2019-2020中国购物中心发展力研究报告.docx

2019-2020中国购物中心发展力 研究 报告 目录 第一 部 分 前言 .3 一、 2019 年中国零售市 场 回顾 . 3 二、新型冠状病毒 的 爆 发 对中国零售业的影响 . 4 第二 部 分 2019 中 国 购 物 中心 发 展 力 基 本 情况 .7 一、总体发展力和 分 项 现 状 . 8 二、区域和城市能 级 发 展 力解读 . 9 三、不同物业类型 购 物 中 心发展力解读 . 11 四、中国购物中心 发 展 展 望 . 15 第三 部 分 新 消 费 时 代 下的 消费 趋势 . 13 一、双 “H” 消费兴起 . 13 二、种草经济爆发 . 14 三、夜经济崛起 . 14 四、全渠道零售成 发 展 新 趋势 . 15 第四 部 分 购 物 中 心 转 型与 投资 机遇 . 13 一、实体店功能变 化 趋势 . 17 二、购物中心灵活 空 间 布 局 . 17 三、主力租户的转变 . 18 四、品牌方与业主 新 型 合 作关系 . 18 五、购物中心的投 资 机会 . 19 第一部分 前言 本报告依据，中国连锁经营协会每年持续邀约分布一、二、三线的一百多家典型购物中心的项目 负责人直接参加在线问卷调查，在此基础上，中国连锁经营协会联合世邦魏理仕共同起草了 2019-2020 上半年中国购物中心发展力报告。中国购物中心发展力，是在 宏观经济大势，购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期 五大方面的综合作用下的表现，由典型购物中心的负责人以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。 中国购物中心发展力的年度分析作为中国购物中心市场发展的阶段性报告，为各地政府在制定未 来发展规划方 面提供参考，对市场各主体参与方对购物中心建设运营以及商业流通领域的新趋势、新机遇的把握具有重要参考意义。 一、 2019 年中国零售市场回顾 零售市场规模创新高，新兴消费领域优势加大。 2019 年，社会消费品零售总额 41.2 万亿元，首次超过 40 万亿元，同比增长 8%，显著优于整体经济增速。消费对经济增长的基础性作用持续显现。 图表 1： 2005-2019 年 GDP、社会消费品零售总额和网上零售同比增速 50 50.0% 40 40.0% 30 30.0% 20 20.0% 10 10.0% 0 0.0% 社会消费品零售总额 年增速（ GDP） 年增速（社消零售总额） 年增速（网上商品零售额） 网上零售对消费的促进作用进一步显现。随着物流配送体系的完善以及网购用户数量的增多，网上零售继续保持快速增长。 2019 年，全国实物商品网上零售额比上年增长 19.5%，增速比社会消 费品零售总额快 11.5 个百分点，占社会消费品零售总额的比重为 20.7%，比上年提高 2.3 个百 万亿元200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019分点。与此同时，传统业态加快融合发展。为应对网上零售等新模式对实体店零售的冲击，传统 零售业态加速转型升级，积极推进线上线下融合发展，全渠道数字化模式成为行业主流。 2019 年，限额以上单位实体店零售额比上年增长 3.8%； 限额以上单位通过互联网实现的商品零售额 占限额以上单位消费品零售额的比重为 12.9%，比上年提高 2.7 个百分点。 二、新型冠状病毒的爆发对中国零售业的影响 然而， 2020 年初爆发的新型冠状病毒疫情 （下文简称 “ 新冠疫情 ” ）对零售行业造成冲击。短期内造成了线下零售业客流和营收明显下跌，零售企业承受巨大的资金压力。从长期来看，疫情不会影响零售行业的整体增长趋势，但将对消费者行为习惯、市场环境产生持续性影响。 疫情后零售商业的表现及恢复状况。 疫情 期间，商场里除生活超市外，大量实体门店暂停营业 或缩短营业时间，部分对实体消费环境依赖较小的线下消费需求被迫转移到线上，但线上销售渠道的增长远远无法弥补线下渠道的损失。 2020 年第一季度中国分行业零售额数据显示，生活日 用品、药品等必要性消费受到的影响较小，而可选性消费行业均受到疫情明显影响：餐饮行业销 售额同比下降了 44%，珠宝、服饰等品类的零售额下降幅度在 30%至 40%之间，线上销售渠道占 比一向较高的化妆品行业的零售额也下降了 10%以上。