业的增长大幅领先，分别同比大涨 ， 和 。国内消费持续复苏，社零总额同比跌幅从月份的 收窄至 月的 ；其中实物网上零售额占社零总额比重已突破 。本季度，除消费券和购物节等常规消费刺激方法，政府亦大力鼓励“夜间经济”，“地摊经济”和“小店经济”的发展，在吸纳就业人口的同时，为居民提供了灵活而多样化的服务，并进一步激发市场消费潜力。大规模流动性注入使货币供应保持充足，和社融的增长速度均保持在两年中的高位。 在本季度并未下调，央行于月 日起下调再贷款和再贴现利率 个基点（ ），以进一步降低实体经济，尤其是中小企业的融资成本。至 月 日，中国政府的财政刺激规模已经超过 万亿元人民币，近 总额的 。世邦魏理仕预计，中国经济将在三季度保持持续快速复苏的态势，全年 增长率为 ，是 年少数几个保持正增长的主要经济体。市场表现数据来源：国家统计局， 2020年第二季度数据来源：国家统计局， 2020年第二季度数据来源：国家统计局， 2020年第二季度MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |0%5%10%15%20%25%(1.0)1.03.05.07.09.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020YTD（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180200Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2020Q1 2003=100 全国 一线城市二线城市市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度图表 6：写字楼市场供需 图表 7：写字楼租金指数3写字楼市场年二季度 个主要城市录得写字楼新增供应 万平方米，较去年同期减少 。二季度全国写字楼净吸纳量由负转正至 万平方米。除北京由于 月出现新增本土病例而采取新一轮的管控外，一线城市引领需求复苏；二线城市中，杭州和成都为代表的科技城市表现突出。目前租赁问询与实地看楼已基本恢复至疫情前的水平，但出于对短期经济和业务前景的谨慎预期，多数租户仍选择续租。然而，、制药和金融企业显示出强劲扩张需求。租赁需求的新动力之一来自在线教育机构，由于疫情令教育培训产业线上化发展加速，此类租户在二季度录得约 万平方米的租赁成交。然而，受疫情与经济影响市场亦出现零售贸易，非传统金融、文体娱乐等企业退租，全国空置率上升环比 个百分点至。尽管与历年同期相比，市场 净吸纳量 指标仍然偏弱，但甲级写字楼需求反弹明显更快，二季度已恢复至去年同期的 成左右。 受需求较弱、空置率上升的 影响 ，本季度全国写字楼平均租金环比下降 。展望未来 ， 我们认为 年下半年的复苏势头有望进一步增强 。 金融 、 和生物医药行业的扩张将带动租赁活动持续回暖 ， 但新项目也会在下半年集中入市 。 我们预计年全年新增供应总量约 万平方米 。 总体上 ，租赁市场 短期内 将继续有利于租户方 ， 是大型租户开启扩租 、 搬迁和租约重整等战略性选项的理想时机 。 由于可租面积有限 ， 一线城市以及杭州 、 成都等强二线城市内核心区位的租金预计将率先企稳 。MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |7090110130150170190210230250Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2020Q1 2003 = 100全国 一线城市二线城市零售物业市场随着疫情防控持续向好和各项促消费政策的推行，居民外出消费增加，市场销售在二季度明显转好。二季度社会消费品零售总额同比下降 3.9%，降幅较上季收窄 15.1个百分点，其中 6月零售总额同比降幅收缩至 1.8%。食品和生活必需品保持增长，可选消费中，化妆品、体育用品等率先实现销售复苏。购物中心的客流持续回暖， 5月份已回升至疫情前正常水平的八成，核心优质物业的客流量已超过疫情前的九成。由于商场交付进度受阻，以及零售商扩张计划暂缓， 2020年二季度，全国仅录得三个新项目入市，总零售面积约 22万平方米，同比减少 81%。餐饮、娱乐和教育类租户的闭店潮仍在持续，加上不少项目借此机会启动改造升级，本季净吸纳量录得负 160万平方米。其中，非核心区域占闭店面积的七成左右。受此影响，二季度末全国零售物业市场整体空置率上升 1.4个百分点至 7.7%。但多个零售业态已经出现了复苏的迹象，其中奢侈品表现最为亮眼，主要得益于境外旅游及购物的限制。博柏利（ Burberry）和历峰集团的最新财报均反映中国市场销售逆势增长。总体而言，其他业态内，国内品牌在风险资本助力下继续成为需求担当。 2020年上半年零售领域的风险投资共计 22笔，资金主要用于开设实体店，其中餐饮业、化妆品和体育相关业态占比位列前三。季内，市场亦录得完美日记、调色师、 KKV等多家新店的开业。空置面积的持续上升使得部分业主降低租金预期，二季度全国主要城市购物中心首层平均租金环比下跌 1%。受疫情影响最严重的餐饮类和体验类多集中于购物中心 高层，导致较高楼层的租金跌幅更明显。