2020-2021生态圈成产业园区发展新方向.pptx

,2020-2021生态圈成产业园区发展新方向,2020年3月，上海瞄准科技前沿，在现有规划的基础上，发布60平方公里产业新空间 并推介26个特色产业园区，以园区建设推动产业发展。凭借清晰的产业规划和30余年 的发展历程，上海产业园区市场吸引了诸多企业来设立其办公室或园区，已成为上海 商业房地产市场中重要的组成部分。多年来，上海产业园区市场需求保持稳健。即使在新冠疫情的影响下，产业园区市场 仍维持韧性，2020年第二季度，积压的需求得以释放，核心型园区净吸纳量超过12.1 万平方米，同比上涨130%。租赁问询保持活跃，尤其是来自科技和医疗行业。核心产业园区内，孕育了诸多领先的企业。科技企业的壮大，离不开科研人才和研发 资源。这些企业对人才增长的需求日益强盛，促使其将办公室设立在研究院或理工类 院校附近，这也将进一步推动核心产业园区市场的发展。长远来看，众多园区内的参与者，包括企业、物业业主、政府、高校等，共同构筑起 产业园区的生态圈。完善的生态圈，将助推园区发展，凝聚园区内企业，培育园区内 未来新兴需求。,建设全球科创中心，上海产业园区空间与规划新布局,2020年3月，上海发布60平方公里产业 新空间并推介26个特色产业园区，以园 区建设推动产业发展。,60平方公里产业新空间,上海市经济和信息化委员会,市北,临空,漕河泾,外高桥,金桥,张江,周康,桃浦,松江,5个核心型 产业园区,6个成长型 产业园区,浦江紫竹,结合上海产业园区的规模、产业聚集、交通延伸，以及 最新的产业规划，将上海主要产业园区板块， 分为5个核心型产业园区和6个成长型产业园区。,产业聚集使产业园区物业备受青睐,最新的租户调查问卷显示，以下五个因素是产业园区需求、来源的主要驱 动力。而企业在园区内设立办公场所，首要考虑的因素是产业定位与产业聚集。,周康,浦江,紫竹,漕河泾,松江,临空,桃浦,市北,外高桥,金桥,张江,漕河泾信息产业生物医药 人工智能 现代服务业,成熟核心型产业园区产业集群已形成,新规划的26个特色产业园区聚焦六大重点领域。,集成电路,生物医药,人工智能,航空航天,新材料智能制造,上海核心型产业园区历经多年发展，已 形成鲜明的产业集群， 尤其是张江、 漕河泾等产业园区。丰厚多元的企业基 础，便于吸引战略新兴产业聚集，核心 产业园区是上海建设全球科创中心的主 要承载区域。,产业园区规模和需求稳定增长,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,-,20,40,60,80,100,120,万平方米,核心型产业园区供应与需求,新增供应,净吸纳量,空置率,近两年，在经济增速放缓和新冠疫 情的影响下，核心型产业园区空置 率仍维持稳定在15%-17%。在新项 目竣工入市的同时，市场需求能快 速跟上，使空置情况保持稳定。,从2004年起追踪上海产业园区 物业数据，截至2020年第二季度，五个 核心型产业园区内甲级园区的总体量将 近820万平方米。在2013-2015年多个优质项目竣工 后，上海产业园区市场表现稳健， 空置率逐渐下降。,疫情期间保持韧性， 迅速复苏,15.0,7.0,0.8,0,2,4,6,8,10,12,14,16,2020 第一季度,2020 第二季度,万平方米,2018 季度平均2019 季度平均注: 2018，2019年净吸纳量为季度平均值。,15.0,万平方米,7.0,万平方米,0.8,万平方米,12.1万平12方.1米,根据多年追踪的数据，核心 型产业园区在过去15年里的需求保持 稳定。2018年的季度平均净吸纳量录 得15万平方米，与过去五年的需求基 本持平。2019年，受有限的新增供应及全球经 济不确定性增加的影响，平均季度净 吸纳量减少至7万平方米，但内资科技 企业仍持续扩张，引领租赁需求。2020年第一季度，营商活动在疫情的影响下有所延迟，导致租赁需求放缓。进入二季度后，产业园区租赁需求 迅速复苏，核心型园区单季净吸纳量 达到12.1万平方米。,核心型产业园区净吸纳量（按季度）,迅速复苏,科创浪潮主导园区租赁需求,数据来自追踪的交易信息。,疫情使大众对医疗健康更加重视，加上对楼宇环评、科研资 源等特定要求，产业园区的生物医药行业占比有所增加，过 去一年核心型产业园区内需求占比达13%。产业园区内近期扩租案例,其他,生物医药制造贸易,科技新媒体呈现出全产业链扩张态势，其中以游戏媒体、内 容网站和电商平台为代表的下游企业在产业园区的需求最为 强劲，软件开发类及5G芯片等深科技类仍是产业园区的主要 需求来源。核心型产业园区需求行业分布（过去12个月）科技新媒体,游戏媒体、内容网站和电商平台类,应用程式及软件开发,深科技类,上海理工类和医学类高等院校分布,市北,临空,漕河泾,浦江,外高桥,金桥,松江,张江,周康,紫竹,桃浦,高等院校为产业园区 人才储备和研发资源 提供支持,在上海，有约40%的理工类院校和医学类院校位于或临近主要的产业园区。,企业选择临近高校的主要考量,在人才较集中的 区域办公， 以满 足企业快速扩张 的需求,同济大学沪西校区,上海师范大学,上海应用技术大学,华东理工大学,华东师范大学,上海交通大学,上海健康医学院,上海中医药大学,复旦大学张江校区,上海科技大学,上海第二工业大学,高校拥有的研发 能力和资源促进 学校与企业之间 的长期合作,设有理工类学院和医学院的高校； 图标越大，相关专业和学院越多,产业园区生态圈筑建园区未来发展新引擎,在政策的支持下，园区以人才为驱动，利用物 理空间平台，表现出产城融合、创新研发、产 业聚集这些园区独有的鲜明特色，逐渐形成产 业园区自有的供需内循环，进一步凝聚园区内 众多企业，助力其发展。,从服务企业核心价值出发，众多园区内的参与 者， 包括企业、物业业主、政府、高校等， 共同筑建起产业园区的生态圈。园区职能从 “产业集聚”向新兴产业培育、全产业链构建转 变，吸引更多外部企业，从而助推产业园区未 来发展，培育园区内未来新兴需求。,产业园区生态圈,平台,人才,政策,办公研 发物业,服务企业核心价值,孵化器 加速器,投资机构,政府 管委会,高校 研究院,人才 公寓,商业配套,基建 设施,创新研发,THANKS,