进入二季度以来，市场回暖趋势明显。 2020 年上半年的各类消费 品零售总额的同比降幅与一季度相比均呈现收窄的态势。在可选消费品中， 体育用品和化妆品已率先扭转负增长的态势。 图表 2：按主要零售类型分的销售额 尽管疫情期间零售行业损失较大，但是基于中国良好的疫情控制，业主和品牌方对行业未来恢复状况预期较为乐观。 CBRE 在 5 月对零售物业租户进行的一项问卷调查显示，约有 80%的中国内地 受访者预期在 1 年内零售活动的经营收入可以恢复至疫情爆发前的水平。 图表 3：零售业活动恢复到新型冠状病毒爆发前的水平预计时间调查结果 疫情期间租户与业主共克时艰。 疫情期间，租金是品牌方在资金方面的主要支出之一。全国范围内有超千家百货、购物中心，主动提出减、免租金、物业费等政策，以减轻场内租户的压力， 与品牌方共担损失，共同渡过难关。从减租时间范围来看，多数从 1 月 24 日、 25 日开始，时长 短则一周左右，最长则两个月左右。从减租方式来看，有租金全免和租金减半两种方式房些包括物业费、推广费的减免，大多数商场执行商户租金（可能含物业费、推广费）减半的优惠政策。从政策效果来看，根据 中国连锁经营协会和 CBRE 世邦魏理仕的问卷调查结果 显示，国内品牌 方普遍收到了来自业主方的租金减免优惠，但有九成品牌方仍希望能获得更多的优惠政策。 疫情使得大多数零售商暂缓实体店扩张计划。 疫情过后，绝大多数品牌需要一段恢复时间来缓解资金上的压力。同时，品牌方的风险防范意识提高，倾向于选择更加谨慎的经营策略来应对未 来可能遇到的不确定性。这在一定程度上影响了品牌方的拓店策略，使得品牌方更倾向于缩减开 支。对疫情可能出现反复的预期，也影响着市场信心。调查结果显示， 67%的品牌搁置了 2020 拓店计划或将采用更严格的评估流程。 36%的品牌在疫情期间有关店或终止 租约的行动。 数字化销售渠道预计将变得日益重要。 尽管线上销售渠道早已不是新事物，但疫情爆发使得实体商家更加重视这个既有模式，加速了零售业线上线下融合的进程。疫情前 10%的品牌方将线上渠道作为业务中的重要一环，疫情爆发后，这一比例上升到了 33%。 图表 4：中国零售商疫情调查 -您认为线上渠道 (例如：网上商店、快递 app) 对业务的作用是什么 图表 5：中国零售商疫情调查 -新型冠状病毒疫情有对您的房地产租赁决策产生影响吗 第二部分 2019 中国购物中心发展力基本情况 发展力综述 中国购物中心发展力，是在 宏观市场 ，购物中心 租赁活跃度 、 运营表现 、 成本支出 和 未来预期五大方面的综合作用下的表现。 样本情况 中国购物中心发展力分析的样本主要来自中国连锁经营协会的购物中心会员企业 148 个有效样 本项目，覆盖了中国 26 个省、自治区、直辖市范围内的 80 个城市。 在区域分布上，分别为东北 （ 6.9%） 、华北 （ 14.2%） 、华东 （ 45.3%） 、华南 （ 14.3%） 、华中 （ 9.6%）、 西北（ 3.5%）和西南（ 6.2%） 在城市能级分布上，一线和二线城市占比分别为 11.5%和 35.8%， 其余 52.7%的项目面积分布在三线及以下城市。按购物中心类型分类，都市型、地区型、社区型和奥特莱斯型购物中心占比依次分别为 33.3%、 37.4%、 23.7%和 5.6%。 发展力分析路径和编制方法 中国购物中心发展力分析通过综合加权后的单项发展力与区间综合发展力均值对比法，发展力评判区间为 0 至 100，以 50 为荣枯线。高于荣枯线为积极区间，低于荣枯线为防御区间；其中， 单项发展力主要通过宏观市场，购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面 进行分析。单项发展力指标计算采用扩散指数法，并经由城市 （社会商品零售总额 ） 和区域 （社会商品零售总额） 两级加权计算所得。综合发展力则由各单项发展力按以下公式综合计算得出。 综合发展力 = 宏观市场 *5%+租赁活跃度 *8%+运营表现 *22%+成本支出 *25%+预期市场 *40% 一、 总体发展力和分项现状 1. 2019 总体发展力综合指数同比小幅度回落，但仍处于积极区间 2019 年全国综合发展力指数录得 56.8，高于荣枯线 6.8，表明整体购物中心市场处于健康发展的区间内。