随着消费者信心的持续回升，下半年租金企稳回升的趋势有望在核心商圈和优质项目中率先显现。国内品牌，尤其是美妆、体育零售类业态将保持活跃。咖啡茶饮和轻餐类凭借较强的线上订单和门店配送能力，也将继续在一二线城市扩张。与此同时，现金流短缺、线上渠道发展较慢的零售品牌，以及客流恢复速度较慢的体验类业态仍将有局部闭店的情况发生。市场表现4数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度图表 8：零售物业市场供需 图表 9：购物中心首层租金指数0%5%10%15%20%(2.0)0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020YTD（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-1,000-50005001,0001,5002,0002,5003,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020Q2x 100000000(亿元人民币 ) 1,000万美元以上大宗交易总额（左）同比变化（右）0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020YTD（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）市场表现图表 10：物流仓储市场供需5图表 11：商业物业大宗交易总额物流设施市场由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。年上半年，净吸纳量累计录得 万平方米，相比去年同期增长 ，其中二季度同比增长 。当前复苏的需求动力以第三方物流和电商为主，占租赁需求的 以上。此外，因疫情催生的生鲜和医药零售商以及中央厨房需求的不断增长推动冷链需求持续上升。一级城市和周边卫星城市的租金具有韧性。在中西部市场，由于短期供过于求，业主优先考虑提升出租率，而非租金。因此，年二季度高标仓库整体租金环比下降。展望未来，供应高峰将延续至 年中，未来 个月内将有总计近 万平方米高标仓库面积交付，空置率将在 年中达到峰值然后呈下降趋势。因此，预计未来六个月的整体租金增长保持平稳，但一线及周边卫星城市仍能实现 的年增长率。投资市场受到新冠疫情及相关旅行限制的影响，投资交易活动放缓， 年二季度，国内大宗物业投资交易总额录得 亿元人民币，同比下跌 ，环比下跌 。从买家来源上看，本季度大宗交易由内资买家主导，其占交易总额的 。 年上半年，企业自用购置活跃，以交易金额计，自用购置占比达 ，远超 年的，其中又以现金储备充足的大型金融机构和科技公司最为活跃。外资买家仍受旅行限制的影响，但其对受益于经济结构性增长趋势的优质资产保持强烈的投资需求，在上半年外资净购入超 亿元人民币。从物业类型上看，二季度写字楼的交易额占比约为 。有明确产业定位且租赁表现良好的优质商务园区获得投资者的极大关注，包括摩根士丹利和远洋资本等境内外买家在上半年积极入手优质商务园区资产。在颇具韧性的租赁表现和大规模基金募资的加持下，仓储物流的投资热度进一步上升，上半年录得多个大规模资产包交易，上半年资产交易额已达到 年全年水平的 ，并有望在 年创新高。从地域偏好上看，大宗交易仍集中于京沪，上半年两市成交额占比为 。中国最新公布的二季度经济数据反弹超预期，世邦魏理仕认为这必将进一步增强投资者对国内优质物业的投资信心，促使大宗交易市场的活跃度在下半年提升，资产价格有望逐步企稳。数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |市场表现6*自 2020年第一季度开始，世邦魏理仕研究部增设“西安”市场*优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度图表 12： 2020年第二季度市场概览城市 环比变化 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 -1.2% -0.5% 0.0%空置率 1.0 百分点 0.8 百分点 0.4 百分点天津 租金 -1.7% -1.6% -0.2%空置率 2.6 百分点 4.8 百分点 1.5 百分点大连 租金 -3.4% -0.4% 0.0%空置率 2.4 百分点 1.3 百分点 2.6 百分点沈阳 租金 -1.4% -0.5% -1.8%空置率 0.9 百分点 1.4 百分点 11.2 百分点青岛 租金 -1.4% -0.6% 0.1%空置率 0.2 百分点 0.4 百分点 0.9百分点上海 租金 -2.1% -1.1% 0.2%空置率 0.1百分点 1.0 百分点 1.7 百分点南京 租金 1.9% 0.0% -0.9%空置率 1.4百分点 1.1百分点 1.7 百分点杭州 租金 -1.4% -0.6% -0.4%空置率 0.7 百分点 0.3 百分点 2.8 百分点宁波 租金 -0.5% -0.3% -0.2%空置率 0.4 百分点 0.8 百分点 4.6 百分点苏州 租金 -2.8% -0.3% 0.4%空置率 1.2百分点 0.5 百分点 0.7 百分点无锡 租金 -1.3% 0.0% 0.1%空置率 1.2百分点 0.4百分点 2.3 百分点广州 租金 -0.8% -2.0% 0.0%空置率 1.1 百分点 0.9 百分点 1.6 百分点深圳 租金 -1.0% -1.4% 0.6%空置率 0.3百分点 0.4 百分点 0.0百分点成都 租金 -1.1% -1.0% -1.6%空置率 0.4百分点 2.9 百分点 0.6 百分点重庆 租金 -1.5% -1.0% -1.7%空置率 0.3百分点 1.3 百分点 0.4 百分点西安 租金 -0.5% -1.6%空置率 0.1百分点 2.9 百分点武汉 租金 -2.0% -1.0% -3.5%空置率 1.8 百分点 3.2 百分点 2.2 百分点长沙 租金 -4.3% 0.0%空置率 0.4百分点 0.1 百分点MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |华北地区 北京7北京优质写字楼市场2020年第二季度，中央商务区的三星大厦竣工交付，新增 90,000平方米写字楼租赁面积。随着租赁活跃度的回升，前期受抑制的需求本季逐步放量，但市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩减面积，以及企业整合到自用楼宇或总部的案例。而持续严控疫情影响下腾退面积去化较慢，导致本季度全市净吸纳量连续第二个季度录得负值为 -38,700平方米，整体空置率上升至 15.5%，为 2010年第三季度以来最高水平。交易类型除续租外，以同区或邻近区域间的搬迁需求尤为凸显；分行业看，科技行业较为活跃，特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势；此外，医药企业升级搬迁和扩租需求亦较为显著。在可租面积增加，业主短期难以去化空置面积的压力下，租金报价跌至每月每平方米 420.5元，同样本环比下降 1.2%。未来六个月， 708,000平方米的新增供应将集中入市，空置率预计将进一步攀升。北京优质零售物业市场2020年第二季度，北京没有新增零售物业项目。五棵松卓展购物中心停业改造。商家复商复市，政府推行了发放消费券等促消费举措，客流逐渐恢复。但疫情的反复，对京南地区商业客流再次造成短期冲击。本季度租赁市场活跃度偏弱，新开业门店较少。新开店中，零售业态居多，包括国内美妆集合店、知名运动品牌、新能源汽车、 3C产品等，餐饮业、服务业开店则态度谨慎。数个国际品牌首次进入北京市场，如：太古里的 United Tokyo和 Public Tokyo，长楹天街的 Tim Hortons，国贸商场的 Peets Coffee 。受疫情影响，空置率普遍升高，整体环比上升 1.3个百分点至 8.6%。餐饮店和快时尚品牌关店较多，娱乐、儿童业态关店现象将进一步显现。在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金同样本比环比下降 1.6%，报每天每平方米 36.9元，未来仍有进一步下降的可能。未来六个月，将有三个新项目计划入市，总体量约220,000平方米。050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年二季度图表 13：北京优质写字楼市场图表 14：北京优质零售物业市场MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |华北地区 北京北京物流设施市场2020年第二季度无新增项目交付。整体空置率环比回落0.4个百分点至 5.6%。净吸纳量录得 15,400平方米，较第一季度缩减。其中顺义空港、平谷录得来自第三方物流和医药类企业共计约 74,000平方米的新租、扩租交易，租户新增需求较为积极 , 尤其对冷链类设施需求凸显；而另一方面，亦庄、大兴京南、房山分别录得负吸纳，其中亦庄可见来自快递快运公司整合退租，而大兴京南分别录得来自京东、小米的退租，需求转移至其自建库。整体租金报每月每平方米 49.9元，环比持平。市场上录得租金上涨的交易，如医药类租户；但另一方面，部分业主对季末退租面积增加表现出紧张情绪，略微下调租金以争取潜在客户的关注，导致租金十三个季度连续上涨后首次录得无增幅。未来六个月，预计有 66,000平方米的新增面积交付，加之本季度新释放出来的面积，租户选择更多，刺激租赁交易更为活跃。预计空置率小幅拉升，租金仍有进一步上涨的空间。北京投资市场2020年第二季度，北京尽管达成九笔大宗交易之多，但其中有五宗在 10亿元人民币以下，交易总额仅达 108.3亿元人民币，同比下降 48%，环比下降 46%。因疫情而造成的交易延滞使得境外投资者本季度未能延续往期的活跃态势，仅达成一笔交易。境内地产基金则成为最活跃买家，贡献了 62%的交易额。自用买家依然保持旺盛的办公置业需求，但市场上可售物业稀缺。本季丰台和大兴共录得三笔写字楼和商务园区的自用购置交易，标的物业分别以片区同类物业单价纪录成交。写字楼依然为主要物业类型，占总交易额度的 78%，其中包括本季度金额最大的交易东方资产通过法拍收购中弘大厦；零售物业则贡献剩余的 22%。