其中，现状指数录得 63.5，同比上升 1.4，高出荣枯线 13.5，显示出购物中心业主对 2019 年的零售市场和物业运营情况比较满意。然而，购物中心综合发展力连续两年同比下降， 主要是期指数预计下降 16.7 至 46.8。不可否认，新冠疫情的爆发对中国零售和消费市场短期内 产生重创。为防止疫情的传播，保持社交距离、限流等因素均让购物中心的客流和销售在上半年受到影响。 图表 6： 年度全国购物中心发展力同 比变化 2. 宏观市场和成本控制能力均有所提升 从现状来看，运营表现基本稳定，成本控制力有所提高。宏观市场指标录得 78.9，同比上升 3.6， 高出荣枯线 28.9，说明大部分业主对零售和消费市场的运行持乐观态度。租赁活跃度指标录得 70.8，高出荣枯线 20.8，租赁活跃度较好。 2019 年，国潮的崛起给购物中心租赁市场来带新的需求点。运营表现指标录得最高分值的 80.6，显著高出荣枯线和其他分项指标。成本控制指标分值录得 43.0，低于荣枯线 17.0，成本压力犹在，但较去年同期显著提升，表明业主的把控能力加强。 图表 7：年度全国购物中心单项发展力同比变化 100.0 90.0 76.21 78.87 81.52 2017 2018 2019 92.70 3.40 80.57 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 75.29 3.89 70.81 42.96 3 宏观市场 租赁活跃度 运营表现 成本控制 二、区域和城市能级发展力解读 1. 西北地区连年提升，赶超华东跃居第一 从区域看，全国各主要区域综合指数均在荣枯线以上，表明全国购物中心市场发展整体态势良向好，但区域间的发展速度仍然存在较大的差异。西北地区的指数连年提升 ,主要得益于节点性城 市西安的消费能力不断提升，作为西北的新一线城市，西安表现亮眼，备受首店品牌青睐， 2019 年西安共进驻首店品牌 103 家。华东地区指数有所下滑，主要原因在于部分项目所在的二三线城 市整体市场出租率没有显著的提升，但杭州、南京和苏州等核心二线城市依旧备受青睐，品牌对 购物中心仍有很强的进驻意愿。东北地区仍处在下行区间，但幅度较小。北京依旧发挥着引 领华北市场的导航作用，标杆物业 SKP-S 的落成，定义了全新的购物中心概念。华南地区在粤港澳大湾区概念的推动下，跨城旅游带来了巨大的人流量，给都市型购物中心带来了更多的发展。 各区域发展力状况分别为华北 （ 64.4，同比降低 0.4） 、华东 （ 65.8，同比降低 6.6） 、西北 （ 71.2，同比上升 1.7） 、华南 （ 62.0，同比降低 1.2） 、西南 （ 64.1，同比降 低 2.6） 和东北 （ 57.0，同比降低 1.3） 。 图表 8：区域购物中心综合发展力现状分析 8 7 36.95 41 3. 100.0 90.0 80.0 70.0 64.4 58.3 2017 2018 2019 72.4 65.8 66.7 69.571.2 67.5 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 64.8 5 59.3 6 57.0 60.862.0 60.7 64.1 5 华北 东北 华东 华南 华中 西南 西北 2. 一线城市发展力有所下滑，三线城市表现亮眼 分城市能力来看，一线城市发展力同比下滑 9.2，营销投入和技术投入上涨成为一线城市指数下跌的主要因素。但一线城市对整体零售业现状信心很足，宏观市场指标录得 93.4，分别高于二线和三线及以下城市 9.9 和 11.7。二线城市综合发展力录得 62.2，低于三线及以下城市的 68.3。开发量过大和存量去化仍然是核心问题。以杭州、苏州和重庆为主的核心二线城市积极发布人才引进政策，提高人口基数，优化人口不断优化，从而提升了整个城市的消费能力。 与此相反，城市、商圈相对闭合的三线及以下城市，城市综合发展力录得 68.3，分别高于 2017 年和 2018 年 0.3 和 4.7。三线及以下城市优质购物中心项目选择较少。而以网购为主要途径的品牌宣传正迅速培育起此类城市消费者的品牌认知度，加上可支配收入的不断增长，越来越多的品牌意欲进驻和布局远离经济核心区的、较低能级的人口节点型城市，如昆明、南宁、常州等。 购物中心选择空间有限但租赁问询增长使得三线市场表现颇好。 1.2 4.6 52.9 55.855.8 3.8