未来六个月，在疫情后续影响下，大型投资者在谨慎观望的同时，更趋偏好具有稳定现金流的物业。而中小型投资者和自用买家则迎来难得的拓展机会窗口。050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数(Q12009= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度图表 15：北京物流设施市场8MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |华北地区 天津9天津优质写字楼市场2020年第二季度，位于海河沿线的京津国际中心、老城厢的天津大都会以及新八大里商务区的郡都大厦交付使用，为市场新增 326,800平方米的办公面积。随着市场商务活动的全面解禁，写字楼新租需求得以释放和回暖，净吸纳量录得 68,100平方米。季内， 2/3的新租需求来自科技互联网相关企业，尤其是北京外溢的线上教育企业在城区优质写字楼承租大面积办公空间，成为主力的需求引擎。传统金融类企业，如保险、银行也有扩张需求。专业服务类企业在市场租金下行的情况下也释放出了升级搬迁的需求。但楼龄较长的乙级楼继续出现退租现象，退租租户主要为线下教育和非传统金融类企业。整体市场空置率环比上升2.6个百分点至 46.9%。受市场高空置的压力，业主继续加大降租幅度实现以价换量的效果，本季全市平均租金同样本环比下降 1.7%至每月每平方米 98.9元。下半年约有 130,000平方米的新增供应入市，市场空置率有望稳中有降，而租金依然承压。天津优质零售物业市场2020年第二季度，天津没有新增零售物业项目入市。零售物业基本全面恢复营业，市政府推行了发放消费券、举办夜市活动等一系列促进消费的举措。但租赁市场表现仍不活跃。仅部分知名运动服饰品牌、连锁餐饮品牌有小幅扩张，如友谊路新业广场的 2000平方米的凡间美食基地开业。本季度空置率环比上升 4.8个百分点达 15.8%。零售、餐饮业态均出现大面积关店，其中餐饮尤其明显；以本地中小型商家为主，也有全国性餐饮和国际时尚品牌因疫情影响而进行战略收缩以节省成本。随着进一步复工复市，服务业态关店现象将逐步显现。空置率升高压力下，购物中心首层平均租金报每天每平方米 17.0元，同样本比环比下降1.6%。未来六个月，将有三个项目总面积 241,000平方米计划入市，平均租金有进一步下降。(10)1030507090110130150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数(Q12004 = 100)购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度图表 16：天津优质写字楼市场图表 17：天津优质零售物业市场MARKETVIEW2020年第二季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 |华北地区 大连大连优质写字楼市场2020年第二季度，市场没有新增供应入市。疫情对市场需求的后续影响明显增强，尽管新租需求回升，但来自贸易、货运以及非传统金融等行业的租户退租使得当季净吸纳量连续第五个季度为负达 -44,300平方米，创历史新低。整体空置率环比上升 2.4个百分点至 21.1%，业主招商压力持续增大，部分业主为改善出租率下调租金，使得市场平均租金环比下降 3.4%至每月每平方米 89.3元，同创历史最大单季跌幅。与此同时，持续走低的租金则使得升级需求走强，其中以传统金融、零售与专业服务为主。例如，苏宁电器、中宏保险与恒安标准人寿分别租赁裕景中心 1,700平方米、 1,100平方米、 1,600平方米。未来六个月，逐渐恢复的新租需求将使得净吸纳量逐步回升，尽管如此，未来核心商务区将入市的新项目仍将进一步推高市场整体空置率，部分空置率较高的项目租金将持续承压，市场平均租金仍将处于下行渠道。大连优质零售物业市场2020年第二季度，市场没有新增项目入市。市场受到疫情的后续影响，持续有租户退租。业主也针对因此释放的可租赁面积实施品牌更新调整策略，使得品牌新租需求明显回升。休闲服饰与餐饮品牌则成为新租需求的主要组成部分，如茶饮品牌拓展持续走强，其中喜茶进驻罗斯福广场开设大连首店。与此同时，快时尚与奢侈品牌亦有拓展，其中，优衣库进驻中央大道， BOTTEGA VENETA与 BVLGARI同时进驻恒隆广场。市场整体空置率环比上升 1.3个百分点至 5.9%。部分空置率回升的项目小幅下调租金，购物中心首层平均租金环比下降 0.4%，报每天每平方米 14.5元。未来六个月，核心商圈将有新项目入市，因此空置率有望提升。而核心商圈部分空置率较高项目租金将承压，未来租金将难有涨幅。050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18Q1 19Q1 20指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第二季度图表 18：大连优质写字楼市场图表 19：大连优质零售物业市场10